上海城更新實施明細介紹2015年

1、附件1上海市城市更新規(guī)劃土地實施細那么試行征求意見稿第一章 總那么第一條目的為實施?上海市城市更新實施方法?以下簡稱“?辦法?,標準本市城市更新活動,建立科學、有序的城市更 新實施機制,制定本細那么.第二條工作原那么城市更新應(yīng)當堅持以下原那么：規(guī)劃引領(lǐng),有序推進.落實區(qū)域評估、整體更新的要求, 發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用,依法推進試點,實現(xiàn)動態(tài)、可持續(xù)的 有機更新.注重品質(zhì),公共優(yōu)先.堅持以人為本,激發(fā)都市活力, 提升城市品質(zhì)和功能,優(yōu)先保證公共要素,改善人居環(huán)境, 增強城市魅力.多方參與,共建共享.搭建實施平臺,創(chuàng)新規(guī)劃土地政 策,使多元主體、社會公眾、多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士共同參與,實 現(xiàn)多方共贏.第三條

2、城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組由市政府及相關(guān)治理部門組成, 負責領(lǐng)導(dǎo)全市城市更新工作,對全市城市更新工作涉及的重 大事項進行決策.城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,辦公 室設(shè)在市規(guī)劃和國土資源主管部門,負責制定工作機制,統(tǒng) 籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門工作,完善配套政策.第四條市規(guī)劃和國土資源主管部門的責任市規(guī)劃和國土資源主管部門應(yīng)當根據(jù)?方法?及本細那么 的規(guī)定負責城市更新的日常治理工作,包括制定技術(shù)標準、 治理規(guī)程,組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督全市的城市更新工作,指導(dǎo)城 市更新的實施,開展城市更新政策的宣傳工作.第五條區(qū)縣人民政府的責任區(qū)縣人民政府應(yīng)當根據(jù)?方法?及本細那么的規(guī)定,負責 本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工

3、作,包括制定城市更新區(qū)域評估報告 和實施方案；指定相應(yīng)部門作為專門的組織實施機構(gòu),協(xié)調(diào) 本轄區(qū)內(nèi)的城市更新工作；定期評估城市更新工程的實施情 況,催促更新工程依法合規(guī)并按方案落實.第二章 城市更新區(qū)域評估第六條區(qū)域評估的工作要求區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部門應(yīng)會同區(qū)縣相關(guān)部門、街道辦 事處或鎮(zhèn)政府組織開展區(qū)域評估,確定地區(qū)更新需求,進行 地區(qū)公共要素評估,劃定城市更新單元以下簡稱“更新單 元,明確適用更新政策的范圍和要求,形成區(qū)域評估報告 報審稿.第七條區(qū)域評估的工作規(guī)程區(qū)域評估工作包括根底準備、編制區(qū)域評估報告、審批 三個階段.一根底準備：區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部門組織相關(guān)部 門和規(guī)劃編制單位,啟動開展

4、區(qū)域評估工作, 依據(jù)上位規(guī)劃, 以限制性詳細規(guī)劃為根底,研究區(qū)域開展背景和趨勢,確定 評估范圍、完成資料整理和匯總工作.二編制區(qū)域評估報告：區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部門組 織意見征詢,就評估區(qū)域的開展需求、 公共要素建設(shè)需求等, 征詢各方意見,形成區(qū)域評估報告初稿.市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小 組辦公室應(yīng)當就區(qū)域評估報告初稿由具意見,編制單位據(jù)此 完善區(qū)域評估報告,形成報審稿.三審批：由區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部門將區(qū)域評估報 告報審稿報區(qū)縣人民政府,經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會議審議通 過后,由區(qū)縣人民政府批準并送城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公 室備案.第八條區(qū)域評估的范圍根據(jù)更新區(qū)域的類型和開展目標確定區(qū)域評估的范圍. 應(yīng)根據(jù)

