房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理課件

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理2013年7月30日培訓(xùn)的目的培訓(xùn)的目的n 了解成本管什么？管誰(shuí)？如何管？了解成本管什么？管誰(shuí)？如何管？n 了解成本管理目的、意義、價(jià)值；了解成本管理目的、意義、價(jià)值；n 學(xué)會(huì)用經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言、思路推動(dòng)工作；學(xué)會(huì)用經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言、思路推動(dòng)工作；內(nèi)容目錄內(nèi)容目錄n第一章第一章 房地產(chǎn)成本管理基本認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理基本認(rèn)識(shí)n第二第二章章 如何開(kāi)展成本目標(biāo)管理如何開(kāi)展成本目標(biāo)管理n第三章第三章 各階段成本管理的對(duì)象、關(guān)注點(diǎn)各階段成本管理的對(duì)象、關(guān)注點(diǎn)n第四章第四章 用經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言、思路推動(dòng)工作用經(jīng)濟(jì)語(yǔ)言、思路推動(dòng)工作第一章：房地產(chǎn)成本管理基本認(rèn)識(shí)1. 房地產(chǎn)成本的組成2. 成本管理的演變過(guò)程3.

2、成本管理要解決的問(wèn)題；4. 價(jià)值創(chuàng)造成本管理的幾個(gè)基本理念5. 房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組成房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)成本 組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地成本1、土地出讓金2、契稅3、交易手續(xù)費(fèi)項(xiàng)目直接成本1、勘察設(shè)計(jì)2、政府規(guī)費(fèi)3、建安成本4、基礎(chǔ)設(shè)施5、項(xiàng)目配套管理成本財(cái)務(wù)費(fèi)用1、融資利息2、融資手續(xù)費(fèi)3、匯兌損益行政管理、人員工資、固定資產(chǎn)折舊、房產(chǎn)稅費(fèi)、差旅交通、車輛使用、教育、工會(huì)等。1.房地產(chǎn)成本的組成營(yíng)業(yè)費(fèi)用人工費(fèi)用、辦公費(fèi)用、通訊費(fèi)用、差旅費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、稅務(wù)代理費(fèi)、人員招聘、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、車輛費(fèi)用、維修費(fèi)用、廣告宣傳、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車

3、船使用稅、印花稅、保險(xiǎn)費(fèi)、攤銷費(fèi)用、折舊、交際費(fèi)。管理費(fèi)用人工費(fèi)用、辦公費(fèi)用、通訊費(fèi)用、差旅費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、稅務(wù)代理費(fèi)、人員招聘、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、車輛費(fèi)用、維修費(fèi)用、行政管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、土地增值稅、印花稅、殘疾人就業(yè)保障金、保險(xiǎn)費(fèi)、壞賬備抵、減值準(zhǔn)備、攤銷費(fèi)用、折舊、交際費(fèi)、保險(xiǎn)金、公積金。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出、銀行手續(xù)費(fèi)、匯兌損益。 審算型控制型成本管理水平價(jià)值創(chuàng)造型定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確。強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值。強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值。管理難度加大，統(tǒng)

4、籌協(xié)調(diào)要求增高2.房地產(chǎn)成本管理的演變過(guò)程3.成本管理要解決的問(wèn)題成本管理需要解決的問(wèn)題：1、確保公司的利益；2、確保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控；3、確保業(yè)務(wù)的正常推動(dòng)；誤區(qū)：成本管理只是簡(jiǎn)單的算賬，誤解傳統(tǒng)的成本核算業(yè)務(wù)就是成本管理；4.價(jià)值創(chuàng)造成本管理的四個(gè)基本理念分析：提升價(jià)值(V=F/C)的途徑及其適用環(huán)境概念：什么是無(wú)效成本、什么是有效成本誤區(qū)：盲目壓低成本成本管理的目的在于消除無(wú)效成本、提升產(chǎn)品價(jià)值和投資效益、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)4.1 經(jīng)營(yíng)理念計(jì)算公式：有效成本=總成本-無(wú)效成本無(wú)效成本：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的，對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒(méi)有作用、無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償?shù)幕ㄙM(fèi)，屬于浪費(fèi)的成本

