新沂市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)則(試行)

1、新沂市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)則（試行）第一章 總則第一 條 為規(guī)范城市房屋拆遷 估價技 術(shù)行為，維護拆遷當(dāng)事人 的合 法權(quán)益, 根據(jù)中華人民共 和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院 城 市房屋拆遷管理條例（ 國務(wù)院第 305 號令）、 江蘇省 城市 房屋 拆遷管理條例（江 蘇省 人民代表大會常務(wù)委員會第 24 號公 告）、徐州市城市房屋拆遷管理辦法（市政府第 78 號令）、 房 地產(chǎn)估 價 規(guī)范 （ GB/T50291 -19 99 ）和 城 鎮(zhèn) 土地 估 價規(guī) 程 （GB/ T18508 -20 01） 等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上 房屋拆遷估價適 用本

2、規(guī)則。本規(guī)則所稱城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣 補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積以及建筑結(jié) 構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等因素，對其房地產(chǎn)市場 價格進行的評估。第 三條 采用本規(guī)則，估價目的統(tǒng)一 表述為“為確 定被拆 遷房 屋貨 幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。第 四條 城市房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場 價格，估價對象為具有合法產(chǎn)權(quán)的被拆遷房屋及其合法國有土地 使用權(quán)的價格，不包含搬遷補助費、臨時安臵補助費和拆遷非住 宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修 裝飾物和其他附屬物的補償金額。第 五條 房屋拆遷估價 的價值標(biāo)準(zhǔn)為 公開

3、 市場價 值，即 不 考慮 房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第 六條 委托拆遷估價 的，拆 遷當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)明確被 拆遷房 屋的 性質(zhì)和面積。第 七條 房屋拆遷估價的估價時點一般為房屋拆遷許可證頒 發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷 實施 之日為 估 價時 點。第八條 拆 遷估價人員應(yīng) 當(dāng)對被拆遷房屋進 行實地 查勘，做好 實地 查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi) 部狀況的影像 資料。 實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn) 可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影 像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除 拆遷人和估價

4、機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在分戶估 價報告中作出相應(yīng)說明后，評估機構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān) 權(quán)屬資料，參照同類房屋進行評估。評估機構(gòu)應(yīng)將拒絕評估可能 產(chǎn)生的后果告知拆遷當(dāng)事人。評估結(jié)果可以作為確定拆遷補償金 額的 依 據(jù)。第九條 房 屋拆遷估價首 選市場比較法。不具備采 用市場 比較 法條件的，可采用其他估價方法進行估價，并在估價報告中充分 說明原因。第二章估價程序第十條 拆遷人委托估價時，應(yīng) 當(dāng)向估價機構(gòu)提供 以下資料：（一）估價委托書；（二）房屋拆 遷許可 證；（三）估 價對象的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證以及臨時建 筑批準(zhǔn)資料（如被拆遷人持有但拒絕提供的，由拆遷人調(diào)檔，房 產(chǎn)

5、、 國土、規(guī)劃等部門應(yīng)予以配合）；（四）拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；（五）其他有關(guān)資料。第 十 一 條 估 價 機 構(gòu) 受 理估 價 委 托 后 ，應(yīng) 在 受 理之 日起 3 日 內(nèi) 將委托協(xié)議原件報房屋拆遷管理部門備案。第 十 二 條 拆 遷 人 、被 拆遷 人 應(yīng) 在 估 價 資 料 提 供 、 現(xiàn) 場查 勘 等 方面給予估價機構(gòu)配合。拆遷當(dāng)事人不如實提供有關(guān)資料或者不 協(xié)助估價機構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第 十 三 條 估 價 機 構(gòu) 應(yīng) 根據(jù) 估 價 委 托 書及 相 關(guān)法 律 、 法 規(guī) 、技 術(shù)規(guī)范等要求，選定估價技術(shù)路線，搜集

6、證據(jù)，確定相關(guān)參數(shù)， 進行 數(shù) 據(jù) 測 算 ， 并 在 約 定 的 時 間 內(nèi) 向 委 托 人 提交 估 價 報 告 。第 十 四 條 估 價 機 構(gòu) 應(yīng) 當(dāng) 對 估 價 報 告 書 （ 含 技 術(shù) 報 告 ）及 有 關(guān) 資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關(guān)資料一般應(yīng)保 留五 年 。第三章估價方法第 十 五 條 采 用 市 場 比 較法 估 價 的 ，可 采 用 以 下三 種 方式 進 行 評 估 ：（一）可比實例直接修正方式 可比實例直接修正方式是按房地產(chǎn)估價規(guī)范要求的步驟 直接 測 得 各 被 拆 遷 房 屋 市 場 價 格 的 方 式 。（二）標(biāo)準(zhǔn)樣本價格修正方式標(biāo) 準(zhǔn) 樣 本價

