杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)流程解析

1、杭州主城區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)流程分解一般在領(lǐng)取招標(biāo)文件后3天內(nèi)組 織答疑形式二種：現(xiàn)場勘查會議答疑現(xiàn)場勘查郵件答疑評委抽取前需聯(lián)系市物業(yè) 處具體負(fù)責(zé)人，在其陪同或要求 下到市民之家交易中心抽取評 委（目的：避免出現(xiàn)抽取投標(biāo)單 位相關(guān)專家而廢標(biāo)）。評委費(fèi)：800元/人*4人中餐費(fèi)：安排商務(wù)餐（一般要求 有水果）場租費(fèi)：200元中標(biāo)交易費(fèi)：200元信息發(fā)布費(fèi):100元二、投標(biāo)單位主要操作流程三、投標(biāo)單位流程分解1. 前期準(zhǔn)備與項(xiàng)目公司簽訂接管的意向協(xié)議后，根據(jù)項(xiàng)目公司對樓盤整體運(yùn)作需要， 我司需提前提示項(xiàng)目公司準(zhǔn)備物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并將需要準(zhǔn)備材料及流程告 知項(xiàng)目公司（招標(biāo)單位主要操作流程）。優(yōu)質(zhì)優(yōu)

2、價報(bào)批杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)的不同階段， 分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價分四個等級，其中最高的甲級標(biāo) 準(zhǔn)（帶電梯）為1.80元/月平米，最髙可上浮25%即2.25元/月平米。根據(jù)杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第十條之規(guī)定如下普通住宅小區(qū)擬定前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)內(nèi)容、水平超出杭州市 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級評分標(biāo)準(zhǔn)（中級）要求,按甲級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮 后仍未能補(bǔ)償成本并取得合理報(bào)酬的,建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則,提出前期 物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),報(bào)市價格主管部門確認(rèn)后實(shí)施招標(biāo),未實(shí)行招標(biāo)的報(bào)物 業(yè)所在區(qū)價格主管部門確認(rèn)。未經(jīng)價格主管部門確認(rèn)的,不得突

3、破甲級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價辦理需要招標(biāo)單位在招投標(biāo)工作開始前完成，其主要流程為：由招 標(biāo)單位向市物業(yè)局提出書面申請（介紹項(xiàng)目基本情況、服務(wù)內(nèi)容、收支測算等詳 見附件3明月江南申請案例）辦理。市物業(yè)局根據(jù)申請資料批復(fù)（附件4明月江 南優(yōu)質(zhì)優(yōu)價確認(rèn)單）。而根據(jù)杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法第八條之規(guī)定如下非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào) 節(jié)價。因此，寫字樓、別墅、排屋等項(xiàng)目實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，超出最髙收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后無 需申報(bào)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。招標(biāo)文件準(zhǔn)備一般由我司提供模板并編制，招標(biāo)文件的各項(xiàng)指標(biāo)需要與項(xiàng)目公司洽談的 基礎(chǔ)上進(jìn)行明確，主要包括：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)基本情況（各項(xiàng)面積、車位數(shù)

4、量、電 梯、水泵、照明系統(tǒng)配置等）；各類設(shè)施設(shè)備維保期限；設(shè)定物業(yè)費(fèi)、車位收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)及采取的管理模式（包干制、酬金制）、項(xiàng)目前期介入費(fèi)用和開辦物資費(fèi)用； 確定投標(biāo)文件的組成、裝訂、投標(biāo)遞交要求；結(jié)合我司實(shí)際情況核對評標(biāo)細(xì)則設(shè) 置。mere A*n(Z) 12-03.31 00i00-t04-05 10:00般止 WIt 168CXCl 32XM.26 00r-(03-2 16:00 IK止 WIi 187IIE女力安摘U豪茨、*購IBff豪au二痺AU (12.03.21 00:0003-27 10：Q0l JBV 如 330HnOKCL) (12-03.20 00;Oo) (03 22 16

