中國房地產(chǎn)中介發(fā)展歷史-現(xiàn)狀與趨勢

1、中國房地產(chǎn)中介發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢分析經(jīng)濟與管理學院班陳威敏中國房地產(chǎn)中介發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢房地產(chǎn)中介是我們既熟悉又陌生的一個行業(yè)。 說它熟悉， 是因為幾乎每個城市的大街小巷都能見到它的身影；說它陌生，是因為如果我們不買賣租賃住房，我們也許一輩子也不會跟它打交道。 房地產(chǎn)中介的起源， 發(fā)展， 現(xiàn)狀和將來的發(fā)展前景會是怎樣的呢？我在這段時間查了些相關(guān)的資料。什么是房地產(chǎn)中介？狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中， 以提供房地產(chǎn)供需咨詢、 協(xié)助供需雙方公平交易、 促進房地產(chǎn)交易形成為目的而進行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀活動、 委托代理業(yè)務或價格評估等活動的總稱。 廣義的房地產(chǎn)中介服務， 是指覆蓋房地產(chǎn)投資

2、、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費提供多元化的中介服務。按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國房地產(chǎn)中介服務主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、 房地產(chǎn)經(jīng)紀和房地產(chǎn)估價三種形式， 顯然這是對房地產(chǎn)中介作了狹義的理解。 今后， 隨著我國市場經(jīng)濟的不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務必將會更加豐富和完善。綜合起來講， 房地產(chǎn)中介服務是為房地產(chǎn)投資、 開發(fā)和交易提供各種媒介活動的總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。房地產(chǎn)咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或為其提供房地產(chǎn)專項研究、 市場調(diào)查與分析、 項目策劃、 項目可行性研究等服務并收取費

3、用的一種有償?shù)闹薪榛顒印?目前， 我國的房地產(chǎn)咨詢業(yè)可以為房地產(chǎn)投資者提供包括政策咨詢、決策咨詢、工程咨詢、管理咨詢等在內(nèi)的各種咨詢服務，也可為房地產(chǎn)市場交易行為中的客戶提供信息咨詢、技術(shù)咨詢等中介服務。房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象， 由專業(yè)估價人員， 根據(jù)一定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上， 對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀是由房地產(chǎn)經(jīng)紀人（個人或機構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀人）完成的促進房地產(chǎn)市場交易順利實現(xiàn)一系列居間、 代理、 行紀等中介活動， 是以提取傭金為經(jīng)營特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、

4、租賃、置換等提供信息及信托勞務工作的中介服務。房地產(chǎn)中介的起源中國古代和近代市場中為房地產(chǎn)買賣雙方介紹交易、評定房地產(chǎn)商品質(zhì)量、價格的居間行商稱之為宅行。宅行是中國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的前身，現(xiàn)稱房地產(chǎn)中介，房產(chǎn)超市，不動產(chǎn)門市等。史書記載：宅行，清朝年間，宅行主要分布在山西，陜西，河北，天津一代。舊時，人們將宅行從事房產(chǎn)經(jīng)紀的經(jīng)紀人稱呼為房牙子 。房牙子是舊時宅行里以說合房產(chǎn)買賣或租賃為職業(yè)的人，今稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人。房地產(chǎn)中介的現(xiàn)狀隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個地區(qū)的強力推進， 中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就， 尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動， 對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。 二

5、手房市場在各地開始興起。 于此同時， 中國房地產(chǎn)中介市場也經(jīng)歷了從無到有， 進入了飛速的發(fā)展時期。 房產(chǎn)中介從小到大， 從無到有， 在短短幾年內(nèi)迅速崛起， 主要得益于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育、 成長和壯大，得益于房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變過程。房地產(chǎn)中介業(yè)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要組成部分， 由于 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著相當重要的作用， 尤其是在啟動房地產(chǎn)市場， 帶動上百個相關(guān)行業(yè)的生存和發(fā)展， 及解決幾千萬人的就業(yè)問題方面意義重大。 而面對房地產(chǎn)業(yè)從集團購房到現(xiàn)在個人購房這一歷史性的轉(zhuǎn)變， 我們不得不承認， 單靠過去計劃經(jīng)濟下老的運作方式，已不可能打開市場。其中房產(chǎn)中介

6、行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上說， 架起市場與消費者之間的橋梁， 對帶動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)動將起到很好的潤滑劑作用。 廣大百姓從過去的要住房找單位、 找領(lǐng)導轉(zhuǎn)向要住房找市場、找中介。 各級政府通過搞活二級市場、 放寬信貸政策、 上市房改房等一系列手段，啟動一級市場， 減少了空置存量房， 促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 中介公司的運作對搞活二級市場， 消化百姓手中的空房、 舊房， 促進新房的銷售起到的作用十分明顯，如上海市房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展較快，二三級市場連動成績顯著， 2000年二手房交易量達到 500 萬平方米， 與新樓盤銷售持平。 事實表明， 哪個地方中介市場活躍， 哪個地方的房地產(chǎn)市場發(fā)展就快。 房地產(chǎn)