7、 格 修 正 方 式 是 首 先 選 取 “ 標(biāo) 準(zhǔn) 樣本 房 屋 ”，用 可 比 實例 直 接 修 正 方 式 評 估 出“ 標(biāo) 準(zhǔn) 樣 本 房 屋 ”的 單價 作 為 樣 本 價格 ， 再把 樣 本 價 格 修 正 為 各 被 拆 遷 房 屋 的 評 估 價 格的 方 式 。（三）區(qū)位價修正方式區(qū) 位 價 修 正 方 式 是 依 據(jù) 市 場 比 較法 的 基 本 原 理， 通 過 修 正被 拆遷房屋所在區(qū)位普通商品房的市場價得出被拆遷房屋評估價格 的方 式 。第 十 六 條 可比 實 例 直 接 修 正 方 式 的 操 作 步 驟：（一）搜集交易實例；（二）選取可比實例；（三）建立價格可比

8、基礎(chǔ)；（四 ） 進 行 交 易情 況 修 正 ；（五）進行交易日期修正；（六）進行區(qū)域因素修正；（七）進行個別因素修正；（八）求出比準(zhǔn)價格。第 十 七 條 選取 的 可 比 實 例 應(yīng) 符 合 下 列 要 求 ：（一）可比實例應(yīng)選擇與評估對象所處的拆遷區(qū)位相同的房 屋；（二）可比實例應(yīng)選擇與評估對象相類似房屋，包括用途相 同、建筑結(jié)構(gòu)相同等；（三）可比實例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土 地使 用 權(quán) 價 格 類 型 ；（四）選取的交易實例，交易價格為正常交易的價格或可修 正為正常交易的價格；（五 ）成 交日 期 與 評 估 時點 接 近 ，不 宜 超 過 1 年 , 通 常 應(yīng) 選擇

9、6 個月 內(nèi) 成 交 的 案例 ；（六 ） 選 取 的 可比 實 例 的 數(shù) 量應(yīng) 為 3 個 及 以 上數(shù) 量 ；（七 ）選取的 可比 實例 的成交 單價相互間的價格 差異一般不 應(yīng)超過 20%，在交易案 例相 對較少 的情 況下，則該價 格差異 不應(yīng) 超過 3 0%。第十 八條 建立價格可比基礎(chǔ)。選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算建立價 格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式為在成交日一次性付清方式；統(tǒng)一采 用每平方米建筑面積價格（不含裝飾裝璜等附屬物價格）為單價 形式 ；統(tǒng)一采用人民幣元為貨幣單位 ；統(tǒng)一面 積內(nèi)涵為建筑 面積， 面積單位為平方米。第 十九條 在建立價格 可比基礎(chǔ)后，進行交

10、易 情況、交易 日期、 區(qū)域 因素、 個 別因 素修 正。估 價對象評估價 格=可 比實例價格±交 易情 況修正±交 易日期 修正 ±區(qū) 域 因素修 正±個別因素修正或：估價對象評估價格二可比實例價格X（ 1 +交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)）可比 實例 價格 建立 在價格 可比 基礎(chǔ)上的房地 產(chǎn)實 際 成交 價格；交易 情況 修 正 修正 因交易 行為 中的特殊因素 所造成的價 格偏 差，如為正 常交易 ，則該修 正 值為 0；交易 日期修 正 將可 比 實 例 在其 成交 日期的價 格 調(diào)整為評 估 時點的 價格

11、，可用房 產(chǎn)交 易 部門 公布 的價格 信息為 依據(jù)進 行調(diào) 整，在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可以根據(jù)當(dāng) 地房地產(chǎn)價格的變動情況和趨勢作相應(yīng)調(diào)整；區(qū)域因素修 正 將可 比 實 例 在其 外部環(huán)境狀況 下的價 格調(diào) 整為評估 對象 外部環(huán)境 狀況 下的價 格， 具體修 正 內(nèi)容 應(yīng)根據(jù) 估價 對象的用途確定，主要包括繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景 觀因素，公共配套設(shè)施完備程度，規(guī)劃限制等；個別因素修 正 將可 比 實 例 在其 個體狀況 下的 價 格 調(diào)整為 評估對象個體狀況下的價格，主要包括新舊程度、裝修狀況、設(shè) 施設(shè)備、 平面布局、樓 層、 朝向等 ，每 項修正 對 可比 實

