商業(yè)地產(chǎn)研策報(bào)告提綱更新

1、新城控股商業(yè)治理中央市場研究及籌劃定位工作框架提供成果報(bào)告應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容,前期市場研究分析各階段須給出明確的 結(jié)論,整體條理清楚、邏輯縝密.籌劃階段理由充分,觀點(diǎn)明確.第一篇拓展建議研究1城市分析整個(gè)城市1.1 城市綜述城市概述,面積、位置、交通、城市等級等1.2 城市經(jīng)濟(jì)1.2.1 當(dāng)年城市GDP,城市人口,人均GDP,人均可支配收入,人均消費(fèi)支出1.2.2 城市間經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比擬,橫向分析1.2.3 城市歷年開展指標(biāo)比擬,縱向分析1.2.4 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)分析1.3 城市規(guī)劃1.3.1 城市總體規(guī)劃規(guī)劃圖及規(guī)劃要點(diǎn)1.3.2 商業(yè)規(guī)劃及新城區(qū)規(guī)劃1.3.3 交通規(guī)劃1

2、.4 相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策1.4.1 宏觀經(jīng)濟(jì)及金融政策1.4.2 房地產(chǎn)政策1.4.3 商業(yè)開展政策1.5 結(jié)論及分析歸納分析,判斷城市可進(jìn)入性2區(qū)域分析區(qū)域2.1 區(qū)域概況2.1.1 城市版塊劃分板塊劃分依據(jù)板塊劃分示意圖2.1.2 城市各版塊特征分析地域特征人群特征商業(yè)環(huán)境交通環(huán)境2.1.3 工程所在區(qū)域市場分析工程所在區(qū)域工程商業(yè)市場概述主要商業(yè)工程分布2.1.4 對標(biāo)/競爭工程分析工程根本資料-位置、規(guī)模、現(xiàn)狀、開發(fā)商工程主題定位工程業(yè)態(tài)業(yè)種比例工程業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃布局工程主要品牌工程主要消費(fèi)群工程經(jīng)營狀況2.2 區(qū)域規(guī)劃工程所在區(qū)域的未來規(guī)劃2.3 區(qū)域分析小結(jié)根據(jù)以上分析歸納工程所在區(qū)域的市

3、場特征、各類工程業(yè)態(tài)業(yè)種布局、品牌的經(jīng) 營現(xiàn)狀,尋找可能的市場空間.3工程適應(yīng)性分析所在工程3.1 根本信息3.1.1 工程指標(biāo)位置、面積、性質(zhì)、容積率地塊形狀平面圖3.1.2 地塊現(xiàn)狀特征地塊內(nèi)部實(shí)景圖地塊四至實(shí)景圖3.2 環(huán)境狀況3.2.1 道路環(huán)境道路實(shí)景及描述3.2.2 交通環(huán)境公交線路及覆蓋區(qū)域地鐵線路及覆蓋區(qū)域自駕車3.3 結(jié)論及分析根據(jù)工程客觀現(xiàn)狀、數(shù)據(jù)、規(guī)劃指標(biāo)等,判斷工程的業(yè)態(tài)、業(yè)種適應(yīng)方向.通過橫向、縱向經(jīng)濟(jì)分析、城市區(qū)域市場分析、規(guī)劃分析、政策分析、區(qū)域 市場分析,區(qū)域?qū)?biāo)/競爭工程、地塊特征分析等,給出拓展建議.第二篇 工程定位研究商圈及本工程分析 +本工程建議4區(qū)域商

4、業(yè)及對標(biāo)/競爭工程分析4.1 商圈界定根據(jù)工程規(guī)模、規(guī)劃指標(biāo)等初步界定目標(biāo)商圈.4.2 區(qū)域業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析4.2.1 城市綜合體區(qū)域內(nèi)城市綜合體的數(shù)量、分布、規(guī)模、經(jīng)營狀況簡評4.2.2 商場區(qū)域內(nèi)商場的數(shù)量、分布、規(guī)模、經(jīng)營狀況簡評4.2.3 商業(yè)街區(qū)域內(nèi)商業(yè)街規(guī)模、特點(diǎn)及經(jīng)營狀況簡評4.2.4 社區(qū)商鋪區(qū)域內(nèi)社區(qū)商鋪的經(jīng)營特點(diǎn)及經(jīng)營狀況簡評4.2.5 商業(yè)總面積統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)態(tài)的面積統(tǒng)計(jì)4.3 區(qū)域業(yè)種現(xiàn)狀分析4.3.1 餐飲區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)的整體概述、餐飲業(yè)類別、整體布局、主要分布樓層、經(jīng)營狀況等4.3.2 服飾區(qū)域服飾零售業(yè)的整體概述服飾零售業(yè)主要分布、經(jīng)營方式及經(jīng)營狀況等4.3.3 百貨

