物業(yè)管理最新司法解釋

1、物業(yè)管理司法解釋與糾紛處理物業(yè)管理司法解釋與糾紛處理深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院 李釗李釗 焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)李釗博客主頁(yè)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)李釗博客主頁(yè)http:/ 兩個(gè)司法解釋修訂稿數(shù)十次易稿 時(shí)間長(zhǎng)：時(shí)間長(zhǎng)：20032003年國(guó)務(wù)院年國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)出臺(tái)后，最高人民法院就展開了制訂司法解釋工作，后，最高人民法院就展開了制訂司法解釋工作，歷時(shí)歷時(shí)6 6年，備受社會(huì)各界關(guān)注年，備受社會(huì)各界關(guān)注 立法慎重：立法慎重：經(jīng)公開征求對(duì)司法解釋修改建議、經(jīng)公開征求對(duì)司法解釋修改建議、最高人民法院審判委員會(huì)第最高人民法院審判委員會(huì)第1464、1466次會(huì)議次會(huì)議通過通過等

2、程序等程序，數(shù)十次易稿，數(shù)十次易稿 范圍廣：范圍廣：涉及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、涉及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方利益開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方利益 均衡利益：均衡利益：各方利益的博奕各方利益的博奕司法解釋之規(guī)定司法解釋之規(guī)定 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物中華人民共和國(guó)物權(quán)法權(quán)法等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。本解釋。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地土地所有權(quán)所有權(quán)建筑

3、物建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有部分所有權(quán)所有權(quán)共用部分共用部分持分權(quán)持分權(quán)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)組織的成員權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章 專有部分享有所有權(quán)。 俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)” 專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)” 專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)”建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系 對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)： 其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)其

4、依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有法不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，均須經(jīng)登記，始生效力始生效力-物權(quán)法之第九條規(guī)定物權(quán)法之第九條規(guī)定 非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如買非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如買賣、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)、拍賣、合法建賣、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)、拍賣、合法建造、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，造、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分非經(jīng)登記，不得處分-物權(quán)法之第十物權(quán)法之第十五條以及第二章第三節(jié)之規(guī)定五條以及

5、第二章第三節(jié)之規(guī)定中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法第二章第三節(jié)之規(guī)定：第二章第三節(jié)之規(guī)定：n 第三節(jié)第三節(jié) 其他規(guī)定其他規(guī)定n第二十八條第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。時(shí)發(fā)生效力。n第二十九條第二十九條 因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。n第三十條第

6、三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。n第三十一條第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主業(yè)主中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定的建筑規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人物區(qū)分所有權(quán)人 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定

7、的房屋所有權(quán)規(guī)定的房屋所有權(quán)人人 非業(yè)主使用人非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等物業(yè)使用人、住戶、租戶等 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn) 沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書簽訂了售房合同簽訂了售房合同 發(fā)展發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和和中華人民共和國(guó)婚姻法中華人民共和國(guó)婚姻法界定界定中華人民共和國(guó)婚姻法中華人民共和國(guó)婚姻法之規(guī)定之規(guī)定 中華人民共和國(guó)婚姻法中華人民共和國(guó)婚姻法-作為國(guó)家基本法律規(guī)定了夫妻共作為國(guó)家基本法律規(guī)定了夫妻

8、共有財(cái)產(chǎn)和夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)有財(cái)產(chǎn)和夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)第十七條第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：所有： （一）工資、獎(jiǎng)金；（一）工資、獎(jiǎng)金； （二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益； （三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益； （四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；除外； （五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。 夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。既然是夫妻共同所有，那么無論是否

9、產(chǎn)權(quán)證書有無署名夫妻雙方理既然是夫妻共同所有，那么無論是否產(chǎn)權(quán)證書有無署名夫妻雙方理所當(dāng)然就應(yīng)該都是所有權(quán)人，即都應(yīng)該是業(yè)主所當(dāng)然就應(yīng)該都是所有權(quán)人，即都應(yīng)該是業(yè)主第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)： （一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)； （二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用； （三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)； （四）一方專用的生活用品；（四）一方專用的生活用品； （五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的

