城市維護建設(shè)稅之會計處理方式

1、 其它稅種會計處理 第一節(jié) 城市維護建設(shè)稅會計處理 第二節(jié) 印花稅會計處理 第三節(jié) 土地增值稅會計處理 第四節(jié) 房產(chǎn)稅會計處理一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)人掌握以下三點：掌握以下三點：1、城建稅的納稅義務(wù)人，是指負有繳納增值稅、消費稅和、城建稅的納稅義務(wù)人，是指負有繳納增值稅、消費稅和營業(yè)稅營業(yè)稅“三稅三稅”義務(wù)的單位和個人，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、義務(wù)的單位和個人，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事私營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體、其他單位，以及個體工商戶及其他個人。單位、社會團體、其他單位，以及個體工商戶及其

2、他個人。 2、對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、外籍個人不征收城建稅。、對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)、外籍個人不征收城建稅。3、進口產(chǎn)品代征的增值稅、消費稅，不征收城建稅。、進口產(chǎn)品代征的增值稅、消費稅，不征收城建稅。 二、稅率二、稅率 1%，5%，7%三、三、計稅依據(jù)計稅依據(jù)城建稅的計稅依據(jù)城建稅的計稅依據(jù) , 是指納稅人實際繳納的是指納稅人實際繳納的“三稅三稅”稅額。稅額。注意掌握以下四方面問題：注意掌握以下四方面問題：1、納稅人違反、納稅人違反三稅三稅有關(guān)稅法而加收的滯納金和罰款，是有關(guān)稅法而加收的滯納金和罰款，是稅務(wù)機關(guān)對納稅人違法行為的經(jīng)濟制裁，不作為城建稅的計稅依稅務(wù)機關(guān)對納稅人違法行為的經(jīng)濟

3、制裁，不作為城建稅的計稅依據(jù)；據(jù)；2、納稅人在被查補、納稅人在被查補三稅三稅和被處理罰款時，應(yīng)同時對其偷和被處理罰款時，應(yīng)同時對其偷漏的城建稅進行補稅和罰款。漏的城建稅進行補稅和罰款。3、城建稅以、城建稅以三稅三稅 稅額為計稅依據(jù)并同時征收，如果要免稅額為計稅依據(jù)并同時征收，如果要免征或者減征征或者減征三稅三稅，也就要同時免征或者減征城建稅。，也就要同時免征或者減征城建稅。 4、對出口產(chǎn)品退還增值稅、消費稅的，不退還已繳納的城、對出口產(chǎn)品退還增值稅、消費稅的，不退還已繳納的城建稅。建稅。 第二節(jié)第二節(jié) 印花稅印花稅 一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)人 二、稅目稅目、稅率 1、稅目 13個稅目。 2、

4、稅率 （1）比例稅率 1）適用0.05稅率的為“借款合同”；2）適用0.3稅率的為“購銷合同”、“建筑安裝工程承包合同”、“技術(shù)合同”；3）適用0.5稅率的是“加工承攬合同”、“建筑工程勘察設(shè)計合同”、“貨物運輸合同”、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“營業(yè)賬簿”稅目中記載資金的賬簿； 4）適用1稅率的為“財產(chǎn)租賃合同”、“倉儲保管合同”、“財產(chǎn)保險合同” 、“股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)” ； （2）定額稅率 三、應(yīng)納稅額計算三、應(yīng)納稅額計算 1、加工承攬合同的計稅依據(jù)、加工承攬合同的計稅依據(jù)此類合同的計稅依據(jù)為加工或承攬收入。要注意的是：（1）對于由受托方提供原材料的加工、定制合同，凡在合同中分別記載加工費金額和原材料

