鄧州時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目

1、時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介2二 宏觀形勢(shì)分析2三 鄧州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)形勢(shì)分析3四 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析10五 客戶(hù)分析14六 時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目分析170一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)：時(shí)代國(guó)際 項(xiàng)目地址：鄧州市北京大道與雷鋒路交匯處開(kāi)發(fā)單位：鄧州遠(yuǎn)東企業(yè)發(fā)展有限公司 ·建筑形態(tài)：高層、 ·物業(yè)類(lèi)型：住宅、 ·主宣傳語(yǔ)：白馬之畔 鄧東門(mén)戶(hù) ·規(guī)劃設(shè)計(jì)：廣東啟源建筑工程設(shè)計(jì)院有限公司 ·建筑單位：河南四建股份有限公司 ·總占地面積：38畝 ·總建筑面積：150000 平方米 ·綠化率：51 % ·容積率：4.6 ·主力戶(hù)型：

2、浪漫兩房、溫馨三房、寬敞三房 二 宏觀形勢(shì)分析1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2014年年初李克強(qiáng)講話(huà)時(shí)指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已進(jìn)入從高速到中高速的“換擋期”，2015年第一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，同時(shí)房地產(chǎn)投資增速降低，成為拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素之一，有些經(jīng)濟(jì)發(fā)展學(xué)者指出，國(guó)家下一步會(huì)繼續(xù)利用房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)保證經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)政策和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 國(guó)家出具了3.30政策來(lái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展，近期一線城市房?jī)r(jià)有部分回升，二線城市房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定，對(duì)于政策反應(yīng)較慢和庫(kù)存壓力較大的三四線城市和部分二線城市，房?jī)r(jià)依然處于下跌趨勢(shì)，同時(shí)部分城市銷(xiāo)量在5月出現(xiàn)小幅度反彈之后，六月形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。三 鄧州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)形

3、勢(shì)分析3.1城市發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概述；鄧州市享有中原天府，丹水明珠之稱(chēng)?？偯娣e2369平方公里，轄28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街、區(qū)），鄧州市總?cè)丝?88萬(wàn)，其中城市人口40多萬(wàn)。鄧州地處豫西南、湖北交界部位，位于武漢一西安一鄭州大三角和南陽(yáng)一襄陽(yáng)一十堰小三角附近，起著承東啟西的“橋梁”作用。1988年11月17日，經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)鄧縣，設(shè)立鄧州市（縣級(jí)），由南陽(yáng)代管。2004年省政府批準(zhǔn)鄧州市享有全部省轄市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)管理權(quán)限，為經(jīng)濟(jì)單列市。2011年被省政府確定為十個(gè)省直管試點(diǎn)縣市之一。2014年全面由河南省直管。3.2城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 從上圖可以看出，鄧州經(jīng)濟(jì)總量較地級(jí)市南陽(yáng)和襄陽(yáng)都偏低，但是人均可支

4、配收入處于中等水平。3.3城市發(fā)展規(guī)劃；3.4城市交通情況； 最新消息鄭州到重慶萬(wàn)通高鐵站將在鄧州設(shè)置站點(diǎn)，鄧州在未來(lái)幾年可能進(jìn)入有高鐵的日子。3.5小結(jié)3.6鄧州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展； 第六階段；14年末，以?xún)r(jià)換量階段； 以東濱華苑2600價(jià)格打響了鄧州房地產(chǎn)公開(kāi)降價(jià)第一槍?zhuān)囍莘康禺a(chǎn)從此開(kāi)始明暗爭(zhēng)相降價(jià)，搶奪客戶(hù)。3.7鄧州房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)年份200720082009201020112012201320142015（預(yù)測(cè)） 房?jī)r(jià)160018002400300035003700400035003000房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度（%）12.50%33.33%25.00%16.67%5.71%8.11%-12.50%

5、-14.29%2013年的宏杰第一城均價(jià)在4500左右，好一點(diǎn)的位置和樓層價(jià)格高達(dá)5000元，但是進(jìn)入2014年隨著國(guó)家宏觀調(diào)控慢慢深入三四線城市，鄧州房?jī)r(jià)只漲不跌的歷史也被打破，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌周期。同時(shí)可以看出，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)時(shí)間從2011年大規(guī)模開(kāi)始，一線城市和二線城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)受到影響，2013-2014年出現(xiàn)不同程度下跌，2015年開(kāi)始出現(xiàn)局部轉(zhuǎn)好的跡象，由于鄧州位于4線城市（或者叫五六線城市），三四線城市對(duì)政策反應(yīng)具有滯后性，2013年鄧州房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有出現(xiàn)下跌，同時(shí)出現(xiàn)上漲，但是同時(shí)要看到，2015年，隨著3.30政策的出臺(tái)，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)局部上漲，部分穩(wěn)定，同時(shí)，4線城市對(duì)政策

