房地產(chǎn)行業(yè)評級方法

1、房地產(chǎn)行業(yè)評級方法適用范圍根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類（GB/T 4754-2011）目錄中“K房地產(chǎn)業(yè)”。本評級方法適用于從事以下業(yè)務(wù)的企業(yè)： K701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 K702物業(yè)管理 K703房地產(chǎn)中介服務(wù) K704自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動K709其他房地產(chǎn)業(yè)。K701房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租房屋等活動；K702物業(yè)管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動；K703房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動；K704自有房地產(chǎn)經(jīng)營活動指除房

2、地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、物業(yè)公司以外的單位和居民住戶對自有房地產(chǎn)（土地、住房、生產(chǎn)經(jīng)營用房和辦公用房）的買賣和以營利為目的的租賃活動，以及房地產(chǎn)管理部門和企事業(yè)、機(jī)關(guān)提供的非營利租賃服務(wù)，還包括居民居住自有住房所形成的住房服務(wù)。行業(yè)風(fēng)險概述信貸控制收緊，房地產(chǎn)開發(fā)融資多樣化近年來，持續(xù)收緊中的信貸環(huán)境已促使更多的房地產(chǎn)企業(yè)從單純向銀行進(jìn)行項目性的貸款走向了多樣化籌資，包括在國內(nèi)外發(fā)行長短期債券、票據(jù)，通過信托渠道融資等，以滿足企業(yè)擴(kuò)張和延長債務(wù)期限的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)通常依靠快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)來償債和獲取盈利，雖然近期北京、上海等城市房地產(chǎn)銷售情況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤的實現(xiàn)易受國家

3、房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一旦政策調(diào)控導(dǎo)致銷售放緩，債務(wù)杠桿較高的開發(fā)商的信用質(zhì)量將受到進(jìn)一步削弱。稅收執(zhí)行力度加強(qiáng)和稅制改革會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間受到擠壓最近正在醞釀的土地增值稅清繳所帶來的潛在繳稅額度增加會影響開發(fā)商的現(xiàn)金流。一些開發(fā)商的利潤將因土地增值稅的清繳而下降。此外，在最近公布的稅制改革中，國家稅務(wù)總局提出了對財產(chǎn)行為稅（財產(chǎn)行為稅類包含房產(chǎn)稅）改革等各項具體改革措施。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍以及未來推行的全面房產(chǎn)稅將會對進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，降低房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間將會受到擠壓。行業(yè)整合加速國家近年來先后出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施，旨在調(diào)整住房供應(yīng)

4、結(jié)構(gòu)、堅決遏制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。政策調(diào)控將推動行業(yè)集中度提升，預(yù)計中長期內(nèi)，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢在行業(yè)整合過程中將進(jìn)一步體現(xiàn)，龍頭企業(yè)的競爭實力和抗風(fēng)險能力終將得以增強(qiáng)，而中小房企受行業(yè)波動影響面臨更大生存壓力。信用評級框架宏觀環(huán)境行業(yè)狀況政策與監(jiān)管競爭格局經(jīng)營環(huán)境市場地位開發(fā)業(yè)態(tài)及分布區(qū)域股東支持企業(yè)競爭力盈利能力營業(yè)利潤率凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報酬率存貨周轉(zhuǎn)率預(yù)收賬款與開發(fā)速度是否匹配資產(chǎn)負(fù)債率全部債務(wù)資本化比率債券品種資金用途償還安排償債保障債券特征債項因素債項債權(quán)保護(hù)償債能力速動比率經(jīng)營現(xiàn)金流動負(fù)債比率EBITDA利息倍數(shù)公司治理內(nèi)控制度建設(shè)與實施管理層素質(zhì)戰(zhàn)略規(guī)劃規(guī)模與多樣化融

5、資能力開發(fā)速度資本結(jié)構(gòu)營運能力企業(yè)管理業(yè)務(wù)運營財務(wù)風(fēng)險業(yè)務(wù)風(fēng)險擔(dān)保方式擔(dān)保效率主體評級債項評級業(yè)務(wù)風(fēng)險分析要素經(jīng)營環(huán)境東方金誠對受評主體的信用分析首先從評估其所處的經(jīng)營環(huán)境開始。為了確定受評主體在所處行業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險，東方金誠會對該行業(yè)進(jìn)行動態(tài)分析，分析主要集中在對行業(yè)成長、穩(wěn)定或衰落的前景的判斷，以及影響行業(yè)競爭性的因素。評級分析涉及的因素很多，包括行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位、所處的行業(yè)周期、政策監(jiān)管環(huán)境、人口因素、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素。此外，行業(yè)競爭程度加劇也是風(fēng)險增加的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性行業(yè)之一，與建筑、建材等許多行業(yè)密切相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位。經(jīng)濟(jì)增長、居民收