5、零售區(qū)域百貨業(yè)概述,百貨分布、主要百貨品牌、規(guī)模、經(jīng)營狀況4.3.4 休閑娛樂區(qū)域休閑娛樂業(yè)概述,休閑娛樂業(yè)類別、分布、經(jīng)營狀況4.3.5 裝修、裝飾、建材、五金區(qū)域裝修建材業(yè)概述、裝修建材業(yè)分布、經(jīng)營狀況4.3.6 文體、健身、美容4.3.7 各業(yè)種面積比例4.3.8 各業(yè)種平均商業(yè)坪效與商業(yè)總面積結(jié)合,計(jì)算區(qū)域總營業(yè)額4.4 競爭/對標(biāo)商業(yè)工程分析N個(gè)4.4.1 競爭/對標(biāo)工程分布圖4.4.2 根本資料工程位置、建筑面積、建筑規(guī)劃、開發(fā)商、運(yùn)營商、停車位.4.4.3 經(jīng)營定位、主題定位4.4.4 功能規(guī)劃、布局各商業(yè)經(jīng)營區(qū)、輔助功能區(qū)、主入口、主通道、次通道、動線規(guī)劃、電梯位置、數(shù)量、衛(wèi)生

6、間、卸貨區(qū)、垃圾處理區(qū)等.4.4.5 業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃、比例各業(yè)種平面及立體布局、各業(yè)種面積比例4.4.6 目標(biāo)客戶客戶來源、年齡、性別、消費(fèi)習(xí)慣等4.4.7 經(jīng)營狀況日均人流量、營業(yè)額等4.4.8 工程租售價(jià)格及租售狀況租售價(jià)格、租售方式,返祖、包租、免租期、物業(yè)治理費(fèi)租售比例主要客戶來源4.5 結(jié)論及分析分析商業(yè)市場各業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營情況、總營業(yè)額,判斷各業(yè)態(tài)、業(yè)種的飽和度.尋找市場稀缺空間.5消費(fèi)者需求分析5.1 社區(qū)狀況5.1.1 現(xiàn)有社區(qū)狀況社區(qū)樓盤數(shù)量、面積、人口來源、目前房價(jià)等.5.1.2 未來規(guī)劃狀況社區(qū)未來規(guī)劃,人口規(guī)劃等5.2 人群特征區(qū)域內(nèi)人口總數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)類別、經(jīng)濟(jì)水平

7、、人均可支配收入、消費(fèi) 習(xí)慣、消費(fèi)構(gòu)成等.5.3 結(jié)論及分析根據(jù)區(qū)域人口數(shù)量、人均可支配收入等數(shù)據(jù),結(jié)合上文“區(qū)域市場分析中總營 業(yè)額、商業(yè)坪效等數(shù)據(jù),計(jì)算可開發(fā)商業(yè)面積及可進(jìn)入的業(yè)態(tài)業(yè)種.6商家拓展分析6.1 業(yè)態(tài)業(yè)種及商家界定根據(jù)區(qū)域商業(yè)市場及消費(fèi)需求分析,初步界定可能的業(yè)態(tài)業(yè)種方向,選擇商家 品牌.6.2 商家訪談分析餐飲代表品牌商家訪談3-4家服飾代表品牌商家訪談3-4家百貨零售代表品牌商家訪談3-4家休閑娛樂代表品牌商家訪談3-4家裝修、裝飾、建材、五金代表品牌商家訪談4-5家文體、健身、美容代表品牌商家訪談6.3 結(jié)論及分析分析商家拓展意向,明確工程適用性及經(jīng)營方向.7工程定位7.

