地產(chǎn)基礎(chǔ)知識試題

1、地產(chǎn)客服基礎(chǔ)知識試題1、辦理商品房預(yù)售證應(yīng)具備的條件：_已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、施工合同、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期、工程達(dá)到五層結(jié)構(gòu)封頂、已簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議 等法律法規(guī)規(guī)定的其他條 件。2、房地產(chǎn)具備五證后可以公開銷售，五證是：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。3、交房具備的條件：（一）取得竣工驗(yàn)收備案證；（二）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已經(jīng)按規(guī)劃建成并取得備案合格證；（三）前期物業(yè)管理已落實(shí)；法律法規(guī)規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他條件； 根據(jù)最新政策，需要結(jié)合新出臺的

2、交房 16條來確定交房條件。4、兩書及保修年限：商品住宅質(zhì)量保證書、商品住宅使用說明書。地基主體結(jié)構(gòu)：合理使用年限；屋面防水：5年，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：3年；地 面空鼓開裂、墻面、頂棚抹灰層脫落等 2年；管道堵塞：6個月;5、房屋竣工后應(yīng)取得：工程竣工驗(yàn)收備案證后進(jìn)行面積實(shí)測,取得實(shí)測報告后辦理辦理產(chǎn)權(quán)初始證明并及時辦理個人房屋權(quán)屬證和個人土地證&公積金備案提供資料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、商品房預(yù)售證、國有土地使用證、用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證、 資金監(jiān)管賬號。7、買賣合同備案提供資料：商品房買賣合同（根據(jù)簽訂份數(shù)而定），商品房買賣合同信息備案表 3份， 預(yù)售款收

3、存信息表1份8、買賣合同信息備案注銷條件：商品房買賣合同備案信息的注銷分為直接注銷、審查注銷和不予注銷三種情形。（一）具備下列情形之一的可辦理直接注銷手續(xù)：1、直系親屬間變更買受人的；2、經(jīng)法院裁定或仲裁調(diào)解解除合同的；3、當(dāng)事人死亡的；4、因買受人資格問題而解除保障性住房合同的；5、買賣雙方同意在同一項(xiàng)目調(diào)整合同標(biāo)的物的；6買受人辦理房屋抵押貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn)，導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的；（二）具備下列情形之一的需辦理審查注銷手續(xù)：1、因出國留學(xué)、外地定居、患重大疾病等原因，導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的；2、符合合同條款中有關(guān)解除合同約定的；3、合同條款信息錄入有誤的；4、因夫妻雙方解除婚姻關(guān)系，原買受

4、人需變更為另一方的；5、多個買受人共同購買同套商品房，其中部分買受人解除房屋買賣關(guān)系的；6、法律、法規(guī)規(guī)定的可以解除合同的其他情形。（三）不符合上述（一）、（二）所列情形的，不予辦理；雖符合上述（一）、（二）所列情形，但有下列情形之一的不予辦理注銷手續(xù)：1、房屋已經(jīng)竣工交付使用的；2、擁有2套（含2套）以上房屋產(chǎn)權(quán)（含已合同備案的房屋）的；3、已辦理初始登記的；4、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。9、面積預(yù)測：取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖后進(jìn)行面積預(yù)測，預(yù)測指不進(jìn)行實(shí)地測量，根據(jù)施工藍(lán)圖計(jì)算出房屋的預(yù)測面積。10、面積實(shí)測：取得五證和工程驗(yàn)收備案證后申請實(shí)測。實(shí)測

5、指根據(jù)預(yù)測結(jié)果和提供的設(shè)計(jì) 變更和現(xiàn)場測量，重新計(jì)算面積，來取得實(shí)測報告。11、辦理預(yù)告登記資料：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份，買賣合同1份，個人復(fù)印件1份，預(yù)告登記申請表1 份，預(yù)告約定書1份， 委托書原件、受委托人復(fù)印件 1份（辦理和領(lǐng)取各1 份）12、辦理初始登記具備條件：取得五證和工程驗(yàn)收備案證后進(jìn)行房屋初始登記13、預(yù)抵押：（高新區(qū)房管局無此項(xiàng)工作）預(yù)抵押登記制度，就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權(quán)利14、在建工程抵押：指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用 權(quán)連同在建工

