蘇州國(guó)有土地租賃暫行辦法

1、蘇州市國(guó)有土地租賃暫行辦法蘇州市國(guó)有土地租賃暫行辦法第一條為完善土地有償使用制度，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，提高土地利用效益, 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條國(guó)有土地租賃（以下簡(jiǎn)稱土地租賃）是指國(guó)家以土地所有者的身份將 國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付租 金的行為。第三條本辦法適用本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地租賃。第四條境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規(guī)定外，均可按本 辦法規(guī)定租賃使用國(guó)有土地。第五條土地租賃由市、縣級(jí)市人民政府土地行政主管部門和蘇州工業(yè)園區(qū)、 蘇州新區(qū)負(fù)責(zé)土地管理的部門（以下統(tǒng)稱土地部門）負(fù)責(zé)實(shí)施。市土地部

2、門代表蘇州市人民政府履行本市市區(qū)國(guó)有土地出租人的職責(zé)。縣 級(jí)市土地部門代表縣級(jí)市人民政府履行本轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地出租人的職責(zé)。 蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)管委會(huì)受蘇州市人民政府委托履行區(qū)域范圍內(nèi)國(guó)有土 地出租人的職責(zé)。第六條生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地可采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用 權(quán)，也可以采取土地租賃方式取得土地使用權(quán)。土地使用者因項(xiàng)目建設(shè)或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要臨時(shí)使用土地，也可以通過土 地租賃方式取得臨時(shí)用地使用權(quán)。原行政劃撥土地使用權(quán)，可以通過補(bǔ)辦國(guó)有土地出讓或補(bǔ)辦國(guó)有土地租賃 方式取得有償使用條件下的國(guó)有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)用地不采取國(guó)有土地租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。第七條土地出租人和承

3、租人必須簽訂（國(guó)有土地租賃合同），合同文本由市土 地部門統(tǒng)一制定。租賃合同自簽訂之日起生效。第八條土地租賃的年限由雙方當(dāng)事人約定，但不得超過下列最高年限：（一）工業(yè)用地為50年；（二）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年（三）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；（四）綜合或其他用地為5。年；（五）臨時(shí)用地為2年；（六）法律、法規(guī)另有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定辦理。企業(yè)土地租賃的年限不得超過其工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限。第九條土地租金按地價(jià)總額和土地租賃年限，采取收益資本化公式確定。 銀行利率按中國(guó)人民銀行當(dāng)年公布的存貸利率的中間值確定。土地價(jià)格須由具備資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，由土地部門確認(rèn)。

4、第十條土地租賃期間，租金可定期隨銀行利率變化作相應(yīng)調(diào)整。第十一條租賃的土地是由集體土地征為國(guó)有土地的承租方必須將征地費(fèi)用 在首期租金中予以付清，其余地租部分可以逐年支付。第十二條蘇州市人民政府已頒發(fā)的有關(guān)土地出讓中土地收益分配的優(yōu)惠政 策，適用土地租賃。第十三條承租人應(yīng)當(dāng)按租賃合同約定的租金數(shù)額按期繳納土地租金。租賃合同簽訂后，承租人應(yīng)于三十日內(nèi)向出租人支付首期租金。自合同簽 訂之日起不滿半年的，土地租金按全年標(biāo)準(zhǔn)減半繳納。但首期租金中的征地費(fèi) 用應(yīng)按確定的標(biāo)準(zhǔn)全額支付。超過半年的，按一年的租金繳納。土地租金應(yīng)當(dāng)在每年6月30日前支付。第十四條國(guó)有土地租賃的審批權(quán)限，按國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)

5、限執(zhí)行。臨時(shí)用地租賃由所屬縣級(jí)市、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)土地部門負(fù)責(zé)審批。 市區(qū)臨時(shí)用地租賃由市土地部門負(fù)責(zé)審批。第十五條土地使用者租賃國(guó)有土地，必須向縣級(jí)以上土地部門提出承租申 請(qǐng)?，按規(guī)定提供相關(guān)資料。經(jīng)土地部門審核，并按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)經(jīng)人民政 府批準(zhǔn)后，土地部門與土地使用者簽訂國(guó)有土地租賃合同），土地部門向土地 使用者頒發(fā)（建設(shè)用地批準(zhǔn)書）。第十六條土地租賃合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：（一）租賃當(dāng)事人；（二）租賃地塊的座落、四至范圍和面積；（三）租賃地塊的現(xiàn)狀條件；（四）租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)；（五）租賃年限；（六）租金金額、支付時(shí)間和方式；（七）租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任；（八）土

6、地使用條件；（九）開發(fā)期限；（十）土地使用期滿后，地上建筑物處置方式；（十一）其他需要明確的事項(xiàng)。第十七條租賃合同簽訂后，承租人必須在15日內(nèi)到當(dāng)?shù)赝恋夭块T辦理土地 租賃登記，由縣級(jí)以上人民政府向承租人頒發(fā)國(guó)有土地使用證，并注明“土 地租賃”。土地租賃不登記的，承租人的權(quán)利不受法律保護(hù)。第十八條土地使用者租賃臨時(shí)用地，由土地使用者向當(dāng)?shù)赝恋夭块T提出申請(qǐng)，并按規(guī)定提供相關(guān)材料，經(jīng)土地部門審批，土地使 用者與土地部門簽訂國(guó)有土地臨時(shí)租賃合同，土地部門向土地使用者頒發(fā)I臨時(shí)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。臨時(shí)租賃合同的內(nèi)容，參照本辦法第十六條規(guī)定。第十九條國(guó)有土地承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要 求

