房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

1、第第7 7章章 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目不確定性分析v房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述v臨界點分析v敏感性分析7 71 1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述 7 71 11 1房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義 由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7 71 1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述 7 71 12 2房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素 租

2、售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學的依據(jù)。7 71 1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述 7 71 13 3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用 1不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。 2不確定性分析可以預測投資項目的抗風險能力。 本書中，房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析主要包括臨界點分析、敏感性分析。7 72 2臨界點分析臨界點分析 7 72 21 1臨界點分析的含義臨界點

3、分析的含義 臨界點，是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即邊際利潤等于固定成本時企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。 7 72 2臨界點分析臨界點分析 臨界點分析是對房地產(chǎn)投資項目中的各變量進行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法，臨界點分析的目的是確定投資活動的盈虧臨界點，以及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。 通過臨界點分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應能力、盈利能力和抗風險能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項目的經(jīng)濟評價。7 72 2臨界點分析臨界點分析7 72 22 2

4、臨界點分析的數(shù)學模型臨界點分析的數(shù)學模型 1成本與業(yè)務(wù)量 房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營成本與其他商品經(jīng)營成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本。變動成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。7 72 2臨界點分析臨界點分析 2臨界點分析的數(shù)學模型 假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則： 利潤=單位售價銷量 - 單位售價銷量銷售稅率 - 單位變動成本銷量- 固定成本 =單位售價銷量（1 - 銷售稅率）- 單位變動成本銷量 - 固定成本 設(shè)：Z：表示利潤；P：表示單位售價；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動成

5、本；CF：表示固定成本； 則上述公式可表示為：(1)VFZPQrC QC臨界點分析可分為線性分析和非線性分析。7 72 2臨界點分析臨界點分析7 72 23 3線性分析線性分析 1線性分析的應用條件 1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)； 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去； 3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變； 4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應將其組合折算成一種產(chǎn)品； 5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。7 72 2臨界點分析臨界點分析利用臨界點分析的數(shù)學模型 (1)VFZP

6、QrC QC 我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個變量，給定其中5個，便可求出另一個變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。 7 72 2臨界點分析臨界點分析 3線性分析的應用 4臨界點分析的圖解法 將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標系中，即形成臨界點分析的圖解法。7 72 2臨界點分析臨界點分析 繪制臨界點分析圖，可按下列步驟進行： 1）選定直角坐標系，以收入和成本為縱軸，產(chǎn)量或銷售量為橫軸。 2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。 3）以固定成本線的起始點為起點，以單位變動成本為斜率，繪制總成本線。 4）以坐標原點為起點，以單

7、價為斜率，繪制銷售收入線。7 72 2臨界點分析臨界點分析 7 72 24 4非線性分析非線性分析 線性分析是在假設(shè)房地產(chǎn)項目的銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進行的分析。而在實際中，固定成本、單位產(chǎn)品可變成本和售價等均會發(fā)生變動，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不一定是線性關(guān)系。在這種情況下就要采用非線性分析方法進行分析。7 72 2臨界點分析臨界點分析 綜上所述，房地產(chǎn)投資項目的臨界點分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價和利潤之間的函數(shù)關(guān)系進行預測、分析房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利能力和考察項目承受風險能力的一種技術(shù)方法。但應用這一方法，只能對項目風險作定

8、性分析，而無法定量測度其風險的大小，即對項目的風險只能進行程度上的描述，這是臨界點分析在技術(shù)上的局限性。7 73 3敏感性分析敏感性分析 7 73 31 1敏感性分析的含義敏感性分析的含義 敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。 在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等；而主要變量是指前面介紹的八項因素。7 73 3敏感性分析敏感性分析 7 73 32 2敏感性分析的目的和作用敏感性分析的目的和作用 一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風險程度，以便集中注

9、意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可靠性。7 73 3敏感性分析敏感性分析 二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經(jīng)濟效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。 三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇，一般應選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。7 73 3敏感性分析敏感性分析7 73 33 3敏感性分析的方法敏感性分析的方法 1單變量敏感性分析 假設(shè)各變量之間相互獨立，每次只考察一項可變參數(shù)，其他參數(shù)保持不變，以考察該

10、變量對經(jīng)濟指標的影響。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。7 73 3敏感性分析敏感性分析 2多變量敏感性分析 同時分析兩個或兩個以上的變動因素發(fā)生變化時對項目評估結(jié)果的影響，從而通過對多個變量的測試找出那些關(guān)鍵變量的方法叫多變量敏感性分析，也叫多因素敏感性分析。 7 73 3敏感性分析敏感性分析 項目對某種變量的敏感程度，可以有兩種表示方法。一是通過列表法表示該變量按一定比例變化時引起評價指標的變動幅度（即敏感性分析表）；二是通過圖解法表示評價指標達到臨界點（如內(nèi)部收益率等于財務(wù)基準收益率）時，某個變量允許變化的最大幅度即極限值（即敏感性分析圖）。超過此極限，就認為項目不可行。

11、7 73 3敏感性分析敏感性分析7 73 34 4單變量敏感性分析單變量敏感性分析 1單變量敏感性分析的步驟 1）確定分析指標。 2）選擇需要分析的變量。 3）研究并確定各變量的變動范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如5%、10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。 4）通過分析各變量變動對經(jīng)濟評價指標的影響程度，建立相應模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素。7 73 3敏感性分析敏感性分析 敏感因素是指對經(jīng)濟評價指標產(chǎn)生較大影響的因素。一般可通過兩種方法來確定。 一種是相對測定法。 二是絕對測定法。7 73 3敏感性分析敏感性分析 2單變量敏感性分析圖 敏感性分析圖是通過在坐標圖上做出各個不確定性因素的敏感

12、性曲線，進而確定各個因素的敏感程度的一種圖解方法，它可以求出導致項目由可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定性因素變化的臨界值。具體做法是： 1）將各個變量因素的變化幅度作為橫坐標，以某個評價指標（敏感性分析的對象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標作圖。7 73 3敏感性分析敏感性分析 2）根據(jù)敏感性分析的計算結(jié)果繪出各個變量因素的變化曲線（取點范圍小時，近似為直線，本書為了說明上的方便，均畫成了直線），其中與橫坐標相交角度較大的變化曲線所對應的因素就是敏感性因素。7 73 3敏感性分析敏感性分析 3）在坐標圖上作出項目分析指標的臨界曲線（如NPV=0，F(xiàn)IRR=ic等），求出變量因素的變化曲線與基準收益率曲線（即臨界

13、曲線）的交點，則交點處所對應的橫坐標稱為變量因素變化的臨界值，即該變量因素允許變動的最大幅度，或稱項目由盈到虧的極限變化值。7 73 3敏感性分析敏感性分析 7 73 35 5多變量敏感性分析多變量敏感性分析 在實際投資過程中，很可能有幾個變量同時發(fā)生變化，且其所造成的分析結(jié)果失真比單變量大，因此對一些重要的、投資額大的投資項目除了要進行單變量敏感性分析以外，還應進行多變量敏感性分析。7 73 3敏感性分析敏感性分析1兩變量敏感性分析的步驟 1）選定敏感性分析的主要經(jīng)濟指標作為分析對象。 2）從眾多的不確定因素中，選擇兩個最敏感的因素作為分析的變量； 3）列出方程式，并按分析的期望值要求，將方程式轉(zhuǎn)化為不等式； 4）作出敏感性分析的平面圖：2兩變量敏感性分析的應用7 73 3敏感性分析敏感性分析7 73 36 6敏