12、例 成 交價 格的 調(diào)整一般不得超過 20%。修正 后的單價與 可比 實 例 平均 單價 的差異 一般不超過±30%，即：丨修正后的單價一可比實例平均單價丨/可比實例平均 單價30%。第 二十 條 住宅房屋的 區(qū)域和 個 別因素 修 正 系 數(shù) 參照 表 見附 表一 、附表 二； 商業(yè)、金融業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服 務(wù)業(yè)、寫字 樓用房的 區(qū)域和個別因 素修 正 系 數(shù) 參照 表見附表三、 附表四 ；綜 合用房和 工業(yè)倉儲用房 的 區(qū) 域和個 別因 素修正 系 數(shù)參 照表見 附表 五、附表六。估價 機構(gòu)根據(jù)實 際情況 進行區(qū) 域因 素和個別因素 修 正 時，如 有超出上 述各表中的 系

13、數(shù)范 圍，應(yīng) 在估 價報告中充分 說明理 由。第二 十一 條 修正 后 結(jié)果計算所選 取的 若干個可 比實 例價格 經(jīng)上 述修 正 后 ，可 用簡單 算術(shù) 平均 法或加權(quán)算術(shù)平均 法等方法計算評 估 結(jié)果。計算公式：修正 單價 1=可 比 實例 1 單 價±交易 情 況修 正 值±交易 日期修 正值 ±區(qū) 域 因素修 正值±個 別因素修 正 值修正 單價 2=可 比 實例 2 單 價±交易 情 況修 正 值±交易 日期修正值土區(qū)域因素修正值土個別因素修正值修正單價3=可比實例3單價土交易情況修正值土交易日期修 正值土區(qū)域因素修正值土個

14、別因素修正值修正值=土可比實例單價X系數(shù)變動百分比簡單算術(shù)平均法公式：修正后的單價=（修正單價1 +修正單價2+修正單價3） /3加權(quán)算術(shù)平均法公式：修正后的單價=（修正單價1 X權(quán)重+修正單價2X權(quán)重+修正 單價3 X權(quán)重）/權(quán)重之和估價對象評估價格=修正后的單價X建筑面積第二十二條 標(biāo)準(zhǔn)樣本價格修正方式的操作步驟：（一）對拆遷房屋進行分類，選取標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋；評估中應(yīng)按照用途相同、區(qū)位相同、位臵相近、結(jié)構(gòu)相似、 年代相近的原則選取多個標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。（二）運用可比實例直接修正方式分別評估出各標(biāo)準(zhǔn)樣本單 價；（三）將各標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋修正為同類被拆遷房屋價格被拆遷房屋評估價格二同類標(biāo)準(zhǔn)樣本單價x（

15、1+個別因素調(diào)整 系數(shù)）X被拆遷房屋建筑面積第二十三條 區(qū)位價修正方式的操作步驟：（一）采集被拆遷房屋所在區(qū)位的普通商品房市場成交價格， 確定該區(qū)位普通商品房平均單價。（二）根據(jù)新沂市市區(qū)拆遷房屋重臵價格（見附表七）和商 品房的結(jié)構(gòu)特征確定商品房重臵完全單價。（三）根據(jù)住宅宗地綜合因素級別價格參照表（見附表八） 及商品房的小區(qū)環(huán)境綜合因素確定商品房宗地綜合因素級別價。（四）計算區(qū)位價區(qū)位價二商品房平均單價-商品房重臵完全單價-商品房宗 地綜合因素級別價閣樓高度達2.2米以上，其區(qū)位價按所在地區(qū)位綜合價的40% 計算。（五）測算被拆遷房屋評估價格1、成套住宅評估被拆遷房屋評估單價=（區(qū)位價+宗地