6、程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。15、未成年人購房提供資料和簽訂方法：監(jiān)護(hù)人、戶口本（首頁、未成年人頁、父母頁）及出生證明驗(yàn)原件收復(fù)印件 。 簽訂方法：監(jiān)護(hù)人代簽，父母同時簽字按指印。16、商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)附有：預(yù)購商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖， 并在平面圖上標(biāo)明買受人所購房屋的樓號、樓層和房號的位置。17、房屋權(quán)屬登記分為：房屋權(quán)屬登記分初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注 銷登記18、房屋權(quán)屬證包括：房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證。19、個人土地證辦理?xiàng)l件：取得個人產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商到市土地局將大土地證分割后， 在區(qū)土地局辦理 個人土地證20、三通一平

7、:是指水通、電通、路通及場地平整。 21、七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整22、建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室 外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。23、綠化率:建設(shè)用地圍所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 24、層咼：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求， 這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。25、凈高：_凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。26、保障房指：是

8、指廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等具有保障性質(zhì)的政策性住房。27、得房率: 指套建筑面積與套（單元） 銷售建筑面積之比。一般多層的建筑物得房率為88% 高層的建筑物得房率為 72% 而辦公樓為 55%。28、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段亠29、期房銷售：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)初始證明止，在這一期間的商品房稱為期房。 30、現(xiàn)房銷售:指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)初始（個人產(chǎn)權(quán)證）的商品房，在通常意義上指的 現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。31、土地性質(zhì)分為：出讓和劃撥土地，住宅 70年，科研用地50年，商業(yè)辦公40年32、契稅:在土

9、地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人 征收的一種稅。 33、印花稅:以經(jīng)濟(jì)活動中簽立的各種合同、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等 應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅 。34、維修基金：指商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。35、那些公用面積分?jǐn)偅簯?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室外樓梯、外廊、公共門廳、通 道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防 控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié) 構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。36、那些公用面積不

10、分?jǐn)?不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車 庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、 消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房； 公民防護(hù)地下室以及地下車庫、 地 下設(shè)備用房等。37、計(jì)算一半的建筑面積：1）、有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）、獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）、未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）、建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）、建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面 積38、不計(jì)算建筑面

11、積的：1）、空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）、檢修、消防等室外爬梯。3）、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）、建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）、建筑物外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺 39、紅線圖:又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線圍施工建房；40、土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置

12、權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限出讓給土地使用 者。十地使用權(quán)期滿后，如該十地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，十地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用； 41、按有關(guān)規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：高層 1.1 元/川小高層 0.87 元/川 多層 0.3 元/卅42、 前期物業(yè)應(yīng)有建設(shè)單位通過物業(yè)招投標(biāo)方式來選聘物業(yè)公司，應(yīng)在_j（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成;（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證前完成;（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。43、主委員會：指由物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意 愿和要求，并監(jiān)督

13、物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ) 是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng) 擁有決定權(quán)。44、立業(yè)主委員會條件：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分 之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。45、照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定配備物業(yè)辦公用房：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用 房；二萬平方米以下的物業(yè)項(xiàng)

14、目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。46、居委會和社區(qū)公益用房：社區(qū)居委會辦公用房和社區(qū)公益用房（包括居民文體活動中心、衛(wèi)生服務(wù)站、警務(wù)工作室、離退休人員管理服務(wù)站）的建筑面積根據(jù)小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模核定。1. 設(shè)計(jì)規(guī)模在2000戶以上的住宅區(qū)，按600平方米進(jìn)行設(shè)計(jì)，其中，社區(qū)居 委會辦公用房150平方米，社區(qū)公益服務(wù)用房450平方米配套設(shè)施（上下水、供電、 供暖、廁所等）齊全；2. 設(shè)計(jì)規(guī)模1000-2000戶的住宅區(qū)，按500平方米設(shè)計(jì)，其中，社區(qū)居委 會辦公用房為150平方米，社區(qū)公益服務(wù)用房 350平方米（居民文體活動中心 200平方米）；3. 設(shè)計(jì)規(guī)模不足1000戶的住宅區(qū)，社區(qū)

