資產(chǎn)評價考試重點計算題部分

1、1. 某保健品廠生產(chǎn)的口服液十分暢銷，由于其營銷網(wǎng)絡十分強大，因此被某集團看中，欲收購該保健品廠。 在評估過程中，涉及到對于該廠庫存口服液的評估。經(jīng)查實，該廠庫存口服液賬面價值為208950元，查實數(shù)量為2000瓶，賬面記載的單價為 105元/瓶，出廠價格為140.4元/瓶(含增值稅)。經(jīng)調(diào)查，該產(chǎn)品 的銷售費用占銷售收入的 3%,銷售稅金及附加占銷售收入構2%,銷售利潤率為20%,已知所得稅稅率為33 %，試估算該產(chǎn)品的評估值。解：據(jù)題意，采用市場法評估評估價值=出廠銷售價格-銷售費用-銷售稅金-所得稅 出廠銷售價格：140.1+ (1 + 17%) X 2000=240000 元 銷售費用

2、：240000 X 3%=7200元 銷售稅金：240000 X 2%=4800元 所得稅：240000 X 20%X 33%=15840 元評估值=240000-7200-4800-15840=212160 元2. 某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。 具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為 270萬元,凈值108萬元，按財務制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限 20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為 50400小

3、時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成3萬元(該企業(yè)所得稅率為 33%;假定折現(xiàn)率為10%)。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。解：采用成本法，評估值 =重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 重置成本=4800000元5040017S實體件貶值：已使用年限20x3 = 175年.則4800000X77-= 3294117,65元經(jīng)濟性貶值：0元評估值:4800000-3294117.65 109231.49=1398650.96 元3.有一宗土地，出讓年期為 40年，資本化率為

4、6%,預計未來5年的純收益分別為30萬元、32萬元、35萬元、33萬元、38萬元，從第六年開始，大約穩(wěn)定保持在40萬元左右，試用收益法評估該宗地價格。3032,3533,38401 + 6% + (1 + 6%? + (l + 6%)a + (1 + 6%)* + <1 + 6%) 5 + (1 + 6%)5 + ±k1一1=577.24 元4.某廠現(xiàn)使用的土地為國家行政劃撥的國有土地，在現(xiàn)代企業(yè)制度改造中，要求對進入股份制改組的476772. 9平方米的土地使用權價格進行評估，其用途為工業(yè)用地。現(xiàn)用成本逼近法評估該宗地價格。收集到如下資料：(1) 土地取得費。根據(jù)該市土地管理

5、法實施細則等綜合分析，確定評估基準日年份近郊征用土地以平均年產(chǎn)值1200元/畝計算，土地補償費，安置補償費，青苗補償費分別按年產(chǎn)值的 6倍，10倍及80%計算, 地面附著物補償以10000元/畝計算。(2) 土地開發(fā)費。廠區(qū)已達到“七通一平”，調(diào)查該市工業(yè)小區(qū)土地開發(fā)費為每平方公里5千萬元。(3) 稅費。根據(jù)該市有關文件規(guī)定：耕地占用稅6. 6元/平方米；土地管理費 0. 9元/平方米；新 菜地開發(fā)費1 . 1元/平方米；教育附加費 3元/平方米；公用事業(yè)配套費 37. 5元/平方米。(4) 投資利息。建設銀行年貸款利率6%,正常開發(fā)期為2年。(5) 資金利潤。工業(yè)生產(chǎn)用地開發(fā)年資金利潤率10

6、%。(6) 土地所有權收益率 15%, 土地還原率11%。解：采用成本遞進法(吐地取僻：平均年產(chǎn)值霜=L8元尷,1.8 X 6+ 1.8X 20+ 1.8X 80%+ 15=45.24 元土地開發(fā)費：5000元+ 106=50元/m 2稅費：6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1 元/m 2利息：稅費和取得費利息，(49.1+45.24) X (1+6%) 2- 1=11.66元/m22土地開發(fā)費利息，50 X 6%=3兀/m利潤：(49.1+45.24) X (1 + 10%) 2- 1=24.80 元/m2土地所有權價格：(45.24+50+49.1 + 11.66+3+24.80

7、) + ( 1 15%) =245.01 元/m 2使用權價格：245.01 X 11%x ( P/A, n%, 50)=土地總價：待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益5.某企業(yè)評估基準日1998年12月31日賬面預付費用余額為 558200元，其中當年1月31日預付未來一 年的保險金120000元，已攤銷70000元；尚待攤銷的低值易耗品 243000元，此外，該企業(yè)已經(jīng)對全部低 值易耗品進行了評估；1998年7月1日預付未來一年房租 300000元，已攤銷150000元；前幾年因成本高 而未結轉(zhuǎn)的費用115000元。根據(jù)以上資料評估該企業(yè)的預付費用的價值。解：以評估