16、綜合因素級別價+房屋重 臵成新價）X綜合修正系數(shù)K綜合修正系數(shù)K由被拆遷房屋與新建商品房在樓層、朝向、 采光、通風(fēng)、其他因素等方面比較修正后確定。即 K= K1 X （ 1+K2） X （ 1+K3） X （ 1+K4） X （ 1+K5） X （ 1+K6）（1）K1 （樓層）：樓層系數(shù)由評估人員根據(jù)二手房市場成交價 格自行測算。（2）K2 （朝向）：主臥 朝向匕 寸東一間朝南一 一間朝南三間朝南修正 系數(shù)-一一%O%1%23）K3 （采光）：按2% 0%計取。4）K4 （通風(fēng)）：按2% 0%計取。(5) 心(平面布局)：按2 % 0 %計取。(6) 心(其他因素)：主要指院落等因素。如對一

17、層院落進行 修正，獨用院落增加5%，合用院落增加2%。成套住宅院落不作補償。2、非成套住宅評估被拆遷房屋評估單價=(區(qū)位價x 土地貢獻率K1+宗地綜合因素 級別價+房屋重臵成新價)x( 1+K2) x( 1 + K3) x (1 + K4) x K5綜合修正系數(shù)主要包括土地貢獻率K1、朝向K2、采光K3、通 風(fēng)K4。(1 )Ki (土地貢獻率)房屋總層數(shù)平房二層及二層以上容積率三1.5容積率1.5土地貢獻率108 %100 %95 %(2 )K2 (朝向):朝向東朝 向南朝向西朝向北朝向修正系 數(shù)2 %0 %2 %3 %(3) K3 (采光)：按5% 0%計取(4) K4 (通風(fēng))：按3 %

18、0 %計取。5) K5非成套修正系數(shù)，取值為0. 88。3、被拆遷房屋評估價格=被拆遷房屋評估單價x被拆遷房屋建 筑面積+合法院落補償價合法院落補償價=(合法土地面積-合法建筑面積)x區(qū)位基 準(zhǔn)地價x L若合法院落補償價為負(fù)值，則取零。合法土地面積是指國有土地使用權(quán)證載明的且有圍護、獨立 使用部分的土地使用面積。在計算合法院落補償價格中，如果區(qū)位基準(zhǔn)地價低于區(qū)位價, 按照區(qū)位價進行補償。區(qū)位基準(zhǔn)地價一般不超過所在級別基準(zhǔn)地價的土 20%最高一 般不超過上一級級別基準(zhǔn)地價，最低一般不低于下一級級別基準(zhǔn) 地價。新沂市市區(qū)各類土地基準(zhǔn)地價可參見附表九。L當(dāng)被拆遷房屋占用的合法用地為國有劃撥性質(zhì)時，L

19、取0.6， 當(dāng)被拆遷房屋占用的合法用地為國有出讓性質(zhì)時，L取1。采用可比實例修正方式、標(biāo)準(zhǔn)樣本價格修正方式對被拆遷住 宅進行評估，如未對合法院落因素進行修正的，可采用參照本條 的方式單獨測算合法院落修正值。第二十四條 采用收益法估價的，估價結(jié)果的確定應(yīng)符合房 地產(chǎn)估價規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。房屋收益應(yīng)按照房屋租金的純收益 確定，房屋租金的純收益按照同一經(jīng)營用途、同一區(qū)域的社會平 均收益水平修正確定。資本化率的求取可采用市場提取法和安全 利率法計算，應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率二安全利率+風(fēng) 險調(diào)整值，安全利率宜選取5年期國債利率。第二十五條 采用成本法估價的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價的方 式，估價出房

20、地產(chǎn)市場價格。一房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應(yīng)采 用市場比較法、剩余法、成本逼近法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方 法求取。建筑物重臵價格以政府有關(guān)管理部門發(fā)布的重臵價格標(biāo) 準(zhǔn)為依據(jù)。房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以使用成 新折 扣法（ 尚可使用年限）計 算 。房 屋建筑設(shè) 備應(yīng)單獨計算 折舊。第 二十 六條 需要對房屋占用 范 圍內(nèi)的 土地使 用權(quán)價 格 單獨 進行 估價的，估 價技術(shù)行為應(yīng)符合 城鎮(zhèn)土地 估價 規(guī)程的 規(guī)定。第 二十七條 拆遷補償 估價，原 則上 應(yīng)采用兩種以 上的估價方 法。能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比交易實例的經(jīng)營用房，應(yīng) 當(dāng)采用市場比較法估價。非住宅評估中沒有條件選用市

