鄭州市房屋專項維修資金使用管理

1、鄭州市房屋專項維修資金使用管理實施細(xì)則第一條 為加強房屋專項維修資金使用管理，維護(hù)房屋專 項維修資金所有人的合法權(quán)益，保障房屋共用部位、共用設(shè)施 設(shè)備正常使用，根據(jù)鄭州市房屋專項維修資金管理辦法和 有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。第二條 房屋專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于房屋共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由 單幢房屋業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢業(yè)主共有的部位，一般 包括：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外 的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。房屋共用設(shè)施設(shè)備， 是指根據(jù)法律、 法規(guī)和房屋買賣合同，

2、 由單幢房屋業(yè)主或者不同樓幢業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般 包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、綠地、道 路、路燈、排水設(shè)施、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、物業(yè)管理 用房、信報箱、 公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。保修期按照建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法等規(guī)定 執(zhí)行。第三條 房屋專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、 公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。第四條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分?jǐn)傓k法，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的， 按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海ㄒ唬┥唐贩课葜g共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造費用， 由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積

3、的比例分?jǐn)偅ǘ?）已售公有住房之間共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更 新、改造費用，按照相關(guān)樓幢建筑面積從公有住房房屋專項維 修資金專戶分賬中按比例分?jǐn)?。公有住房售房款中提取的房?專項維修資金不足的，差額部分由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè) 的建筑面積從房屋專項維修資金分戶賬中按比例分?jǐn)?;（三）已售公有住房與商品房屋之間共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分別計算出 已售公有住房和商品房屋應(yīng)分?jǐn)偟馁M用， 再按照本款第 （一 ）項、 第 （二 ）項規(guī)定分?jǐn)?;（四）未售出房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造費用，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者公有住房售房單位按照未售

4、出房屋的建筑面積分?jǐn)偂Ｏ嚓P(guān)業(yè)主未交存房屋專項維修資金或分戶賬中資金余額 不足的，應(yīng)當(dāng)補建、補足應(yīng)分?jǐn)偟馁M用。相關(guān)業(yè)主拒不承擔(dān)共 用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用的，業(yè)主委員會 或者利益相關(guān)人可以向人民法院提起訴訟。第五條 使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主 大會同意或房屋專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物 總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主 同意。使用從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公有住房售房單位同意。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)業(yè) 主的維修建議，對符合條件的維修項目及時申報維修。公有住 房售房單位不存在的，按前款規(guī)定執(zhí)行。第六條 使用業(yè)

5、主交存的房屋專項維修資金，業(yè)主委員會（相關(guān)業(yè)主） 、或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是申請人。使用從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金，公有 住房售房單位是申請人。公有住房售房單位不存在的，按前款 規(guī)定執(zhí)行，申請人應(yīng)提交社區(qū)居民委員會出具的相關(guān)證明。第七條 使用房屋專項維修資金，申請人撥打房屋專項維 修資金使用申請電話、登錄維修資金網(wǎng)站或到房屋專項維修資 金辦事窗口提出申請。房屋專項維修資金管理機構(gòu)對申請使用房屋專項維修資 金的項目先行登記，并給予指導(dǎo)和監(jiān)督。第八條 使用房屋專項維修資金應(yīng)當(dāng)有房屋專項維修資 金列支范圍內(nèi)業(yè)主代表參與監(jiān)督。業(yè)主代表可以是業(yè)主委員會委員，也可以在列支范圍內(nèi)名 單中隨機抽

6、選。業(yè)主代表的人數(shù)應(yīng)為 3-9 人單數(shù)，名單應(yīng)當(dāng)公 示。第九條 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修和更新、改造的項目制定使 用方案并公示。使用方案的內(nèi)容應(yīng)包括：維修項目清單及預(yù)算、施工方案 及實施時間、 主要材料的規(guī)格品牌、 維修施工單位的選擇方式、 工程驗收及結(jié)算方式、維修資金的列支范圍等第十條 使用方案公示后，應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則第五條規(guī)定征 求業(yè)主意見。征求意見可以采用會議討論的方式，也可以采用 書面征求業(yè)主意見的方式，還可以采用網(wǎng)上或短信投票的方 式。征求業(yè)主意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示。經(jīng)業(yè)主確認(rèn)的使用方案， 不得擅自改變。第十一條 房屋專項維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)組織對維修 和更新、改造項目進(jìn)行現(xiàn)場勘查。申請人應(yīng)配合

