SVA產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務(wù)測算實用教案

1、1創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):總用地面積： 10.2萬m2 商務(wù)辦公總建筑面積（包括中央研究院）： 79168.9m2總建筑面積： 13.8萬m2 商業(yè)(shngy)娛樂旅館總建筑面積： 29948.4m2容積率： 1.3 創(chuàng)意園區(qū)辦公總建筑面積： 29239.2m23.3總經(jīng)濟(jì)(jngj)技術(shù)指標(biāo)第1頁/共27頁第一頁，共28頁。24.財務(wù)測算(c sun)思路初步探討第2頁/共27頁第二頁，共28頁。34.1業(yè)主(yzh)遠(yuǎn)景規(guī)劃的要求SVA的門面(mn mian)租金(zjn)效益： 1.5元/m2 3元/m2 “新天地”概念多種空間改造策略的綜合運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)尚建筑的構(gòu)建對基地改造的要求第3

2、頁/共27頁第三頁，共28頁。4資產(chǎn)(zchn)價值：形成SVA未來經(jīng)濟(jì)利益創(chuàng)造的重要資源投資(tu z)價值：可預(yù)期的持續(xù)成長、核心競爭能力要素的塑造基地(jd)核心價值投入產(chǎn)出配比的最佳基地內(nèi)涵、核心價值的形成未來收益的最大化建筑空間的優(yōu)化資產(chǎn)價值未來總凈收益的貼現(xiàn)值成本收益的最優(yōu)配比才是戰(zhàn)略的財務(wù)觀4.2基地改造的戰(zhàn)略財務(wù)觀第4頁/共27頁第四頁，共28頁。5*注：以上投資成本均不含土地(td)及原有地上物業(yè)獲得成本q現(xiàn)實出發(fā)：q 空間改造投資成本將控制在上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園平均改建成本范圍內(nèi)（不含室內(nèi)(sh ni)裝修及設(shè)備安裝費(fèi)用）q優(yōu)化控制：q 充分運(yùn)用不同的改造方法及手段，盡量降低改

3、建成本上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)平均(pngjn)改建成本：2200元/m24.3基地改造的成本控制第5頁/共27頁第五頁，共28頁。6租金(zjn)收入（元/平方米天）平均改建(gijin)成本（元/平方米）租金收益極大點：平均改建(gijin)成本2466元/平方米廠房改建投入成本與租金之間存在“倒U型”曲線關(guān)系A(chǔ).當(dāng)單位改建成本2466元，超過成本預(yù)期，企業(yè)入住減少，租金收入呈現(xiàn)不經(jīng)濟(jì)4.4基地改造的彈性分析第6頁/共27頁第六頁，共28頁。7（1）條件(tiojin)假設(shè)項目組根據(jù)實際測算設(shè)定十項主要的假設(shè)(jish)條件：4.5財務(wù)(ciw)測算第7頁/共27頁第七頁，共28頁。8根據(jù)(gnj

4、)測算，園區(qū)改造后總建筑面積將增加28210.4平米。（2）建筑面積(jin zh min j)表第8頁/共27頁第八頁，共28頁。9（3）投資(tu z)估算表（接續(xù)表）第9頁/共27頁第九頁，共28頁。10續(xù)表（接投資(tu z)估算表）根據(jù)測算(c sun)，本項目總投資約為15，000萬元人民幣第10頁/共27頁第十頁，共28頁。11預(yù)計(yj)2006-2008年三年開發(fā)資金分別為2744.52萬元，6967.15萬元，4070.06萬元（4）建設(shè)(jinsh)開發(fā)時序第11頁/共27頁第十一頁，共28頁。12（5）銷售收入和運(yùn)營(ynyng)費(fèi)用預(yù)測表（20072012年）第12頁

5、/共27頁第十二頁，共28頁。1320132013201420142015201520162016201720172018201820192019假設(shè)假設(shè)基準(zhǔn)單價基準(zhǔn)單價商務(wù)租金年增長率8%8%8%8%8%8%8%可出租商務(wù)面積(m2)76,496.276,496.276,496.276,496.276,496.276,496.276,496.2商務(wù)面積年出租率78%80%80%80%85%85%85%商業(yè)租金年增長率8%8%8%8%8%8%8%可出租商業(yè)面積(m2)23,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.423,854.4商業(yè)面積年出租率