5、費(fèi)用。有效成本：能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營(yíng)銷有積極作用的成本費(fèi)用。定義誤區(qū)：產(chǎn)品管理與成本管理割裂，分別運(yùn)作成本的決定因素之一是產(chǎn)品，成本是產(chǎn)品的一個(gè)重要屬性4.2 產(chǎn)品理念成本的決定因素之一是市場(chǎng)，成本的價(jià)格體現(xiàn)必須隨行就市誤區(qū)：脫離市場(chǎng)定價(jià)格，無(wú)視變化定死目標(biāo)4.3 市場(chǎng)理念經(jīng)濟(jì)與技術(shù)不可分，專業(yè)化的運(yùn)作是成本管理的前提誤區(qū)：只要懂預(yù)結(jié)算、會(huì)砍價(jià)就可以管好成本4.4 專業(yè)理念l 掌握什么是無(wú)效成本；掌握什么是無(wú)效成本；l 清晰產(chǎn)生的原因；清晰產(chǎn)生的原因；l 持續(xù)的統(tǒng)計(jì)與分析；持續(xù)的統(tǒng)計(jì)與分析；l 落實(shí)責(zé)任人，制定計(jì)劃；落實(shí)責(zé)任人，制定計(jì)劃；l 跟蹤、反饋、解決；跟蹤、反饋、解決；成

6、本管理理念的落實(shí)：成本管理理念的落實(shí)：如何管理無(wú)效如何管理無(wú)效成本成本管理？管理？減少項(xiàng)目中的無(wú)效成本，是成本管理的目標(biāo)之一；5 5. .房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理房地產(chǎn)成本管理中的幾個(gè)關(guān)系處理l成本與品質(zhì)、速度的沖突：成本與品質(zhì)、速度的沖突：l成本確定與變化的矛盾成本確定與變化的矛盾：p決策中以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)決定取舍；決策中以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)決定取舍；p強(qiáng)調(diào)有效投入：提高性價(jià)比、考慮潛在的時(shí)間本；強(qiáng)調(diào)有效投入：提高性價(jià)比、考慮潛在的時(shí)間本；p變化是永恒的、絕對(duì)的，正視變化、盡可能確定；變化是永恒的、絕對(duì)的，正視變化、盡可能確定；p需要預(yù)測(cè)和跟蹤外部帶來(lái)的的變化（市場(chǎng)、政策、資源）需要預(yù)測(cè)和跟蹤外部帶來(lái)

7、的的變化（市場(chǎng)、政策、資源）p必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化（運(yùn)營(yíng)管理），對(duì)業(yè)務(wù)和成本的操作必須預(yù)控內(nèi)部造成的變化（運(yùn)營(yíng)管理），對(duì)業(yè)務(wù)和成本的操作過(guò)程和結(jié)果設(shè)定框架；過(guò)程和結(jié)果設(shè)定框架；第二章：如何開(kāi)展目標(biāo)成本管理1、目標(biāo)成本管理的意義2、目標(biāo)成本管理的基本方法3、目標(biāo)成本管理的7大階段4、目標(biāo)成本的業(yè)務(wù)管理5、保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施p成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個(gè)方面，必須滲透在業(yè)務(wù)過(guò)程中；成本管理是業(yè)務(wù)管理的一個(gè)方面，必須滲透在業(yè)務(wù)過(guò)程中；p為了強(qiáng)調(diào)和監(jiān)控而提煉出成本管理鏈條，但最終通過(guò)業(yè)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)為了強(qiáng)調(diào)和監(jiān)控而提煉出成本管理鏈條，但最終通過(guò)業(yè)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)l與各業(yè)務(wù)管理的關(guān)系：與各業(yè)務(wù)管理的關(guān)系：l與

