房屋征收拆遷中的9大“貓膩”

1、導(dǎo)讀：在現(xiàn)實的征地拆遷中， 很多拆遷方為了完成自己的任務(wù)，推動項目進度和官員政績，變幻出各種花招來對付拆遷戶，大家稍不留神可能就掉進這些精心挖好的“坑”中，既 失去房屋、土地又得不到公平合理的補償安置，落得個人財兩空的窘境。那么，面對來勢洶 洶的拆遷攻勢，我們該怎樣保障好自己的合法權(quán)益呢？本文，在明拆遷律師 就跟大家一起破解一下拆遷方常用的花招、貓膩，相信會對您有所幫助花招一：無違建，不拆遷哪里在進行房屋拆遷， 哪里就開始查處違法建筑， 這是現(xiàn)在在拆遷實踐中極為常見的一 種現(xiàn)象，這背后又隱藏著怎樣的陷阱呢？根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，只有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證并按照規(guī)劃許可證的要求進 行建設(shè)的，才是

2、合法建筑。但是，城鄉(xiāng)規(guī)劃法是 2008年1月1日才開始施行的。在此之前有些沒證的房屋如果在不違反規(guī)劃的情況下，繳納一定數(shù)額的罰款后補辦證件，也是能夠成為合法房屋的。 然而在拆遷實踐中我們經(jīng)常見到的是，很多拆遷方在認(rèn)定違建時根本不區(qū)分歷史遺留原因，也不區(qū)分不同客觀情況，只要手續(xù)不齊全則一律按照違建予以認(rèn)定，進而強調(diào)“不予補償，拆了白拆”。其本質(zhì)是以此作為談判籌碼，來給當(dāng)事人施加壓力，逼迫 其盡早簽協(xié)議走人。在明律師要提醒大家的是，如果房子真的被認(rèn)定為違建，一定要把維權(quán)的環(huán)節(jié)盡量提前 到“責(zé)令限期拆除決定（通知）”的救濟期限之內(nèi)，因為一旦走到強制執(zhí)行這一步，就很難 改變房子被強拆的命運了。維權(quán)只要

3、趁早，那么扳掉它的機會多多?；ㄕ卸阂圆鹞４俨疬w和拆違式拆遷相似的還有以拆危促拆遷。本來危舊房的認(rèn)定是必須嚴(yán)格依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城市危險房屋管理規(guī)定和危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的權(quán)限和程序的，但是由于一旦征收項目被確認(rèn)為危舊房改造，就會直接導(dǎo)致被征收房屋所適用的補償標(biāo)準(zhǔn)降低，所以有些征收方為了減少補償就不顧法律規(guī)定，把有些不屬于危房的房屋也認(rèn)定為危舊房。對于什么是危房，法律還是有比較明確的標(biāo)準(zhǔn)的， 被征收人可以結(jié)合法律規(guī)定和自己的 實際情況來判斷和應(yīng)對。如果房子本身不“?！?，就要堅決依法維權(quán)，通過提起程序來打掉 這一圖謀?；ㄕ腥翰疬w獎勵有圈套在拆遷中，征收方經(jīng)常在征收補償方案中規(guī)定一個期限，如

4、果被征收人在這個規(guī)定的期限內(nèi)搬遷了，就會被給予一定的金錢獎勵， 這真如它表面上看起來那樣有利嗎？很多人其實 算不清這個“大賬”。雖然早簽約會比其他人獲得好幾萬甚至十幾萬的獎勵，但是一個更需要注意的問題是，征收方給出的補償依法不應(yīng)低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房 地產(chǎn)的市場價格。而有些征收方給出的補償價格其實是低于這個標(biāo)準(zhǔn)的，即使加上獎勵金的金額，總額也依然低于應(yīng)該給予被拆遷人的補償。這時被獎勵金誘惑而簽字的被拆遷人就是典型的丟了西瓜撿了芝麻。所以大家一定要算清這筆賬再簽補償協(xié)議，切不可談小便宜吃大虧?；ㄕ兴模褐赀B式逼簽株連式逼簽也是現(xiàn)在拆遷中常見的一種花招，有對被征收人本人的， 比如對

5、房屋的產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的“撤銷”等，還有針對家人、朋友、孩子的，以這些人的工作、 學(xué)業(yè)為要挾，從家庭內(nèi)部進行瓦解分化，逼迫被征收人簽字。由于這種逼簽方式具有隱蔽性 和間接性，所以更令被拆遷人有苦難言。遇到這些情況，被征收人不要驚慌， 也不要輕易妥協(xié)。對于想要撤證的，往往需要組織 相關(guān)證據(jù)據(jù)理力爭，或挫敗其撤證圖謀，或?qū)⑵涑纷C的有關(guān)行政決定再次撤掉。如果是親屬、孩子收到類似于警告之類的處分，或者武斷被停職、停學(xué)這種情況，就要依法維權(quán)。因為征收方的這些行為屬于濫用行政權(quán)力，是違法的，嚴(yán)重的甚至構(gòu)成犯罪。只要我們注意收集證據(jù)、保持冷靜機智，就有可能變被動為主動，讓株連圖謀徹底破產(chǎn)?；ㄕ形澹?/p>

