農(nóng)村宅基地整理工作中存在的問題及計謀研究

1、農(nóng)村宅基地整理工作中存在的問題及計謀研 究摘要：農(nóng)村宅基地整理是一項關(guān)系用地結(jié)構(gòu)調(diào)整、關(guān)系農(nóng)業(yè) 農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)的重要工作，阻礙著我國土地資源的可持續(xù)利用，乃 至經(jīng)濟社會的持續(xù)進展。盡管目前碰到的矛盾、困難很多，只要各級 政府勤于探討，不斷創(chuàng)新，注意在實踐中完善法規(guī)、政策和做法，及 時總結(jié)推行體會，咱們就會解決農(nóng)村宅基地土地整理的難點問題。關(guān)鍵詞：宅基地；整理；集約利用；置換；產(chǎn)權(quán)最近幾年來，我國經(jīng)濟取得快速進展，城市化水平也有較大的提 高。盡管我國總?cè)丝谝?guī)模將擴大，但農(nóng)村人口數(shù)量卻由上升轉(zhuǎn)為下降 的趨勢。據(jù)統(tǒng)計年鑒顯示，2004年我國農(nóng)村人口比1996年減少了 11%, 而宅基地面積卻增加了

2、。這種城市人口和農(nóng)村人口比例轉(zhuǎn)型將改變 農(nóng)村居住模式，致使農(nóng)村宅基地用地浪費問題日趨突出，關(guān)于不堪重 負(fù)的農(nóng)地資源和生態(tài)環(huán)境將產(chǎn)生直接的阻礙，同時也會直接阻礙著我 國土地資源的可持續(xù)利用模式，乃至經(jīng)濟社會的持續(xù)進展。因此，在 快速城市化和工業(yè)化的進展大背景下，面對農(nóng)村居民用地的進展趨勢， 對其科學(xué)地進行土地整理，是超級必要的。而土地整理工作的進行， 卻存在著許多困難和問題。一、我國農(nóng)村宅基地土地整理工作中存在的問題（一）宅基地土地整理專項計劃滯后要科學(xué)地整理宅基地，必需有一個科學(xué)合理的計劃作指導(dǎo)，而鄉(xiāng) 鎮(zhèn)一級制定土地整理專項計劃卻面臨著不利的因素。第一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級 計劃的技術(shù)力量薄弱，不僅缺少技

3、術(shù)人員，也缺少對計劃的技術(shù)資金 的投入。第二是近幾年農(nóng)村中已建成了大量新房，新房的更新需要好 幾十年的時刻，對它們進行拆遷的費用相當(dāng)高，這對制定出的計劃的 實施又帶來了困難。（二）土地整理資金籌集問題難以落實如安在較短的時刻內(nèi)成立起一套高效的土地整理資金籌措、運作 和監(jiān)督機制，保證整理進程資金的按時足額到位和資金的高效利用， 是一個急需解決的問題。同時，由于資金投入的問題，會致使一些政策方法的長期性和持 續(xù)性問題。因為農(nóng)村宅基地土地整理關(guān)系到千家萬戶農(nóng)人的切身利益， 是一個較長的進程；尤其是采納引導(dǎo)農(nóng)人自主搬遷的方式，更是需要 堅持不懈的連年盡力，才能見到明顯成效。但是，在開展農(nóng)村宅基地土地整

4、理進程中，由于資金的籌集問題 難以落實，往往各級領(lǐng)導(dǎo)的決心難以堅決，各屆政府的工作不能持續(xù), 法定程序確信的計劃乃至隨意修改，一些有利于農(nóng)村宅基地土地整理 的政策方法必需難以穩(wěn)固下來。從而致使農(nóng)村宅基地土地整理的功效 難以形成，達(dá)不到量變到質(zhì)變的進程。（三）農(nóng)村居民缺少對宅基地進行整理的踴躍性我國土地治理法實施條例第18條規(guī)定：”土地整理所需費用 依照誰受益誰負(fù)擔(dān)的原那么，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和土地利用者一起承擔(dān)?！憋@然，依照該規(guī)定，村集體和農(nóng)人是農(nóng)村宅基地土地整理的主 體，農(nóng)村居民或作為農(nóng)村居民集合的村集體進行土地整理那么是從土 地整理可能帶來的經(jīng)濟收益動身，若是宅基地整理為耕地的經(jīng)濟收益 不