10、財(cái)產(chǎn)。（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。理所當(dāng)然，房屋所有權(quán)作為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一方是所有權(quán)理所當(dāng)然，房屋所有權(quán)作為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一方是所有權(quán)人，另一方則是非所有權(quán)人人，另一方則是非所有權(quán)人即一方作為所有權(quán)人自然就是業(yè)主。而另一方非所有權(quán)人即一方作為所有權(quán)人自然就是業(yè)主。而另一方非所有權(quán)人自然就應(yīng)該是非業(yè)主自然就應(yīng)該是非業(yè)主第十九條夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得第十九條夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用

11、本法第十形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定七條、第十八條的規(guī)定夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知所有的，夫或妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償?shù)涝摷s定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償這里說明作為夫妻業(yè)主資格可以依法轉(zhuǎn)化，只要有書面明確約定即可 業(yè)主身份的確認(rèn)業(yè)主身份的確認(rèn) 房屋所有權(quán)證書登記人（查詢確認(rèn)）房屋所

12、有權(quán)證書登記人（查詢確認(rèn)） 房屋買賣合同的合法買受人房屋買賣合同的合法買受人 房屋繼承人和受遺贈(zèng)人房屋繼承人和受遺贈(zèng)人 房屋合法建造人房屋合法建造人 生效的行政、仲裁或司法文書確認(rèn)人生效的行政、仲裁或司法文書確認(rèn)人1.1. 夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)所有人夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)所有人專有部分專有部分專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分共用部分常規(guī)服務(wù)常規(guī)服務(wù)專有部分專有部分業(yè)主自己負(fù)責(zé)業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé)委員會(huì)分別負(fù)責(zé)專有部分專有部分業(yè)主自己承擔(dān)業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分共用部分物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維

13、修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)傊鞔髸?huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)倝w體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線 司法解釋存在的問題司法解釋存在的問題公共照明、公共通行（第三條）、公共通道（第十五公共照明、公共通行（第三條）、公共通道（第十五條）條）-邏輯錯(cuò)誤，混淆了公有制與私有制之界限。邏輯錯(cuò)誤，混淆了公有制與私有制之界限。在建筑物區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)是大家業(yè)主共同擁有和共同使用，在建筑物區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)是大家業(yè)主共同擁有和共同使用，即共用或共有場(chǎng)所、共用或共有設(shè)備即共用或共有場(chǎng)所、共用或共有設(shè)備具有構(gòu)造上的獨(dú)立性具有構(gòu)造上的獨(dú)立性-有的專有部分并非具備構(gòu)造有的專有

14、部分并非具備構(gòu)造上的獨(dú)立性上的獨(dú)立性能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體-由于現(xiàn)行房由于現(xiàn)行房產(chǎn)登記要求四至合圍、產(chǎn)登記要求四至合圍、2.2米層高的限制，許多專有部米層高的限制，許多專有部分并非可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記分并非可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺(tái)、露根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的樓頂平臺(tái)、露臺(tái)臺(tái)-樓頂平臺(tái)、露臺(tái)應(yīng)當(dāng)屬于大家業(yè)主之法定共用樓頂平臺(tái)、露臺(tái)應(yīng)當(dāng)屬于大家業(yè)主之法定共用部分部分物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國(guó)家財(cái)產(chǎn)？物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國(guó)家財(cái)產(chǎn)？ 國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定非經(jīng)

15、營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)由公司法等規(guī)定非經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)由公司法等規(guī)定 物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)，分為：物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)，分為：1 1、公有物（國(guó)家所有國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)）公有物（國(guó)家所有國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)），包括國(guó)家機(jī)關(guān)，包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會(huì)堂）；軍事設(shè)施、武器、裝備等；辦公設(shè)施（如人民大會(huì)堂）；軍事設(shè)施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等礦藏、土地、山脈、水流、海域等2 2、公用物（國(guó)家所有公眾使用）公用物（國(guó)家所有公眾使用），包括道路、機(jī)場(chǎng)、車，包括道路、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、公立圖書館、公立站、碼頭、公立公園、公