6、80%85%85%90%90%90%95%物業(yè)費(fèi)年增長率5%5%5%5%5%5%5%可出租面積總數(shù)(m2)78,750.56 81,473.20 81,473.20 82,665.92 86,490.73 86,490.73 87,683.45 經(jīng)營收入經(jīng)營收入商務(wù)租金收入商務(wù)租金收入商務(wù)租金(元/m2.天)3.003.784.084.414.765.145.556.00商務(wù)年收入(萬元)8,230.388,230.389,116.739,116.739,846.079,846.0710,633.7510,633.7512,202.2312,202.2313,178.4113,178.4114

7、,232.6814,232.68商業(yè)租金收入商業(yè)租金收入商業(yè)租金(元/m2.天)4.505.676.126.617.147.718.339.00商業(yè)年收入(萬元)3,948.533,948.534,530.934,530.934,893.414,893.415,595.765,595.766,043.426,043.426,526.896,526.897,440.667,440.66物業(yè)收入物業(yè)收入物業(yè)費(fèi)(元/m2.月)20.0028.1429.5531.0332.5834.2135.9237.71物業(yè)收入合計(萬元)2,659.442,659.442,888.952,888.953,033.

8、403,033.403,231.703,231.703,550.283,550.283,727.803,727.803,968.173,968.17收入合計收入合計14,838.3514,838.3516,536.6216,536.6217,772.8817,772.8819,461.2119,461.2121,795.9321,795.9323,433.1023,433.1025,641.5025,641.50營運(yùn)管理費(fèi)用營運(yùn)管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用(萬元)（按年經(jīng)營收入的5%）5%741.92826.83888.64973.061,089.801,171.651,282.08 年營運(yùn)費(fèi)用(萬元)

9、（按年經(jīng)營收入的20%）20%2,967.673,307.323,554.583,892.244,359.194,686.625,128.30 管理費(fèi)用(萬元)（按年經(jīng)營收入的3%）3%445.15496.10533.19583.84653.88702.99769.25成本合計成本合計4,154.744,154.744,630.254,630.254,976.414,976.415,449.145,449.146,102.866,102.866,561.276,561.277,179.627,179.62（5）銷售收入和運(yùn)營(ynyng)費(fèi)用預(yù)測表（20132019年）第13頁/共27頁第十三

10、頁，共28頁。14（6）項目(xingm)損益表第14頁/共27頁第十四頁，共28頁。15注：建設(shè)期費(fèi)用計入固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資，按20年提取折舊。 固定資產(chǎn)(gdngzchn)按照平均年限法提取折舊，凈殘值取4%。 折舊率為4.8%。土地成本按20年攤消,無殘值。（7）項目(xingm)折舊與攤消表第15頁/共27頁第十五頁，共28頁。16經(jīng)測算(c sun)，借款償還期為3.32年（8）借債(ji zhi)償還計劃表第16頁/共27頁第十六頁，共28頁。17（9）資金來源及運(yùn)用(ynyng)表（接續(xù)表）第17頁/共27頁第十七頁，共28頁。18續(xù)表（接資金來源及運(yùn)用(ynyng

11、)表）第18頁/共27頁第十八頁，共28頁。19（10）現(xiàn)金流量表第19頁/共27頁第十九頁，共28頁。20續(xù)表（接現(xiàn)金流量表）第20頁/共27頁第二十頁，共28頁。21附錄：蒼梧路地塊(d kui)的初步審視第21頁/共27頁第二十一頁，共28頁。22蒼梧路地塊現(xiàn)狀(xinzhung)分析租賃部分租賃部分自用部分自用部分田林路園區(qū)田林路園區(qū)蒼梧路園區(qū)蒼梧路園區(qū)儀電園區(qū)儀電園區(qū)田林商圈田林商圈徐家匯商圈徐家匯商圈優(yōu)勢緊密(jnm)承接田林路項目地塊輻射及功能外溢，與田林路商圈隔儀電地塊，鬧中取靜劣勢位于儀電地塊內(nèi)部，空間輻射影響受到制約地塊現(xiàn)狀(xinzhung)蒼梧路園區(qū)租賃區(qū)域建筑密度較大