8、準備日尚存權益作為評估值 預付費用余額：預付保險金賬面余額：50000元尚待攤低值易耗品：243000元房租余額:150000元成本未結轉(zhuǎn)費用：115000元 預付保險費評估，基準日后只有1個月權益120000 + 12=1000元 尚待攤銷低值易耗品：應以其實際價格進行評股，應以實際的評估值進入存貨的價值評估，再次的評估值為0 房租評估基準日后有6個月：150000元 成本上未結轉(zhuǎn)的費用：在評估基準日之后沒有權益，評估值為0評估值=10000+150000=160000 元6. 被評估生產(chǎn)線年設計生產(chǎn)能力為10000噸，評估時，由于受政策調(diào)整因素影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，如不降價銷售產(chǎn)品，企

9、業(yè)必須減產(chǎn)至年產(chǎn) 6000噸，或每噸降價100元以保持設備設計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。 政策調(diào)整預計會持續(xù) 3年，該企業(yè)正常投資報酬率10%，生產(chǎn)線的規(guī)模指數(shù) x為0.6。不考慮所得稅影響。要求：分別采用兩種方法估算該設備的經(jīng)濟性貶值額或經(jīng)濟性貶值率。經(jīng)濟貶值率：1 一而而 X 100%= 26.4%經(jīng)濟貶值額：10000X100 x(P/A, ID%, 3)7. 有一宗七通一平待開發(fā)建筑用地，面積為1000平方米，使用期限為50年，容積率為5,擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費用為3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%,建筑費用和專業(yè)費用在整個建設期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租

10、，租金水平預計為2元/平方米？日，出租率為85%,管理費用為年租金的2%,維修費用為建筑費用的 1.5%，保險費用為建筑費用的 0.2%,稅金為年租金的 17.5%，貸款利率為6%,房地產(chǎn)綜合還原利率為 7%,開發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費用 +專業(yè)費用）之和的20%，試評估該宗地地價。（要求列出計算步驟） 解：建設期2年，出租48年，預計未來的各個費用，都是用現(xiàn)值計算 樓價：房地產(chǎn)的使用年味50-2=48年年租金：2X 365 X 1000 X 5 X 85%=3102500 元樓價：3102500 x(P/A, 7%, 48)X點= 379127淘元建筑費用:3500x 5 x

11、l000x(1 + 6%)二 16509434 元專業(yè)費用：16509434 X 10%=1650943.4維修費 +險費：16509434 X 1.5%+16509434X 0.2%=管理費用：3791277.61 X 3%=稅金：3791277.61 X 17.5%=利潤：地價 X 20%+ （10609434+1650943.4） X 20%=土地總價=樓價一建筑費用一專業(yè)費用一維修費一保險費一管理費用一稅金一利潤 即，地價=8. 對一臺刨床進行評估，該設備已使用4年，經(jīng)檢測評定尚可使用 8年，但該刨床的臺鉗嘴有裂紋需要更換，經(jīng)調(diào)查其更換費約 8000元。該刨床的重置成本為 12萬元。試

12、用修復費用法評估設備的實體性貶值額 及成新率?？尚迯偷牟糠郑?000元4（2）不可修復貶值；（120000- 8000） xF = 37333 元9 + 4實體性貶值額:8000+37333=45333元120000-453339. 某型號壓力機購置于1990年12月，帳面原值40萬元，其中壓力機械購買價為35萬元，基礎及安裝費4.5萬元，運雜費0.5萬元。評估基準日為 2000年12月20日。經(jīng)過調(diào)查得知，該類壓力機械的定基價格 指數(shù)1990年和2000年分別為120%、150%，基礎及安裝費10年間上漲了 100%,評估基準日的運雜費為 1.1萬元。10年間，該壓力機前5年的利用率為120

13、%,后五年的利用率為 95%,預計尚可使用年限為 3年 與同類設備相比，該設備的操作需要5個工作人員，而同類設備只需要3個工作人員，操作人員的年工資及福利費為2萬元/人。所得稅率為33%，折現(xiàn)率為12%。要求完成下列計算：該設備的重置成本；該設備的實體性貶值；該設備的功能性貶值；該設備的 評估價值解：重置成本：2000年設備本身的重置成本：35% (150% 120%) =43.75萬元2000年基礎及安裝費：4.5 (1+100為=9萬元2000年評估基準日運雜費：1.1萬元該設備的重置成本 43.75+9+1.1=53.85 萬元已使用年限=5X 120%+9X 95%=10.75年實峨值