8、造價(jià)管理的關(guān)系：與造價(jià)管理的關(guān)系：p造價(jià)業(yè)務(wù)：開(kāi)發(fā)過(guò)程所需，圖紙測(cè)算，工程計(jì)量和計(jì)價(jià)，是成本造價(jià)業(yè)務(wù)：開(kāi)發(fā)過(guò)程所需，圖紙測(cè)算，工程計(jì)量和計(jì)價(jià)，是成本管理基礎(chǔ)；管理基礎(chǔ)；p成本管理：經(jīng)營(yíng)管理所需，成本預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算、成本管理：經(jīng)營(yíng)管理所需，成本預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算、分析及考評(píng)分析及考評(píng) 181. 目標(biāo)成本管理的意義動(dòng)態(tài)掌控成本確保項(xiàng)目盈利達(dá)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)建立控制基準(zhǔn)保持心中有數(shù)業(yè)務(wù)習(xí)慣轉(zhuǎn)變成本目標(biāo)確定發(fā)現(xiàn)管控風(fēng)險(xiǎn)p大到整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，小到一張變更、簽證的管理均適大到整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，小到一張變更、簽證的管理均適用這個(gè)過(guò)程！用這個(gè)過(guò)程！ 192. 目標(biāo)成本管理的

9、基本方法確定目標(biāo)分解計(jì)劃保障實(shí)施績(jī)效評(píng)估獎(jiǎng)懲逗硬拿地階段成本控制的價(jià)值產(chǎn)品策劃定位階段方案設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段估算成本概算成本方案版目標(biāo)成本施工圖版目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本管理后評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施階段（招標(biāo)+建設(shè)）后評(píng)價(jià)施階段目標(biāo)成本的確定動(dòng)態(tài)成本管理項(xiàng)目后評(píng)價(jià)目標(biāo)成本管理七大階段3. 目標(biāo)成本管理的七大階段三 大 板 塊目標(biāo)成本制定造價(jià)業(yè)務(wù)管理目標(biāo)成本管理業(yè)務(wù)管理動(dòng)態(tài)成本管理4. 目標(biāo)成本管理的業(yè)務(wù)管理4.14.1 目標(biāo)成本制定及管控要點(diǎn)目標(biāo)成本制定及管控要點(diǎn)n前期充分的溝通以匹配合理的成本，剛性、品質(zhì)成本；n梳理項(xiàng)目后期管理風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)控方案；n責(zé)任成本分解，并落實(shí)考核依據(jù)和責(zé)任人；n充分關(guān)注項(xiàng)目定位

10、、規(guī)劃、配置標(biāo)準(zhǔn)的成本前置；n提前的合約規(guī)劃，進(jìn)一步將成本進(jìn)行細(xì)分控制；4.2 4.2 目標(biāo)成本管理前置的內(nèi)容和意義目標(biāo)成本管理前置的內(nèi)容和意義l成本前置是什么？成本前置是什么？成本管理部工作重心前移，在價(jià)值鏈的前端（設(shè)計(jì)階段）發(fā)揮更成本管理部工作重心前移，在價(jià)值鏈的前端（設(shè)計(jì)階段）發(fā)揮更大能量，通過(guò)優(yōu)化組合，有效控制成本。大能量，通過(guò)優(yōu)化組合，有效控制成本。 l成本前置做什么？成本前置做什么？最盈利的產(chǎn)品組合；戶型面積組合、產(chǎn)品類型組合等等停車布置；地面車位利用、車位面積、機(jī)械車位、人防方案精裝修；確定與產(chǎn)品定位相適應(yīng)的裝修限額 例如：城市棲居裝修標(biāo)準(zhǔn)？設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性評(píng)估；確定單體建筑高度、

11、高寬比、建筑體型；初步確定地下室方案、埋深、面積、層數(shù)、層高、輪廓線、人防區(qū)設(shè)置面積、地面及地下停車方式和車位數(shù)量、修建人防與繳納人防易地建設(shè)費(fèi)哪個(gè)更劃算土方平衡；按原有地勢(shì)規(guī)劃產(chǎn)品排布及設(shè)計(jì)場(chǎng)地標(biāo)高，動(dòng)土量少供水供電方式；最經(jīng)濟(jì)的供電方案(配電設(shè)備布置、開(kāi)閉所選址、供電方式選擇、高壓線路的敷設(shè)等）、戶均負(fù)荷基礎(chǔ)及上部結(jié)構(gòu)類型；提供基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)比選方案建筑、結(jié)構(gòu)、防水、水電統(tǒng)一做法；避免后期產(chǎn)生無(wú)效成本及乙方索賠l目前公司的成本目前公司的成本前置前置做了什么做了什么？n項(xiàng)目測(cè)算條件及配置標(biāo)準(zhǔn)表的運(yùn)用；n測(cè)算前期各部門溝通協(xié)調(diào)會(huì)議；n方案匯報(bào)、投資決策強(qiáng)行要求必須測(cè)算先行；n要求先算后做，杜絕先做后

