公共區(qū)域設施維修保養(yǎng)細則

1、公共區(qū)域設施維修保養(yǎng)細則為了保證外觀整潔美麗、延長物業(yè)設施的使用壽命和節(jié)約運行成本， 各物業(yè)管理 處工程維修部除了進行正常操作運行、 日常維修和緊急故障處理外，還需根據物 業(yè)的實際情況制定具體的維修保養(yǎng)計劃，具體規(guī)定如下：1、外墻、圍墻(1) 每半年對外墻進行一次清潔保養(yǎng)，發(fā)現面磚損壞，及時修復。 每兩年對外墻刷涂料的部位，如陽臺底部等處刷一次涂料。(3) 每兩年對所有鐵制門、欄桿等油漆一次。2、小區(qū)道路(1) 每年對大廈外圍道路上的各種標志、停車區(qū)域的畫線重新油漆一遍。(2) 每半年對小區(qū)的水泥路面上和每天作一次全面的檢查，發(fā)現缺損和裂縫，及 時作好修補。3、內部大堂、走道和樓梯(1) 每年

2、對公寓內部大堂、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查、發(fā)現地磚和墻磚的損壞，應及時修復。(2) 每二年對樓梯的墻面重新刷一次涂料。(3) 每兩年對樓梯的踢腳線重新油漆一遍。4、樓頂屋頂(1) 每半年在屋面的防水層和保溫層作一次全面的檢查，發(fā)現損壞的地方，及時修復。(2) 夏季每月檢查一次排水情況，其他每季檢查一次地漏，清雜物，保證暢通。(3) 每二年對屋面的鐵制走道和避雷帶作一次保養(yǎng)。(4) 每年對屋頂的所有戶外保溫管道和水箱作一次檢查，發(fā)現破損及時修復。5、電器設備(1) 每周對配電房巡檢一次，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度 及開關和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀態(tài)。(2)

3、 每周清掃配電房及配電機表面灰塵。(3) 每月統(tǒng)計用電量及電壓變化。(4) 每半年(新設備1-3個月，舊設備1年)對配電房設備進一次停電清掃和椿頭 緊固等保養(yǎng)工作。(5) 每2 3年對變配電設備進行耐壓、絕緣及繼電器試驗。(6) 每月對每層配電箱進行外觀巡查及清潔。6、煤氣設備(1) 每半年用肥皂水對煤氣進戶點的申縮節(jié)進行一次檢查，發(fā)有泄漏及時報煤氣公司修復。(2) 每年檢查所有煤氣管道和表具接口，查驗是否漏氣。7、照明燈具(1) 每天對公共區(qū)域各類照明燈具的外觀和照明度進行檢查。(2) 每半年檢查燈具使用狀況，并進行清潔工作。(3) 每半年統(tǒng)計各類燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選案。8、電

4、梯(1) 電梯的保養(yǎng)與檢查A、每部電梯轎廂通風機是否處于正常運轉狀態(tài)，以及日光燈是否損壞，如發(fā)現不正常及時維修更換B、必須保持轎廂內清潔，每天清理一次。C、電梯運行是否平穩(wěn)，有無卡阻摩擦響聲，有無爬行及晃動現象。D、觀察電梯運行程序能否按要求指令運行，停位是否準確。E、檢查電梯門啟閉功能是否正常。F、檢查電梯運行樓層指示信號有無損壞，顯示是否正常。G、檢查電梯轎廂內及大廳按鈕信號有無損壞，顯示是否正常。H、檢查電梯卷揚傳動裝置工作情況是否正常，有無抖動，傳動裝置有無異常響 聲，軸承溫度是否過高，電機溫度是否過高。I、檢查電梯抱閘工作是否可靠及檢查抱閘皮與抱閘輪接觸面積間隙是否正常， 閘皮磨損情

5、況如何。J檢查傳動裝置潤滑油位應在油標上下刻線之間，油不足應加油補充。K檢查鋼繩、繩輪轉動是否正常，繩輪固定是否牢靠，螺栓是否松動以及檢查繩輪橡膠有無磨損損壞情況。L、經常檢查電梯井地坑是否積水，應保持干凈。M、電梯機房內要經常清理，機器上的灰塵應經常擦干凈。N、檢查電梯滑道潤滑情況是否良好。O、檢查鋼繩有無銹蝕及破損、傷痕等不良現象。P、夏季由于氣溫上升，機房內要開動空氣調節(jié)設備降溫，保持機械與電氣設備 運行正常。*對于發(fā)現的設備故障及不正?，F象，應立即通知電梯維修公司來人維修。(2) 每二周配合、監(jiān)督和記錄電梯保養(yǎng)承判商的設備檢修保養(yǎng)工作(具體要求參照 保養(yǎng)合同)。(3) 每月檢查電梯井道

6、、底坑和轎廂門檻有無異物。(4) 每年安排報請勞動局進行一次年檢工作。(5) 每二年進行一次限速器測試，每五年進行一次負荷調整試驗(委托承判商進行)。9、避雷裝置(1) 每年檢查避雷裝置安裝可靠性及測量絕緣電阻。(2) 每三年進行一次避雷裝置安全試驗(委托避雷裝置檢測所)。10、水泵、上水管道及水箱(1) 每班巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等， 發(fā)現問題及時停泵檢查。(2) 每班巡視管道、閥件接口有無異常。(3) 每班巡視機房附屬設施狀況。(4) 每月清掃機房。(5) 每周對消防泵進行試機一次，時間不低于10分鐘。(6) 每半年檢查水箱浮球裝置、進/出水閥門及放水閥

7、。(7) 每半年清洗水箱一次，每年請防疫站對水樣進行檢查一次。(8) 每年對水泵進行一次大修保養(yǎng)，包括軸承、葉輪、密圭寸及電機絕緣等。11、排水管道、衛(wèi)生設施(1) 每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。(2) 每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租/售單元的衛(wèi)生設施，包括水龍頭、 潔具和下水等狀況。(3) 每年檢查各陰井，發(fā)現堵塞及時疏通。12、污水處理及集水井/泵(1) 每班巡視污水設備運行狀況，檢查控制箱工作狀況，液位報警裝置。(2) 每三天清理調節(jié)池隔柵垃圾。(3) 雨季每班，平常每二周檢查各集水井泵工作狀況(包括手、自動和控制箱指示 燈)。(4) 每月對污水處理控制箱及污水泵進行保養(yǎng)工作。

8、(5) 每季度對淺水泵及控制箱進行保養(yǎng)工作。(6) 每季對污水處理系統(tǒng)進行水質化驗。13、電視監(jiān)控(1) 每月檢查電視監(jiān)控設備的運行狀況，包括攝象機、鏡頭、放錄像、傳輸信號、 接受圖像的清潔和調校，發(fā)現故障報請專業(yè)公司修理。(2) 每月對機房進行一次清潔工作，并檢查機房的通風，保證通風的正常。14、衛(wèi)星天線(1) 每季度檢查天線立架基座安裝可靠性，夏季臺風前后須各檢查保養(yǎng)一次。(2) 每月對機房進行一次清潔工作。(3) 每二年對天線立架基座油漆。(4) 每年對傳動機構換一次黃油。15、消防設備(1) 每季度檢查消火栓狀況。(2) 每半年進行一次消防聯動試驗。(3) 每年檢查所有滅火機并按要求更換液體。16、分體空調機組(1) 每二周清洗一次管理公司和業(yè)主辦公室及未出租 /售單元所有室內機的過濾 網。(2) 每半年清洗一次室外機組。(3) 每年檢查空調機是否