5、系統(tǒng)性、整體性的要求開展區(qū)域評估,限制性詳細規(guī) 劃編制單元是開展區(qū)域評估的根本范圍.對于實施條件成熟、更新規(guī)模較小、更新訴求明確的零 星城市更新工程,也可以以該工程所在地塊為核心,適當擴 大到周邊區(qū)域開展局部評估.第九條區(qū)域評估報告的內(nèi)容城市更新區(qū)域評估應(yīng)形成區(qū)域評估報告,主要內(nèi)容包括:一開展公共要素的評估.應(yīng)根據(jù)公共要素的評估方 法,對城市功能、公共效勞配套設(shè)施、歷史風貌保護、生態(tài) 環(huán)境、慢行系統(tǒng)、公共開放空間、根底設(shè)施和城市平安等方 面的公共要素進行重點評估.二劃定更新單元范圍.將現(xiàn)狀情況較差、民生需求 迫切、近期有條件實施建設(shè)的地區(qū),劃為更新單元.更新單 元一般最小由一個街坊構(gòu)成,是編制

6、城市更新實施方案的基 本單位,更新單元內(nèi)的更新工程可按本細那么相關(guān)規(guī)定適用規(guī) 劃土地政策.三明確各更新單元的公共要素清單.結(jié)合區(qū)域評估 中對各公共要素的建設(shè)要求,以及相關(guān)規(guī)劃土地政策,明確 各更新單元內(nèi)應(yīng)落實的公共要素的類型、規(guī)模、布局、形式 等要求.第十條公共要素的評估方法根據(jù)地區(qū)開展的目標定位,從四個方面對地區(qū)的公共要 素開展評估：一評估已批限制性詳細規(guī)劃的實施情況.比對更新 區(qū)域所涉及的限制性詳細規(guī)劃,摸清公共要素的規(guī)劃和建設(shè)實施情況.對規(guī)劃未實施的公共要素應(yīng)進一步評估其在更新 單元內(nèi)實施的必要性和可行性；二評估相關(guān)標準的實施.比對?上海市限制性詳細 規(guī)劃技術(shù)準那么?以下簡稱“技術(shù)準那么

7、中的標準要求,或 者已經(jīng)市規(guī)劃和國土資源主管部門等部門認定但尚未納入 技術(shù)準那么的新標準、新要求,對現(xiàn)狀公共要素的達標情況進 行評估,確定需補充或提升的公共要素；三調(diào)研地區(qū)開展的實際訴求. 應(yīng)廣泛征集公眾意見, 對當?shù)鼐用?、主要企業(yè)、相關(guān)政府部門等展開更新需求調(diào)研, 將有必要、可實施的公共要素需求納入公共要素清單；四研究地區(qū)開展的趨勢和需求.城市開展目標較高 的區(qū)域,建議對標國際案例,結(jié)合地區(qū)開展趨勢,對地區(qū)更 新的需求作由分析和判斷,提由需進一步優(yōu)化的公共要素.第十一條 公共要素的重點評估內(nèi)容應(yīng)依據(jù)上位規(guī)劃確定的地區(qū)功能定位和開展目標,系統(tǒng) 性地提由該地區(qū)亟待改善的公共要素類型和規(guī)劃要求,重

8、點 包括以下內(nèi)容：一完善城市功能.根據(jù)全球城市的開展目標,針對 公共活動中央、居住社區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)等不同功能區(qū)域,評估 地區(qū)主要功能是否符合區(qū)域開展的導(dǎo)向和目標；評估業(yè)態(tài)的 適宜性、多元性和復(fù)合性,提升區(qū)域活力,創(chuàng)造便捷生活.二完善公共效勞配套設(shè)施.按上位規(guī)劃確定的市級、區(qū)級公共效勞設(shè)施的布局要求,評估其實施情況,提出完善 和落實的要求；按技術(shù)準那么或相關(guān)行業(yè)標準, 以慢行為導(dǎo)向, 分析不同人群的生產(chǎn)、生活需求,評估社區(qū)級公共效勞設(shè)施 的類型、布局和規(guī)模等要求；通過居民、企業(yè)等需求調(diào)研, 評估社區(qū)以下級配套效勞設(shè)施的類型、布局和規(guī)模等要求.三增強歷史風貌保護.評估本區(qū)域的城市空間景觀 特征和風貌