5、:00) MClt Wle 175X 8SkcI 務(wù) RR(磁)lXO3.Ofi OOtOOM02.1 16100 C止 ttUl 176M 4*(Bfe*J9Mnanmyncnol-fo? ?A c：nni 心7杭Ey嗷JL桂乂騎呻笑炬機(jī)優(yōu)訊.MXH-矽籌公R工程CM QLe耿AJLA HufftW審陽丫E.宿另觀1s2oi2ni2 aH: Buwjtew. mft*wwxj；W rfXlr Jfi 想軒 H MX7VVr.2. 報(bào)名市物業(yè)處在受理項(xiàng)目 公司申報(bào)后，根據(jù)實(shí)際情 況（一般在7個工作日左 右）發(fā)布公告。公告查詢 網(wǎng)址http：/WWw. hzctc.Cn有別與一般政府采購的報(bào)名，

6、由市物業(yè)處組織的物業(yè)招投標(biāo)報(bào)名，只需攜帶 公司交易證前往杭州新業(yè)路311號市民中心L樓三樓自助報(bào)名。需要特別提醒的 是報(bào)名時需要持在有效期內(nèi)的交易證，如報(bào)名時有效而至開標(biāo)（報(bào)名結(jié)束后20 天左右）日已超有效期，將做廢標(biāo)處理。3. 抽簽入圍在公示報(bào)名時間結(jié)束后，有兩種情況，一種是少于三家單位將做流標(biāo)處理， 需重新申請并公示，如遭遇兩次流標(biāo)，該項(xiàng)目可進(jìn)入議標(biāo)流程。其次報(bào)名單位較 多，市物業(yè)處會通知項(xiàng)目公司在交易中心進(jìn)行入圍抽簽，一般入圍5家單位，項(xiàng) 目公司可指定2家單位入圍，其余3家通過抽簽。4. 領(lǐng)取招標(biāo)文件在明確入圍單位后，市物業(yè)處將制定招標(biāo)文件內(nèi)體開標(biāo)日期、開標(biāo)地點(diǎn)、保 證金交納時間等，一般

7、由入圍單位至平海大廈市物業(yè)處領(lǐng)?。o需購買）。5. 標(biāo)前會議在取得招標(biāo)文件后，一般在3個工作日（現(xiàn)場答疑后）內(nèi)由企業(yè)發(fā)展部、洽 談單位參與標(biāo)前會議，明確標(biāo)書制作、保證金繳納、協(xié)作單位聯(lián)系等各項(xiàng)工作職 責(zé)分工及時間節(jié)點(diǎn)。6. 招標(biāo)文件答疑投標(biāo)單位將被邀請參加現(xiàn)場答疑會或者電子答疑會，并對項(xiàng)目現(xiàn)場和周圍環(huán) 境進(jìn)行勘察，以獲取編制投標(biāo)文件和簽署合同所需的資料。投標(biāo)單位在收到招標(biāo)文件后，若有意見需要澄清，應(yīng)于收到招標(biāo)文件后一般 在五天內(nèi)以書面形式向招標(biāo)單位提出，招標(biāo)單位通過投標(biāo)答疑會予以解答，會議 結(jié)束后，由招標(biāo)單位整理會議紀(jì)要和解答內(nèi)容，作為招標(biāo)文件補(bǔ)充報(bào)市物業(yè)管理 招標(biāo)辦核準(zhǔn)同意后，以書面形式發(fā)送

8、到所有獲得招標(biāo)文件的單位。不論招標(biāo)單位向投標(biāo)單位發(fā)送任何資料文件，還是向投標(biāo)單位提出的問題給予回 復(fù)，均以書面形式為準(zhǔn)，任何口頭答復(fù)或承諾一律無效。7. 保證金交納在獲得招標(biāo)文件、召開標(biāo)前會議后，由標(biāo)前會議指定人員在第一時間聯(lián)系入 圍單位爭取協(xié)作。在確定協(xié)作單位后，首先，需要與各協(xié)作單位明確其保證金是否愿意繳納及 繳納時間。其次，在明確協(xié)作單位意愿后，考慮到我司及協(xié)作單位申請資金流程 的時間、資金轉(zhuǎn)賬及到賬的時間，再刨除雙休日時間，因此，繳納保證金的時間 并不寬裕，需要抓緊辦理。需要特別注意的是，在此期間需要電話提示、問候各協(xié)作單位保證金繳納情 況；最后，還要提醒相關(guān)人員及協(xié)作單位留存繳納進(jìn)賬