7、協(xié)助勘查并如 實介紹維修項目情況，提供現(xiàn)場勘查工作所需的條件。區(qū)房地 產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)維修項目的現(xiàn)場勘查工作， 并如實填寫現(xiàn)場勘查報告。第十二條 房屋專項維修資金管理機構(gòu)可以按照物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造項目的要 求，通過公開招標(biāo)選擇一批具有相應(yīng)資質(zhì)、有固定辦公場所的 施工單位和專業(yè)中介機構(gòu)，建立備選名錄，供申請人比選。施工單位和專業(yè)中介機構(gòu)的備選名錄由房屋專項維修資 金管理機構(gòu)定期公布。房屋專項維修資金管理機構(gòu)結(jié)合申請人 和業(yè)主的意見對備選單位開展動態(tài)考評，建立準(zhǔn)入和退出機 制，實行優(yōu)勝劣汰。第十三條 維修施工單位可以通過競選招標(biāo)或比選方式 確定。招

8、標(biāo)、比選維修施工單位的結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主代表簽字認(rèn) 可并公示。維修和更新改造項目費用在 10 萬元以上的，鼓勵通過公開、公平、公正的競選招標(biāo)方式確定維修施工單位，相關(guān)費用 可以計入維修和更新、 改造成本。 開標(biāo)和評標(biāo) ,應(yīng)當(dāng)有業(yè)主代表 參與監(jiān)督。維修和更新、改造項目費用低于 10 萬元的，申請人可以 采取比選方式確定維修施工單位。參與比選的維修施工單位應(yīng) 不少于 3 家，比選的過程應(yīng)當(dāng)有業(yè)主代表參與監(jiān)督。第十四條 申請人可以委托專業(yè)中介機構(gòu)對維修和更新、 改造項目實施監(jiān)理及對維修費用進(jìn)行審核，相關(guān)費用計入維修 和更新、改造成本。維修和更新改造費用預(yù)算在 5 萬元以上的 項目，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)中介機構(gòu)進(jìn)

9、行審核，出具預(yù)算咨詢報告。第十五條 使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，由房屋專項維修資金管理機構(gòu)代為管理的，使用方案經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，申 請人應(yīng)當(dāng)向房屋專項維修資金管理機構(gòu)申請核準(zhǔn)，并提交以下 材料：（一）房屋專項維修資金使用申請核準(zhǔn)表；（二）房屋專項維修資金使用方案；（三）房屋專項維修資金使用方案征求業(yè)主意見表；（四）房屋專項維修資金使用方案征求業(yè)主意見結(jié)果；（五）招標(biāo)比選維修施工單位結(jié)果；（六）房屋專項維修資金使用相關(guān)材料公示證明；（七）申請人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件）（八 ）經(jīng)辦人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件）；（九）其他應(yīng)提交的材料。申請人為單位的，有效身份證件為營業(yè)執(zhí)照或組

10、織機構(gòu)代 碼證。申請人為業(yè)主委員會的，有效身份證件 為業(yè)主委員會備 案文件。第十六條 使用業(yè)主交存的房屋專項維修資金，由業(yè)主自 主管理的，使用方案經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋專項維 修資金管理機構(gòu)備案，并提交以下材料：（一）房屋專項維修資金使用備案表；（二）房屋專項維修資金使用方案；（三）房屋專項維修資金使用方案征求業(yè)主意見表；（四）房屋專項維修資金使用方案征求業(yè)主意見結(jié)果；（五）招標(biāo)比選維修施工單位結(jié)果；（六）房屋專項維修資金使用相關(guān)材料公示證明； （七 ）業(yè)主委員會備案文件（查看原件，留存復(fù)印件）；（八）經(jīng)辦人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件）；（九）其他應(yīng)提交的材料。第十七條 使用從

