房地產(chǎn)估價師考試知識點

1、房地產(chǎn)估價師考試知識點2021房地產(chǎn)估價師考試知識點精選市場調(diào)査的步驟 :步驟：確定問題和調(diào)查目標(biāo)；制定調(diào)查方案；收集信息； 分析信息 ; 報告結(jié)果確定問題和調(diào)查目標(biāo)調(diào)查工程可分成三類：試探性調(diào)查：通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示 問題 的真正性質(zhì)，提出一些推測和新想法；描述性調(diào)查：明確一些 特定的量 值;因果性調(diào)查：檢驗因果關(guān)系。制定調(diào)查方案：資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法1. 資料來源：是收集二手資料、一手資料，或是兩者都要收集。 二 手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是本錢低及可以立即使用。2. 調(diào)查方法：收集一手資料的方法有觀察、專題討論、問卷調(diào)查 和 實驗四種方法。3. 調(diào)查手段：問

2、卷是收集一手資料時最普遍采用的手段。4. 抽樣方案：在設(shè)計抽樣方案時，須確定的問題是：抽樣單位。樣本規(guī)模。抽樣程序。5. 聯(lián)系方法：一般有郵寄、 和面訪三種聯(lián)系方法。收集信息：是市場調(diào)查中本錢最高，最容易出錯的階段。分析信息：從收集的信息和數(shù)據(jù)中提煉出與調(diào)查目標(biāo)相關(guān)的信 息, 對主要變量可以分析其離散性并計算平均值，同時還可以采用 統(tǒng)計技術(shù) 和決策模型來進行分析。報告結(jié)果：對信息進行分析和提煉，總結(jié)歸納出主要的調(diào)查結(jié)果并報告給決策人員。期房價格的計算1. 期房價格的計算公式 期房價格二現(xiàn)房價格一預(yù)計從期房到達現(xiàn)房期間現(xiàn)房岀租的凈收 益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補償。2. 補地價1對于改變土地用途、容積率、

3、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件 的， 補地價的數(shù)額理論上等于改變后的地價與改變前的地價之差， 公式為：補地價二改變后的地價一改變前的地價2對于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補地價 來說，如果將提高后的容積率稱為現(xiàn)容積率，提高前的容積率稱為 原容 積率，那么補地價的數(shù)額為：補地價單價二現(xiàn)樓面地價 X 現(xiàn)容積率一原樓面地價 X 原容積率 補地價總價二補地價單價 X 土地總而積3如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，那么公式為： 補地價單價二原樓面地價 X 現(xiàn)容積率一原容積率或者補地價單價二原容積率下的土地單價 / 原容積率 X 現(xiàn)容積率 - 原 容積率3. 某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供應(yīng)量供

4、應(yīng)量二存量 - 拆毀量 - 轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量 +其他種類房地產(chǎn) 轉(zhuǎn) 換為該種房地產(chǎn)量 +新開發(fā)量估價時點的原那么1. 遵守合法原那么應(yīng)做到以下幾點：(1) 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)利證 書、 權(quán)利檔案的記載或者合同約定 ( 如租賃權(quán) ) 、以及其他合法權(quán)屬 證明材料 為依據(jù)。(2) 在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制 ( 如城市規(guī)劃、土 地 用途管制等 ) 為依據(jù)。(3) 在依法判定的處分權(quán)利方面， 應(yīng)以法律、 法規(guī)、政策或者合 同( 如 土地使用權(quán)岀讓合同 ) 等允許的處分方式為依據(jù)。(4) 在依法判定的 . 其他權(quán)益方而，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的 價 格政策。2. 估價時點的原那么(1) 估價時點原那么要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是在由估價目的決定的 某個 特定時間的價值。(2) 估價時點原那么的內(nèi)容 估價通常只是評估某個特定時間的價值。這個特定時間既不是委