（新版）房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試題庫（含答案）

1、（新版）房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試題庫（含答案） （新版）房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試 題庫（含答案） 單選題 1.下列征收補償費中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。 a、房屋價值補償費 b、搬遷補償費 c、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 d、土地補償費 答案：d 解析：本題考查的是土地費用。選項 d 是對集體土地進行征收時才會發(fā)生的費用。 2.潛在購買者一般具有的特點不包括（）。 a、興趣 b、收入 c、支出 d、途徑 答案：c 解析：考點:市場規(guī)模的估計。潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與途徑。 3.假設(shè)銀行一年期存款利率為 2.28%，貸款利率為 5.85%，投資市

2、場的平均收益率為 12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為 0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 a、4.42% b、8.11% c、8.13% d、9.54% 答案：b 解析：本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率 e（rj）=2.28%+0.6（12%-2.28%）=8.112%。注意無風(fēng)險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。 4.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。 a、與財務(wù)報表中的成本完全不一樣 b、應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定 c、與財務(wù)報表中的成本一樣 d、是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算 答案：d 解析：本題考查的是投資與成本。選項

3、a、c 應(yīng)該是不完全一樣，而非完全不一樣；選項 b，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算。 5.(2021 年真題)某商品住宅開發(fā)項目土地取得費用為 13000 萬元，規(guī)劃建筑面積為 50000m2，除土地取得費用外的其他成本費用為 3500 元/m2，項目銷售均價為 8500 元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入的 5.5%，則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為（）萬平方米。 a、2.60 b、2.87 c、3.59 d、3.80 答案：d 解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。設(shè)最低銷售收入為 a 萬平方米。利潤為零時正好回收全部成本費用。8500

4、a（1-5.5%）-13000-35005=0，8032.5a=30500，a=3.797。 6.判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。 a、共代理了多少個項目 b、代理成交額有多少 c、人員素質(zhì) d、代理的成功率有多大 答案：d 解析：考點:選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。 7.國際上通常采取的住房保障方式不包括（）。 a、政府直接建房 b、對住房投資人減稅 c、鼓勵贏利機構(gòu)建房 d、對住房承租人補貼 答案：c 解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。國際上形成了以英國、新加坡和.為代表的政府直接建房方式，以法國、瑞典和日本為代表的

5、依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非營利機構(gòu)的建房方式，以及各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式。 8.某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。 a、目標(biāo)定價法 b、領(lǐng)導(dǎo)定價法 c、隨行就市定價法 d、認知價值定價法 答案：d 解析：本題考查的是制定租售方案。認知價值定價法是購買者導(dǎo)向定價法的一種，定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。 9.下述各項，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。 a、相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量 b、吸納率分析 c、相關(guān)房地

6、產(chǎn)類型的存量 d、改變用途數(shù)量 答案：b 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。選項 a、c、d 屬于供給分析。 10.開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 a、14 b、15 c、28 d、30 答案：b 解析：本題考查的是竣工驗收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 11.(2021 年真題)房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程竣工驗收的組織者

7、是（）。 a、項目施工單位 b、項目設(shè)計單位 c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) d、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門 答案：c 解析：本題考查的是竣工驗收。單項工程竣工驗收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。 12.由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的（）。 a、政策風(fēng)險 b、機會成本風(fēng)險 c、未來運營費用風(fēng)險 d、收益風(fēng)險 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費

8、用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔(dān)的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展 和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。 13.企業(yè)明確了主要競爭者并分析了競爭者的優(yōu)勢、劣勢和反應(yīng)模式之后，就要決定自己的對策，關(guān)于對策選擇的說法中，不正確的是（）。 a、多數(shù)企業(yè)主張與相近似的競爭者展開競爭，以摧毀相近似的競爭者 b、以較弱的競爭者為進攻目標(biāo)，可以節(jié)省時間和資源，事半功倍 c、以較強的競爭者為競爭目標(biāo)，可以提高自己的競爭能力 d、有時競爭者的存在對企業(yè)是必要的和有益的

9、 答案：a 解析：本題考查的是企業(yè)應(yīng)采取的對策。選項 a 錯誤，正確表述為，多數(shù)企業(yè)主張與相近似的競爭者展開競爭，但同時要注意避免摧毀相近似的競爭者，因為其結(jié)果可能對自己反而更為不利。 14.以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。 a、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 b、公共配套設(shè)施建設(shè)費 c、城市建設(shè)配套費 d、不可預(yù)見費 答案：c 解析：本題考查的是土地費用。以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。 15.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表達中，正確的是（）。 a、收益相對不穩(wěn)定 b、收入現(xiàn)金流的主要部分