16、立博物館、公立圖書館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等學(xué)校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個(gè)人、任何單位無法排他地占有和消費(fèi)的公用物也是任何個(gè)人、任何單位無法排他地占有和消費(fèi)的物品物品屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯車位、車庫(kù)之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)車位、車庫(kù)之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)n物權(quán)法物權(quán)法第七十四條規(guī)定：第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。主的需要?！?n這條本身與這條本身與物權(quán)法物權(quán)法第七十條所規(guī)定的第七十條所規(guī)定的“經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)性用房等專有部分享有所有權(quán) ” ”矛盾矛

17、盾n作為車位、車庫(kù)本身就是屬于經(jīng)營(yíng)性用房，何況作為車位、車庫(kù)本身就是屬于經(jīng)營(yíng)性用房，何況還有一個(gè)還有一個(gè)“等等”的概念在起作用的概念在起作用n擁有車位、車庫(kù)所有權(quán)自然也是業(yè)主，不過是車擁有車位、車庫(kù)所有權(quán)自然也是業(yè)主，不過是車位、車庫(kù)之業(yè)主而已位、車庫(kù)之業(yè)主而已n擁有車位、車庫(kù)之業(yè)主，自然就可以滿足其業(yè)主擁有車位、車庫(kù)之業(yè)主，自然就可以滿足其業(yè)主的需要的需要屋屋頂頂外外墻墻地地下下室室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯車位歸屬車位歸屬獨(dú)立式住宅附設(shè)的車位、車庫(kù)獨(dú)立式住宅附設(shè)的車位、車庫(kù)規(guī)劃內(nèi)的露天車位規(guī)劃內(nèi)的露天車位地下（人防）停車位地下（人防）停車位架空層停車位架空層停車位物權(quán)法第六章

18、規(guī)定的面積和人數(shù)的確定物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)的確定 物權(quán)法第七十六條規(guī)定物權(quán)法第七十六條規(guī)定下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其

19、附屬設(shè)施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。所有權(quán)人所有權(quán)人2/3決策權(quán)的變化：決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專

20、項(xiàng)維修資金，業(yè)主共同決定的專項(xiàng)維修資金，物權(quán)法物權(quán)法使三使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：分之二決策方法發(fā)生根本變化：原原物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的的2/3投票權(quán)投票權(quán)物權(quán)法物權(quán)法的雙的雙2/3投票權(quán)投票權(quán) 為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，三分之二三分之二投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制投票權(quán)應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制 決策的項(xiàng)目也發(fā)生變化決策的項(xiàng)目也發(fā)生變化所有權(quán)人所有權(quán)人“雙過半雙過半”決策權(quán)的變化：決策權(quán)的變化： 業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，物權(quán)法物權(quán)法使與原使與原物業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例管理?xiàng)l例中雙過半決策方法發(fā)生根本變化：中雙過半決策方法發(fā)生根本變化： 原原條例條例的的

21、“雙過半雙過半”： 物權(quán)法物權(quán)法的的“新雙過半新雙過半”：為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過為了給以后的司法審判保留有效證據(jù)，雙過半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制業(yè)主總?cè)藬?shù)的確定業(yè)主總?cè)藬?shù)的確定I. 產(chǎn)權(quán)證書擁有者產(chǎn)權(quán)證書擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者 簽訂了售房合同并獲得實(shí)際簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付房屋的購(gòu)房者交付房屋的購(gòu)房者 司法解釋存在的問題司法解釋存在的問題 業(yè)主人數(shù)，按

22、照專有部分的數(shù)量計(jì)算業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算-由于由于夫妻共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)以及合伙人共有財(cái)產(chǎn)的存夫妻共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)以及合伙人共有財(cái)產(chǎn)的存在，那么總?cè)藬?shù)自然就不能僅僅以專有部分?jǐn)?shù)在，那么總?cè)藬?shù)自然就不能僅僅以專有部分?jǐn)?shù)量統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該按照人頭計(jì)數(shù)，這是所有權(quán)決定量統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該按照人頭計(jì)數(shù)，這是所有權(quán)決定一切的物權(quán)原則所決定的！一切的物權(quán)原則所決定的！建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計(jì)算建設(shè)單位未出售的專有部分，按一人計(jì)算-那么這顯然與那么這顯然與“按照專有部分的數(shù)量計(jì)算按照專有部分的數(shù)量計(jì)算”自相矛盾自相矛盾住宅變成經(jīng)營(yíng)性用房在行政審批之前增加了住宅變成經(jīng)營(yíng)性用房在行政審批之前增加了前置條件前置