8、1 工程SWOT分析7.1.1 工程優(yōu)勢指工程自身的客觀優(yōu)勢,規(guī)模、形狀、交通條件指標(biāo)等優(yōu)勢.7.1.2 工程劣勢指工程自身的客觀劣勢,規(guī)模、形狀、交通條件指標(biāo)等劣勢.7.1.3 工程機(jī)遇工程外部機(jī)遇,政策時(shí)機(jī)、城市時(shí)機(jī)、市場時(shí)機(jī)等.7.1.4 工程威脅工程外部威脅,主要來自目前及未來工程的市場競爭等.7.1.5 工程綜合評價(jià)及開展戰(zhàn)略分析強(qiáng)化優(yōu)勢,弱化劣勢,把握機(jī)遇,錯(cuò)位/優(yōu)勢競爭,尋找工程最科學(xué)、符合市 場的的戰(zhàn)略開展方向.7.2 工程定位7.2.1 主題定位定位思路定位表述定位闡釋7.2.2 功能定位業(yè)態(tài)定位業(yè)種定位檔次定位7.3 目標(biāo)客戶定位7.3.1 整體特征描述7.3.2 目標(biāo)客戶

9、群細(xì)分及特征描述目標(biāo)客群終端消費(fèi)者范圍界定及特征描述目標(biāo)客群經(jīng)營者范圍界定及特征描述目標(biāo)客群投資者范圍界定及特征描述8商業(yè)經(jīng)營建議8.1 經(jīng)營方式建議8.1.1 工程租售建議根據(jù)戰(zhàn)略、工程特征、市場現(xiàn)狀、相關(guān)政策、未來預(yù)期等,判斷工程租售的最 佳方式.8.1.2 租售價(jià)格建議根據(jù)客觀市場現(xiàn)狀、工程本體特征、規(guī)劃、未來預(yù)期等,判斷工程租賃或銷售 的價(jià)格.8.2 工程前期租/售策略建議8.2.1 銷售策略建議開盤時(shí)間、鋪位分區(qū)順序、業(yè)種選擇順序、商家選擇等策略.銷售方式選擇,包租、返租、委托經(jīng)營等.8.2.2 租賃策略建議租賃時(shí)間、鋪位分區(qū)、業(yè)種選擇、商家選擇等策略.租賃方式選擇,年限、免租期、租

10、金、扣點(diǎn)、物業(yè)治理費(fèi)等.第三篇工程規(guī)劃康議9規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)及理念9.1 規(guī)劃依據(jù)相關(guān)規(guī)劃法規(guī)劃治理規(guī)定規(guī)劃條件9.2 地塊概況位置面積指標(biāo)限制要求9.3 原那么和目標(biāo)10總體規(guī)劃建議10.1 面積規(guī)劃面積配比10.2 整體建筑格局規(guī)劃平面布局立體布局10.3 建筑形態(tài)規(guī)劃建筑風(fēng)格等10.4 停車位建議11單體規(guī)劃建議11.1 單體面積11.2 層數(shù)、層高、單層面積11.3 鋪位劃分11.4 電梯等其他配置12動線規(guī)劃建議12.1 車流通道12.2 人流通道12.3 消防通道第四篇業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議13業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃13.1 各業(yè)態(tài)業(yè)種的選擇13.2 各業(yè)態(tài)業(yè)種的面積配比14功能布局14.1 各業(yè)

11、種分樓層 分區(qū)規(guī)劃14.2 各業(yè)種分區(qū)布局圖15業(yè)態(tài)品牌/主力店建議15.1 各業(yè)種品牌例如15.2 主力店模擬落位【附件1】消費(fèi)者調(diào)查問卷尊敬的先生/女士：您好！我們正在規(guī)劃一個(gè)重要的商業(yè)工程,為了建設(shè)更好的商業(yè)購物休閑環(huán)境. 提供更好的效勞,我們希望能聽取您的意見和建議.對您的個(gè)人資料我們將嚴(yán)格保密, 未經(jīng)您的書面同意,我們不會透露給第三方的,請您放心.耽誤您一點(diǎn)時(shí)間好嗎謝謝您白支持！請?jiān)谒x工程前的編號上打、根本信息篇1 .請問您是否是XX市常住居民A .是B .否2 .請問您目前的常住地址屬于XX市哪個(gè)區(qū)域 預(yù)設(shè)目標(biāo)城市各區(qū)3 .請問您屬于以下哪個(gè)年齡段A. 20歲以下B, 20歲-3