12、算；n成本信息庫(kù)的建設(shè)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)沉淀；n設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化及相應(yīng)匹配成本的標(biāo)準(zhǔn)化； 254.3 4.3 成本目標(biāo)的制定成本目標(biāo)的制定p目標(biāo)制定的時(shí)間：4個(gè)階段p目標(biāo)制定的要求：依據(jù)充分（產(chǎn)品+市場(chǎng)），內(nèi)容量?jī)r(jià)明確，團(tuán)隊(duì)工作，滿足經(jīng)營(yíng)目標(biāo)p 目標(biāo)制定的方法：正向測(cè)算+反向倒逼4.44.4 動(dòng)態(tài)成本管理目的動(dòng)態(tài)成本管理目的n跟蹤目標(biāo)成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的風(fēng)險(xiǎn)并提出預(yù)警；n為公司的經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)態(tài)依據(jù)（售價(jià)制定、稅收籌劃、資金安排及調(diào)整等）；合約規(guī)劃成本分解成本預(yù)結(jié)總結(jié)評(píng)估預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)有效管控動(dòng)態(tài)跟蹤及時(shí)回顧12344.5 4.5 動(dòng)態(tài)成本管理內(nèi)容動(dòng)態(tài)成本管理內(nèi)容 284.6 成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控動(dòng)態(tài)

13、成本的概念與構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本概念：項(xiàng)目結(jié)算價(jià)的動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)成本= 已發(fā)生成本+ 待發(fā)生成本成本發(fā)生：合同性成本以是否簽約；非合同性成本以是否支付分析：動(dòng)態(tài)成本如何得出？ 29合同性成本費(fèi)用：實(shí)時(shí)錄入統(tǒng)計(jì)合同結(jié)算價(jià)統(tǒng)計(jì)合同簽約價(jià)統(tǒng)計(jì)變更簽證費(fèi)每月月測(cè)目標(biāo)分解合同結(jié)算變更預(yù)估待簽合同成本目標(biāo)非合同性成本費(fèi)用：已支付費(fèi)用統(tǒng)計(jì)待支付費(fèi)用統(tǒng)計(jì)分析：合同額與結(jié)算價(jià)差在哪里，如何準(zhǔn)確把握？已發(fā)生待發(fā)生圖紙測(cè)算招標(biāo)管理結(jié)算管理3、結(jié)算（含收方及一單一結(jié)）：確定項(xiàng)目的實(shí)施的真實(shí)造價(jià)： 2、招標(biāo)管理：確定合理標(biāo)底，為商務(wù)分析及定標(biāo)提供依據(jù)；1、圖紙測(cè)算：對(duì)圖紙及變更進(jìn)行工程量計(jì)算，并進(jìn)行組價(jià)；4.7 造價(jià)業(yè)務(wù)的管理目

14、的及內(nèi)容準(zhǔn)確計(jì)量、計(jì)價(jià)p 執(zhí)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約【預(yù)控】p 技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)提升經(jīng)濟(jì)性【業(yè)務(wù)優(yōu)化】p 文件審批環(huán)節(jié)考慮與目標(biāo)偏差，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)【成果控制】p 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)反饋信息，預(yù)測(cè)可能變化【信息對(duì)稱】p 偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡，保證總目標(biāo)【內(nèi)部調(diào)劑】p 成本相關(guān)作業(yè)的過(guò)程與結(jié)果的全面考核【成本責(zé)任管理】5 保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的手段與措施第三章：各階段成本管理的對(duì)象、關(guān)注點(diǎn)1. 成本管理中各部門之間的角色關(guān)系；2. 成本控制重點(diǎn)與原則；3. 成本控制的各個(gè)階段；4. 各個(gè)階段成本管理的對(duì)象及控制重點(diǎn)；1 成本管理中各部門之間的角色關(guān)系成本管理中的三類角色：1.