12、，空間布局混亂，景觀較差自用區(qū)域環(huán)境優(yōu)于租賃區(qū)域，但面積較小，僅為租賃部分的1/3，內(nèi)部為一幢多層辦公樓，可改造力度較小，兩部分需整合改造 基本情況介紹第22頁/共27頁第二十二頁，共28頁。231 導(dǎo)入蒼梧路產(chǎn)業(yè)(chny)園區(qū)的必要性 “越界”時空構(gòu)建SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)(chny)開發(fā)的彈性空間結(jié)構(gòu)近期近期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)期時間田林路以北田林路以北田林路以南田林路以南空間 蒼梧路園區(qū)配合大SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)，形成時序開發(fā)的延續(xù) 地理區(qū)域上的空間相鄰為大SVA園區(qū)建設(shè)的空間擴(kuò)張創(chuàng)造了必要的條件q “界”時間的界，空間的界；q 創(chuàng)意“內(nèi)容”具有廣泛傳播性，成熟的園區(qū)內(nèi)容將形成輻射性擴(kuò)散；q 在SVA多個

13、園區(qū)中，蒼梧路園區(qū)與田林路項目的空間密合關(guān)系及相仿的建筑形態(tài)成為與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主項目聯(lián)動開發(fā)的首選區(qū)域；q 從SVA企業(yè)持續(xù)發(fā)展的角度，項目大規(guī)模開發(fā)不可能一次性完成，需要從彈性預(yù)留與價值增值的角度，保證風(fēng)險的最小化。闡釋第23頁/共27頁第二十三頁，共28頁。242 蒼梧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)可行業(yè)態(tài)SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園功能外溢(wi y)的承接載體Option 1商業(yè)娛樂(yl)功能的外溢延續(xù)社區(qū)能級的創(chuàng)意生活概念，繼續(xù)體驗式餐飲、電玩競技、電影休閑等業(yè)態(tài)，但商業(yè)的聚集性特征對外溢功能(gngnng)承接具有較高要求Option 2商務(wù)辦公功能的外溢內(nèi)容制作、工業(yè)設(shè)計、企業(yè)總部基地、企業(yè)孵化器等需求旺

14、盛，商務(wù)辦公空間供給量將進(jìn)一步加大Option 2商務(wù)服務(wù)功能的外溢田林路主園區(qū)及周邊競爭性項目辦公業(yè)態(tài)的進(jìn)一步開發(fā)使例如經(jīng)濟(jì)型酒店、企業(yè)會所等服務(wù)需求增加蒼梧路園區(qū)建筑體量為2萬平方米，適宜的規(guī)模能夠與田林路主項目形成有效對接第24頁/共27頁第二十四頁，共28頁。253 商務(wù)辦公功能外溢(wi y)對應(yīng)案例介紹目前蒼梧路園區(qū)內(nèi)目前蒼梧路園區(qū)內(nèi)6 6米左右層高廠房租米左右層高廠房租金僅為￥金僅為￥1.5/1.5/平米平米/ /天，利用率及返現(xiàn)天，利用率及返現(xiàn)率較低，創(chuàng)意辦公用房能迅速提升率較低，創(chuàng)意辦公用房能迅速提升(tshng)(tshng)其租金水平其租金水平目前沿街區(qū)域辦公用房經(jīng)濟(jì)價值

15、尚未目前沿街區(qū)域辦公用房經(jīng)濟(jì)價值尚未得到體現(xiàn)，商務(wù)辦公區(qū)域的展示需求得到體現(xiàn)，商務(wù)辦公區(qū)域的展示需求(xqi)(xqi)功能改建可增加項目運(yùn)營收益功能改建可增加項目運(yùn)營收益通過空間分割增加營業(yè)面積，構(gòu)筑層次分明的辦公空間增加廠房內(nèi)公共空間，豐富辦公區(qū)域的人性特征通過展示空間的增加營造時尚生活氣息，沿街辦公的可視性改變了純辦公的單調(diào)性，更適宜創(chuàng)意內(nèi)容的迸發(fā)第25頁/共27頁第二十五頁，共28頁。264 蒼梧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)(kif)原則123未來的彈性開發(fā)原則大SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開發(fā)時速的不確定性需要輔以一個彈性空間予以支持及協(xié)調(diào)，使項目適應(yīng)內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整的巨大需求規(guī)劃空間延伸的互接原則作為田林路園區(qū)入口的南面延伸空間，蒼梧路園區(qū)開發(fā)必須更多關(guān)注與主園區(qū)的對接，保證人流、物流、信息流的互通性價值增值原則SVA園區(qū)及漕河涇園區(qū)較上海其他園區(qū)具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，因此未來蒼梧路園區(qū)開發(fā)必須已價值最大化為原則，結(jié)合SVA創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目的逐步推進(jìn)最具經(jīng)濟(jì)性的物業(yè)項目，共同形成SVA的持久收益第26頁/共27頁第二十六頁，共28頁。27謝謝您的觀看(gunkn)！第27頁/共27頁