廣州舊城改造拆遷補償安置新政策出臺拆遷難題有解2010.1.29

1、舊城改造拆遷補償安置新政策出臺 拆遷難題有解拆“住改商”最高可按商用補償六成廣州市即將拉開舊城改造大幕， 未來將拆除 1000 萬平方米的舊建筑， 動遷人口 約 60 萬。如何保障被拆遷人的利益成為決定舊城改造成敗的關(guān)鍵。 廣州市國土房管 局昨日正式公布 廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見 （試行）（ 以下簡 稱指導(dǎo)意見 ） ，今后，舊城改造拆遷將參照當(dāng)?shù)匾皇稚唐贩烤鶅r大幅提高補償標(biāo) 準(zhǔn)，對住改商、沒有房產(chǎn)證的房屋等四大拆遷遺留難題提出了解決之道。焦點 1八、八、 I困難家庭最少補 40m2隨著城市化的發(fā)展，很多老城區(qū)居民都面臨經(jīng)濟困難，他們所住的舊房普遍偏 小，如果按拆一補一的方式補

2、償，其居住情況并沒得到改善。如今廣州要設(shè)定住宅 房屋拆遷補償最低面積標(biāo)準(zhǔn)， 加強對弱勢群體的保護， 保證住宅被拆遷人的居住權(quán)。此次出臺的 指導(dǎo)意見 明確，如果被拆住房合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積小于 40 平方 米，被拆遷人只要滿足具有廣州城鎮(zhèn)戶籍，且被拆遷房屋屬于被拆遷人及其配偶唯 一產(chǎn)權(quán)的自住住宅這兩個條件，在異地永遷的時候?qū)?40 平方米予以補償。在滿足上述兩個條件的基礎(chǔ)上，如果被拆遷人符合廣州城市低收入住房困難家 庭的住房保障條件，還可以選擇就近安置。市國土房管局表示，出臺上述最低補償安置面積的規(guī)定，主要出于以下考慮： 一是將補償安置與住房保障工作緊密結(jié)合，傾斜照顧低收入住房困難家庭，通過改

3、造同步解決低收入家庭的居住問題，實現(xiàn)一舉兩得；二是通過政策引導(dǎo)被拆遷家庭 多選擇異地永遷和貨幣補償，實現(xiàn)抽疏中心城區(qū)人口的目的。此外，新政策明確提出：被拆遷人不得通過分戶、析產(chǎn)、交易、贈與等方式享 受上述拆遷補償政策。焦點 2八、八、 J“住改商”物業(yè)區(qū)別對待廣州歷史上形成了較多的“住改商”問題，對于這類問題，新的拆遷政策本著 尊重歷史、實事求是的原則，也將給予適當(dāng)補償。指導(dǎo)意見規(guī)定在符合規(guī)劃條件下，擁有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷人可以選擇不同 的補償安置方式。 被拆遷人選擇異地永遷、 就近安置的， 按住宅用途進行補償安置。 如果被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模?還要根據(jù)“住改商”物業(yè)的具體情況分別對待如果是

4、1997年4月 1日廣州市城市規(guī)劃條例施行前已改變?yōu)榻?jīng)營性用房， 被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，拆遷人 可按照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的 60%給予補償。如果“住改商”物業(yè)屬于 1997年 4月 1日廣州市城市規(guī)劃條例施行后至 2001 年市規(guī)劃行政管理部門頒布的住改商管理規(guī)定實施前改變?yōu)榻?jīng)營性用房，被拆遷人能提供合法有效的工商執(zhí)照、依法納稅證明，并實際正在營業(yè)的，拆遷人可按 照經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評估價的 50%給予補償。廣州市國土房管局還明確，如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補償款低于指導(dǎo)意 見有關(guān)住宅貨幣補償?shù)模?應(yīng)當(dāng)按照住宅確定貨幣補償， 以保證政策適用

5、的公平性。焦點 3自建房補償不超過六成廣州從 1981 年開展房地產(chǎn)登記工作， 目前符合登記條件的房屋已基本辦理了房 地產(chǎn)證，但在實際中也還存在著因建設(shè)單位倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并，或者欠交稅 費、不辦理規(guī)劃驗收、不辦理房地產(chǎn)初始登記等原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)歷史遺留“辦證 難”問題。那么沒有房產(chǎn)證的房屋拆遷怎么補償呢？指導(dǎo)意見明確，根據(jù)廣州 2008 年初出臺的解決歷史遺留辦證難問題的相關(guān)意見，已開始給大批沒有房產(chǎn)證的房屋 發(fā)證，對于符合相關(guān)文件規(guī)定，但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn) 權(quán)證，按相關(guān)文件確定條件核定的面積確定房屋補償安置面積。指導(dǎo)意見還明確，違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不

