商品房竣工驗收全流程詳解

1、商品房竣工驗收全流程詳解商品房竣工驗收備案表竣工驗收備案表雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供 規(guī)劃、公安消防' 環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理' 人防等部門岀具的認可文件或者準許使用文件的，購房 人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時一定要看到備案表的正 本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章?？⒐を炇諅浒副斫ㄖā⒑贤ǖ确啥家?guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，這是國家 強制性規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國目前的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得建筑工程竣工備案 表，因此，出賣人在交付房屋時，應(yīng)向買受人出

2、示竣工驗收備案表原件，否則，買受人有權(quán)拒絕交 接，由此產(chǎn)生的逾期交房貴任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗收備案表，其中不排除該商品房在建筑質(zhì)量方面存在 重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時，竣工驗收備案表直接關(guān)系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將 來發(fā)現(xiàn)該房屋始終無法拿到竣工驗收備案表，房產(chǎn)證則始終無法辦理。根據(jù)建設(shè)部制定的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法及省市的有關(guān)規(guī) 定，竣工驗收備案表通常包括以下內(nèi)容：1、工程的基本惜況，包括項目名稱、地址、規(guī)劃許可證號' 施工許可證號、工程面積、開工時間、竣工時間、各單位（建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)呈監(jiān)督

3、等單位）名稱；2、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位意見；3、竣工驗收備案文件清單，主要包括：（1） I程竣工驗收報告，分5項，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測報告和勘察、設(shè)計、 施工、工程驗收等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗收認可文件；（3）、工程質(zhì)雖監(jiān)督注冊登記表；（4）工程施工許可證或開工報告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗收意見書；（6）建設(shè)工程檔案預(yù)驗收意見；（7）、工程質(zhì)量保修書；（8）住宅質(zhì)雖保證書；（9）住宅使用說明書；（10）建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結(jié)算；（11）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)屋檢測和功能性試驗資料；

4、（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。質(zhì)雖監(jiān)督站在收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文 件并驗證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖，加蓋備案專用章；對符合條件、證明文 件齊全有效的，應(yīng)當(dāng)收到申請之日起15日內(nèi)按程序辦理竣工驗收備案。這時，共計四頁的竣工驗收備 案表才是一份完整的備案表。另外，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，例如消防 設(shè)施等。缺少任何一項，買受人不能接受。需要注意的是，竣工驗收備案表只是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政 機關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計所作的驗收報告，并不能證明該建筑 物沒有質(zhì)量問題，如果該商品房確有

5、質(zhì)雖問題，主管單位可以收回備案表，貴令建設(shè)單位按要求進行 整改，全部整改完畢后重新組織工程竣工驗收。同時，商品房買賣合同是開發(fā)商與購房人簽署的， 開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備交付條件，也需要購房人來驗收確認。一、購房者收房步驟購房者收到交房通知單后的收房步驟：1. 在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的住宅質(zhì)量保證書；B、住宅使用說明書；C竣工驗收備案表；D、面積實測報告書；E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）；2. 購房者會同物業(yè)驗房，驗房標準根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范 圍包括房屋及附屆設(shè)施質(zhì)呈'室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；3

6、. 購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字；4. 開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；5. 購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入 住交接單，商品房交付完成。二、商品房交付中的注意事項購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書原件是可帶走 的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗收備案表原件需 仔細，竣工驗收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必 須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。2. 購房者在沒有驗收房屋之

7、前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱商品房買 賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā) 商只承擔(dān)房屋質(zhì)呈包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。3. 購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下， 只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開 發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自 身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房

8、者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。4. 商品房交付過程中，購房者驗房的標準依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī) 范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。三、商品房交付中的法律問題商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付 不當(dāng)?shù)馁F任等問題。1. 商品房“交付使用”。怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對 房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視 為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋 的交付使用意味著房屋毀損'

9、 滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交 付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī) 的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。2. 商品房逾期交付的責(zé)任開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合 同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu) 成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存 在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的貴任。但如果開 發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的

10、期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房 者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房 逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。3. 商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料 有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成 逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負逾期交付的違約責(zé)任驗房的內(nèi)容：A、墻、頂' 地飾面工程驗收最主要應(yīng)驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應(yīng)由 開發(fā)商負責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫

11、落等現(xiàn)象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板 會造成松動后的地板異響。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工 時處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。B、門窗工程的驗收主要看外觀的質(zhì)雖，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)呈。玻璃的劃傷應(yīng)在每平米0.4寬10厘米長3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)呈，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水跡。C電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零 反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。D、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負責(zé)最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè)主自己在操作。E、衛(wèi)生間的

12、閉水在驗房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當(dāng)然也 可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。F、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào) 試。收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)雖保證書、使用說明書、面積測繪書、管線分布圖備注：商品房竣工驗收備案表基本形式X市建設(shè)工程竣工驗收備案表工程名稱：建設(shè)單位：X市建設(shè)工程質(zhì)雖安全監(jiān)督站制工程竣工驗收備案工程名稱工程地點工程規(guī)模工程投資萬元工程決算萬元建筑面積M2層數(shù)結(jié)構(gòu)類型工程用途開工日期竣工日期竣工驗收日期施工許可證號發(fā)證機關(guān)施工圖設(shè)計文件審查結(jié)論審查機構(gòu)資

13、質(zhì)等級證號責(zé)任主體單位勘察單位名稱資質(zhì)等級證號設(shè)計單位名稱資質(zhì)等級證號施工單位名稱資質(zhì)等級證號監(jiān)理單位名稱資質(zhì)等級證號工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)備案事由：該工程按建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進行了竣工驗收，合格，備案驗收 文件齊全。現(xiàn)報送備案。建設(shè)單位項目法人代表（簽字）：報送時間：年月日該工程按建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進行了竣工驗收，合格，備案驗收 文件齊全。現(xiàn)報送備案。建設(shè)單位項目法人代表（簽字）：報送時間：年月日竣工驗收意見勘察單位意見單位負貴人年月日設(shè)計單位意見單位負責(zé)人年月 日施工單位意見 單位負責(zé)人年月日 監(jiān)理單位意見單位負責(zé)人年月日建設(shè)單位意見單位負責(zé)人年月日竣 工驗收備案文件內(nèi)容 份數(shù)驗證情況備注1、工程施工許可證或 開工報告2、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)3、施工圖' 設(shè)計文件 審查報告4、質(zhì)量合格文件勘 察部門對地基及處理 的驗收文件 單位工程驗收記錄 監(jiān)理部門簽署的竣工移交書 單位工程質(zhì)量評 定文件