9、特色；結(jié)合地區(qū)人文歷史特點,評估區(qū)域內(nèi)值得 保護、保存、修繕的文化風貌要素,包括表達人文特色的建 筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氣氛的市民活動空間.四改善生態(tài)環(huán)境.評估生態(tài)街區(qū)建設(shè)的水平,包括 各類綠地的布局、規(guī)模和覆蓋率等；提由綠色建筑的建設(shè)要 求；評估區(qū)域內(nèi)的土壤、水環(huán)境等是否符合環(huán)境平安要求.五完善慢行系統(tǒng).針對不同類型的區(qū)域,根據(jù)技術(shù)準那么的要求評估慢行系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化程度和便捷度；評估慢行 通道是否與公交站點、軌交站、由行目的地等聯(lián)系緊密及其 舒適程度；結(jié)合地下空間的綜合利用,完善慢行系統(tǒng).六增加公共開放空間.根據(jù)不同類型區(qū)域內(nèi)人群的 活動特征,評估公共空間體系的完整性、便捷度和舒適

10、度, 完善場所功能,提升公共空間的品質(zhì),包括空間氣氛、建筑 界面、視覺變化、環(huán)境設(shè)計等.七改善城市根底設(shè)施,保證城市平安.評估區(qū)域交通效勞水平,完善道路系統(tǒng),改善交通、市政根底設(shè)施；完 善防災(zāi)避難場所、無障礙設(shè)計等.第十二條 更新單元的劃定原那么符合以下情形之一的,可劃定為更新單元:一地區(qū)開展能級亟待提升、 現(xiàn)狀公共空間環(huán)境較差、 建筑質(zhì)量較低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的區(qū)域；二根據(jù)區(qū)域評估結(jié)論,所需配置的公共要素布局較為集中的區(qū)域；三近期有條件實施建設(shè)的區(qū)域,即物業(yè)權(quán)利主體、 市場主體有改造意愿,或政府有投資意向,利益相關(guān)人認同 度較高,近期可實施性較高的區(qū)域；第十三條區(qū)域評估階段的公

11、眾參與區(qū)域評估階段應(yīng)當就本地區(qū)開展目標、開展需求和民生 訴求等廣泛征集公眾意見.公眾參與的對象應(yīng)當包括本地居民、街道或鎮(zhèn)政府以及 利益相關(guān)人.當評估區(qū)域的區(qū)位重要或?qū)嶋H情況較復(fù)雜時, 可進一步征詢市更新辦公室、政府相關(guān)部門、人大代表、政 協(xié)委員及專家學者的意見.公眾參與方式可為問卷調(diào)查、訪談、座談、意見征詢會、網(wǎng)上征詢等.區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部門應(yīng)及時匯總并處理公 眾意見,形成專題材料納入?yún)^(qū)域評估報告.第十四條 區(qū)域評估與控詳規(guī)劃的關(guān)系涉及限制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,由區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部 門根據(jù)區(qū)域評估報告明確的規(guī)劃調(diào)整要求,編制限制性詳細 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書,同步上報市規(guī)劃和國土資源主管部門.區(qū)域評估

12、報告由區(qū)縣人民政府批復(fù)并送市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室備案通過的,由市規(guī)劃和國土資源主管部門同步完成 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書審核或備案,啟動控規(guī)調(diào)整工作.第三章城市更新實施方案第十五條 實施方案的工作要求區(qū)縣人民政府指定的組織實施機構(gòu)應(yīng)當會同街道辦事處 和鎮(zhèn)政府、區(qū)縣人民政府相關(guān)部門,組織更新單元內(nèi)的各更 新主體編制城市更新實施方案以下簡稱“實施方案 .第十六條 實施方案的編制方法實施方案應(yīng)以更新單元為編制范圍,明確單元內(nèi)的城市 更新工程和更新工程主體.根據(jù)本細那么適用更新規(guī)劃土地政 策,編制形成各更新工程的意向性方案.組織實施機構(gòu)匯總 各更新工程意向性方案,經(jīng)統(tǒng)籌優(yōu)化后編制更新單元建設(shè)方 案,與更新工