21、場比較法 的，應(yīng)采用收益法進行估價，難以確定房屋收益的，可采用成本 法或 其他方法進行估價 。如確有困難 ，只能采 用一種估價方 法的， 應(yīng)當(dāng) 說明理 由 。特殊用途房屋等其他非住宅的拆遷補償估價，有相關(guān)估價規(guī) 定的 ，從其 規(guī) 定。第四章 拆遷房屋 分類 估價第二十八條 被拆遷 房屋分為住宅和非住宅兩類。住宅房 屋可 分為 成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是 指房屋套內(nèi)有 臥室、 廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè) 計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅 是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅房屋可分為營業(yè)用房和 非營業(yè)用房兩大類。其中，營業(yè)用房主要指

22、商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù) 業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險業(yè)（ 對外 營業(yè)部分）；非 營業(yè)用 房主要 指辦 公用房、非營業(yè)的單位用房、公益事業(yè)用房、以及工業(yè)、倉儲業(yè) 用房 等 。第 二 十九條 進 行拆遷 房屋 的分 類估 價 可先 根據(jù)其 區(qū)位 、用 途、建筑結(jié)構(gòu)、土地取得方式、合法院落等因素進行分類，然后 分別評估各類房屋的價格。同類房屋的估價方法與技術(shù)路線應(yīng)當(dāng) 一 致 。第 三 十條 拆遷 當(dāng)事人 應(yīng)當(dāng) 提供 房地產(chǎn) 權(quán)屬 管理部 門核 發(fā)的 產(chǎn)權(quán)資料及被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式證 明文件，不能提供且估價機構(gòu)又無法核實的，可以假設(shè)其為劃撥 方式取得。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，其房屋

23、拆遷補償 估價結(jié)果，不包括正常交易過程中應(yīng)補交的土地出讓金或相當(dāng)于 出讓金的價款。第三十一條 在建工 程應(yīng)采用成本法進行估價。在 建工程 土地 估價 以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃 設(shè)計方案等為 依據(jù)， 工程建設(shè)進度以拆遷管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。第三十二條 房屋拆 遷分戶估價結(jié)果應(yīng)符合整體性 、關(guān)聯(lián)性、 合理性的要求，同類房屋之間的級別價、不同類房屋之間的比價 客觀合理。第 五章 估價 報告書第 三十三條 單宗被拆 遷房屋的價值 不足 40 萬元 ，估價 結(jié)果 報告可采用表格的形式，除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字 說明的形式。表格式估價報告應(yīng)披露影響估價結(jié)果的所有重要信 息

24、。非表格式估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告書應(yīng)按照房地產(chǎn)估 價規(guī)范的有關(guān)要求撰寫。第 三十四條 估價結(jié)果 的有效期自提 交正 式評估報告之日起， 至該拆遷項目拆遷補償結(jié)束時止。第 三十 五條 拆遷估價機構(gòu)出 具 的估價 報告應(yīng) 當(dāng)由專 職 注冊 房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋估價機構(gòu)法人單位公章。在估價 報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機 構(gòu)，對估 價報告 的內(nèi)容和結(jié)論 負(fù)責(zé)。紙張 大小應(yīng)采用 A4 紙張 規(guī)格。第六章附則第三十六條 本規(guī)則將“評估”與“估價”作為同義詞來使 用。第三十七條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予估價。 未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，根據(jù)重新建造成本、批

25、準(zhǔn)期限、剩 余期限及殘值率進行評估。第三十八條 凡房屋拆遷估價中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工 程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù) 的機構(gòu)協(xié)助估價。本規(guī)則未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家、省和市其他 相關(guān)估價技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十九條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償方式的，對所調(diào)換 房屋房地產(chǎn)市場價值進行的估價，按照本規(guī)則執(zhí)行。第四十條 本規(guī)則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆 遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。第四十一條 其他法律、法規(guī)、規(guī)章有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。第四十二條本規(guī)則自2005年12月1日起施行。此前已領(lǐng) 取房屋拆遷許可證并已實施拆遷的項目，其拆遷估價不適用本