23、條件住住宅宅1、遵守法律、行政法、遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)和管理規(guī)約2、經(jīng)所有有利害關(guān)系、經(jīng)所有有利害關(guān)系的業(yè)主同意的業(yè)主同意經(jīng)營(yíng)性經(jīng)營(yíng)性用房用房行政行政審批審批1 1、沒有產(chǎn)權(quán)證書是否是業(yè)主？開發(fā)商是否可以成、沒有產(chǎn)權(quán)證書是否是業(yè)主？開發(fā)商是否可以成為業(yè)主？為業(yè)主？司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主分為以下幾種：司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主分為以下幾種：1 1）依法登記取得所有權(quán)證的房主；）依法登記取得所有權(quán)證的房主；2 2）根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定（事實(shí)行為）取得）根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定（事實(shí)行為）取得建筑物專有部分所有權(quán)的房主；包括：開發(fā)商、生建筑物專有部分所有權(quán)的房主；包括：開發(fā)商、生效

24、法律文書確定的房主、房屋繼承人或被遺贈(zèng)人等；效法律文書確定的房主、房屋繼承人或被遺贈(zèng)人等；3 3）已經(jīng)合法占有房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購(gòu)房）已經(jīng)合法占有房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購(gòu)房人。人。2 2、哪些是業(yè)主的專有部分？、哪些是業(yè)主的專有部分？司法解釋第二條規(guī)定：司法解釋第二條規(guī)定：1 1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；2 2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；3 3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位、攤位等特定空間均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的專有部分。位、攤位等特定空間

25、均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的專有部分。3 3、露臺(tái)是否屬于業(yè)主的專有部分？、露臺(tái)是否屬于業(yè)主的專有部分？司法解釋第二條第二款規(guī)定，露臺(tái)屬于業(yè)主的專有部司法解釋第二條第二款規(guī)定，露臺(tái)屬于業(yè)主的專有部分必須符合以下條件：分必須符合以下條件：1 1）規(guī)劃上專屬于特定房屋，）規(guī)劃上專屬于特定房屋，2 2）建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買）建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中。賣合同中。4 4、業(yè)主專有部分之特定空間如何認(rèn)定？、業(yè)主專有部分之特定空間如何認(rèn)定？司法解釋第二條第二款規(guī)定，司法解釋第二條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、攤位建筑區(qū)劃內(nèi)車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的

26、專有等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分部分 ，其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。 5 5、建筑物的共有部分有哪些？、建筑物的共有部分有哪些？司法解釋第三條規(guī)定，建筑物的共有部分包括：司法解釋第三條規(guī)定，建筑物的共有部分包括：1 1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；部分；2 2）通道、樓梯、大

27、堂等公共通行部分；）通道、樓梯、大堂等公共通行部分；3 3）消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；）消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；4 4）避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；）避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；5 5）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用或）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用或者其他人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；者其他人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；6 6）建筑區(qū)劃內(nèi)的土地（整棟建筑物的規(guī)劃占地或者）建筑區(qū)劃內(nèi)的土地（整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共

28、有部分產(chǎn)生的除除物權(quán)法物權(quán)法第六章規(guī)定的法定共有部分，司法解釋還就天然共有第六章規(guī)定的法定共有部分，司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定部分作出了明確規(guī)定天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，且一般也不具天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，包括建筑物的基備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、共用通行部分、共用設(shè)施設(shè)備部分和共用空間等本結(jié)構(gòu)部分、共用通行部分、共用設(shè)施設(shè)備部分和共用空間等司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，