9、單，不排除協(xié)會因?yàn)橄到y(tǒng) 故障無法查詢到賬情況，而需要我司傳真進(jìn)賬單。&標(biāo)書編制與封標(biāo)主標(biāo)編制與制作標(biāo)書編制簡單的說主要有兩項(xiàng)工作，深入了解、分析項(xiàng)目本身情況，制定符 合招標(biāo)文件要求的各項(xiàng)策劃和方案，在此不再詳細(xì)展開敘述。主標(biāo)編制過程中主要注意流程的及時性，需要根據(jù)標(biāo)前會議紀(jì)要內(nèi)明確，標(biāo) 書初稿完成時間（評審流程啟動時間，需要注意的是標(biāo)書評審流程應(yīng)選擇啟動 A類合同、五萬以上B類合同”選項(xiàng)），制作時間（評審結(jié)束時間）。目前在杭地區(qū)我司標(biāo)書主要印刷單位由水平圖文（協(xié)議店家）負(fù)責(zé)，該單位 對我司的文案制作要求較為了解，對標(biāo)書纟氏張、裝訂要求、排版等較為熟悉。由 于不同店家之間打印機(jī)、墨粉等存在差異，

10、容易出現(xiàn)顏色的偏差。因此，在我司 標(biāo)書制作中，最好還是能夠在水平圖文制作，在保證印刷質(zhì)量與速度的前提下價 格也比較實(shí)惠。協(xié)作單位標(biāo)書編制與封標(biāo)在協(xié)作單位的封標(biāo)蓋章階段需要注意，一，需要橫向比較協(xié)作單位日?？?核及誠信檔案，并索要相關(guān)加分內(nèi)容及文件；二，需明確標(biāo)書內(nèi)法定代表委托人 及擬派項(xiàng)目經(jīng)理人員（必須由協(xié)作單位派遣）；三，必須給予協(xié)作單位充分評審 時間；四，標(biāo)書制作時也需要詢問協(xié)作單位標(biāo)書制作的特殊要求（封面包裝等）, 如協(xié)作單位無特殊要求，在制作中也需要顧及協(xié)作單位的形象，盡量將標(biāo)書制作 的精致美觀；五、此外在蓋章封標(biāo)前，需要提前聯(lián)系協(xié)作單位預(yù)約蓋章封標(biāo)。9. 開標(biāo)前準(zhǔn)備公司PPT制作及模

11、擬答辯（8分鐘陳述時間）。答辯人員注意事項(xiàng)：攜帶答辯人員簡歷、委托書、身份證原件及復(fù)印件、 勞動合同復(fù)印件。答辯所需物品準(zhǔn)備：答辯PPT、相關(guān)評優(yōu)等加分文件、投影儀、筆記本電 腦、電源線插板、檔案夾等相關(guān)物品的準(zhǔn)備送標(biāo)的交通安排包括協(xié)作單位開標(biāo)人員、答辯人員的接送、中餐等。10. 開標(biāo)與答辯開標(biāo)注意事項(xiàng)必須攜帶交易證在規(guī)定開標(biāo)時間前于開標(biāo)室門口自助簽到；標(biāo)書必須在指 定開標(biāo)時間內(nèi)送達(dá)；協(xié)作單位送標(biāo)人員必須由其派遣，由我司聯(lián)系接送；開標(biāo)結(jié) 束后需要安排協(xié)作單位的休息、就餐等?，F(xiàn)場答辯一般中午12點(diǎn)開始答辯，我司現(xiàn)場答辯均需要準(zhǔn)備PPT,因此需要在11點(diǎn) 半前及時布置答辯現(xiàn)場、調(diào)試投影設(shè)備。由于答