26、規(guī) 則。附：附表一住宅區(qū)域因素修正表附表二住宅個別因素修正表附表三商業(yè)、金融業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字 樓用房區(qū)域因素修正表附表四 商業(yè)、金融業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字 樓個別因素修正表附表五 綜合用房和工業(yè)倉儲用房區(qū)域因素修正 附表六 綜合用房和工業(yè)倉儲用房個別因素修正 附表七新沂市市區(qū)拆遷房屋重臵價格標(biāo)準(zhǔn) 附表八住宅宗地綜合因素級別價格參照表 附表九新沂市市區(qū)各類土地基準(zhǔn)地價附表一住宅區(qū)域因素修正表序號項 目內(nèi)容系數(shù)變動 范圍（）1自然環(huán)境自然景觀r ± 0-2人文環(huán)境文體活動場所± 0-22環(huán)境污染空氣、噪音、水文狀況± 0-33交通便捷程度離市

27、區(qū)主干道的距離± 0-5生活區(qū)交通狀況± 0-24社區(qū)狀況治安情況± 0-25商業(yè)配套設(shè)施各類商業(yè)配套設(shè)施狀況± 0-26教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況± 0-2醫(yī)療機構(gòu)分布情況± 0-27規(guī)劃現(xiàn)狀建筑小區(qū)布局與外形± 0-2建筑密度、綠化率與室外公共活動空間± 0-5車位情況± 0-28物業(yè)管理物業(yè)管理情況r ±0-59其他公共設(shè)施排水、排污、供電、供水、道路等情況± 0- 5附表二住宅個別因素修正表序號項 目內(nèi)容系數(shù)變動范圍 (%)1成新新舊程度調(diào)節(jié)± 0 - 52層次所在

28、層次高度、有無地下室 等情況± 0 - 153平面布局單元內(nèi)的布局與功能的適 應(yīng)程度± 0 - 34采光冬日的日曬情況± 0 - 55朝向主臥室朝向± 0 - 46景觀可見景觀及視野開闊程度± 0 - 37層咼根據(jù)層咼差異調(diào)整± 0 - 58外墻裝飾外墻裝飾程度± 0 -39其它因素樓梯設(shè)臵、每梯戶數(shù)、通風(fēng) 等± 0 - 510重大個別因 素對房地產(chǎn)價格有如重大合法院落補因素單獨測量，附表三商業(yè)、金融業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字樓用房區(qū)域因素 修正表序 號項 目內(nèi)容系數(shù)變 動范圍(%)1繁華程度離商業(yè)中心的距離

29、± 0- 5所處區(qū)域的商業(yè)集聚程度(如：位于相應(yīng)專業(yè)市 場內(nèi))± 0- 32交通便捷程度道路及停車情況± 0-2公交線路情況± 0-2距汽車站、火車站距離 ± 0-23環(huán)境人文景觀± 0-2安全舒適程度± 0-24商業(yè)配套設(shè)施1金融、通訊、信息服務(wù)設(shè)施狀況± 0- 55能源供應(yīng)情況電力狀況± 0- 16基礎(chǔ)設(shè)施狀況排水、排污、供水等狀況± 0- 37其它因素區(qū)域業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況、經(jīng)營限制等± 0- 5附表四商業(yè)、金融業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)表服務(wù)業(yè)、寫字樓個別因素修正序號項 目內(nèi)容系數(shù)變動范 圍

30、()1成新新舊程度調(diào)節(jié)± 0 - 32結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)± 0 - 53體量進深及高度± 0 - 54臨街位 臵角地、兩面臨街、三面臨街、緩 沖地段等± 0 - 105空間布 局內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局、外部可用空地等± 0 - 56設(shè)備狀 況電梯、中央空調(diào)等± 0 - 57外墻裝 飾外墻裝飾程度± 0 - 38其它因 素現(xiàn)有自身經(jīng)營情 物業(yè) 樓層、青況、租用水平、V管理、 朝向等情況± 0 - 5附表五綜合用房和工業(yè)倉儲用房區(qū)域因素修正序號項 目內(nèi)容系數(shù)變動范圍(%)1交通便捷程 度離市區(qū)主干道距離± 0 - 5 :臨近

31、公路交通干線± 0 - 2道路及停車狀況± 0 - 22環(huán)境環(huán)境質(zhì)量如水、空氣質(zhì)量± 0 - 23商業(yè)配套設(shè) 施金融、通訊、信息服務(wù)設(shè)施 狀況± 0 - 54集聚程度所處區(qū)域的同類物業(yè)集聚 程度± 0 - 35物業(yè)管理物業(yè)管理狀況± 0 - 3 :6能源供應(yīng)情 況電力狀況± 0 - 27基礎(chǔ)設(shè)施狀 況排水、排污、供水等狀況± 0 - 28其它因素治安、環(huán)境污染程度、環(huán)保 限制、關(guān)聯(lián)企業(yè)的位臵、勞 動力來源等± 0 - 5附表六綜合用房和工業(yè)倉儲用房個別因素修正序號項目內(nèi)容系數(shù)變動范圍 (%)1成新新舊程度