29、是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。于解決審判實(shí)踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分：1. 1.不屬于業(yè)主專有部分不屬于業(yè)主專有部分2.2.不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有6 6、業(yè)主是否有權(quán)合理使用共有部分？、業(yè)主是否有權(quán)合理使用共有部分？司法解釋第四條規(guī)定：業(yè)主基于使用自己的專有部

30、分司法解釋第四條規(guī)定：業(yè)主基于使用自己的專有部分的合理需要，有權(quán)無償利用屋頂、外墻面等共有部的合理需要，有權(quán)無償利用屋頂、外墻面等共有部分。分。7 7、開發(fā)商是否有權(quán)將車位賣給非業(yè)主？、開發(fā)商是否有權(quán)將車位賣給非業(yè)主？根據(jù)物權(quán)法第七十四條的規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車的根據(jù)物權(quán)法第七十四條的規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，此外，才可車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，此外，才可以將車位車庫(kù)處分給非業(yè)主。以將車位車庫(kù)處分給非業(yè)主。司法解釋第五條規(guī)定，只要開發(fā)商已經(jīng)按照規(guī)劃確定司法解釋第五條規(guī)定，只要開發(fā)商已經(jīng)按照規(guī)劃確定的車位、車庫(kù)與專有部分的比例將車位、車庫(kù)，以的車位、車庫(kù)與

31、專有部分的比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，就認(rèn)為出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，就認(rèn)為其已經(jīng)其已經(jīng)“首先滿足業(yè)主的需要了首先滿足業(yè)主的需要了”，其余的車位、，其余的車位、車庫(kù)就可以處分給非業(yè)主。車庫(kù)就可以處分給非業(yè)主。8 8、業(yè)主共有道路或場(chǎng)地增設(shè)的車位應(yīng)歸誰(shuí)所有？、業(yè)主共有道路或場(chǎng)地增設(shè)的車位應(yīng)歸誰(shuí)所有？根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款的規(guī)定：如果該車位是根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款的規(guī)定：如果該車位是在規(guī)劃的車位之外的，應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃之內(nèi)則在規(guī)劃的車位之外的，應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃之內(nèi)則屬于開發(fā)商專有部分，即歸屬于開發(fā)商所有。屬于開發(fā)商專有部分，即歸屬于開發(fā)商所有。

32、9 9、業(yè)主共同決策應(yīng)怎樣統(tǒng)計(jì)建筑物總面積？、業(yè)主共同決策應(yīng)怎樣統(tǒng)計(jì)建筑物總面積？ 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。主同意。根據(jù)司法解釋第八條規(guī)

33、定：根據(jù)司法解釋第八條規(guī)定： （一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；算； （二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算 。1010、業(yè)主共同決策怎樣統(tǒng)計(jì)業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？、業(yè)主共同決策怎樣統(tǒng)計(jì)業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？ 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修

34、資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。主同意。根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定：根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定：（一）一個(gè)專有部分按一個(gè)業(yè)主計(jì)算（同一買受人擁有一（一）一個(gè)專有部分按一個(gè)業(yè)主計(jì)算（同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算）；尚未出售和雖已出個(gè)

35、以上專有部分的，按一人計(jì)算）；尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一個(gè)業(yè)主計(jì)算。售但尚未交付的部分，按一個(gè)業(yè)主計(jì)算。（二）總?cè)藬?shù)為前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)的總和。（二）總?cè)藬?shù)為前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)的總和。1111、“住改商住改商”是否可以少數(shù)服從多數(shù)？是否可以少數(shù)服從多數(shù)？ 按照按照物權(quán)法物權(quán)法第第7777條規(guī)定，條規(guī)定，“住改商住改商”行為的合法性行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：需要滿足兩個(gè)條件：u遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；u應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。u未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。物權(quán)法物權(quán)法

36、施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決定來確施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決定來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。這既沒有法律依據(jù)，也違反了了物權(quán)法物權(quán)法第第7777條的立法目的。條的立法目的。 針對(duì)這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性針對(duì)這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。實(shí)行有利害關(guān)系的業(yè)主辯的，不予支持。實(shí)行有利害關(guān)系的業(yè)主“一票否決權(quán)一票否決權(quán)”1212、業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何及時(shí)行使、業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何及時(shí)行使“決議撤銷權(quán)決議撤銷權(quán)