6、入的提高和城市人口增加帶來的剛性需求以及國家城鎮(zhèn)化建設(shè)等政策的引導(dǎo)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動力，行業(yè)政策等對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)影響較大，而對于國家房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化等因素。行業(yè)風(fēng)險會對處于該行業(yè)內(nèi)的所有公司或經(jīng)濟(jì)實體的評級產(chǎn)生巨大影響。當(dāng)然，除了強(qiáng)調(diào)受評主體所在行業(yè)的一般風(fēng)險狀況以外，東方金誠信用評級方法也強(qiáng)調(diào)受評主體在所處行業(yè)的市場地位。企業(yè)競爭力1、經(jīng)營規(guī)模與品牌在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的公司一般具有更大的規(guī)模優(yōu)勢、更強(qiáng)的議價和融資能力。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、市場定位、業(yè)態(tài)分布、項目分布、品牌建設(shè)等因素都決定了企業(yè)的市場地位。例如萬科致力于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)態(tài)專一，市場定位明確，且項目

7、分布廣泛，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域擁有很強(qiáng)的品牌效應(yīng)，市場地位很高。2、經(jīng)營區(qū)域?qū)τ趪鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目分布區(qū)域影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本以及盈利能力。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將國內(nèi)區(qū)域劃分為一、二、三、四線城市，不同城市的拿地成本不同，價格趨勢也不盡相同。不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不同，相應(yīng)的，房地產(chǎn)價格走勢也不同。相對而言，一二線城市的房地產(chǎn)價格呈上漲態(tài)勢，三四線城市的房地產(chǎn)價格上升空間不大，所以經(jīng)營區(qū)域也是影響房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要因素。3、自有物業(yè)自有物業(yè)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由于宏觀調(diào)控政策趨近嚴(yán)格和房地產(chǎn)商拿地成本不斷增加，加之自有物業(yè)前期投入資金較大，自有物業(yè)的成本以及管理成本也日漸升高，只

8、有較為優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)才有能力擁有自有物業(yè)，優(yōu)質(zhì)的自有物業(yè)也將成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的競爭優(yōu)勢。同時，自有物業(yè)會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。由于商業(yè)物業(yè)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)資金的需求，有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的流動性，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)對于房地產(chǎn)類企業(yè)的發(fā)展尤為重要。4、股東支持主要考察受評主體受到實際控股股東的支持力度，以及實際控股股東綜合實力的強(qiáng)弱?？疾熘攸c在于實際控股股東對受評企業(yè)提供的支持內(nèi)容，尤其是資金支持。業(yè)務(wù)運營1、規(guī)模及多樣化銷售收入及穩(wěn)定性規(guī)模對于行業(yè)內(nèi)企業(yè)提高議價能力、增強(qiáng)抵御風(fēng)險能力的作用重大，規(guī)模較大的企業(yè)在抵御行業(yè)周期波動，獲得相對穩(wěn)定的市場競爭力等

9、方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。規(guī)模指標(biāo)主要是指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)家數(shù)，其中開發(fā)狀態(tài)情況，多少家營業(yè)，多少家暫停業(yè)務(wù)。近三年資產(chǎn)、收入和凈資產(chǎn)收益率的變化。近三年各年竣工面積、近三年各年開復(fù)工面積等。商業(yè)物業(yè)的酒店及租金等收入較為穩(wěn)定，如此類收入規(guī)模較大，且在營業(yè)收入中占比較高，有助于提高企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性。開發(fā)業(yè)態(tài)及項目分布就企業(yè)競爭力部分所述，房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)業(yè)態(tài)決定了其目標(biāo)市場，是否建立品牌決定了其在目標(biāo)市場的地位，所以開發(fā)業(yè)態(tài)對企業(yè)發(fā)展較為重要。項目分布決定了企業(yè)的盈利能力。如果項目主要分布在一二線城市，則相對來講，拿地成本較高，但房地產(chǎn)價格波動較小，盈利有保障。2、房地產(chǎn)企業(yè)的流動性分析房地產(chǎn)企

10、業(yè)運營的重點即為分析企業(yè)的流動性，從項目運行、開發(fā)進(jìn)度、資金安排、預(yù)售時點、滾動開發(fā)、融資成本等方面，綜合考量企業(yè)是否存在流動性風(fēng)險。需要分析的指標(biāo)有：最新統(tǒng)計時點房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)品種的已完工但只部分或未結(jié)轉(zhuǎn)完收入和成本的項目（按期數(shù)，并且從能帶來未來現(xiàn)金流的前提進(jìn)行房地產(chǎn)項目統(tǒng)計分類）情況；地理位置開發(fā)詳情開工完工日計劃投資實際投入后續(xù)投入已完工面積已售面積待售面積及已售均價及平均拿地成本當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，當(dāng)期實際收支等；最新統(tǒng)計時點的各在建項目名稱（按實際所屬計劃的期數(shù)，如某項目一期，屬未完工，但或許已開始銷售）、地址及周邊地理環(huán)境、拿地均價、住宅或商業(yè)地產(chǎn)等、占地面積、計劃建筑面積、容積率