6、予補償，但對于 被拆遷人在 1990年4月 1日中華人民共和國城市規(guī)劃法 實施前，為解決基本生 活需要而自行建設(shè)的房屋，考慮到過去法規(guī)政策不斷完善的歷史背景，給予適當(dāng)、 合理補償，可按照不超過住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的60%給予貨幣補償。焦點 4八、八、租客棄租公房可補三成舊城改造拆遷中還有一大難題就是租房客往往會以租賃合同為由拒絕搬遷。為 引導(dǎo)承租人主動解除租賃關(guān)系，指導(dǎo)意見首次明確，符合直管住宅租賃條件的 承租人同意解除租賃關(guān)系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補償金額加改造獎勵之和 的 30%給予房屋承租人棄租補償，不再提供直管住宅 （ 含廉租房 ） 進行安置。也就是 說如果被拆遷房屋的貨幣補

7、償有 100 萬元，承租人就可以拿到 30萬元的棄租補償。如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關(guān)系的，由拆遷人統(tǒng)一安 排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配 合安置工作。廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人表示，這項補償辦法只適合直管公房拆遷，私房 拆遷由業(yè)主和租客自己協(xié)商棄租補償?shù)谋壤?。三種補償安置方式貨幣補償新增改造獎勵，使拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)比以前大有提高，更有利于充分保障被拆遷人 的合法權(quán)益。按照新的政策，貨幣補償由房屋市場評估價加上改造獎勵，標(biāo)準(zhǔn)最高 可以達到同區(qū)位一手商品住房均價水平。異地永遷為抽疏中心城區(qū)人口密度，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價

8、值級 差比例，確定異地安置房建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠， 獲得補償安置面積也就越大。就近安置按照被拆遷房屋的貨幣補償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格（ 論壇新聞）結(jié)算差價。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。實地走訪就近回遷最受歡迎廣州新的拆遷補償安置政策出臺后，記者第一時間走訪越秀、荔灣和海珠區(qū)的 典型老街，市民最關(guān)心的還是拆遷后自己的生活水平是否會發(fā)生變化。由于老城區(qū) 配套成熟，大部分被訪問的居民都希望選擇就近回遷的補償方式。越秀東濠涌街坊玲姐：補點錢也要就近安置60 歲的玲姐是一位名副其實的老越秀，獨身的她住在東濠涌一棟樓齡超過 20 年的黃

9、皮樓，房屋面積有 50 平方米。玲姐說，盡管房子老舊，也時常發(fā)生漏水、盜 竊等現(xiàn)象，但由于位于大東門，附近肉菜市場完善，臨近中華廣場，省人民醫(yī)院也 僅在 15 分鐘路程之內(nèi)，這對于已經(jīng)步入老年階段的玲姐很是滿意， “年紀(jì)大了，醫(yī) 院和菜市場比什么都值錢?！睂τ谧钚鹿嫉呐f城改造拆遷補償指導(dǎo)意見的三種補償安置方式，玲姐不假思 索就選擇了“就近安置”。由于處于黃金地段，去年東濠涌拆遷項目補償中，玲姐 附近被拆的老房補償獎勵高達到 13380 元/ 平方米。對于貨幣補償與異地永遷，玲姐認為，前者需要自己去搜索合適的房源搬遷， 頗費周章，也耗費精力，自己也沒有足夠的購房經(jīng)驗。后者則更是有“發(fā)配”之感，

10、 脫離便利的交通和生活設(shè)施，這讓年老的居民更是沒有安全感。海珠同福中路街坊何姨：擔(dān)心住改商拆遷后斷了生計2009年 12月底，海珠區(qū)同福中路上張貼起一紙拆遷公告，里面標(biāo)示拆遷的范 圍從同福中路 372號至 394號等。不過，住在這個拆遷范圍里的街坊，表示到現(xiàn)在 都不愿意與拆遷公司談判。由于這個拆遷的路段緊靠著海珠區(qū)有名的紅會醫(yī)院，多年前平房里的街坊們紛 紛打開自家門面做生意，賣婦女嬰幼兒用品、水果等，這一帶被街坊叫為“BB商鋪街”。這里的街坊最大的心愿就是希望能回遷到這里。何姨的房子雖然有60 平方米，但全部用來做商鋪，一家人反而租住在附近?！八砸黄椒矫啄軌蜓a償?shù)蕉嗌馘X， 街坊們都沒有同拆遷公司談過。如果不能回遷，能否再分回一間一樓的商鋪。否則 只補償一筆錢，不夠買新房，家里人也斷了生計?！崩鬄撤暝绰穼毷⑸车兀号f城改造九成居民選回遷作為荔灣區(qū)首個可回遷的舊城改造地塊，位于逢源路寶盛沙地二期地塊的舊城 改造計劃從去年 6 月份開始實行，近 160間老房子被列入其中。寶盛沙地項目在三 個多月時間內(nèi)，完成了 96.28%的動遷工作，其中九成多居民選擇了原址回遷。據(jù)了解，寶盛沙地拆遷所實