14、率二已使用年限 邛洲已使用年眼+舸使解而浦X10% = 78,2%實體性貶值=53.85 X 78.2%=42.11萬元該設備的功能性貶值屬于超額運營成本，則(5-3) X2X (1-33%) X ( P/A, 12%, 3) =2X 2X 0.67 X 2.4018=6.44 萬元該設備的評估價值為重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=53.85-42.11-6.44-0=5.3 萬元10. 對一臺刨床進行評估， 該設備已使用4年，經(jīng)檢測評定尚可使用 8年，但該刨床的臺鉗嘴有裂紋需要更 換，經(jīng)調(diào)查其更換費約 8000元。該刨床的重置成本為 12萬元。試用修復費用法評估設備的實體性貶值

15、額 及成新率。解：重置全價：12萬元可修復性損耗引起的貶值：0.8萬元不可修復性損陰起的貶值：(12 - 0,8) X = 3,73萬元實體性貶值：0.8+3.73=4.53 萬元成新率：(12-4.53 ) - 12X 100%=62.25%11. 某企業(yè)10年前購入一臺鍋爐，現(xiàn)要求對其評估。收集到如下資料：經(jīng)市場調(diào)查，該型號鍋爐市場價格為68000元，附屬設備8400元，運輸費率2%,安裝調(diào)試費率8%。根據(jù)鍋爐壓力容器規(guī)定，該鍋爐預計總使用年限為22年。預計殘值率3%,清理費為2000元。調(diào)查表明，該鍋爐比新型同型號鍋爐每年多耗煤2噸。假設企業(yè)所得稅率為 20%，折現(xiàn)率取10%，每噸煤價格

16、800元。要求：計算該鍋爐的重置成本；估算該鍋爐的各種貶值；確定該鍋爐的評估價值。 解：該鍋爐的重置成本：(68000+8400) + (68000+8400) X 2%+ (68000+8400) X 8%=84040 元10實體1 性貶值:84040-(84040X3%-2000)X-X10% = 37963元功能性貶值：800 X 2X ( 1-20%) X ( P/A, 10%, 12) =87.22 元 該鍋爐的評估價值:84040-37963-8722=97355 元12. 評估某燈泡廠一條普通泡生產(chǎn)線的重置完全成本。該生產(chǎn)線的賬面原值100萬元，其中封口機、排氣機與裝頭機均為外購

17、設備計 60萬元，傳送帶與機構爪為自制計 30萬元，運輸、安裝調(diào)試費用為10萬元。經(jīng)市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)目前市面上已出現(xiàn)了用料節(jié)省，結構更為合理的換代產(chǎn)品。而且自制的傳送帶與機構爪也有改進的必要，技術攻關小組認為改進后的設備將大大節(jié)省能源與用料，且占地小。運輸、安裝調(diào)試費 用隨主體設備的換代也會發(fā)生相應的變化。下面將分別就生產(chǎn)線中的外購設備，自制設備及運輸、安裝調(diào)試費用分述如下：外購機器設備情況：經(jīng)市場調(diào)查，得知封口機、排氣機、裝頭機的現(xiàn)行市價分別為30萬元、37萬元、33萬元。成套購買均優(yōu)惠10%，驗貨后立即付款優(yōu)惠 5%,購貨后延期一個月付款加價 3%,并標明價格尚 可面議。通過銷售統(tǒng)計，一般廠

18、家的價格折讓為4%。根據(jù)以上資料，我們評估時應選擇：成套購買，正常的付款條件，正常的價格折扣。自制機器設備情況：評估人員與企業(yè)技術人員和財會人員進行了座談，聽取了專業(yè)人員的介紹，查看了有關賬表，得知自制設備賬面原值 30萬元的構成為：鋼材占 40%,鑄鐵20%,人工費30%,制造費用占 10%;按現(xiàn)行技術條件更新自制設備，鋼材和鑄鐵均可節(jié)約20%，人工及制造費用可節(jié)省 10%。從企業(yè)財務資料獲悉，自制設備購建以來，鋼材價格上漲 80%，鑄鐵價格上揚50%,工時成本也提高了 100%,制造 費用按工時分攤的額度上漲 40%。運雜費、安裝調(diào)試費用情況：由于三件主要設備的結構變化，噸位減輕，經(jīng)與技術人員和財務人員座談，得知，設備噸位減輕與運價上調(diào)相抵后運雜費上升20%，基礎、基樁等耗用水泥和鋼材分別減少 30%,用工減少50%，鋼材價格上漲指數(shù)同上，水泥價格上漲 10%，人工費上漲100%,管理費上漲40%o分析原成 本核算資料，知各項費用占運雜費、安裝調(diào)試費的總成本的比重如下：運雜費 10%,鋼材40%,水泥20%, 人工20%,管理費10%。解：外購設備的重置成本：(1-10%) (1-4%) (1-5%)