10、分配給了股東 c、分為權(quán)益型和抵押型兩種形式 d、投資流動性差 答案：b 解析：考點:房地產(chǎn)間接投資。選項 a 錯誤，因為 reits 的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，因此收益相對穩(wěn)定；選項 c 錯誤，按資產(chǎn)投資的類型劃分，reits 分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式；選項 d 錯誤，reits 投資的流動性很好，投資者很容易將持有的 reits 股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 16.(2021 年真題)關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是（）。 a、把所有投資均視為自有資金 b、現(xiàn)金流出包括利息支付 c、不考慮信貸資金的還本 d、只能用于計算靜態(tài)盈利指標(biāo) 答案：b 解析：本題考查的是基

11、本報表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。 17.現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為（）。 a、現(xiàn)金流量 b、現(xiàn)金流入 c、現(xiàn)金流出 d、凈現(xiàn)金流量 答案：d 解析：考點:現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。 18.下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是（）。 a、開發(fā)強度系數(shù) b、土地轉(zhuǎn)化率 c、住房可支付性指數(shù) d、住房市場指數(shù) 答案：a 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地

12、產(chǎn)開發(fā)投資與 gdp 或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。 19.預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。 a、已正式交付使用 b、已正式簽訂商品房預(yù)售合同 c、已正式簽訂商品房交易合同 d、已正式竣工驗收合格 答案：b 解析：本題考查的是市場交易指標(biāo)。預(yù)售面積，是指報告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積 20.下列選項中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因是（）。 a、廣泛的經(jīng)濟外部性 b、房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性 c、土地所有權(quán)的排他性 d、土地的有限性 答案：a 解析：考點:房地產(chǎn)市場的特性。選項 a 屬于房地產(chǎn)市場的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原

13、因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場，使表面存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易形成地域性的壟斷。 21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。 a、零售商的財務(wù)能力 b、零售商需要的服務(wù) c、零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配 d、零售商的聲譽 答案：d 解析：考點:零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時首先要考慮的因素。 22.商品房開發(fā)市場通常是典型的（）

14、市場。 a、完全競爭 b、壟斷競爭 c、寡頭壟斷 d、完全壟斷 答案：b 解析：考點:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭市場特征。在商品房存量市場中，競爭多于壟斷，在商品房開發(fā)市場中，一般壟斷多于競爭。 23.采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（irr）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）。 a、若irric，則投資大的方案為優(yōu) b、若irric，則投資小的方案為優(yōu) c、若irric，則投資大的方案為優(yōu) d、若irric，則方案間無法直接比較 答案：a 解析：考點:方案經(jīng)濟比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案

15、為最優(yōu)；如果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。 24.某市 2021 年辦公樓施工面積為 500 萬平方米，竣工面積為 180 萬平方米；2021 年辦公樓新開工面積為 650 萬平方米，竣工面積為 300 萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市 2021 年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。 a、620 b、670 c、970 d、1150 答案：c 解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在報告期恢復(fù)施工的房屋面積，2021 年房屋施工面積=650+

16、（500-180）=970（萬平方米）。 25.開發(fā)商申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不到一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的（） a、20% b、30% c、40% d、50% 答案：d 解析：本題考查的是開工申請與審批。關(guān)于資金落實的標(biāo)準(zhǔn)。工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的 50%；工期超過一年的，到位資金原則上不少于合同價的 30%。 26.下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。 a、出租率 b、貸款利率 c、基準(zhǔn)收益率 d、資本金投入比例 答案：c 解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。選項 a 屬于收益相關(guān)參數(shù)；選項 b、d 屬于融資相關(guān)

17、參數(shù)。 27.(2021 年真題)除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的（）。 a、財務(wù)決算報告 b、施工人員變動情況 c、竣工圖 d、物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件 答案：c 解析：本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案，包括技術(shù)資料的內(nèi)容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外，應(yīng)當(dāng)是竣工圖。 28.如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。 a、領(lǐng)導(dǎo)定價法 b、挑戰(zhàn)定價法 c、隨行就市定價法 d、滲透定價法 答案：b 解析：考點:制定租售方案。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法。 29

18、.某開發(fā)企業(yè)申請貸款 6000 萬元，由其擁有的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級為 aa 級，貸款期限 2 年，投資項目為 a 級，則該貸款綜合風(fēng)險額為（）萬元。 a、1260 b、2520 c、1470 d、1080 答案：d 解析：本題考查的是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。某筆貸款風(fēng)險額=某筆貸款額信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為 aa 級企業(yè)為 50%，用商品房抵押的為 50%，中長期貸款期限在 1 年以上不滿 3 年的為 120%，項目風(fēng)險等級為 a 級的為 60%，所以貸款風(fēng)險額=600050%50%120%60%=1080（萬元）。 30.以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是（）。 a、抵押貸款傳遞證券 b、抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán) c、抵押貸款直付債券 d、抵押貸款擔(dān)保債務(wù) 答案：b 解析：考點:房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。 31.根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三