13、程主體簽訂工程協(xié)議,一并納入實施方案報批O第十七條 明確更新工程和更新工程主體組織實施機構(gòu)應(yīng)組織更新單元內(nèi)有意愿參與城市更新的 現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人進行協(xié)商,明確更新工程和更新工程主體, 統(tǒng)籌考慮公共要素的配置要求和現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人的更新需 求,確定各工程內(nèi)的公共要素分配以及相應(yīng)的更新政策應(yīng)用 等.一個更新單元內(nèi)可以有一個或多個城市更新工程更新工程主體可以由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人 組成聯(lián)合體擔任,現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人可以委托或引入其他符合 規(guī)定的單位作為建設(shè)投資主體或物業(yè)經(jīng)營者,共同參與城市 更新工程的實施.第十八條 編制更新工程意向性方案單元內(nèi)各更新工程主體應(yīng)根據(jù)協(xié)商確定的公共要素分 配和相應(yīng)的更

14、新政策應(yīng)用,委托專業(yè)機構(gòu)編制建設(shè)工程意向 性方案,落實公共要素,經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后,提 交組織實施機構(gòu).更新工程意向性方案的內(nèi)容包括：工程所在地現(xiàn)狀分 析、更新目標、工程設(shè)計方案、公共要素的規(guī)模和布局、資 金來源與安排、實施推進方案等.第十九條 編制更新單元建設(shè)方案組織實施機構(gòu)牽頭匯總各更新工程意向性方案,統(tǒng)籌優(yōu) 化并與各更新工程主體協(xié)商后,形成更新單元的初步建設(shè)方 案,開展公眾意見征詢,修改完善后形成更新單元建設(shè)方案.更新單元建設(shè)方案的編制應(yīng)遵循以下原那么：一優(yōu)先保證公共要素.按區(qū)域評估報告的要求,落 實各更新單元范圍內(nèi)的公共要素類型、規(guī)模和布局等.二充分尊重現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人合法權(quán)益.

15、通過建設(shè)方案統(tǒng)籌協(xié)調(diào)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人、參與城市更新工程的其他主 體、社會公眾、利益相關(guān)人等的意見,在更新單元范圍內(nèi)平 衡各方利益.三協(xié)調(diào)更新單元內(nèi)各地塊的相鄰關(guān)系.應(yīng)系統(tǒng)安排跨工程的公共通道、連廊、綠化空間等公共要素,重點處理 相互銜接關(guān)系.第二十條 實施方案階段的公眾參與通過更新工程意向性方案和更新單元建設(shè)方案的編制, 實現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人和政府相關(guān)部門的協(xié)商,提升更新實施 方案的合理性和可實施性.豉勵規(guī)劃、建筑、交通、環(huán)境、 社會、經(jīng)濟、文化等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人士和市民共同參與方案制 定,必要時可開展方案征集.更新單元建設(shè)方案草案完成后,組織實施機構(gòu)應(yīng)當組織 現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人、相關(guān)政府部門、專業(yè)人士、

16、利益相關(guān)人等, 就更新單元建設(shè)方案草案確定的公共要素、規(guī)劃相鄰關(guān)系等 征詢公眾意見.意見征詢的方式可為座談會、論證會、網(wǎng)上 征詢等.組織實施機構(gòu)應(yīng)及時組織匯總并處理公眾意見,形 成專題材料納入實施方案.實施方案假設(shè)涉及限制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,應(yīng)按控規(guī)編制 程序開展規(guī)劃公示.第二十一條簽訂工程協(xié)議組織實施機構(gòu)應(yīng)根據(jù)確定的更新單元建設(shè)方案與各更 新工程主體簽訂工程協(xié)議.工程協(xié)議的主要內(nèi)容包括：明晰更新工程的實施主體, 明確該工程承當?shù)墓惨氐冉ㄔO(shè)義務(wù),以及相應(yīng)的規(guī)劃土 地政策適用條款；明確更新工程的建設(shè)規(guī)模、改造方式；規(guī)定更新工程的完成時限；如有國資參與的更新工程,應(yīng)在協(xié) 議內(nèi)明確資金安排方案,設(shè)