5、能補償整理的經(jīng)濟本錢，農(nóng)村居民或村集體就可不能有進行土地整 理的經(jīng)濟動力。從村集體和農(nóng)人的角度看，閑置宅基地的土地整理本 錢要緊有待整理宅基地上衡宇的拆毀本錢、對房主的衡宇補償本錢和 土地轉(zhuǎn)變成良田的整理本錢，而收益那么是宅基地整理為耕地后的種 植業(yè)收入。近幾年我國農(nóng)人純收入中源自農(nóng)業(yè)收入的比重持續(xù)下降I農(nóng)業(yè)在農(nóng)人家庭生活中的重要性減弱，一些地址乃至顯現(xiàn)耕地拋荒現(xiàn) 象。由于種植業(yè)的比較收益較低，閑置宅基地土地整理的收益無法補 償整理的本錢，使農(nóng)人和村集體無法自動產(chǎn)生對閑置宅基地進行整理 的利益驅(qū)動。另外，由于宅基地的所有權(quán)屬于集體所有，對農(nóng)人將宅基 地整理為耕地后的利用權(quán)缺乏明確的規(guī)定，也降低

6、了農(nóng)人自己進行宅 基地整理的踴躍性。（四）農(nóng)村宅基地超占土地嚴(yán)峻，“一戶多宅”情形普遍我國宅基地實行無償利用，加上我國農(nóng)村宅基地觀念上的一些掉 隊思想，宅基地監(jiān)管力度不夠，事后查處難度大，多占土地難處置， 致使農(nóng)村宅基地超占嚴(yán)峻，成為宅基地治理中的普遍難題。國家相關(guān) 法律要求農(nóng)村宅基地只能“一戶一宅”，但由于歷史、繼承、生意、建 新不拆舊等行為，造成了我國目前宅基地上的“一戶多宅”現(xiàn)象突出, 同時沒有相關(guān)的法律制度給與處置。（五）土地空間置換難 度大在對宅基地進行土地整理的進程中，不可幸免地會顯現(xiàn)土地的空 間置換問題。土地空間置換是土地利用權(quán)屬的調(diào)整和土地利用方式的 變更，涉及不同主體之間用地

7、關(guān)系和利益關(guān)系的和諧問題，致使土地 置換的難度專門大。因此，如何把土地整理和農(nóng)村經(jīng)濟政策（即經(jīng)濟機 制）有機結(jié)合起來，實現(xiàn)用地置換進程中的利益平穩(wěn)，也是亟待解決的 問題。（六）土地產(chǎn)權(quán)不明晰土地記錄發(fā)證是農(nóng)村宅基地治理的基礎(chǔ)，對明晰產(chǎn)權(quán)，為有效操 縱農(nóng)村宅基地建設(shè)中的違規(guī)違章建設(shè)，提供有效憑證，但目前各地發(fā) 證情形不一。主若是土地部門沒有及時開展宅基地的土地記錄工作， 另外，農(nóng)村村民對宅基地記錄意識淡薄，宅基地變更后無法及時進行 變更記錄。致使宅基地上權(quán)利狀況不清，家底不明，治理也相對混亂， 宅基地民事糾紛頻發(fā)。宅基地的產(chǎn)權(quán)制度問題涉及政策層面，但對我國農(nóng)村宅基地治理 起到了全然上的作用。我國