12、辯入圍單位在答辯前當(dāng)場宣布，難以提前聯(lián)系協(xié)作單位及時到達(dá)，因 此在答辯前需要聯(lián)系各協(xié)作單位參加答辯人員提前到達(dá)。答辯過程中我司可派專人負(fù)責(zé)記錄專家提問。答辯結(jié)束后需要主動聯(lián)系各位專家評委及協(xié)作單位人員安排車輛接送。11. 中標(biāo)通知書領(lǐng)取經(jīng)杭州市物業(yè)管理協(xié)會組織的物業(yè)管理招投標(biāo)，中標(biāo)后由我司攜帶投標(biāo)單位 標(biāo)書、答辯人員資料、標(biāo)書評分記錄、標(biāo)書評審結(jié)果等相關(guān)資料至市物業(yè)處負(fù)責(zé) 人處審核后，至市物業(yè)管理協(xié)會領(lǐng)取中標(biāo)通知書。注意需要提前聯(lián)系市物業(yè)處負(fù) 責(zé)人，以免外出。12. 保證金退回投標(biāo)企業(yè)未中標(biāo)的，由招標(biāo)單位在中標(biāo)通知書發(fā)出十天內(nèi)退還保證金（無 息）;（2）中標(biāo)企業(yè)按要求簽署合同協(xié)議后，十天內(nèi)招標(biāo)

13、單位將退還投保證金（無息）； 根據(jù)上述條款，中標(biāo)通知書發(fā)出后各協(xié)作單位的保證金可辦理退款，因此我 司需要提醒各協(xié)作單位辦理。我司保證金退還前提也就是抓緊簽署合同協(xié)議。13 .合同簽訂與備案一般招標(biāo)文件關(guān)于合同簽訂的要求中標(biāo)單位應(yīng)在接到中標(biāo)通知書三十天內(nèi)與招標(biāo)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù) 合同；招標(biāo)單位和中標(biāo)單位不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。若中 標(biāo)單位借故拖延或拒簽合同，招標(biāo)單位報(bào)經(jīng)市物業(yè)管理招標(biāo)辦同意后有權(quán)取消其 中標(biāo)資格，投標(biāo)保證金不予退還，招標(biāo)人因本次招標(biāo)所產(chǎn)生的全部費(fèi)用由中標(biāo)人 承擔(dān)，并重新組織招標(biāo)，另選中標(biāo)單位。公司關(guān)于中標(biāo)后合同簽訂的要求根據(jù)公司2012年第一季度業(yè)務(wù)拓展會

14、議要求，中標(biāo)單位須在投標(biāo)結(jié)束后一 周內(nèi)上傳中標(biāo)通知書、一個月內(nèi)須完成合同的送審、洽談及簽訂工作。該項(xiàng)工作 預(yù)警機(jī)制如下：投標(biāo)結(jié)束后一周內(nèi)未上傳中標(biāo)通知書或未啟動合同評審流程的， 企業(yè)發(fā)展部書面聯(lián)系該一級單位業(yè)務(wù)拓展負(fù)責(zé)人；投標(biāo)結(jié)束后十五日內(nèi)未上傳中 標(biāo)通知書或未啟動合同評審流程的，企業(yè)發(fā)展部報(bào)企業(yè)發(fā)展中心總監(jiān)及一級單位 負(fù)責(zé)人；投標(biāo)結(jié)束后二十五日內(nèi)合同未簽訂的，企業(yè)發(fā)展部報(bào)企業(yè)發(fā)展中心總監(jiān)、 一級單位負(fù)責(zé)人及該區(qū)域分管領(lǐng)導(dǎo)；投標(biāo)結(jié)束后三十五日內(nèi)合同未簽訂的，企業(yè) 發(fā)展部逐級上報(bào)至物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理。物業(yè)服務(wù)合同備案及需要資料物業(yè)服務(wù)合同簽訂后需攜帶先關(guān)資料至區(qū)房管局備案（備案材料以杭州市下 城