17、立資金監(jiān)管賬戶或其他監(jiān)管措 施；對于跨工程的公共通道、連廊等公共要素,應(yīng)協(xié)商明確 設(shè)施權(quán)屬、建設(shè)、運營治理的權(quán)利和義務(wù)；雙方約定的其他 事項等.第二十二條審批實施方案組織實施機構(gòu)匯總更新單元建設(shè)方案、各更新工程協(xié)議 等各方面成果,形成實施方案,報區(qū)縣人民政府批準,送市 更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案.第二十三條實施方案與控詳規(guī)劃的關(guān)系實施方案假設(shè)涉及限制性詳細規(guī)劃調(diào)整的,限制性詳細規(guī) 劃組織編制單位應(yīng)同步組織修編、增補或調(diào)整限制性詳細規(guī) 劃,包括普適圖那么和附加圖那么.實施方案上報區(qū)縣人民政府 審批之前,應(yīng)先將修編、增補或調(diào)整后的限制性詳細規(guī)劃報 原限制性詳細規(guī)劃審批部門批準.已經(jīng)區(qū)縣人民政府審批

18、的區(qū)域評估報告如未涉及限制 性詳細規(guī)劃調(diào)整,實施方案階段提由控規(guī)調(diào)整需求的,必要 時應(yīng)重新開展區(qū)域評估.第二十四條更新工程的實施市、區(qū)縣規(guī)劃和土地治理部門按治理權(quán)限,依據(jù)已批準 的限制性詳細規(guī)劃核提更新工程的規(guī)劃設(shè)計要求,并根據(jù)實 施方案,納入土地由讓合同進行全生命周期治理.建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)更新工程的規(guī)劃設(shè)計要求整體報送 更新工程建設(shè)工程設(shè)計方案,并一次取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證,按已批準的更新實施方案確定的建設(shè)時序?qū)嵤?經(jīng)審核 根據(jù)規(guī)劃許可的要求全面完成建設(shè)且符合更新要求的,取得 竣工規(guī)劃驗收合格證.第四章全生命周期治理第二十五條土地全生命周期治理的要求城市更新工程實行土地全生命周期治理.市、

19、區(qū)縣規(guī)劃 和土地治理部門會同產(chǎn)業(yè)投資、社會效勞、公共事業(yè)、建設(shè) 治理等相關(guān)治理部門,綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共效勞 等因素,研究確定工程的功能實現(xiàn)、運營治理、物業(yè)持有比 例、持有年限和節(jié)能環(huán)保等要求,以及工程開發(fā)時序和進度 安排,納入土地由讓合同進行治理.第二十六條土地全生命周期治理的內(nèi)容城市更新工程應(yīng)根據(jù)本市有關(guān)經(jīng)營性用地、工業(yè)用地全 生命周期治理要求,提升城市功能和品質(zhì),提升土地利用質(zhì) 量和效益.一明確物業(yè)持有要求.規(guī)劃用途為商務(wù)辦公用地, 由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人聯(lián)合開發(fā)的,現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當持有 50%以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)；由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人獨立開發(fā)的,現(xiàn)有物 業(yè)權(quán)利人應(yīng)當持有 60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán).