8、目前農(nóng)村宅基地的集體所有制，農(nóng)人有宅 基地利用權(quán)，必然程度上造成了產(chǎn)權(quán)上的混亂。隨著經(jīng)濟和市場的進 展，禁止農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，阻礙了農(nóng)村宅基地市場的成立，抹殺了一 些有利土地利用的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓，也致使了目前隱形市場的存在， 成為宅基地治理上的盲區(qū)。（七）土地整理專業(yè)技術(shù)較為掉隊土地整理是一項跨學(xué)科的技術(shù)性和實踐性強的系統(tǒng)工程，需要一 套技術(shù)支持體系。目前，參與土地整理的主體是農(nóng)村居民。由于他們 沒有把握相關(guān)的知識和技術(shù)，而相應(yīng)的各方面專業(yè)技術(shù)效勞跟不上, 土地整理常常顯現(xiàn)受阻或功效不符合要求的現(xiàn)象。（八）集體土地流失嚴(yán)峻隨著市場經(jīng)濟的進展和經(jīng)濟體制改革的不斷深切，客觀存在的土 地市場供求關(guān)系使

9、農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓無法制止，但現(xiàn)行法律法規(guī)又不 許諾農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，致使當(dāng)前農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓多為私下進行。這 種“暗箱操作”、隨意定價的轉(zhuǎn)讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地 收益在隱形交易中大量流入生意兩邊手中，造成了集體土地資產(chǎn)收益 的大量流失。二、我國農(nóng)村宅基地土地整理的計謀（一）慢慢健全宅基地利用制度，制定完善土地整理的法規(guī)和政策慢慢健全宅基地利用制度，增強執(zhí)法力度，嚴(yán)格宅基地審批，為解 決多占、超占、侵占宅基地問題提供可操作的政策法律依據(jù)。制定完善土地整理的法規(guī)和政策，引導(dǎo)各地按打算、有組織地標(biāo) 準(zhǔn)開展村落整治工作。要加速土地整理責(zé)任制度、獎懲制度、資金籌 措、利用與專項治理制度及村規(guī)民

10、約的成立，制定宅基地整理優(yōu)惠、鼓 舞政策，使宅基地整理的責(zé)任能真正落實到戶、到人，并充分調(diào)動廣大 干部群眾參與宅基地整理的踴躍性。（二）開展農(nóng)村宅基地普查記錄工作居民點用地普查記錄，是農(nóng)村宅基地整理的前提，通過摸底調(diào)查,能夠了解各居民點人口及其結(jié)構(gòu)、用地總規(guī)模、建筑占地面積、建筑 容積率、閑置土地面積及其比率、農(nóng)宅布局、所在村土地總面積、耕 地面積、糧食畝產(chǎn)水平及存在的問題等。從而為土地利用整體計劃、 土地整理計劃、村落建設(shè)計劃與詳細(xì)設(shè)計提供依據(jù)，使宅基地整理做到 有的放矢、方法到位。（三）制定和完善農(nóng)村宅基地土地整理專項計劃農(nóng)村宅基地土地整理改造的內(nèi)容很多，需要統(tǒng)籌兼顧。而在目前 的農(nóng)村宅基地土地整理中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)往往缺乏統(tǒng)一完善的土地整理專項計 劃，實施中的隨意性較大，科學(xué)性、完整性較差。為此，建議鄉(xiāng)鎮(zhèn)以 土地利用整體計劃為依據(jù)，科學(xué)、合理地制定、完善宅基地土地整理 專項計劃。在計劃中，要綜合考慮社會、經(jīng)濟與生態(tài)效益，既要依如實 際情形安排好宅基地土地整理的前后順序，又要盡可能把土地整理項 目與已經(jīng)完成或?qū)⒁獙嵤┑霓r(nóng)田整理項目連片計劃，還應(yīng)充分考慮農(nóng) 村宅基地土地整理安置拆遷農(nóng)戶新建衡宇用地的計劃空間，并做到預(yù) 先定位