SHOPPINGMALL租戶物業(yè)管理條款約定

1、SHOPPING MALL租戶物業(yè)管理條款約定SHOPPING MALL租戶物業(yè)管理條款的約定在 SHOPPING MALL招租洽談過程中，有關(guān)“入場期間業(yè)主提供的物業(yè)交付條件、及運營期業(yè)主委托的物業(yè)管理公司、其它專業(yè)公司為租戶所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容“等物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款的約定，通常是僅次于租金價格的談判重點。因為， SHOPPINGMALL的業(yè)主、 租戶都認識到， SHOPPINGMALL運營管理成敗的關(guān)鍵，就是在于能否打造項目所在商業(yè)輻射區(qū)域范圍內(nèi)領(lǐng)先的購物環(huán)境，而購物環(huán)境的優(yōu)劣不僅取決于駐場租戶提供的服務(wù)品質(zhì)、同時也包括SHOPPING MALL業(yè)主方提供的整體物業(yè)狀況與服務(wù)支持。因此，租戶

2、對物業(yè)服務(wù)合同條款的深究，不僅直接關(guān)系到前期投入費用、及后期經(jīng)營過程中所必需支出的固定經(jīng)營成本（物業(yè)管理費、能耗費分攤等），更重要的是關(guān)系到租戶對 SHOPPING MALL整體購物環(huán)境狀況、及經(jīng)營期間得到的業(yè)主物業(yè)服務(wù)支持程度的預(yù)期。同時，對于業(yè)主，也不僅只涉及到前期建設(shè)資金的投入、及后期聘用物業(yè)管理公司、專業(yè)公司所產(chǎn)生的運營成本，更重要的涉及到SHOPPING MALL能否對優(yōu)質(zhì)租戶具有足夠的吸引力。嚴格意義上， SHOPPING MALL選擇租戶的過程，同時也是租戶特別是主力店租戶選擇 SHOPPING MALL的過程。從租戶角度，肯定希望業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)， 包括的工作項越多、標準越高

3、越好， 其中以零售業(yè)、 餐飲業(yè)為代表的主力店租戶，其自身經(jīng)營過程中，用于安保、保潔、設(shè)備設(shè)施維修維護的費用都十分龐大，對物業(yè)服務(wù)費用更是斤斤計較。但作為業(yè)主，經(jīng)營 SHOPPINGMALL從根本上為了逐利， 作好物業(yè)服務(wù)，營造優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境， 都是為了實現(xiàn)更高的出租率、 租金水平、及租金收繳率，不可能只為提升租戶的滿意度，就無限制地提供服務(wù)。租賃合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)條款的談判過程，就是業(yè)主、與承租戶博弈的過程。SHOPPING MALL業(yè)主在與租戶進行物業(yè)服務(wù)條款談判過程中，要圍繞著“ SHOPPING MALL內(nèi)所有物業(yè)管理、或服務(wù)行為都應(yīng)最終滿足業(yè)主資產(chǎn)保護與增值、 經(jīng)營行為（主要指：租賃行為

4、）順利開展”的最根本目的，按照如下原則進行：首先，應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主作為MALL 主導(dǎo)者的責(zé)任（即通常提倡的“大業(yè)主、小租戶”的SHOPPING MALL管理原則），通過以物業(yè)服務(wù)為代表的SHOPPING MALL運營期各種管理手段，對項目整體購物環(huán)境、特別是公共環(huán)境進行有效地管理控制。再次，始終保持成本意識，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，不是簡單地一刀切，對租戶要求進行合理區(qū)分，提供不同層次服務(wù)，對租戶運營管理充分了解，與租戶合理溝通，清晰了解租戶經(jīng)營活動所需要的物業(yè)服務(wù)，提供有針對性的支持，保持租戶經(jīng)營活動的順利開展。其中，主力店租戶多屬于餐飲、 百貨等勞動密集型行業(yè)，業(yè)主對提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營活動的硬