5、金額的，應(yīng)分別按“加工承攬合同”和“購銷合同”計算印花稅，以合計稅額為該合同的應(yīng)納印花稅額；凡合同中未分別記載的，則應(yīng)就全部金額依照“加工承攬合同”及其所適用的稅率計算應(yīng)納的印花稅額。 （2）對于由委托方提供主要材料或原料，受托方只提供輔助材料的加工合同，無論加工費和輔助材料金額是否分別記載，均以輔助材料與加工費的合計數(shù)，依照“加工承攬合同”及其所適用的稅率計算應(yīng)納的印花稅額。 2、貨物運輸合同的計稅依據(jù)、貨物運輸合同的計稅依據(jù)此類合同的計稅依據(jù)為運輸費用，不包括所運貨物的金額、裝卸費和保險費。 3、財產(chǎn)保險合同的計稅依據(jù)、財產(chǎn)保險合同的計稅依據(jù)此類合同的計稅依據(jù)為收取的保險費收入或支付的保險

6、費，不包括所保財產(chǎn)的金額。 4、借款合同的計稅依據(jù)、借款合同的計稅依據(jù) 5、技術(shù)合同的計稅依據(jù)、技術(shù)合同的計稅依據(jù)此類合同的計稅依據(jù)為合同所載金額。對于技術(shù)開發(fā)合同，只就其合同所載的報酬金額計稅，研究開發(fā)經(jīng)費不作為計稅依據(jù)。對于按合同約定的研究開發(fā)經(jīng)費的一定比例作為報酬的，應(yīng)按所約定的報酬金額計稅。 6、賬簿類憑證的計稅依據(jù)、賬簿類憑證的計稅依據(jù) 此類憑證的計稅依據(jù)要區(qū)分記載資金的賬簿和其他賬簿。對此類憑證的計稅依據(jù)要區(qū)分記載資金的賬簿和其他賬簿。對于記載資金的營業(yè)賬簿，其計稅依據(jù)是于記載資金的營業(yè)賬簿，其計稅依據(jù)是“實收資本實收資本”和和“資本公積資本公積”兩項的合計金額。兩項的合計金額。

7、7、簽訂時無法確定計稅金額的應(yīng)稅合同、簽訂時無法確定計稅金額的應(yīng)稅合同 8、以貨易貨合同、以貨易貨合同 9、貨物聯(lián)運合同、貨物聯(lián)運合同 首先要區(qū)分是國內(nèi)貨物聯(lián)運還是國際貨物聯(lián)運。對于國內(nèi)各種形式的貨物聯(lián)運，凡在起運地統(tǒng)一結(jié)算全程運費的，應(yīng)以全程運費作為計稅依據(jù)，由起運地運費結(jié)算雙方繳納印花稅；凡分程結(jié)算運費的，應(yīng)以分程的運費作為計稅依據(jù)，由分別辦理運費結(jié)算的各方繳納印花稅。 對于國際貨物聯(lián)運，分兩種情況：（1）凡由我國運輸企業(yè)運輸?shù)?，不論在我國境?nèi)、境外起運或中轉(zhuǎn)分程運輸，我國運輸企業(yè)所持的一份運費結(jié)算憑證，均按本程運費計算應(yīng)納稅額；托運方所持的一份運輸結(jié)算憑證，按全程運費結(jié)算應(yīng)納稅額。（2）

8、由外國運輸企業(yè)運輸進出口貨物的，外國運輸企業(yè)所持的一份運費結(jié)算憑證免納印花稅；托運方所持的一份運費結(jié)算憑證應(yīng)繳納印花稅。國際貨運運費結(jié)算憑證在國外辦理的，應(yīng)在憑證轉(zhuǎn)回我國境內(nèi)時按規(guī)定繳納印花稅。 10、建筑安裝的分包轉(zhuǎn)包合同、建筑安裝的分包轉(zhuǎn)包合同 施工單位將自己承包的建設(shè)項目分包或者轉(zhuǎn)包給其他施工單位所簽訂的分包合同或者轉(zhuǎn)包合同，應(yīng)按新的分包合同或轉(zhuǎn)包合同所載金額計算應(yīng)納稅額。 11、跨地區(qū)經(jīng)營的分支機構(gòu)的營業(yè)、跨地區(qū)經(jīng)營的分支機構(gòu)的營業(yè)賬簿賬簿 12、同時載有兩個或兩個以上經(jīng)濟、同時載有兩個或兩個以上經(jīng)濟事項但適用不同稅目稅率的憑證事項但適用不同稅目稅率的憑證 對于此類憑證，應(yīng)區(qū)分是否將不