12、0歲C. 30歲-40歲D. 40歲以上4 .您的性別A.男B.女5 .請問您目前的婚姻狀況是A.已婚已育B.已婚未育C.未婚D.分居/離婚6 .請問您孩子的實(shí)足年齡是參考上一題的答案可選填A(yù).不至U3 歲B. 4-12 歲C. 13-18 歲D. 19歲以上E.無孩子7.請問您的平均家庭年收入是多少請包括所有家庭成員薪水和其他收入,如獎金、津貼、出租房租的租金收入等.單項(xiàng)選擇A.5萬元以下D . 15萬元-20萬元8 .請問您的最高學(xué)歷是什么A.小學(xué)D.大專/成人大專/電大/夜大9 .請問您的職業(yè)是什么B. 5萬元-10萬元E. 20萬元-30萬元B.初中E.大學(xué)本科C. 10萬元-15萬元

13、F. 30萬元以上C.高中/中專/技校F.研究生或以上B.主任/經(jīng)理/主管D.自由職業(yè)者/個(gè)體戶F.學(xué)生H家庭主婦A.企事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)的主要負(fù)責(zé)人C. 一般職員,工人E.離職/退休G.下崗/失業(yè)/無業(yè)人員I.其他、消費(fèi)習(xí)慣篇10 .請問您平時(shí)外出逛街消費(fèi)的頻率是多少包括外出購物、就餐、娛樂等消費(fèi),但 不包括您日常去便利店、菜市場等的生活開銷A.每月3次以上B.每月1-3次C.每月1次及以下11 .請問您平時(shí)外出逛街消費(fèi)外出購物、就餐、娛樂等消費(fèi),但不包括您日常便利 店、菜市場等的生活開銷占您月收入的百分比是多少A. 5% 以下B. 5%- 10%C. 10%- 20% D. 20%- 30

14、%E. 20%- 30%F. 30%- 40%G. 50% 以上12 .請問您在外出消費(fèi)中主要包括哪些內(nèi)容可多項(xiàng)選擇A.外出就餐B.外出逛街購物C.外出休閑娛樂D.其他13 .請問您在外出消費(fèi)中主要通過哪些交通工具到達(dá)目的場所A.步行B.自行車/助動車C.出租車D.乘坐公共汽車等交通工具E.家庭轎車14 .請問一般您去目標(biāo)購物地點(diǎn)會在您所乘坐的交通工具上花費(fèi)多長時(shí)間A. 5-10分鐘B. 10分鐘-20分鐘C. 20分鐘-40小時(shí)D.40分鐘以上15 .請問您平均每月在您 孩子有關(guān)的消費(fèi)方面支付多少參考第 6題的答案可選填 服飾：A. 500元以下B.500元-1000元C.1000元-200

15、0元D. 2000元以上教育：A. 500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D. 2000元以上餐飲：A. 500元以下B.500元-1000元C.1000元-1500元D. 2000元以上休閑娛樂：A. 500元以下 B.500元-1000元 C.1000元-1500元 D. 2000元以 上16 .請問過去3個(gè)月內(nèi)您進(jìn)行以上消費(fèi)的頻率如何A.每月1次及以下B.每月2-3次C.每月3-5次D.每月5次以上三、餐飲休閑篇17 .請問您在外出就餐選擇餐廳時(shí),最偏好以下哪一類可多項(xiàng)選擇C.蘇浙菜館D.茶餐廳F.東南亞料理店G.中式快餐店如大娘I.火鍋、干鍋店J.特色、傳統(tǒng)小吃

16、店L.甜點(diǎn)/小食/茶餐飲/冰淇林店M.其他A.西餐館 B.川菜、湘菜館E.日韓料理店E.日韓料理店水餃H.西式快餐店如麥當(dāng)勞K.酒吧、咖啡廳18 .請問您一般外出就餐的頻率如何A.每月1次或以下B.每月2-3次 C.每月3-4次D.每月4次以上19 .請問您一般外出就餐的人均消費(fèi)為多少元A. 15-25B. 25-50C. 50-80D. 80-100E. 100-150F. 150 以上20 .請問您在過去半年內(nèi)是否有外出休閑娛樂即在外KTV桑拿按摩、保齡球、桌球,泡酒吧、溜冰、電影院/戲院/劇院等.A.有B.沒有21 .請問您再過去半年里,有哪些休閑娛樂可多項(xiàng)選擇A. KTV B.酒吧 C