15、成本使用者此類管理的方式：1、外部力量；2、內(nèi)部自身；2.成本計(jì)算者此類管理的方式：1、外部力量；2、內(nèi)部的提升；且此類角色還充當(dāng)著內(nèi)部管理推動(dòng)者,督促者的身份。3.成本督查者此類角色作為外部的管理力量存在；成本部門的職能：數(shù)據(jù)支撐、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、督促改進(jìn) 342. 成本控制的重點(diǎn)與原則概述n 成本控制的重點(diǎn)對(duì)象 考慮：比重大小，客戶敏感性，市場(chǎng)規(guī)范性，技術(shù)把握程度n 成本控制的重點(diǎn)階段 區(qū)分成本的決定階段、發(fā)生階段、支付階段 1. 立項(xiàng)階段的成本管理 2. 策劃階段的成本管理 3. 設(shè)計(jì)階段的成本管理 4. 發(fā)包階段的成本管理 5. 施工階段的成本管理 6. 銷售階段的成本管理 7. 竣工結(jié)算的

16、成本管理 8. 維護(hù)階段的成本管理3. 成本控制的各個(gè)階段各個(gè)階段中管理的對(duì)象就是實(shí)際成本使用者； 361.立項(xiàng)階段的成本控制主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合理確定估算基礎(chǔ)；控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)管理的目標(biāo)：土地投資決策、初步產(chǎn)品定位、配置管理的對(duì)象：投資部門、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì) 372.策劃階段成本控制p主要工作：確定項(xiàng)目定位，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃p控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品p控制重點(diǎn)：產(chǎn)品檔次（符合地塊價(jià)值）

17、，配套標(biāo)準(zhǔn)，戶型，層高及總高，停車方式，特殊要求；管理的目標(biāo)：產(chǎn)品定位、配置、減少地塊特殊要求造成的不利影響；管理的對(duì)象：產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì) 383.設(shè)計(jì)階段成本控制方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)主要工作：設(shè)計(jì)單位選擇，方案優(yōu)化，制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)），制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃），專業(yè)疊合，圖紙會(huì)審；控制要求：符合項(xiàng)目定位，經(jīng)濟(jì)合理性最大，制定各階段相應(yīng)成本目標(biāo)，關(guān)注材料設(shè)備選型，確保材料的檔次符合，技術(shù)成熟，市場(chǎng)占有率較高；控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度；設(shè)計(jì)周期；產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)限額指標(biāo)的落地；確定優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定，結(jié)構(gòu)形式，基礎(chǔ)形式，特殊設(shè)備和功能要求管理的目標(biāo)：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)指標(biāo)最優(yōu)，圖紙

18、深化的限額、圖紙的深度和質(zhì)量，各專業(yè)在圖紙上的統(tǒng)一和銜接，出圖時(shí)間的及時(shí)性；管理的對(duì)象：規(guī)劃設(shè)計(jì) 39設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)組織保證：成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組-包括設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目等專業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計(jì)成果。充分準(zhǔn)備：時(shí)間計(jì)劃，收集數(shù)據(jù)；事前控制：設(shè)計(jì)合約的簽訂-包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)、過(guò)程配合條款、獎(jiǎng)罰條款。事中控制：貼身跟進(jìn)、典型測(cè)算，修改建議。事后反饋：預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)罰。 40設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)基本定義：通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)成果。范圍：幾乎所有設(shè)計(jì)，從方案開(kāi)始優(yōu)化：如

19、土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀等。 414.發(fā)包階段成本控制前期準(zhǔn)備n 主要工作：供應(yīng)商考察，確定招標(biāo)組織和計(jì)劃，準(zhǔn)備招標(biāo)文件及相關(guān)資料n 控制要求：保證有充分競(jìng)爭(zhēng)性的、適用的供應(yīng)商；圖紙和招標(biāo)文件基本完備圖紙完善n 控制重點(diǎn)：所選入圍隊(duì)伍的深入摸底，招標(biāo)內(nèi)容范圍規(guī)定明確管理的目標(biāo)：確保競(jìng)爭(zhēng)充分，確保單位符合要求，確保招標(biāo)文件的清晰完整，確保招標(biāo)范圍清晰界定、確保項(xiàng)目特殊情況及時(shí)告知，確保招標(biāo)方案成本可控；管理的對(duì)象：供應(yīng)商管理單位、招標(biāo)委托單位、招標(biāo)部門 424.發(fā)包階段成本控制招標(biāo)過(guò)程n主要工作：發(fā)標(biāo)、答疑、回標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、澄清、定標(biāo)n控制要求：保證