15、區(qū)為例）公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；服務(wù)方案內(nèi)關(guān)于崗位設(shè)置情況；物業(yè)服務(wù)合同原 件；公司章程以及出具公司蓋章的合同備案函件；業(yè)主公約、管理制度、各崗位 職責(zé)與章程；物業(yè)總平面圖；建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù)；中標(biāo)通知書；物業(yè)用房確認(rèn)單; 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議范本（與業(yè)主簽訂的）；資料移交清單；車位配置情況；服務(wù) 中心主要人員崗位證書；小區(qū)/大廈情況登記表。如該項(xiàng)目有優(yōu)質(zhì)優(yōu)價報(bào)批手續(xù)，還需在市物價局進(jìn)行合同備案。杭州市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)申請備案表項(xiàng)目招標(biāo) 單位法定代表人聯(lián)系地址郵政編碼項(xiàng)目名稱聯(lián)系人地理位置聯(lián)系電話標(biāo)準(zhǔn)名稱物業(yè) 類別建筑 層數(shù)地上層，地下層用地面積M2建筑面積M2投標(biāo)單位 資質(zhì)要求等級：投標(biāo)保證 金

16、額(元)招標(biāo)方式公開招標(biāo)邀請招標(biāo)招標(biāo)范圍：本次招標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)填寫依據(jù)：()總建筑 面積M)地上建筑 面積(M2)地下建筑 面積(Ma)配套公建 面積(Ma)建筑占地 面積(Ma)容積率綠地率建筑密度綠地面積停車位自行車庫總幢數(shù)總戶數(shù)備注：(1)面積填報(bào)依據(jù)A:規(guī)劃許可證;B:初步設(shè)計(jì)批復(fù)招標(biāo)單位市房管局物業(yè)監(jiān)管處單位公章：招標(biāo)編號：已備案(蓋章)法定代表人簽章：經(jīng)辦人：年 月曰年 月曰備注：1.本備案表須如實(shí)填寫，一式三份。市房管局物業(yè)監(jiān)管處一份，市建設(shè) 工程交易中心一份，物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)單位一份；2本備案表經(jīng)市房管局物業(yè)監(jiān)管 處備案后連同招標(biāo)公告、招標(biāo)文件等送市建設(shè)工程交易中心辦理進(jìn)場公開

17、招投 標(biāo)的相關(guān)手續(xù)。附件2物業(yè)管理招投標(biāo)咨詢服務(wù)協(xié)議立協(xié)議單位：甲方：（以下簡稱甲方）乙方：杭州市物業(yè)管理協(xié)會（以下簡稱乙方）根據(jù)杭政辦200221號杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)工作實(shí)施辦法，為做好物 業(yè)項(xiàng)目管理招投標(biāo)工作，經(jīng)雙方友好協(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方根據(jù)樓盤物業(yè)管理公開招投標(biāo)需要，委托乙方為咨詢服務(wù)顧問。二、乙方為甲方提供以下咨詢服務(wù)：1. 協(xié)助甲方制定物業(yè)管理招投標(biāo)工作進(jìn)度計(jì)劃；2. 協(xié)助甲方在政府主管部門市房管局做好招標(biāo)項(xiàng)目的登記備案工 作；3. 指導(dǎo)甲方招標(biāo)文件的制作；4. 負(fù)責(zé)聯(lián)系市交易中心落實(shí)物業(yè)項(xiàng)目管理招投標(biāo)的投標(biāo)報(bào)名、登記、 開標(biāo)等事項(xiàng)；5. 負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理公開招標(biāo)公告文案；6. 負(fù)責(zé)做好招標(biāo)項(xiàng)目信息發(fā)布有關(guān)工作；7. 指導(dǎo)甲方對各投標(biāo)單位的