6、反應(yīng)的滯后性，4線城市房?jī)r(jià)依舊開(kāi)始下跌。3.7鄧州當(dāng)?shù)卣苇h(huán)境 國(guó)家出臺(tái)的3.30新政，真正落實(shí)到三四線城市，需要時(shí)間，就像銀行房貸利率根本沒(méi)有優(yōu)惠，還是保持基準(zhǔn)利率上浮20%，這給大部分農(nóng)村客戶(hù)帶來(lái)的還是經(jīng)濟(jì)上吃力。這邊小開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，政府管理不嚴(yán)，導(dǎo)致小開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)偏低，對(duì)正常開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)造成影響，對(duì)我們項(xiàng)目沖擊不小。四 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析4.1財(cái)富置業(yè)南陽(yáng)財(cái)富置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公司”） 成立于2006年10月16日，是河南宛西制藥股份有限公司的控股子公司，國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司總部位于宛西制藥南陽(yáng)總部，現(xiàn)有員工200余人。公司設(shè)有房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部、工程技術(shù)部、材料設(shè)備部、物業(yè)管理部

7、、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、綜合管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、商業(yè)運(yùn)營(yíng)部等部門(mén)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、建材銷(xiāo)售、商業(yè)管理、酒店管理、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)。自成立以來(lái)，公司依托宛藥集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外樹(shù)形象，向管理要效益，以項(xiàng)目為平臺(tái)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，打造財(cái)富置業(yè)自身品牌，努力實(shí)現(xiàn)“營(yíng)造精品社區(qū)，改善人居環(huán)境；提升城市形象，創(chuàng)建品質(zhì)生活”的企業(yè)使命。近年來(lái)，公司先后成功開(kāi)發(fā)西峽財(cái)富世家、鄧州財(cái)富世家、鄧州財(cái)富名家等一系列精品小區(qū)，產(chǎn)品在項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)始終處于一流行列，連續(xù)多年被南陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)評(píng)為南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)單位，所開(kāi)發(fā)的小區(qū)榮獲南陽(yáng)市政府“園林小區(qū)”、河南省園林單位、河南省物業(yè)管理示范住宅小

8、區(qū)等優(yōu)秀稱(chēng)號(hào)。目前，上繳利稅已位于南陽(yáng)市400余家房地產(chǎn)公司的前三名。選擇財(cái)富，擁有幸福。財(cái)富人正以飽滿(mǎn)的工作熱情、務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)、誠(chéng)信的職業(yè)操守和追求完美的精神，致力于把財(cái)富置業(yè)打造成為南陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)講誠(chéng)信、重品牌、尊重客戶(hù)、回饋社會(huì)的一流品牌房產(chǎn)企業(yè)。簡(jiǎn)評(píng)；該企業(yè)是國(guó)有控股公司，具有政府背景，資金實(shí)力充裕，在鄧州開(kāi)發(fā)樓盤(pán)有，財(cái)富世家，財(cái)富名家，財(cái)富家天下，財(cái)富書(shū)香人家等；該企業(yè)在鄧州具有很好的口碑，是實(shí)力品牌，也是鄧州銷(xiāo)售風(fēng)向標(biāo)之一，即使行情不好，也有很多客戶(hù)愿意選擇它，因?yàn)橄嘈潘钠放?.2 東正皇馬2011年4月，中國(guó)東正基業(yè)控股集團(tuán)（簡(jiǎn)稱(chēng)東正集團(tuán)） 將旗下多家項(xiàng)目公司進(jìn)行整合重組，正式