17、. DISCO舞廳 D.桑拿/泡澡E.保齡球F.桌球房 G.溜冰 H.戲院/影院I.游戲房 J.健身 K.其他22 .請問過去半年內(nèi)您外出休閑娛樂的頻率如何A.每月1次及以下B.每月2-3次C.每月3-5次D.每月5次以上23 .請問您在上次的外出休閑娛樂中的大約人均花費(fèi)是多少元A. 50 以下B. 50-100C.100-200D. 200-500E.500 以上四、零售篇24 .請問您在日常逛街購物中最偏好選購以下哪類產(chǎn)品不包括在便利店、菜場等生活必需品消費(fèi)A.商務(wù)正裝服飾E.兒童服飾I.黃金珠寶首飾產(chǎn)品M,進(jìn)口高檔食品可多項(xiàng)選擇B.商務(wù)休閑服飾F.兒童玩具J.手表N.生活家居用品C.時(shí)尚

18、休閑服飾D.運(yùn)動休閑G.化裝品H.護(hù)膚品K.家用電器L.個(gè)人數(shù)碼O.古董、書畫、藝術(shù)品 P.其他25請問您平均每月在以下產(chǎn)品種類上的花費(fèi)大約多少元男性服飾配件包括服裝、鞋帽、配件等： 女性服飾配件包括服裝、鞋帽、配件等： 兒童服飾及玩具：個(gè)人護(hù)膚品：珠寶首飾:家用電器/個(gè)人數(shù)碼產(chǎn)品：二進(jìn)口高檔食品：生活家居用品：古董、字畫、藝術(shù)品：書籍：其他：26 .請問您一般進(jìn)行上述消費(fèi)的頻率是多少單項(xiàng)選擇A.每周2次或以上B.每周1-2次C.每月1-2次D.每半年1-2次E.每年1-2次27 .請問在您的心目中的理想的購物中央,最好有以下哪些品牌或效勞設(shè)施.可多選A.國際奢侈品牌如 Bubbery、Mar

19、c Jacobs Chanel等B.國際時(shí)尚品牌如 LEVIS、LEE、ZARA、H&M、C&A、SINO、MORGAN 等C.國內(nèi)時(shí)尚品牌如利郎、ONLY、 VEROMODA、JACKJONES等D.國內(nèi)群眾品牌如美特斯邦威、以純、森馬等E.電影院F.咖啡店G.電子游戲中央H.茶座I.快餐店如KFC、麥當(dāng)勞 J.飯店L.書店O.數(shù)碼電子產(chǎn)品店K.護(hù)理用品商店如屈臣氏、萬寧、絲芙蘭 美容美發(fā)M.藥房N.音像店P(guān).工藝品店Q.其他28 .請問您在過去一年內(nèi)購置過的國際時(shí)尚休閑服飾的類型有哪些多項(xiàng)選擇A.包具B.鞋類C.服飾D.配飾皮帶、絲巾、太陽鏡、手表等E.其他29 .請問您購置的國際時(shí)尚休閑服飾的平均單價(jià)多少錢 元包類： 鞋類：服飾：其他： 配飾皮帶、絲巾、太陽鏡、手表等：注：調(diào)查問卷供參考,根據(jù)不同的工程及調(diào)研目舟應(yīng)有所調(diào)整.【附件2】對標(biāo)/競爭工程調(diào)查表編號 調(diào)查時(shí)間年 日 調(diào)查員工程名稱產(chǎn)權(quán)年限原有位置產(chǎn)權(quán)年限現(xiàn)有開發(fā)商建設(shè)周期投資商現(xiàn)階段進(jìn)度規(guī)劃設(shè)計(jì)單位認(rèn)購日期廣告設(shè)計(jì)單位開盤日期占地面積建筑面積容積率建筑層數(shù)建筑總高面寬：進(jìn)深物管公司物管費(fèi)用每層層局車位地上地下數(shù)量個(gè)購物停車收費(fèi)按月租賃建筑物外形：建筑風(fēng)格：中庭設(shè)置：廣場設(shè)置：休閑設(shè)施設(shè)置：商場主通道寬度：次通道寬度：垂直電梯品牌：數(shù)量自動扶梯品牌