5、件、軟件支持，而不是租戶自有員工工作量的代替。租賃開間式商鋪、特色經(jīng)營的中小租戶，自身人力資源薄弱，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以全面為主，使租戶可以將全部精力，完全投入到經(jīng)營中。對于部分租戶的特殊要求，提倡引進先進技術(shù)，主要通過設(shè)施設(shè)備的改進，以物業(yè)交付條件的硬件形式實現(xiàn)，盡量避免使用后期物業(yè)服務(wù)的軟性承諾。運用長效成本管理概念，在通常租戶租賃經(jīng)營期都短于業(yè)主產(chǎn)權(quán)持有期的情況下，應(yīng)該堅持自已管理重要設(shè)施設(shè)備的工程管理模式。 ，一般不采取租戶代管方式。對于物業(yè)服務(wù)條款的約定中有關(guān)質(zhì)量標準、物業(yè)服務(wù)、水電、空調(diào)管理等費用標準的確認，要作到明確、主動，避免受制于租戶。SHOPPING MALL整體運營、及租戶

6、經(jīng)營活動組織，受單體、組群等 MALL 不同建筑形態(tài)影響很大，業(yè)主在考慮物業(yè)服務(wù)支持條款時，要充分考慮建筑形態(tài)因素的影響。結(jié)合上述原則，就 SHOPPING MALL業(yè)主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業(yè)服務(wù)中， 容易產(chǎn)生爭議的條款，具體分析如下：首先，安全管理條款中，主要爭議多集中在“租戶資產(chǎn)保護、營業(yè)糾紛處理協(xié)助、通道管理、及消防安全管理”等四方面， 在談判過程中， 應(yīng)該按 “業(yè)主主外、 租戶自理內(nèi)部”原則，合理分解職責(zé)。一，商品防盜， 是零售、 超市業(yè)主力店租戶的關(guān)注重點，此類租戶一般都設(shè)有內(nèi)保組織，內(nèi)部還設(shè)有紅外、監(jiān)控等技防報警系統(tǒng)，并多與公安機關(guān)直接聯(lián)網(wǎng)。在資產(chǎn)保護條款洽談中，

7、租戶永遠希望業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任無限放大，但業(yè)主不可能對租戶資產(chǎn)進行全面、及時的精確確認，所以，業(yè)主不要試圖承擔(dān)資產(chǎn)保全的風(fēng)險，而且，在商業(yè)企業(yè)中，商品被盜問題，一直難以完全避免，例如，超市業(yè)認可的可控失竊率為千分之三，租戶要求業(yè)主承諾資產(chǎn)安全，只是為了在“出現(xiàn)嚴重商品被盜事件”的情況下，尋求業(yè)主分攤責(zé)任風(fēng)險。在安全管理責(zé)任把握上，業(yè)主應(yīng)主要從協(xié)防角度出發(fā)，在時間范疇，側(cè)重于夜間的安全保衛(wèi)；在空間范圍，堅持租賃合同紅線分界； “在租戶非營業(yè)時間內(nèi)，以暴力破窗、破門等形式， 造成租戶的財產(chǎn)破損， 由業(yè)主（或所聘物業(yè)公司、保安公司）承擔(dān)由執(zhí)法部門確認的連帶責(zé)任；但租戶在非營業(yè)時間內(nèi)，因自身疏忽，未關(guān)閉通

8、道門、或可作為進出口的各類窗、管道、設(shè)備井等，及經(jīng)執(zhí)法部門確認的針對于租戶的報復(fù)性行為，所造成的財產(chǎn)破損，業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任”是業(yè)主可以接受的資產(chǎn)安全管理條款約定。還需要特別強調(diào)的是，對租戶往來商品進出管理，尤其是卸貨區(qū)管理，業(yè)主應(yīng)堅持“無責(zé)任管理”方式，一方面要求安保人員注意觀察，一方面明確不承擔(dān)對貨物進出、特別是大型運貨車輛離場的清查責(zé)任，貨物堅持由租戶自行交接。二，業(yè)主所聘用安保人員，在租戶營業(yè)期間內(nèi)，主要職責(zé)側(cè)重于“公共秩序維護” ，按國家現(xiàn)有法規(guī)，安保人員不具備任何執(zhí)法權(quán)，所以，在安全管理條款約定中，不要涉及業(yè)主負責(zé)、或協(xié)助處理商業(yè)糾紛，租戶工作人員人身保護的職責(zé)， SHOPPINGMA