37、”？ 司法解釋第十二條規(guī)定，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主司法解釋第十二條規(guī)定，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，有權(quán)請(qǐng)求法院依法撤銷，該申請(qǐng)撤銷規(guī)定的程序，有權(quán)請(qǐng)求法院依法撤銷，該申請(qǐng)撤銷的期限為知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定之日起一年內(nèi)行使，的期限為知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定之日起一年內(nèi)行使，否則，法院將不予支持。否則，法院將不予支持。1313、業(yè)主的知情權(quán)有哪些？、業(yè)主的知情權(quán)有哪些？ 司法解釋第十三條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列情司法解釋第十三條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：況和資料的，人

38、民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。n物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)

39、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 n依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍n即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)n與與最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同

40、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條第三條的規(guī)定是一致的的規(guī)定是一致的 強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，追討拖欠費(fèi)用強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，追討拖欠費(fèi)用 一般性追討一般性追討 針對(duì)性追討針對(duì)性追討 區(qū)別性追討區(qū)別性追討 注意二年訴訟注意二年訴訟時(shí)效時(shí)效催款通知催款通知書書電話與業(yè)電話與業(yè)主溝通主溝通最后通知最后通知書書按法律程按法律程序裁決序裁決律師函催交律師函催交支付令催交支付令催交簡(jiǎn)易法庭催交簡(jiǎn)易法庭催交普通法庭催交普通法庭催交留置權(quán)催交留置權(quán)催交前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)階段階段房地產(chǎn)項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)

41、目可行性目可行性研究階段研究階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段物業(yè)物業(yè)承接承接查驗(yàn)查驗(yàn)階段階段成立業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選大會(huì)、選舉業(yè)主委舉業(yè)主委員會(huì)階段員會(huì)階段前期物業(yè)管前期物業(yè)管理服務(wù)階段理服務(wù)階段正常物業(yè)管正常物業(yè)管理服務(wù)階段理服務(wù)階段竣工竣工驗(yàn)收驗(yàn)收階段階段建設(shè)建設(shè)施工施工階段階段業(yè)主二次業(yè)主二次裝修階段裝修階段業(yè)主業(yè)主入住入住階段階段物業(yè)日常物業(yè)日常服務(wù)階段服務(wù)階段首個(gè)首個(gè)物物業(yè)服務(wù)合業(yè)服務(wù)合同同生效生效物業(yè)物業(yè)日常日常服務(wù)服務(wù)階段階段前期物業(yè)服前期物業(yè)服務(wù)合同終止務(wù)合同終止物業(yè)管理早物業(yè)管理早期介入階段期介入階段物業(yè)預(yù)售、物業(yè)預(yù)售、銷售階段銷售階段前期物前期物業(yè)服務(wù)合業(yè)服務(wù)合同同

42、期限期限屆滿屆滿物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)名稱的重新定位物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)名稱的重新定位 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè) 核心核心-強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) 服務(wù)重點(diǎn)服務(wù)重點(diǎn)-業(yè)主滿意業(yè)主滿意 安全、清潔、便利、舒心、規(guī)范、保值安全、清潔、便利、舒心、規(guī)范、保值但物權(quán)法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)與管理人并列屬于但物權(quán)法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)與管理人并列屬于邏輯性錯(cuò)誤邏輯性錯(cuò)誤 應(yīng)修改為應(yīng)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理服務(wù)人物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理服務(wù)人”司法解釋存在的問題司法解釋存在的問題 第二、第八、第十條，業(yè)主委員會(huì)訴訟資格的確第二、第八、第十條，業(yè)主委員會(huì)訴訟資格的確認(rèn)？認(rèn)？物權(quán)法第八十三條物權(quán)法第八

