成本管理體系簡介

1、某某地產(chǎn)成本管理體系簡介1. 引言某某地產(chǎn)和某某公司的管理水平高在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，偶然機(jī)會，得到了整套某某地產(chǎn)的某某地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度（2006年版），初看下，某某地產(chǎn)這套成本管理制度弁沒有復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。再仔細(xì)分析，這套制度確實系統(tǒng)性很強(qiáng)，有其很多先進(jìn)的方面。下面是我對這套某某項目成本管理體系的分析，希望能對集團(tuán)的成本管理體系改善有所幫助。2. 某某地產(chǎn)成本管理文件體系分析某某地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是某某地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項通

2、知和用表等，將這些文件進(jìn)行分類后，見F表。文件類型文件名稱文件主要內(nèi)容，岡領(lǐng)性控制文件某某地產(chǎn)項目發(fā)展成本 管 理制度包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動態(tài)監(jiān)控等某某地廣房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本科目工程成本與財務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系某某地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管 理辦法包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計價方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則小門管理文件合約管理部組織架構(gòu)與崗 位職責(zé)合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)“投標(biāo)管理文件關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的 通知總部將參與子公司的大額工程合同的招標(biāo)、定標(biāo)等工作分判商名冊管理程序分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分

3、類與更新等招標(biāo)分判工作程序包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件合約管理工作程序合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報價、變更、結(jié)算管理工程簽證管理工作程序施工過程的簽證管理關(guān)于加強(qiáng)對大額工程款支 付審批管理的通知大額付款管理3. 某某地產(chǎn)項目成本管理體系分析（1）成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)，某某的成本管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構(gòu)建有效的成本 管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。(2) 建立了公司統(tǒng)一的、和財務(wù)緊密結(jié)合的成本

4、分解體系，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”。某某首先建立了一個和財務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系-某某地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎(chǔ)，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”，不會出現(xiàn)各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。(3) 成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對于成本管理的職責(zé)清晰，弁由發(fā)展管理部代表公司進(jìn)行成本總控。在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項目成本管理工作，弁向公司發(fā)

5、展管理委員會負(fù)責(zé)?？偛堪l(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。負(fù)責(zé)下達(dá)、審批目標(biāo)成本，弁進(jìn)行成本監(jiān)控。集團(tuán)總部的投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心、營銷策劃中心、財務(wù)資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對于項目成本各部分(基于成本分解體系)的管理職責(zé)清晰。(4) 項目開發(fā)建設(shè)全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。實施全過程目標(biāo)成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實行全過程目標(biāo)成本管理。弁對實施過程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，除以上節(jié)點(diǎn)外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點(diǎn)，

6、到達(dá)每個節(jié)點(diǎn)時必須進(jìn)行成本預(yù)測或核算，超過成本目標(biāo)必須上報批準(zhǔn)。對于各個階段成本管理，均配有相應(yīng)的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。(5) 統(tǒng)一全公司的成本管理方法。總部對地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。(6) 對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板。對成本管理每個環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板，內(nèi)容細(xì)致全面，如上述的某某地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法中，對項目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報價方式、定標(biāo)原則、工程量計量管理、造價構(gòu)成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。 女口上述的合

7、約管理工作程序 中，對合同簽訂后的合同交底、 付款、預(yù)算、報價、變更、結(jié)算管理等工作， 均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。(7)配套用表齊全、清晰和細(xì)致，形成體系，對成本管理每個環(huán)節(jié)均有標(biāo)準(zhǔn)用表或示例模板。各項制度的配套用表具體如下：制度名稱配套用表某某地產(chǎn)項目發(fā) M成本管理制度某某地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目項目成本及盈利預(yù)測表項目建安成本目標(biāo)控制表項目現(xiàn)金流量預(yù)測表項目建安成本預(yù)測明細(xì)表開發(fā)項目成本分期審批表關(guān)于第X期 第X階段成本預(yù)測報表的回復(fù)格式項目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表VX.X項目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表VX.X關(guān)于【XXXX項目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX階段）的批復(fù)格式項目成本超支審批表建安成本超支審

8、批表項目成本執(zhí)行情況表建安成本數(shù)據(jù)米集分析表招投標(biāo)管理制度大額工程合同投標(biāo)單位備案表大額工程合同定標(biāo)會議通知大額工程合同中標(biāo)單位審批表«年半年工程合約定標(biāo)情況表分判商考察意見表（適用于在建工程）分判商考察意見表（適用于完工工程）分判商考察意見表（適用企業(yè)基地）分判商考察意見表（適用于工廠）分判商履約評價表（HY01-05）分判商名冊（HY01-06）分判商履約情況調(diào)查表（HY01-07）分判工程招標(biāo)工作計劃（參考模板）（HY02- 02 ）招標(biāo)文件評審表（HY02- 03 ）投標(biāo)單位審批表（HY02- 04 ）開標(biāo)書（HY02- 05 ）分判工程定標(biāo)記錄（HY02- 06 ）合同管理

9、制度合約管理策劃報告評審表（HY02- 01 ）合約交底記錄（HY03- 01 ）合同文件評審表（HY02- 07 ）合同分發(fā)登記表（HY02- 08 ）合同簽訂后成本管工程付款證書（模板）（HY03- 02）理制度工程變更價款確認(rèn)書（HY03- 05）工程變更價款審批表（HY03- 04）工程成本變動報告（HY03- 03）工程簽證單（HY04-01）工程簽證登記表（HY04-02）簽證費(fèi)用審批表（HY04-03）結(jié)算書（模板）（HY03- 06）結(jié)算確認(rèn)書（HY03- 07 ）若只有制度和工作流程，而不配合以相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。（8）招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中某某沒有單獨(dú)編制招投標(biāo)管理制度，而是將招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中（9）對各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。制度規(guī)定：各地區(qū)公司應(yīng)按照總部的相關(guān)要求和多年以來形成的行之有效的作法，結(jié)合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區(qū)管理辦法。4. 后記對于某某公司這樣優(yōu)秀的企業(yè)，還于2000年制定了針對某某命名為“海盜行動”的挖人計劃，因為某某公司認(rèn)為：某某有嚴(yán)密的人才培養(yǎng)體系，它的許多優(yōu)秀員工都是從最基層的工作做起，經(jīng)過系列精細(xì)的產(chǎn)品制造培訓(xùn)，對成本和流程有非常深的了解。在某