9、LL中的零售業(yè)、餐飲業(yè)、特別是娛樂業(yè)，都是容易發(fā)生營業(yè)糾紛的業(yè)態(tài)，如安保人員介入處理租戶與消費者的糾紛，一方面根本不具備處理權(quán)，更容易造成消費方情緒失控， 事態(tài)擴大， 使事件從最初的租戶與消費者糾紛，演變?yōu)榕c安保人員的沖突。三，通道管理（包括：各類電梯） ，包括租戶的營業(yè)通道、及工作（工作人員進出、貨物進出）通道管理，對于單體 MALL，有關(guān)通道管理尤為重要， SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)復(fù)雜，不同業(yè)態(tài)經(jīng)營時間不同，超市業(yè)、餐飲業(yè)夜間還需要保證貨運通道，通道的優(yōu)化管理，首先，要根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、已簽約租戶的實現(xiàn)情況出發(fā)，在建設(shè)設(shè)計、設(shè)施設(shè)備配置，力爭作為非常規(guī)時間營業(yè)的主力店租戶，提供獨立出入口（

10、如建筑設(shè)計無法滿足要求，可以通過電梯分層、分時控制，利用消防通道等方式） ，其次，通道管理條款要堅持明確約定，業(yè)主對于主公共通道的開放時間、及安全檢查的管理權(quán)，通道管理中，不要試圖通過安保人員的人防措施，讓多家租戶混用通道；最后，在單體MALL 中，業(yè)主應(yīng)堅持租戶獨立通道與公共通道隔斷門與租戶實行“雙鎖管理”。四，按國家相關(guān)消防法規(guī)，消防安全對于SHOPPINGMALL經(jīng)營具有一票否決權(quán)， 因此，通過消防驗收后， 業(yè)主要對 MALL 進行整體消防管理，對于從事餐飲、娛樂業(yè)態(tài)等需要單獨進行消防報批的主力店租戶，在消防安全管理條款約定中，業(yè)主要堅持對租戶的消防監(jiān)督權(quán)、甚至要求停業(yè)權(quán)；同時，一方面在

11、條款約定中，堅持“誰建設(shè)、誰管理”原則，而在實際工作中，利用多數(shù)租戶的噴淋、煙感、光電等技防設(shè)施，都與MALL 整體消防系統(tǒng)事實連接的條件，對租戶消防系統(tǒng)進行積極、 主動（非正式約定） 管理，但需要特別提出的是，業(yè)主不宜過度介入，承擔(dān)租戶消防批建、驗收、抽檢的風(fēng)險。其次，在保潔服務(wù)條款約定中，主要分岐一般都存在于“業(yè)主、租戶保潔區(qū)域位置確認、及業(yè)主負責(zé)保潔區(qū)域的質(zhì)量標準”等二方面， MALL 的建筑形態(tài)，是保潔條款約定中的最重要影響因素。一，在單體 MALL 中，業(yè)主要發(fā)揮保潔主導(dǎo)作用，確保整體環(huán)境品質(zhì)，在與租戶約定中，可以以租賃紅線為界，進行劃分，租賃范圍以外，統(tǒng)一列入業(yè)主保潔服務(wù)范圍。但需

12、要指出的是，當(dāng)出現(xiàn)部分主力店租戶統(tǒng)租多層， 、或承租面積較大的情況，租賃范圍內(nèi)的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門、扶梯等公共場地、公共設(shè)施，應(yīng)要求租戶自行保潔，可以用適度減免部分物業(yè)管理費作為談判手段。否則，業(yè)主保潔人員要是以租戶要求時間、質(zhì)量標準進行保潔，很難進行工作安排，特別是多數(shù)業(yè)態(tài)的租戶集中保潔時間，都在非營業(yè)時段，業(yè)主保潔人員進入租戶場地，涉及資產(chǎn)保護，難以操作。二，在多幢建筑組群MALL 中，特別是在主力店租戶多數(shù)獨幢經(jīng)營的情況下，業(yè)主應(yīng)該把保潔力量主要投入到影響MALL整體購物視覺環(huán)境的中心廣場、景觀水景等方面，讓租戶承租幢成為租戶自行負責(zé)的獨立保潔單位，包括外墻清洗在內(nèi)，都由租戶