7、和其他條件進(jìn)行土地利用和經(jīng)營(yíng)。如用途發(fā)生變更的，須經(jīng)規(guī)劃部門的同意, 并報(bào)經(jīng)土地部門辦理用途變更手續(xù)，調(diào)整租賃合同后方可變更。第二十條承租人不得在租賃的臨時(shí)用地上修建永久性建筑物或構(gòu)筑物O第二十一條經(jīng)出租人同意，承租人可以將土地轉(zhuǎn)租給他人使用，井辦理土 地轉(zhuǎn)租登記手續(xù)。轉(zhuǎn)租后的土地不得再轉(zhuǎn)租。第二十二條土地轉(zhuǎn)租時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租自當(dāng)事人簽訂之 日起生效。轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限不得超過原土地租賃合同約定期限減去已租賃期 限后的剩余期限。轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容不得與土地租賃合同的內(nèi)容相抵觸。轉(zhuǎn)租期間，原土地租賃合同變更，影。向轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng) 作相應(yīng)的變更；轉(zhuǎn)租期間，原土地租賃合

8、同終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。第二十三條轉(zhuǎn)租合同簽訂后，轉(zhuǎn)租當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將合同送交土地部門進(jìn)行登 記。轉(zhuǎn)租合同不登記的，承租人的權(quán)利不受法律保護(hù)。第二十四條承租人若將全部土地轉(zhuǎn)給他人使用，可以選擇以下兩種方式：承租人向土地部門提出變更租賃合同的申請(qǐng)，經(jīng)土地部門批準(zhǔn)后，變更土 地承租人承租人向土地部門提出土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)受讓后，再對(duì)土地使 用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地出讓金按已確定的租金標(biāo)準(zhǔn)釆用資本收益公式進(jìn)行換算的 方法確定。對(duì)承租人已支付的征地費(fèi)用可以抵充出讓金。第二十五條在土地租賃年限內(nèi)，承租土地上的房屋可以轉(zhuǎn)讓或出租。轉(zhuǎn)讓 房屋時(shí)，必須按本辦法第二十四條規(guī)定的方式，辦理租賃合同變更或土地使

9、用 權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。房屋出租時(shí)，出租期限不超過土地租賃合同或土地轉(zhuǎn)租合同約定 的承租期限。第二十六條租賃的土地因轉(zhuǎn)租或房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生分割的，由土地部門確定租 賃土地的界限和面積。第二十七條在土地租賃年限內(nèi)，土地承租人可以將土地租賃權(quán)作價(jià)出資或 者作為合作條件與其他投資者舉辦合資合作企業(yè)。租賃的土地必須按本辦法第 二十四條規(guī)定的方式將原租賃合同的承租人變更或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓給合資合 作企業(yè)。第二十八條在土地租賃年限內(nèi)，土地使用權(quán)可以抵押，抵押金額區(qū)別下列 情況確定：政府直接租賃的土地，承租人在首期租金中付清了征地費(fèi)用，土地抵押金 額按不高于評(píng)估地價(jià)的40%確定。承租人未支付過征地費(fèi)用，土地租金逐年支

10、付的，不予抵押。但是地面建筑物可以單獨(dú)抵押。原行政劃撥土地使用者補(bǔ)辦租賃的土地，抵押金額按不高于評(píng)估地價(jià)的40%確定。在土地租賃年限內(nèi)，承租企業(yè)法人破產(chǎn)的，土地租賃合同自然終止，由土 地部門收回出租的土地。在土地相質(zhì)年限內(nèi)，承租企業(yè)法人被兼并或被合并的，按本辦法第二十四 條規(guī)定的方式辦理租賃合同變更或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在土地租賃年限內(nèi)，土地承租人可以提出轉(zhuǎn)辦土地出讓手續(xù)的申請(qǐng)，如無 特殊情況，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。土地租賃年限屆滿，承租人繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1肋日申 請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地外，承租人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批 準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人重新簽訂租賃合同

11、。第三十二條土地租賃年限屆滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期但未獲批 準(zhǔn)的，土地租賃合同自然終止，注銷土地使用權(quán)證。土地租賃合同期滿時(shí)，其地上建筑物。構(gòu)筑物和其他附屬物可按租賃合同 約定的方式或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。第三十三條租賃年限未滿的土地一般不得提前收回，但在特殊情況下，根 據(jù)社會(huì)公共利益的需要，租賃的土地可以依照法律程序提前收回。第三十四條提前收回租賃土地的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回租賃土地之日前1肋 日內(nèi)，將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并予 以公告。第三十五條，提前收回租賃土地的，出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人已使用土地的年 限和開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。第三十六條在土地租賃年限內(nèi)，承租人要求提前終止土地租賃合同的，應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，造成出租人損失的，承租人應(yīng)賠償損失。第三十七條承租人未按租賃合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用和經(jīng) 營(yíng)土地的，由土地部門責(zé)令其改正，限期不改正的，可以無償收回其承租的土 地。第三十八條承租人未按租賃合同約定的用途開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)土地的，由 土地部門按有關(guān)規(guī)定予以處罰；第三十九條承租人違反土地轉(zhuǎn)租或土地租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，由土地部門依 法沒收違法所得并責(zé)