32、調(diào)節(jié)± 0 - 5 12平面布局布局與功能的適應(yīng)程度± 0 - 23臨街位臵角地、土地特殊形狀位臵等 情況± 0 - 24裝修狀況根據(jù)裝修差異調(diào)整± 0 - 5 n5設(shè)備狀況電梯、中央空調(diào)等± 0 - 56外墻裝飾外墻裝飾程度± 0 -37其它因素自身經(jīng)營狀況、改變用途的 適應(yīng)程度± 0 - 5附表七新沂市市區(qū)拆遷房屋重臵價格標(biāo)準(zhǔn)類別級 等2mX/鋼混結(jié)高 層1墻撾防 趕消 承水通 剪一匕> 或恢衛(wèi) 口0擾 巧級孔 恥初K水 加水 砒，宀W, 基漆門 栓膠鋼 混乳塑 L磚金 米畫合。 墻鋁全 4外，齊 高，面施 層護地

33、設(shè)O600構(gòu)多層1層高3.6米,鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎(chǔ),實砌墻圍 護或填充墻，鋼筋砼屋面，外墻面磚或乳膠漆,內(nèi)墻中 級抹灰，水磨石或地磚地面，鋁合金或塑鋼窗，木門， 水、電、衛(wèi)及通訊、消防設(shè)施齊全，適用于多層辦公 和商業(yè)用房。7302層咼3.6米,鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎(chǔ),磚墻圍護， 鋼筋砼層面，外墻混合砂漿抹面 ，內(nèi)墻中級抹灰或涂 料，鋼窗或木窗，木門，水、電、衛(wèi)設(shè)施齊全。600磚混 結(jié) 構(gòu)單元式住宅辦公用 房1層咼2.8米,鋼筋砼或整板基礎(chǔ)，240mn實心磚墻，外 墻面磚或乳膠漆,內(nèi)墻涂料，水泥地坪，砼層面有防 水保溫層，鋁合金或塑鋼窗，木門，水、電、衛(wèi)及通 訊設(shè)施齊全，戶型新型，適

34、用于四層以上近年來新建 的多層住宅樓。6203層咼2.8米,鋼筋砼基礎(chǔ) 砂漿抹面，內(nèi)墻中級抹灰 多孔板層面，屋頂有防水 水、電、衛(wèi)設(shè)施齊全，適 成套住宅。出，240mn實心磚墻，外墻混合 斤或涂料，水泥地坪，現(xiàn)澆或 一保溫層，鋼窗或木窗，木門， 用于三層（含三層）以上的550普通房屋1層咼3.（ 房屋設(shè)臵 乳膠漆, 鋁合金或）米，鋼筋砼基礎(chǔ) 各構(gòu)造柱、層層圈 內(nèi)墻涂料，水泥】 戈塑鋼窗，水、電或整板基礎(chǔ)，240mm實心磚墻， 梁，現(xiàn)澆樓梯，外墻面磚或 地坪，砼屋面有防水保溫層， 八衛(wèi)及通訊設(shè)施齊全。4702層咼3.0米，鋼筋砼基礎(chǔ) 房屋設(shè)臵構(gòu)造柱、層層圈 墻混合砂漿（含外墻體料 層面，較好的木門窗或鋼或整板基礎(chǔ)，240mm實心磚墻， 梁，鋼筋混凝土構(gòu)造柱，外 -），內(nèi)墻涂料,水泥地坪，砼 1窗，水、電設(shè)施齊全。4303層咼3 米 澆或多孑 墻混合砂，條形磚或毛石基礎(chǔ)，240mn實心磚墻，砼現(xiàn) L板屋面，水泥地坪，木門窗，內(nèi)墻涂料，夕卜 ?漿（含外墻涂料），水、電設(shè)施齊全。3804層咼3米，條形磚或毛石基礎(chǔ)，240mn實心磚墻，磚墻 為主要承重結(jié)構(gòu)，走廊板頂（現(xiàn)澆屋面），水泥地坪， 木門窗，外墻混合砂漿，內(nèi)墻抹灰