9、成立集團(tuán)公司。東正集團(tuán)是以金融、地產(chǎn)、酒店、實(shí)業(yè)為一體的跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)公司，自2007年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)以來(lái)，集團(tuán)內(nèi)部管理日趨科學(xué)規(guī)范。目前集團(tuán)運(yùn)行兩大平臺(tái)即控制平臺(tái)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，確定了“金融、地產(chǎn)、酒店、實(shí)業(yè)四元鼎立”的戰(zhàn)略方針，短短6年內(nèi)成功運(yùn)作了20萬(wàn)平方米唐河?xùn)|正雅典陽(yáng)光水岸陽(yáng)光式會(huì)所住宅，2.5萬(wàn)平方米的超4星級(jí)唐河?xùn)|正藍(lán)灣國(guó)際酒店，15萬(wàn)平方米唐河?xùn)|正和美國(guó)際、和美步行街住宅商用一體化的城市綜合體，26萬(wàn)平方米鄧州東正皇馬國(guó)際、皇馬國(guó)際廣場(chǎng)頂級(jí)商住綜合生活街區(qū)，30萬(wàn)平方米鄧州東正香溪美地城市新中心高檔住宅，26萬(wàn)平方米鄧州皇馬觀邸景觀式闊景華宅，260萬(wàn)平方米鄧州東正中央新城，25萬(wàn)平方

10、米東正新世界，被譽(yù)為南陽(yáng)地產(chǎn)界的一匹黑馬。公司目前土地儲(chǔ)備資源豐富，儲(chǔ)備土地包括了高檔住宅、大型商業(yè)綜合體、酒店等多種功能用地，為集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，東正將以更完善的集團(tuán)體系深耘輝煌的未來(lái)。集團(tuán)旗下全資或控股公司河南東鋒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南陽(yáng)市嘉陽(yáng)酒店管理有限公司南陽(yáng)市和美物業(yè)服務(wù)有限公司河南正瑞商業(yè)管理有限公司2007年4月：    東正集團(tuán)前身東鋒置業(yè)公司注冊(cè)成立。2008年10月：    20萬(wàn)唐河?xùn)|正·雅典陽(yáng)光項(xiàng)目隆重開(kāi)盤(pán)。2010年8月：    嘉陽(yáng)酒店管理公司成立。2010年12月：  &

11、#160; 15萬(wàn)唐河?xùn)|正·和美國(guó)際項(xiàng)目舉行隆重的奠基典禮。2011年4月：    整合各項(xiàng)目公司，正式成立中國(guó)東正基業(yè)控股集團(tuán)。2011年10月：     2.5萬(wàn)超四星級(jí)唐河?xùn)|正·藍(lán)灣國(guó)際飯店正式營(yíng)業(yè)。2012年4月：26萬(wàn)鄧州東正·皇馬國(guó)際項(xiàng)目隆重奠基。2013年9月：    南陽(yáng)市區(qū)、唐河、鄧州三地四個(gè)大型項(xiàng)目共計(jì)收儲(chǔ)土地1300余畝。2013年10月：    30萬(wàn)鄧州東正·香溪美地項(xiàng)目隆重奠基。2014年6月： 26萬(wàn)鄧州東正·皇馬觀邸項(xiàng)目隆重

12、奠基。2015年6月；25萬(wàn)平方米東正新世界開(kāi)盤(pán)，簡(jiǎn)評(píng)；東正集團(tuán)雖然在鄧州是進(jìn)入較早的開(kāi)發(fā)商之一，但其名聲確是臭名昭著，在皇馬國(guó)際規(guī)劃樓盤(pán)中肆意加蓋，造成高達(dá)8的容積率，大大降低小區(qū)舒適度，開(kāi)發(fā)商為了金錢(qián)泯滅良心，根部不顧及業(yè)主。同時(shí)也不得不佩服皇馬國(guó)際的營(yíng)銷(xiāo)能力，雖然名聲很差，但是該團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷(xiāo)能力很強(qiáng)，非常舍得廣告費(fèi)的投入，在鄧州確是坑了一批老實(shí)人。4.3星河灣·總占地面積：60 畝 ·總建筑面積：150000 平方米2014年殺出的一條黑馬，售樓部高大上，最大的優(yōu)勢(shì)是緊靠著在建的濕地公園，緊鄰鄧州唯一湍河，稱(chēng)為居住舒適的小區(qū)，再加上該樓盤(pán)價(jià)格均價(jià)在3300元，銷(xiāo)量還不錯(cuò)。