20、規(guī)劃用途為營利性教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利等社會事業(yè)的,現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán)位于區(qū)、縣人民政府確定的重要特定區(qū)域的城市更新項 目,現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人應(yīng)當持有全部物業(yè)產(chǎn)權(quán).二允許在跨工程的建筑物之間建設(shè)用于公共用途的 廊道,其建筑面積可不計入容積率.廊道的建設(shè)、運營、管 理和權(quán)屬等要求,經(jīng)現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致后,應(yīng)納入由 讓合同治理.三增強土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓治理.土地受讓人應(yīng)當根據(jù) 土地由讓合同約定進行開發(fā)建設(shè),由讓合同對土地使用權(quán)人 的生資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際限制人變化等有約定的,需事 先征得由讓人同意.四增強與房地產(chǎn)登記工作銜接. 房地產(chǎn)登記機構(gòu)根 據(jù)土地由讓合同的約定,將土地由

21、讓合同中約定的對土地使 用權(quán)人處置土地的限制性條款在房地產(chǎn)登記簿中予以注記.房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當配合土地治理部門做好相關(guān)工作銜接.第五章規(guī)劃土地治理政策第二十七條規(guī)劃政策應(yīng)用的要求城市更新工程涉及的各項規(guī)劃限制指標確實定,應(yīng)當符 合區(qū)域開展導(dǎo)向和更新目標,以增加公共要素為前提,適用 本細那么明確的規(guī)劃政策,包括用地性質(zhì)、建筑容量、建筑高 度、地塊邊界等方面.第二十八條用地性質(zhì)的改變用地性質(zhì)混合、兼容和轉(zhuǎn)換包括以下情形：一增加公共設(shè)施的,可按?上海市限制性詳細規(guī)劃 技術(shù)準那么?規(guī)定的混合用地引導(dǎo)表,與各類用地兼容或混合 設(shè)置,豉勵公共設(shè)施合理混合設(shè)置.二住宅用地可以全部或局部轉(zhuǎn)換為公共設(shè)施用地或

22、公共租賃房宿舍、人才公寓等用地.三在滿足地區(qū)規(guī)劃導(dǎo)向的前提下,辦公用地與商業(yè) 用地可以相互轉(zhuǎn)換.四非住宅用地原那么上不得調(diào)整為住宅用地.五根據(jù)風貌保護要求確認的保護、保存歷史建筑, 因功能優(yōu)化再次利用的,其用地性質(zhì)可依據(jù)實際情況通過相 應(yīng)論證程序進行轉(zhuǎn)換.第二十九條建筑高度調(diào)整更新街坊規(guī)劃保存用地內(nèi)的建筑高度應(yīng)當符合高度分區(qū) 的要求.在城市重點地區(qū)的建筑高度調(diào)整應(yīng)結(jié)合城市設(shè)計確 定.有風貌保護、凈空限制的地區(qū)應(yīng)當嚴格執(zhí)行相關(guān)要求.第三十條 用地邊界調(diào)整同一街坊內(nèi)的地塊可以在相關(guān)利益人協(xié)商一致的前提下 進行地塊邊界調(diào)整,包括以下情形：一更新地塊與周邊的“邊角地、“夾心地、“插花地等無法單獨使用的

23、土地合并,所引起的地塊擴大;二相鄰地塊合并為一幅地塊；三一幅地塊拆分為多幅地塊；四在保證公共要素的用地面積或建筑面積不減少的 前提下,對規(guī)劃各級公共設(shè)施、公共綠地和廣場用地的位置 進行調(diào)整.第三H一條 建筑容量調(diào)整一評估區(qū)域總量平衡.在區(qū)域評估階段,以評估范 圍總量平衡為前提,經(jīng)論證分析后明確各城市更新單元的建 筑總量.二更新單元總量平衡和地塊容積率獎勵.實施方案 階段,增加各地塊建筑面積必須以增加公共設(shè)施或公共開放 空間為前提,各種情形對應(yīng)的建筑面積調(diào)整一般不超過本規(guī) 定設(shè)定的上限值.各更新單元內(nèi)部,可在現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人協(xié) 商一致后,進行各地塊建筑面積的轉(zhuǎn)移補償.三公共設(shè)施容量調(diào)整.規(guī)劃保存用