11、公有住房售房款中提取的房屋專項維 修資金，使用方案公示后，公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)向房屋專項 維修資金管理機構(gòu)申請核準(zhǔn)，并提交以下材料：（一）房屋專項維修資金使用申請核準(zhǔn)表；（二）房屋專項維修資金使用方案；（三）招標(biāo)比選維修施工單位結(jié)果；（四）房屋專項維修資金使用相關(guān)材料公示證明；（五）申請人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件） ； （六 ）經(jīng)辦人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件） ；（七）其他應(yīng)提交的材料。公有住房售房單位不存在的，申請人需提交本細(xì)則第十五 條規(guī)定的材料，同時還應(yīng)提交社區(qū)居民委員會出具的相關(guān)證 明。第十八條 房屋專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對申報材料 進(jìn)行審核，并于 3 個工作日內(nèi)

12、將核準(zhǔn)或備案的結(jié)果告知申請人。 對不符合有關(guān)規(guī)定和使用方案的，申請人應(yīng)當(dāng)改正。第十九條 維修和更新、改造項目施工前，申請人和維修 施工單位應(yīng)當(dāng)簽訂維修施工合同。維修費用結(jié)算可以采用固定 總價或固定單價的方式在合同中約定。維修施工合同中應(yīng)當(dāng)明確約定維修工程的質(zhì)量保修內(nèi)容 和期限，具體標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 等規(guī)定執(zhí)行。維修工程質(zhì)量和安全管理，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和技 術(shù)規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。第二十條 為保證維修施工單位履行質(zhì)量保修責(zé)任，維修 施工合同中可以約定將維修費用總額的 5% 作為保修金予以留 存，保修期滿后按合同約定劃轉(zhuǎn)到維修施工單位。第二十一條 維修施工單位應(yīng)當(dāng)按照使用方案和

13、合同約 定進(jìn)行施工。主要材料變更單、隱蔽工程驗收記錄，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主代表簽 字認(rèn)可。第二十二條 維修項目完工后，申請人應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主代 表、施工單位代表等對維修項目進(jìn)行竣工驗收。電梯、消防等 維修項目的竣工驗收，應(yīng)在專業(yè)機構(gòu)驗收合格后進(jìn)行。第二十三條 采用固定總價方式結(jié)算，維修項目驗收合格 后，工程量沒有發(fā)生變化的，應(yīng)按合同約定結(jié)算費用。工程量 減少的，應(yīng)如實核減費用。工程量增加的，增加部分的費用不 超過合同價款的 5%且超出額小于 2 萬元的，經(jīng)業(yè)主代表確認(rèn) 后可以如實增加費用；增加部分的費用超過合同價款的 5% 或 超出額大于 2 萬元的，增加部分需要重新申請核準(zhǔn)或備案。采用固定單價方式結(jié)算的，

14、維修項目驗收合格后，應(yīng)按業(yè) 主代表確認(rèn)的工程量結(jié)算費用。第二十四條 申請人應(yīng)當(dāng)結(jié)合竣工驗收和費用結(jié)算情況 如實填寫竣工驗收和費用結(jié)算報告，竣工驗收和費用結(jié)算報告 經(jīng)業(yè)主代表簽字確認(rèn)后公示。第二十五條 核準(zhǔn)或備案使用房屋專項維修資金的數(shù)額 確定后，可分三次劃轉(zhuǎn)資金。第一次在簽訂合同開始施工后按 照維修費用總額的 50% 分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)首付款， 第二次在竣工驗收合 格后按照維修費用總額的 45% 分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)尾款， 第三次在保修期滿后分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)剩余的保修金。首付款和尾款也可以在維修項目 竣工驗收合格后一次劃轉(zhuǎn)。每次劃轉(zhuǎn)資金的時限不得超過 2 個工作日。 第二十六條 房屋專項維修資金管理機構(gòu)代管的房屋專 項維修