13、4.4總結(jié)其他規(guī)模不一的開(kāi)發(fā)商鄧州也非常多，樓盤(pán)總數(shù)估計(jì)在50個(gè)左右，一個(gè)小小市級(jí)有如此多樓盤(pán)項(xiàng)目，可謂供給大大過(guò)剩，5年都難消化完，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且偏遠(yuǎn)樓盤(pán)和無(wú)證小開(kāi)發(fā)商價(jià)格偏低，對(duì)我項(xiàng)目稍有影響。五 客戶(hù)分析5.1購(gòu)房者來(lái)源分析2013年前2014年年末后分析：隨著城市化進(jìn)程的加快，鄧州開(kāi)始城中村改造項(xiàng)目，城市居民買(mǎi)房需求下降，同時(shí)隨著農(nóng)村收入增加，農(nóng)村進(jìn)程買(mǎi)房比例不斷提升，返鄉(xiāng)置業(yè)的比例也大幅度提升。同時(shí)購(gòu)房面積以三房為主。5.2購(gòu)房目的客戶(hù)特征區(qū)域來(lái)源由城市轉(zhuǎn)向農(nóng)村面積選擇以110一下居多，100平方左右最佳戶(hù)型選擇三方為主，二房為輔5.3客戶(hù)分析總結(jié)； 隨著,鄧州房?jī)r(jià)不斷下跌，投資買(mǎi)房

14、客戶(hù)占比已經(jīng)趨近于0，買(mǎi)房主力也從城市轉(zhuǎn)向了農(nóng)村客戶(hù)，買(mǎi)房目的也多是自用或者婚房的剛需為主，三房為主的形勢(shì)依然未改變，同時(shí)，農(nóng)村客戶(hù)受教育程度低，并不真正了解大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，而且經(jīng)濟(jì)能力有限，因此只關(guān)注價(jià)格，剛需客戶(hù)想買(mǎi)小三房的現(xiàn)房。六 時(shí)代國(guó)際項(xiàng)目分析6.1項(xiàng)目進(jìn)展情況 項(xiàng)目一期共有462套，主要戶(hù)型87平兩房,102平三房,130平三房一期開(kāi)始于2013年8月份開(kāi)始銷(xiāo)售，正值鄧州房地產(chǎn)最繁榮時(shí)期，一期有代理商負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月銷(xiāo)售達(dá)到近70%，至今一期基本完成，剩余不足40套，銷(xiāo)售均價(jià)在3500左右，同時(shí)一期也即將交房，與2015年10月交房。個(gè)人認(rèn)為一期銷(xiāo)售較好，一方面是位置好，另

15、一方面是趕上了鄧州房地產(chǎn)一片打好的形勢(shì)。 二期500套左右，主要戶(hù)型98平小三房，116平大三房二期于2015年1月開(kāi)盤(pán)，此時(shí)正值4線城市房地產(chǎn)形勢(shì)惡化，購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚時(shí)期，二期至今開(kāi)盤(pán)5個(gè)多月，銷(xiāo)售不足70套，開(kāi)盤(pán)均價(jià)3600，后期看銷(xiāo)售情況不佳，即使進(jìn)行了調(diào)價(jià)，銷(xiāo)售還是慢，最大的問(wèn)題還是工程進(jìn)度，從置業(yè)顧問(wèn)反饋得知，很多著急買(mǎi)房的客戶(hù)要小戶(hù)型的現(xiàn)房，二期工程進(jìn)度慢，看看就走了，損失不少客戶(hù)。6.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；處于鄧州最東邊位置，是政府大力發(fā)展的商業(yè)核心位置，位置可以說(shuō)在鄧州處于最好的位置之一，交通便利發(fā)達(dá)。施工質(zhì)量鄧州第一，基礎(chǔ)設(shè)施良好，二期戶(hù)型較好，滿(mǎn)足廣大客戶(hù)需求。項(xiàng)目劣勢(shì)；近期附近又有幾座樓盤(pán)拔地而起，我方施工進(jìn)度較為緩慢。二期工期受天氣原因，進(jìn)度慢，從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在半年了，未出正負(fù)零。有純北戶(hù)型，在北方地區(qū)可能部分人難以接受。兩梯六戶(hù)型，比較擁擠，電梯壓力較大。6.3鄧州樓市大環(huán)境近期，尤其是2014年年末，以東濱華苑打出2600價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)始，鄧州房地產(chǎn)可以說(shuō)進(jìn)入了以?xún)r(jià)換量的階段，由于鄧州處于4線城市，對(duì)國(guó)家政策反應(yīng)遲緩，當(dāng)?shù)鼐用窠逃捷^低，更是形成中國(guó)人特有的“追漲殺跌”的濃厚觀望態(tài)勢(shì)，和只看價(jià)格不看品質(zhì)的“實(shí)用原則”。個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，鄧州居民已經(jīng)形成了對(duì)