6、預(yù)征收陷阱預(yù)征收也稱模擬征收，是指在舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)（城中村）改造等項目的房屋征收過程中，區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補償協(xié)議。預(yù)征收這種方式很大的危險就在于，征收方為了達到法定的簽約比例， 經(jīng)常用各種方法或獎勵誘惑、游說一部分人先簽字，慢慢的已簽約的人的利益就會形成一個 共同體，他們便會自發(fā)的去動員那些不想簽約的人簽字，即所謂的發(fā)動群眾斗群眾。有些比較理性、看出協(xié)議不合理的人到后期迫于街坊四鄰的強大壓力也只能放棄自己的立場。而一旦簽約，被拆遷人的權(quán)利救濟就會受到限制，預(yù)簽約的條件是否合理合法也會變成一筆難算的賬。合法，補償標(biāo)準(zhǔn)是否滿意，

7、不以免因為自己的一時不察為日在這個最后階段，很多拆遷在明律師提醒您，簽約前一定看一下協(xié)議內(nèi)容是否合理、要盲目被“預(yù)簽約”的說法迷惑在稀里糊涂中簽字按了手印，后留下重大隱患?；ㄕ辛翰疬w補償協(xié)議有漏洞簽訂拆遷補償協(xié)議也是征收中非常容易出問題的一個環(huán)節(jié),戶認(rèn)為已經(jīng)大功告成。 殊不知，這個環(huán)節(jié)才是決定成敗的關(guān)鍵所在，很容易因為陷于拆遷方 的圈套而功虧一簣。常見的協(xié)議陷阱包括臭名昭著的 “空白協(xié)議”、協(xié)議內(nèi)容不具體明確、 簽約主體不合法、 簽約后不提供原件、 完全憑口頭承諾、 脅迫或變相脅迫簽字按手印、 未約定違約責(zé)任和履行 期限等等。在明律師曾多次提及這類問題，這里不再贅述。只是強調(diào)一點， 如果對簽

8、約環(huán)節(jié) 有擔(dān)憂，可以明確提出要求律師在場或幫助審核?；ㄕ衅撸耗谜弋?dāng)借口現(xiàn)實中，拆遷方常以政策作為擋箭牌， 拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者補償安置 決定之類的尚方寶劍， 以證明自己的拆遷行為是合法的，以“少補”或“不補償”作為威脅,逼迫被拆遷人簽字。由于被拆遷人對相關(guān)法律規(guī)定并不了解，在很多情況下會因為這些紅頭文件而選擇妥協(xié)。在這里提醒廣大被拆遷人，地方政府所謂的拆遷政策，經(jīng)常是為了其完成 拆遷工作而制定的， 對被征收人不一定有利， 更不一定符合法律規(guī)定。 法律對征收相關(guān)的很 多事項都是有明確規(guī)定的，地方不能隨意偏離。所以政策不等于法律，更不能違反法律，在遇到政策不合法時， 被拆遷人一定要

9、果斷選擇維權(quán)。不合法的補償安置方案，不可能“一把 尺子量到底”，更不可能“不讓釘子戶占便宜”，此類說法完全是唬人的。花招八：房屋評估“貓膩”需警惕房屋價格評估的結(jié)果對最后的補償數(shù)額具有非常大的影響，對這個環(huán)節(jié)被征收人一定要充分重視，下面直接列幾個大家在評估時要特別注意的關(guān)鍵點：1. 被征收人在確定評估機構(gòu)的過程中具有主導(dǎo)權(quán)，有權(quán)選定由哪一家房地產(chǎn)價格評估 機構(gòu)來進行評估工作，現(xiàn)實中政府單方面選定評估機構(gòu)的做法是不合法的；2. 評估的時間點應(yīng)當(dāng)是在房屋征收決定公告之后進行。而在實踐中，有些征收方在房屋征收決定公告之前就進行評估，很長時間之后才正式公告征收決定，此時房屋價值很多已經(jīng)升值，對被征收人

10、可能是不利的，這種做法既不合規(guī)也不合理；3 .評估方法要得當(dāng)，在目前的征地拆遷領(lǐng)域中，市場比較法是優(yōu)先適用的評估方法。 如果發(fā)現(xiàn)您所在的項目還在使用基準(zhǔn)地價修正法或成本重置法等，就可能存在不合法的問 題。4.評估人員要上門，有關(guān)材料要親自簽字。如果評估人員壓根兒沒露過面，或者自己 什么材料都沒簽過就收到了評估報告，那么這個評估程序十之八九是有問題的?；ㄕ芯牛航K極殺手銅一一刑事責(zé)任實踐中，被征收人因暫時拒絕簽協(xié)議而被轉(zhuǎn)入殼中的情況時有發(fā)生，征收方可能會想盡辦法讓被征收人落入刑事責(zé)任陷阱之中，因維權(quán)而“攤上事兒”，進去冷靜冷靜。據(jù)經(jīng)驗， 這里面要小心三件事：一是不要輕易對上門人員實施“防衛(wèi)”，否則極容易像丁漢忠那樣被追究刑事責(zé)任；二是不要輕易采取集體走訪方式， 很容易被以聚眾擾亂社會秩序等罪名帶走； 三是在維權(quán)期間要時刻提高警惕，在外住店時要將房門鎖好。設(shè)想一個場景：某天深夜，被征收人正在賓館的床上呼呼大睡，突然門被打開了，闖進來一女的，直接往床上躺，而后警 察就來了在明