24、地內(nèi)根據(jù)評估要 求新增公共設(shè)施的,可在原認定建筑總量的根底上,額外增 加相應(yīng)的公共設(shè)施建筑面積.四更新單元內(nèi)符合風貌保護需要的更新工程,經(jīng)過 歷史文化風貌區(qū)規(guī)劃治理特別論證,新增要求保護保存的建 構(gòu)筑物,可全部或局部不計入容積率.不計入容積率的新增 保護保存對象,應(yīng)當優(yōu)先作為公共性、文化性功能進行保護 再利用.五商業(yè)商辦建筑容量調(diào)整.在建設(shè)方案可行的前提 下,規(guī)劃保存用地內(nèi)的商業(yè)商辦建筑可適度增加面積,增加的商業(yè)商辦建筑面積按所提供各類公共要素面積的規(guī)定倍數(shù)計算,按表1、表2執(zhí)行.能同時提供公共開放空間和公 共設(shè)施的,按上述分類測算方法的疊加值給予建筑面積獎 勵.表1符合相關(guān)標準標準要求時的商

25、業(yè)商辦建筑額外增加的面積上限情 形提供公共開放空間按用地面積m2提供公共設(shè)施按建筑面積m2能劃示獨 立用地用 于公共開 放空間, 且用地產(chǎn) 權(quán)移交政 府的能劃示獨立 用地用于公 共開放空間 對外開放, 但產(chǎn)權(quán)不能 移交政府的不能劃示獨立用 地但可用于公共 開放空間24小 時對外開放,產(chǎn) 權(quán)不能移交政府 的如底層架空、 公共連廊等能提供公共 設(shè)施,且房產(chǎn) 權(quán)能移交政 府的能提供公共設(shè) 施,但房產(chǎn)權(quán)不 能移交政府的倍數(shù)2.01.00.81.00.5注：以上倍數(shù)為外環(huán)線內(nèi),外環(huán)外相對應(yīng)的商業(yè)商辦建筑額外增加 倍數(shù)的折減系數(shù)為0.8.提供地下公共設(shè)施的,增加倍數(shù)的折減系 數(shù)為0.8.表2超出相關(guān)標準標

26、準要求時的增加倍數(shù)的折減系數(shù)超出數(shù)額增加倍數(shù)的折減系數(shù)公共開放 空間小于或等于相關(guān)標準標準要求50%的局部0.8大于相關(guān)標準標準要求50%的局部0公共設(shè)施小于或等于相關(guān)標準標準要求30%的局部0.5大于相關(guān)標準標準要求30%的局部0第三十二條其他規(guī)定因確有實施困難,在滿足消防、平安等要求的前提下,按規(guī)定征詢相關(guān)利益人意見后,經(jīng)規(guī)劃土地治理部門同意, 局部地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按不低于現(xiàn)狀 水平限制.第三十三條土地政策的實施機制經(jīng)區(qū)縣人民政府常務(wù)會議集體決策后,可以采取存量補 地價的方式,由現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人或者現(xiàn)有物業(yè)權(quán)利人組成的 聯(lián)合體,根據(jù)批準的限制性詳細規(guī)劃進行改造更新.城市更新工程周邊的“邊角地、“夾心地、“插花地 等零星土地,不具備獨立開發(fā)條件的,可以采取擴大用地的 方式結(jié)合城市更新工程整體開發(fā).第三十四條土地由讓年期編審中央草擬的城市更新工程的土地由讓年期可根 據(jù)工程更新的具體情況,按相應(yīng)程序予以重新約定.其中, 改變土地使用性質(zhì)的,改變使用性質(zhì)的土地由讓年期為相應(yīng) 用途國家規(guī)定最高由讓年期和扣除原土地使用性質(zhì)已使用 的年期；不涉及用途改變的,具由讓年期與原由讓合同規(guī)定 保持一致；重新約定的由讓年期不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定 的最高生讓年期.土地處原文城市更新工程以撤除重建方式實施的, 可以