9、同經(jīng)濟事項的金額分別記載。如分別記載的，應(yīng)分別按不同的稅目稅率計稅，將稅額相加后貼花；如未分別記載金額的，則按稅率高的計稅貼花。 此外，在計算印花稅時還要注意此外，在計算印花稅時還要注意兩點：兩點：第一，應(yīng)稅合同在簽訂時納稅義務(wù)即已產(chǎn)生，應(yīng)計算應(yīng)納稅額并貼花。因此，不論合同是否兌現(xiàn)或者是否按期兌現(xiàn)，均應(yīng)貼花。第二，對于已履行并貼花的合同，所載金額與合同履行后實際結(jié)算金額不一致的，只要雙方未修改合同金額，一般不再辦理完稅手續(xù)。 四、四、 征收管理征收管理 （一）納稅辦法 1、自行貼花納稅法 注意：對于已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補貼印花稅票，但多貼印花稅票者，不得申請退稅或

10、者抵用。 2、匯貼或匯繳納稅法此種方法一般適用于應(yīng)納稅額較大或者貼花次數(shù)頻繁的納稅人。 （1）匯貼納稅法。適用條件是：一份憑證的應(yīng)納稅額超過500元。（2）匯繳納稅法。適用條件：同一種類應(yīng)稅憑證需要頻繁貼花的，可申請按期匯總繳納印花稅。匯總繳納的期限，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定，但最長不得超過1個月。 3、委托代征法（二）納稅環(huán)節(jié)p293 （三）納稅地點 1、一般實行就地納稅； 2、全國性商品物資訂貨會的合同在納稅人所在地納稅； 3、地方主辦的訂貨會其納稅地點由省級人民政府確定。 （四）征收管理與違章處罰 例：某企業(yè)2008年度有關(guān)資料如下：（1）實收資本比2007年增加100萬元；開立新增賬簿6本。

11、（2）與租賃公司簽訂融資租賃合同，合同金額300萬元，年利率0.05%（3）與甲公司簽訂以貨換貨合同，本企業(yè)的貨物價值350萬元，甲公司的貨物價值450萬元。 （4）與乙公司簽訂受托加工合同，本企業(yè)提供價值80萬元的原材料和價值15萬元的輔助材料并收加工費20萬元。（5）與丙公司簽訂轉(zhuǎn)讓技術(shù)合同，轉(zhuǎn)讓收入由丙公司按2005年-2006年實現(xiàn)利潤的30%支付。（6）與貨運公司簽訂運輸合同，載明運輸費用8萬元(其中含裝卸費0.5萬元)。（7）與鐵路部門簽訂運輸合同，載明運輸費及保管費共計20萬元。要求：逐項計算該企業(yè)2008年應(yīng)繳納的印花稅。 答案：（1）實收資本增加應(yīng)納印花稅100萬元0.05%

12、500(元)賬簿應(yīng)納印花稅=65=30(元)（2）融資租賃合同應(yīng)納印花稅300萬元0.005%150(元)（3）以物易物合同印花稅=(350萬元450萬元)0.03%2400(元)（4）加工合同應(yīng)納印花稅(15萬元20萬元)0.05%+800.03%415(元)（5）技術(shù)合同應(yīng)納印花稅，先按5元計稅（6）貨運合同應(yīng)納印花稅(8萬元0.5萬元)0.05%37.5(元)（7）鐵路運輸合同應(yīng)納印花稅20萬元1200(元) 第三節(jié)第三節(jié) 土地增值稅會計處理土地增值稅會計處理 一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地