13、自行負責(zé)。三、關(guān)于垃圾清運，要采取定期開放垃圾房，主力店租戶自行 “整包裝清運” 方式，不宜設(shè)置多個區(qū)域垃圾集中點，否則，不僅占用大量公共面積，也極大地增加了保潔人員的工作量。四、在與租戶的保潔條款約定中，要盡量避免由租戶確認保潔質(zhì)量的條款同時，關(guān)注約定細節(jié)，例如，餐飲業(yè)的隔油池、煙道清理、百貨業(yè)的一樓櫥窗是否屬于外墻等。再次，租戶在工程管理條款洽談判中，除經(jīng)營所需專屬設(shè)備設(shè)施外，其余部分一般都希望業(yè)主能夠“一包到底”，而業(yè)主應(yīng)該靈活運用“誰建設(shè)，誰管理”的談判原則，根據(jù)實際狀況， 按有利于 SHOPPINGMALL經(jīng)營的目的， 區(qū)別安排。一，支持 SHOPPINGMALL整體運營所必需的高低

14、壓配電、給排水管網(wǎng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，及建筑本體等的維修維護，由業(yè)主進行統(tǒng)一管理，業(yè)主、租戶一般都沒有異議。但對于產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，即使是專供單一租戶的空調(diào)系統(tǒng)、電梯等機電設(shè)備，及在租戶租賃區(qū)域內(nèi)的強電間、弱電間、風(fēng)機房、管道井、水泵房等設(shè)施，也應(yīng)堅持由業(yè)主統(tǒng)一管理。一方面可以更有效的保護設(shè)備設(shè)施，避免租戶代管中極可能出現(xiàn)的“只重使用，不重維護”的短視行為，一方面也對租戶內(nèi)部管線分布、調(diào)整等工程行為，進行有效監(jiān)控及制約。需要特別指出的是，業(yè)主應(yīng)要租戶約定，租戶要對業(yè)主的維修維護工作提供便利，例如，在二次裝修中預(yù)留檢修口等。二、在工程管理中，維修維護責(zé)任的界定，通常是雙方爭議的主要焦點。業(yè)方應(yīng)從租

15、戶規(guī)模角度，結(jié)合設(shè)施設(shè)備配置實際，合理區(qū)分。在SHOPPING MALL中，租賃中小開間、從事以商業(yè)零售、服務(wù)業(yè)的中小租戶，一般都是直接利用業(yè)主提供的物業(yè)交付條件，再配置經(jīng)營道具。從設(shè)施設(shè)備所有權(quán)、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度，對于中小租戶，業(yè)主的維修維護服務(wù)應(yīng)該采取“統(tǒng)管式” ，解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶，一般都自行進行內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施配置， 業(yè)主通常只需提供給排水、 供電、燃氣、（部分包括：制冷、供暖管道）至租賃區(qū)域入戶門，再由租戶施工單位進行技術(shù)對接。按“誰建設(shè)，誰管理”原則，租戶入戶門內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，都應(yīng)由租戶自行進行維護維修。但在經(jīng)營期內(nèi)，租戶實際使用的設(shè)施設(shè)備

16、，經(jīng)常是由業(yè)主、租戶雙方拼裝建設(shè)的，因此，如果發(fā)生功能性故障，不經(jīng)過全面檢查，一般難以迅速界定維修責(zé)任，同時，租戶也不可能像業(yè)主方，保持一支完整的工程管理隊伍，這樣，往往會延誤維修時機，甚至影響租戶正常經(jīng)營。所以，對部分產(chǎn)權(quán)雖然屬于業(yè)主，但直接影響租戶經(jīng)營經(jīng)營的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設(shè)施設(shè)備，業(yè)主可以與租戶約定有償?shù)木S修維護條款， 納入整體工程管理范圍， 但相關(guān)條款中，應(yīng)對租戶自建部分的質(zhì)量驗收、使用方式、更新費用、維保標準有明確的約定。三、在物業(yè)服務(wù)條款約定中，有關(guān)水電、制冷、供暖價格標準的約定，也應(yīng)列入工程管理范圍內(nèi)，SHOPPING MALL多數(shù)采取為二次供電、供水方式，單體 MALL 一般是中央空調(diào)集中制冷（供暖） 。目前，國內(nèi)多數(shù)城市逐漸采取分時供電方式，不同業(yè)態(tài)經(jīng)營時間不同，用電、用水價格，及中央空調(diào)制冷（供暖）能耗分攤方式，都需要提前與租戶約定。對于長約租戶，需要重點說明的是，條款要約定的不是單純的價格，而是價格標準的計算方式及依據(jù)，以備國家水電價格的調(diào)整。水費價格約定中，應(yīng)充分考慮到國家日趨嚴格的水資源管理制度，現(xiàn)在， SHOPPING MALL作為用水戶，目前國家