11、、該期計劃總投資及自籌外借比例、開工完工日、已投入資金、截止統(tǒng)計時點的完工面積、截止統(tǒng)計時點的可售面積（預(yù)售條件）、統(tǒng)計時點所在年度的實際已售面積及已售均價、統(tǒng)計時點所在年度結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本、統(tǒng)計時點所在年度該項目實際收支等，以及以上各數(shù)的合計；還有企業(yè)目前還有多少土地待開發(fā)，即土地儲備情況，是否有充足資金以及融資能力滿足在建及擬建項目使用。基于以上指標(biāo)的分析可以能出能當(dāng)年度收入利潤和現(xiàn)金凈流入，可判斷出企業(yè)是否有流動性風(fēng)險。3、關(guān)聯(lián)方及關(guān)聯(lián)交易分析通過對受評企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的關(guān)聯(lián)關(guān)系研究，探討由此可能產(chǎn)生的風(fēng)險，以便準(zhǔn)確把握企業(yè)的信用水平。主要考察以下幾種關(guān)聯(lián)交易及影響： 1) 主要房

12、地產(chǎn)產(chǎn)品是否通過關(guān)聯(lián)方進(jìn)行。如有，交易價格是否偏離市場價格，評價此偏離對企業(yè)利潤的影響；2) 是否存在關(guān)聯(lián)方違規(guī)占用企業(yè)的資金、資產(chǎn)及其他資源的情況，包括無償占用和有償使用；3) 為關(guān)聯(lián)方提供擔(dān)保；4) 為關(guān)聯(lián)方提供委托借款；5) 企業(yè)是否存在控制人通過關(guān)聯(lián)交易來提高企業(yè)經(jīng)營效果的情況。4、未來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展基本和發(fā)展戰(zhàn)略分析方法一致，主要是看企業(yè)未來的項目分布、項目開發(fā)業(yè)態(tài)，如果有調(diào)整，是否與企業(yè)現(xiàn)在業(yè)務(wù)一致。如果不一致，那企業(yè)轉(zhuǎn)型的依據(jù)是充分，然后作出評價。企業(yè)管理1、公司治理完善治理結(jié)構(gòu)的意義在于在公司的各利益相關(guān)人之間建立相互監(jiān)督且激勵相容的制度。如果權(quán)力過于集中于相關(guān)利益人中

13、的任何一方，那么都存在產(chǎn)生損害企業(yè)利益的可能。這里將重點考察股東、董事會、管理層乃至員工之間的權(quán)責(zé)明晰狀況和激勵約束機(jī)制。具體考察以下幾方面：股權(quán)結(jié)構(gòu)。主要分析企業(yè)所有權(quán)結(jié)構(gòu)和控制權(quán)結(jié)構(gòu)的透明性以及公司對大股東的依賴程度。股份過分分散或過度集中都不利于建立有效的公司治理結(jié)構(gòu)；董事會的獨立性和運作情況，監(jiān)事會的監(jiān)督和公司的外部監(jiān)督；管理層及員工激勵、約束機(jī)制的安排。2、管理水平管理層對項目選擇、開發(fā)進(jìn)度以及融資渠道的能力考察管理層能否準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)價格的走勢影響，在項目選擇上擁有以低成本拿地的能力，能夠合理管理項目進(jìn)度、安全以及準(zhǔn)確把握資金流動性。公共關(guān)系由于要在公眾中保持良好的品牌

14、形象，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入一定的人力物力在公共關(guān)系上面。除了通過了解其在公關(guān)上的費用開支以外，還需要注意到個別企業(yè)擁有一些特殊的公共資源。財務(wù)風(fēng)險分析要素財務(wù)報表質(zhì)量財務(wù)報表質(zhì)量直接影響對企業(yè)實際經(jīng)營成果的反映以及企業(yè)間財務(wù)數(shù)據(jù)的比較。評級過程中我們將關(guān)注審計師有無保留意見，并盡可能對財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，使受評主體的真實經(jīng)營成果得以體現(xiàn)，且企業(yè)在同一口徑下得以分析和比較。資本結(jié)構(gòu)較高的財務(wù)杠桿反映了企業(yè)相對激進(jìn)的財務(wù)政策和自身財務(wù)彈性較弱，在行業(yè)環(huán)境和企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)波動時更容易面臨債務(wù)困境。資產(chǎn)負(fù)債率體現(xiàn)了企業(yè)的整體負(fù)債水平。全部債務(wù)資本化比率剔除了經(jīng)營性負(fù)債的影響，反映出企業(yè)的剛性債務(wù)水平。因此，