15、居委會辦公用房和社區(qū)公益用房按 每百戶40平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。47、生活和其它行業(yè)用電、水、天然氣、暖氣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：電0.56元/度，水2.4元/噸，50立方米以下天然氣1.9元/立方米，50立方米以上天然氣2.2兀/立方米，暖氣1.9元X建筑面積90%X 120天工業(yè)用水3.05元/噸，經(jīng)營服務(wù)用水:4.05元/噸，特種用水：10.45元/噸商業(yè)用電：0.7823 /噸大工業(yè)用電：0.5863 /噸，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電：0.4413 / 噸，商業(yè)用天然氣：3.16兀/立方米48、客戶投訴做到：認(rèn)真記錄投訴容、判斷客戶投訴是否成立、確定投訴責(zé)任部門、責(zé)任部門分析投訴原因、公平提出處理方案、上報主管

16、領(lǐng)導(dǎo)審批、實(shí)施處理方案、總結(jié)吸取 教訓(xùn)49、本息還款法：等額本息還款法每月還款額相同，適用于現(xiàn)在收入比較穩(wěn)定，但生活收支較緊的客戶;50、額本金還款法:等額本金還款法第一個月還款額較高，每月還款額程遞減形式，等額本金還款法適用于現(xiàn)在收入較高經(jīng)濟(jì)較寬松的客戶，后者到還款期時總利息的還款較少。51、住宅、商業(yè)、辦公貸款年限：住宅1-30年 商業(yè)辦公1-10年52、個人申請貸款條件：簽定購房合同的客戶，有穩(wěn)定收入，信用良好的市戶口含五市一區(qū)的借款人滿18歲周歲-60、70歲，（外地客戶需提供在本地工作一年的納稅憑證或是繳納社保統(tǒng)籌的證明）都可以申請貸款。原則上貸款期限 +年齡法定退休年齡（男65 歲

17、，女60歲-70歲），貸款期限最長不能超過 30年53、 舉例說明目前各行的貸款首付政策：_住宅：首套首付 30% 40%，利率基準(zhǔn)或上浮10%或（買理財產(chǎn)品）。二套 首 付60%利率上浮10%-20（買理財產(chǎn)品）。商業(yè)辦公：首套首付50%，二套60% 利率上浮20 %-40% （買理財、保險）。三套不予貸款 。54、符合貸款區(qū)域分別是：高新區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、和上街區(qū)，滎陽、中牟、鞏義、新密、登封、新55、 目前前執(zhí)行利率：1-3 年6.56，4-5年6.9，6-30年7.05。56、簡述按揭貸款流程：簽訂買賣合同一簽訂借款合同一簽訂抵押合同一出抵押證明一銀行放款一借款人還款一借款還清后注銷抵押57、新房公積金怎么支取:填寫公積金提取申請表、復(fù)印件、兩年的購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)證二選一 （合同2、4、16復(fù)印件）、兩年的購房發(fā)票或契稅憑證二選一、提取金額不足的，可以 提取父母、配偶、子女的本人公積金。58、公積金貸款申請條件：1、有效的明；2、有一定比例的首付款，首付款為所購房產(chǎn)合同總價減去貸款金額；3、 市六縣一區(qū)戶口申請貸款前已連續(xù)、按期足額繳存公積金6個月 以上；外地 戶口需在按期足額繳存公積金一年以上 。4、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信譽(yù)良好，有償還貸款本息的能力；5、同意提供住房公積金管理中心認(rèn)可的還