20、過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，文件資料完整、有效；n 控制重點(diǎn)：深入評(píng)定技術(shù)、商務(wù)標(biāo)；確保有效承諾和履約保函；管理的目標(biāo)：確定合作伙伴，確保投標(biāo)過(guò)程合規(guī)、確保承包價(jià)格符合市場(chǎng)水平及項(xiàng)目特殊要求，確保承包要求、范圍、相關(guān)合同條款合理，并能滿足項(xiàng)目推進(jìn)；管理的對(duì)象：供應(yīng)商、招標(biāo)小組、評(píng)標(biāo)人員 434.發(fā)包階段成本控制簽約階段n主要工作：合同洽談、簽訂合同，內(nèi)部合同交底n控制要求：合理的價(jià)格，完備的合同，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏n控制重點(diǎn)：工作內(nèi)容與責(zé)任、進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)款的形成及變更與調(diào)價(jià)條款；違約責(zé)任及退出條款；管理的目標(biāo)：確保合同正確反映招標(biāo)過(guò)程及雙方意愿、合同條款符合雙方利益；管理的對(duì)象：合同簽訂單位、招標(biāo)小組 445

21、.施工階段成本控制施工準(zhǔn)備主要工作：第二次圖紙會(huì)審，合同交底，施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，施工組織設(shè)計(jì)的確認(rèn)控制要求：全面統(tǒng)籌，減少臨時(shí)性花費(fèi)；控制場(chǎng)地使用、進(jìn)度和方案控制重點(diǎn)：三通一平費(fèi)用的控制：水、電、路、土方；臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用的控制：辦公室，圍墻；施工組織設(shè)計(jì)審查管理的目標(biāo)：確保交底清晰、確保前期現(xiàn)場(chǎng)有序推進(jìn)、確保各類前期工程按開(kāi)盤及項(xiàng)目計(jì)劃推進(jìn)、確保減少無(wú)效返工；管理的對(duì)象：工程管理部門、技術(shù)部門、成本部門、乙方單位 455.施工階段成本控制主體施工主要工作：變更與簽證的管理（辦理，統(tǒng)計(jì)，分析）；工程質(zhì)量及工期的控制；材料控制，索賠辦理，支付合同款；控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)

22、完備，資料齊全；控制重點(diǎn)：控制重大變更；控制關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款，防止超付；每月動(dòng)態(tài)報(bào)表；相關(guān)索賠及時(shí)通知管理的目標(biāo)：確保先算后做、盡量減少無(wú)效成本、確保過(guò)程資料、依據(jù)完整、充分、確保付款可控；管理的對(duì)象：工程管理部門、技術(shù)部門、成本部門、乙方單位 467.施工階段成本控制竣工驗(yàn)收主要工作：辦理驗(yàn)收手續(xù)，竣工資料審查（區(qū)別結(jié)算資料）控制要求：符合實(shí)事，及時(shí)辦理控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)；對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)管理的目標(biāo)：確保資料真實(shí)、完整；確保結(jié)算依據(jù)充分；管理的對(duì)象：工程管理部門、技術(shù)部門、乙方單位 476. 銷售階段成本控制主要工作：營(yíng)銷費(fèi)用

23、預(yù)算管理，售樓工程成本控制（銷售策劃），銷售承諾與資料的把關(guān)控制要求：銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審（保修期限的確定） ，營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明；樣板房及售樓處的位置、數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)；營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃和按進(jìn)度支出管理的目標(biāo)：確保營(yíng)銷費(fèi)用支出合規(guī)、確保銷售承諾符合配置要求；管理的對(duì)象：營(yíng)銷部門、產(chǎn)品策劃部門、成本部門 487.結(jié)算階段成本控制p主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估p控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性p 控制重點(diǎn)：工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰；超付的可能性；管理的目標(biāo)：確保結(jié)算真實(shí)、確保結(jié)算及時(shí)、確保結(jié)算依據(jù)充分、確保結(jié)算后支付管理可控；管理的對(duì)象：工程管理部門、技術(shù)部門、成本部門、乙方單位結(jié)算的三個(gè)重點(diǎn)關(guān)注方面：1、資料