43、十三條“業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 ”賦予賦予的訴訟資格是業(yè)主個(gè)人的訴訟資格是業(yè)主個(gè)人,而非業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主而非業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)大會(huì)客觀上，按照客觀上，按照中華人民共和國(guó)立法法中華人民共和國(guó)立法法第八條第八條規(guī)定：規(guī)定： “下列事項(xiàng)只能制定法律：下列事項(xiàng)只能制定法律：(九九)訴訟訴訟和仲裁制度；和仲裁制度；” -這意味著這意味著最高人民法院無最高人民法院無權(quán)超越法律做出賦予業(yè)主委員會(huì)權(quán)超越法律做出賦予業(yè)主委員會(huì)訴訟資格的決定訴訟資格的決定建議在建議在司法解釋第五條之前增加一個(gè)條款司法解釋第五條之前增加

44、一個(gè)條款物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用必須具備以下收物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用必須具備以下收費(fèi)條件：費(fèi)條件：( (一一) )物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；( (二二) )通過物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同書面明通過物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同書面明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；( (三三) )對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備上述條件之一的，訴請(qǐng)業(yè)主交物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備上述條件之一的，訴請(qǐng)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，不予支持。納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，不予支持。1 1、物業(yè)合同對(duì)業(yè)主的約束力？、物

45、業(yè)合同對(duì)業(yè)主的約束力？物業(yè)合同由建設(shè)單位或業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，物業(yè)合同由建設(shè)單位或業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，根據(jù)合同的相對(duì)性的傳統(tǒng)理論，既然，業(yè)主不是合根據(jù)合同的相對(duì)性的傳統(tǒng)理論，既然，業(yè)主不是合同一方當(dāng)事人，那么，其就不應(yīng)當(dāng)被物業(yè)服務(wù)合同同一方當(dāng)事人，那么，其就不應(yīng)當(dāng)被物業(yè)服務(wù)合同直接約束。實(shí)則不然，直接約束。實(shí)則不然，20092009年年1010月月1 1日起施行的日起施行的最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋用法律若干問題的解釋第一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合第一條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為

46、同對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。由提出抗辯的，人民法院不予支持。2 2、物業(yè)服務(wù)合同的無效情形？、物業(yè)服務(wù)合同的無效情形？ 物業(yè)服務(wù)合同做為合同的一種，首先應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)服務(wù)合同做為合同的一種，首先應(yīng)當(dāng)符合合同合同法法第第5252、5353、5454條的規(guī)定，否則該物業(yè)服務(wù)合同條的規(guī)定，否則該物業(yè)服務(wù)合同為無效或可撤銷的合同。為無效或可撤銷的合同。除此之外，司法解釋第二條規(guī)定：除此之外，司法解釋第二條規(guī)定：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而

47、簽訂的委托合同； （二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款，為無效合同或無效條款。主主要權(quán)利的條款，為無效合同或無效條款。3 3、業(yè)主能否以其不是合同當(dāng)事人為由拒絕履行相、業(yè)主能否以其不是合同當(dāng)事人為由拒絕履行相關(guān)義務(wù)關(guān)義務(wù) ？ 在實(shí)踐中，有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由，不愿接在實(shí)踐中，有些業(yè)主以不是合同當(dāng)事人為由，不愿接受物業(yè)服務(wù)合同的約束，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)受物業(yè)服務(wù)合同的約束，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)并引發(fā)糾紛。糾紛。業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合

48、同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）業(yè)主雖然不是物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì)建立的物物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì)建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持提出抗辯的，人民法院不予支持。4 4、物業(yè)的承諾是否可以作為物業(yè)服務(wù)合同的一部、物業(yè)的承諾是否可以作為物業(yè)服務(wù)合同的一部分？分？ 司法解釋

49、第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)司法解釋第三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行的組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、主有權(quán)請(qǐng)求法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。5

50、5、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容擴(kuò)充的范圍及依據(jù)為何？、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容擴(kuò)充的范圍及依據(jù)為何？ 為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理為更好維護(hù)業(yè)主權(quán)益，司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范論，合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)這與這與最高人民法院關(guān)于

51、審理商品房買賣合同糾紛案最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋件適用法律若干問題的解釋第三條的規(guī)定是一致第三條的規(guī)定是一致的的 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違