15、資金劃轉(zhuǎn)，由房屋專項維修資金管理機構(gòu)向?qū)艄芾磴y 行發(fā)出劃轉(zhuǎn)房屋專項維修資金的通知，專戶管理銀行按規(guī)定劃 轉(zhuǎn)資金。申請劃轉(zhuǎn)資金，需提交以下材料：（一）維修施工合同（劃轉(zhuǎn)首付款時提供） ；（二）竣工驗收和費用結(jié)算報告（劃轉(zhuǎn)尾款時提供） ；（三）房屋專項維修資金使用相關(guān)材料公示證明；（四）房屋專項維修資金使用分?jǐn)偳鍍?；（五）施工單位出具的付款憑證；（六）其他應(yīng)提交的材料。第二十七條 業(yè)主自主管理的房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)，在 維修項目經(jīng)房屋專項維修資金管理機構(gòu)備案同意后，由業(yè)主委 員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)房屋專項維修資金的通知，專戶 管理銀行按規(guī)定劃轉(zhuǎn)資金。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)留存以下材料：（一）維修施工

16、合同；（二）竣工驗收和費用結(jié)算報告；（三）房屋專項維修資金使用相關(guān)材料公示證明；（四）房屋專項維修資金使用分?jǐn)偳鍍裕唬ㄎ澹┦┕挝怀鼍叩母犊顟{證；（六）其他應(yīng)留存的材料。第二十八條 發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴(yán)重影響使 用功能情況之一的，業(yè)主委員會可以先行組織維修；沒有業(yè)主 委員會的， 可以由相關(guān)業(yè)主推選的 3 名以上業(yè)主代表先行組織 維修：（一）屋面、外墻防水損壞、滲漏嚴(yán)重須立即維修的；（二）電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災(zāi)害危及人身安全的；定 期檢驗時被責(zé)令停梯整改須立即維修的；（三）高層住宅供水主管道嚴(yán)重漏水，水泵（包括生活泵、 消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）泵體漏水、泵電機燒毀 等，導(dǎo)致

17、供水中斷的；（四）樓體單側(cè)外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙， 危及人身財產(chǎn)安全的；（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè) 施設(shè)備維修和更新、改造的；（七）其他嚴(yán)重影響使用安全和使用功能的。 緊急情況發(fā)生后 , 業(yè)主委員會或業(yè)主代表不及時組織維修 的，房屋專項維修資金管理機構(gòu)可以組織代修。第二十九條 申請人應(yīng)在緊急情況發(fā)生后第一個工作日 內(nèi)告知房屋專項維修資金管理機構(gòu)，房屋專項維修資金管理機 構(gòu)應(yīng)組織進(jìn)行現(xiàn)場勘查。第三十條 應(yīng)急維修費用從相關(guān)業(yè)主房屋專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住 房售房款中

18、提取的房屋專項維修資金分賬中列支。應(yīng)急維修費用在 1 萬元以上的項目，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)中介機構(gòu)對維修費用進(jìn)行審核，出具決算審核報告。 應(yīng)急維修費用和列支情況應(yīng)當(dāng)公示。 第三十一條 符合應(yīng)急維修條件的項目，申請人應(yīng)當(dāng)向房 屋專項維修資金管理機構(gòu)申請核準(zhǔn)或備案，并提交以下材料：（一）房屋專項維修資金使用申請核準(zhǔn)（備案）表；（二）房屋專項維修資金使用方案；（三）房屋專項維修資金使用相關(guān)材料公示證明；（四）決算審核報告；（五）申請人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件） ；（六 ）經(jīng)辦人有效身份證件（查看原件，留存復(fù)印件） ；（七）其他應(yīng)提交的材料。應(yīng)急維修項目經(jīng)核準(zhǔn)或備案后，按照本細(xì)則第二十五、二 十六、二十七條的規(guī)定劃轉(zhuǎn)資金。第三十二條 下列費用不得從房屋專項維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用；（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。第三十三條 申請人應(yīng)當(dāng)將本細(xì)則要求公示的材料在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公示。公示的時間應(yīng)不少于5 日，公示情況應(yīng)當(dāng)留存影像材