13、產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)單位（包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)）、事業(yè)單位，國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者和外籍個人。 二、土地增值稅的征稅范圍二、土地增值稅的征稅范圍 三個判定條件 土地使用權(quán)為國有、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、取得收入 三、土地增值稅的稅額計算三、土地增值稅的稅額計算 土地增值稅的計算一般有以下幾個步驟：第一，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，第二，計算可以扣除項目的金額，第三，計算增值額和增值率，第四，計算應(yīng)納稅額。 1、確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 2、確定準(zhǔn)予扣除項目的金額、確定準(zhǔn)予扣除項目的金額 （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額）取得土地使用權(quán)所支付的金額 （2）房地

14、產(chǎn)開發(fā)成本）房地產(chǎn)開發(fā)成本 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費用）房地產(chǎn)開發(fā)費用 取決于利息情況: 第一，利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并能夠提供金融機構(gòu)證明的， 允許扣除的費用=利息+(1)+(2)*5%以內(nèi) 注意:超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 第二，利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，或者雖能計算分?jǐn)偟荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明時， 允許扣除的費用=(1)+(2)*10%以內(nèi) （4）稅金及附加）稅金及附加。 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅，因已列入管理費用予以扣除，因此不再允許扣除。 （5）加計扣除金額）加計扣除金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在

15、按上述規(guī)定取得扣除項目后，還可以按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計扣除20。 3、計算土地增值額和增值率、計算土地增值額和增值率增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入準(zhǔn)予扣除項目金額增值率（增值額占扣除項目金額的比例）增值額扣除項目金額計算增值率的目的，是要確定適用稅率及其速算扣除系數(shù)。 4、計算土地增值稅應(yīng)納稅額、計算土地增值稅應(yīng)納稅額土地增值稅計算有兩種方法。（1）分級計算應(yīng)納稅額（每一級距的增值額適用稅率）（2）一次計算應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速扣率 練習(xí)題: 某市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一幢，共取某市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入得轉(zhuǎn)讓收入5

16、0005000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按金。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用為500500萬元；投入的房地產(chǎn)萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為開發(fā)成本為15001500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為120120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明），比按工商銀行同類同期貸款利率計算的利息構(gòu)證明），比按工商銀行同類同期貸款利率計算的利息多出多出101

17、0萬元。另知公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開萬元。另知公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為發(fā)費用的計算扣除比例為5 5，請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)，請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。納的土地增值稅稅額。 解答： 首先，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入為5000萬元。 其次，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額如下：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500萬元；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=(120-10）+（500十1500）5110+100210（萬元） （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金50005（1+7%+3%）=250+25=275（萬元） （5）從事房地產(chǎn)

18、開發(fā)的加計扣除（500十1500）20=400（萬元） （6）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額500十1500十210十275十4002885（萬元）再次，計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額5000-28852115（萬元）同時計算增值率2115/2885=73.3（7）應(yīng)納稅額=211540-28855=846-144.25=701.75萬元 第四節(jié)第四節(jié) 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 一、納稅人一、納稅人 二、征稅范圍二、征稅范圍-不包括農(nóng)村不包括農(nóng)村 三、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)三、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) 房產(chǎn)余值和租金 四、房產(chǎn)稅的稅率四、房產(chǎn)稅的稅率 按年從價計征的房產(chǎn)稅，稅率為1.2；按次從租計征的房產(chǎn)稅，稅率為12；注意：對個人

19、按市場價格出租的居民住房，可暫減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。 五、納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅義務(wù)發(fā)生時間（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。 （4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，交納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅.（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。 注意：從2009年1月1日起因房產(chǎn)實物或權(quán)利狀態(tài)變更而終止納稅義務(wù)的，應(yīng)納稅額的計算應(yīng)計算到其變更的當(dāng)月末。 2、納稅期限納稅期限 例題： （1）趙某擁有兩處房產(chǎn)，一處原值60萬元的房產(chǎn)供自己及家人居住，另一處原值20萬元的房產(chǎn)于2009年6月30日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1200元，趙某當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 a.288元 b.576元 c.840元 d.864元 答案：a,(1200*6*4%=288元） （2）某企業(yè)擁有a、b兩棟房產(chǎn)，a棟自用，b棟出租。a、b兩棟房產(chǎn)在2005年1月1日時的原值