15、我們采用這兩個指標(biāo)來考察受評主體的資本結(jié)構(gòu)。營運能力東方金誠主要通過存貨周轉(zhuǎn)速度、商品銷售率和預(yù)收賬款來衡量受評主體營運能力。存貨周轉(zhuǎn)率該指標(biāo)主要考察房地產(chǎn)企業(yè)存貨的質(zhì)量，分析被評企業(yè)的進(jìn)銷運作是否正常，判斷被評企業(yè)的商品有無積壓，銷售是否通暢。以此來衡量和評價被評企業(yè)的存貨管理政策、進(jìn)貨量控制、商品積壓情況。存貨的流動性及存貨資金占用量是否合理，對于企業(yè)在保證生產(chǎn)經(jīng)營連續(xù)性的同時，提高資金的使用效率非常重要。存貨周轉(zhuǎn)速度如何，往往能夠反映出企業(yè)運營效率和所銷售的產(chǎn)品在市場上受歡迎的程度。對于存貨周轉(zhuǎn)速度較差的企業(yè)，其銷售可能已經(jīng)遇到困境。預(yù)收賬款該指標(biāo)主要考察受評主體預(yù)收賬款的質(zhì)量，預(yù)收賬款

16、問題反映公司房地產(chǎn)產(chǎn)品已銷售，但未完工結(jié)算收入，需結(jié)合公司的開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行分析，也可從側(cè)面反映公司資產(chǎn)負(fù)債狀況。商品銷售率計算公式：商品銷售率（期初庫存商品余額本期購入商品額期末庫存商品余額）/（期初庫存商品余額本期購入商品額）含義與分析方法：該指標(biāo)主要考察房地產(chǎn)/房地產(chǎn)流通業(yè)被評企業(yè)當(dāng)期所有商品的銷售情況，分析時需注意與存貨周轉(zhuǎn)速度的結(jié)合。盈利能力分析過程中需關(guān)注企業(yè)的采購成本。房地產(chǎn)企業(yè)商品采購數(shù)量大、銷售周轉(zhuǎn)快、毛利率低，價格回旋余地小，能否有效控制采購成本將直接影響企業(yè)的經(jīng)營成本，影響企業(yè)的價格競爭力和銷售收入，從而影響到企業(yè)的盈利能力。重點分析“主營業(yè)務(wù)利潤率”、“總資產(chǎn)報酬率”和“凈

17、資產(chǎn)收益率”。通常一個企業(yè)營業(yè)利潤率高則說明該企業(yè)更可能具有足夠的資金積累去保證經(jīng)營的連續(xù)性并擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，例如增加銷售網(wǎng)點或者提升物業(yè)檔次。同時，更高的盈利水平也意味著企業(yè)在面對不利外部環(huán)境時有更大的調(diào)整空間。總資產(chǎn)報酬率主要衡量企業(yè)資產(chǎn)獲利能力，該指標(biāo)反映了企業(yè)運用全部資產(chǎn)產(chǎn)生利潤的效率。在衡量企業(yè)資產(chǎn)獲利能力的時候，我們會考慮非經(jīng)常性損益對于企業(yè)信用質(zhì)量的實際影響，評級結(jié)果反映其一般情況下的獲利能力。現(xiàn)金流與償債能力現(xiàn)金流和償債能力的分析結(jié)果，必須結(jié)合前面的業(yè)務(wù)風(fēng)險分析，評級是對業(yè)務(wù)風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險二大方面不同優(yōu)勢和劣勢的平衡。 現(xiàn)金流包括經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動三個方面。這里重點分析

18、現(xiàn)金流量同投資性支出和負(fù)債的關(guān)系，用以說明企業(yè)用現(xiàn)金流量維持或擴(kuò)大再生產(chǎn)以及償還債務(wù)的能力。主要考察以下幾方面：目前現(xiàn)金流入的主要來源，及未來可能的變動；經(jīng)營性現(xiàn)金流入在不同時期的均衡度，及其與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的對稱性；經(jīng)營性現(xiàn)金流對流動負(fù)債和利息支出的保障程度；未來預(yù)期資本性支出對現(xiàn)金流的壓力。償債能力東方金誠用速動比率、籌資活動前現(xiàn)金流量凈額債務(wù)保護(hù)倍數(shù)、經(jīng)營現(xiàn)金流動負(fù)債比率來考察受評主體的短期債務(wù)償還能力。由于凈利潤與經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量有可能背離，經(jīng)營現(xiàn)金流動負(fù)債比率可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的實際能力。使用這一財務(wù)比率時，需要考慮未來一個會計年度影響經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量變動的因素。受評主體的長期償債能力用全部債務(wù)/EBITDA、EBIT