7、中介在經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越重要，各級政府都十分重視這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)中介存在問題及發(fā)展趨勢一、在經(jīng)營主體上，向企業(yè)化、市場化發(fā)展由于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的特殊情況， 出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場中介組織或脫胎于某一行政主管部門，或掛靠某一機關(guān)，名為公司（企業(yè)） ，實際上則依靠背后的行政權(quán)力， 而使之不僅在市場上處于特許的壟斷地位， 而且既是管理者又是經(jīng)營者， 因而導致政企不分的局面。 這既與市場經(jīng)濟運行機制不相適應， 也與中介本身的發(fā)展相悖。 所以， 發(fā)展房地產(chǎn)市場中介組織的關(guān)鍵或首要任務， 是實行政企分開， 使房地產(chǎn)中介組織獨立出來， 并按照企業(yè)方式進行組建， 成為獨立法人的經(jīng)濟實體和市場競爭的主體

8、。二、在經(jīng)營方向上，向?qū)I(yè)化、品牌化發(fā)展房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)， 是一種特殊商品， 其交易是產(chǎn)權(quán)交易， 不僅有一套嚴格而復雜的規(guī)程， 涉及到眾多的法律法規(guī)， 而且還需要有著相當?shù)膶I(yè)知識。 房地產(chǎn)中介行為作為這一流通領(lǐng)域的主要信息傳遞者， 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場機制的日臻完善， 其重要性將日益顯現(xiàn)， 不僅開發(fā)商對中介機構(gòu)的依賴會越來越強， 并在物業(yè)銷售領(lǐng)域逐步由中介機構(gòu)壟斷， 而且消費者在消費時， 也會因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的信息不對稱性及對房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)知識的準備不足而需要房地產(chǎn)中介的服務， 再加之房地產(chǎn)商品的特殊屬性要求， 從而促使房地產(chǎn)中介機構(gòu)進一步向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。與此同時，隨著房地產(chǎn)中介專

9、業(yè)化的發(fā)展，中介企業(yè)必將改變目前雜、小、亂的形象，取而代之的便是一種有系統(tǒng)、有明確標識、有資深品牌的全新形象。將來的房地產(chǎn)中介業(yè)更重視品牌， 品牌作用越來越突出。 知名從業(yè)人員和機構(gòu)將占有越來越多的市場份額，中介人員個人的知名度對中介機構(gòu)的影響也越來越大。三、在組織結(jié)構(gòu)上，向集團化、規(guī)模化發(fā)展房地產(chǎn)中介作為一個信息窗口應該保證有足夠的房源， 但任何一個中介機構(gòu)都不可能滿足全部客戶的需求， 也不可能包攬千差萬別的客戶。 這就在客觀上要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享，優(yōu)劣互補。然而，由于目前我國房地產(chǎn)中介體系從總體來看還不成熟、 不規(guī)范， 與業(yè)已出現(xiàn)的買方市場極不相稱，不僅管理混亂，

10、技術(shù)落后，而且在規(guī)模上中介企業(yè)以中、小規(guī)模為主，大規(guī)模、 有實力， 特別是連鎖經(jīng)營的大型中介企業(yè)鳳毛麟角， 中介職能表現(xiàn)得還不太明顯， 還需要一個較長時期的發(fā)展過程。 隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善和房地產(chǎn)中介服務的不斷規(guī)范， 房地產(chǎn)中介將依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人員而走向集團化、規(guī)?；?jīng)營管理之路。四、在經(jīng)營手段上，向信息化、網(wǎng)絡化發(fā)展信息通暢是中介機構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)， 但在目前情況下， 任何一家中介機構(gòu)企圖獨攬搜集、 整理、 利用大量不斷產(chǎn)生的房地產(chǎn)信息的全過程都是不現(xiàn)實的。目前，許多房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)對外聯(lián)絡不廣，甚至處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中， 不僅缺乏情報、 信息源， 而

11、且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術(shù)，對情報、信息的收集，主要成全部靠人工完成，開發(fā)利用缺乏深度，導致信息資源浪費，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢。現(xiàn)代科學技術(shù)的發(fā)展， 將促進房地產(chǎn)中介技術(shù)手段得到根本改變。 計算機的應用， 將使房地產(chǎn)咨詢、 估價中常常涉及到的大量數(shù)據(jù)處理工作變得容易， 也使房地產(chǎn)中介信息的查詢、配對變得迅捷方便。電腦的普及和INTERNE成本的降低， 信息產(chǎn)品進入家庭的步伐加快， 物業(yè)買賣信息將成為信息產(chǎn)業(yè)的主要承載內(nèi)容， 網(wǎng)絡將成為入網(wǎng)的各中介行業(yè)發(fā)布樓宇信息提供最便捷的途徑。 買方不僅可以透過網(wǎng)絡尋找中意的樓盤， 而且可以在網(wǎng)上看到物業(yè)實景、 圖片等資料， 甚至還可以進行物業(yè)比較，

12、 從而使房地產(chǎn)交易信息的展示變得有聲有色。 網(wǎng)絡技術(shù)的推廣，將給房地產(chǎn)信息的溝通、傳播、展示帶來全新的理念。五、在從業(yè)人員素質(zhì)上，向綜合化發(fā)展房地產(chǎn)中介服務工作涉及面廣， 具有綜合性、 廣泛性的特點， 是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。 因此， 從事房地產(chǎn)中介服務工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務、房地產(chǎn)法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧，同時，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。 因而， 世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)獨立核算都有專門規(guī)定， 如美國規(guī)定至少要有2 年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的 8 門學科方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。 但目前， 由于房

13、地產(chǎn)中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓練、 嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍。 加之， 目前中介服務人員資格認證制度尚不規(guī)范， 從而造成房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員來源復雜的現(xiàn)狀：既有與房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)的如工民建、經(jīng)濟管理、法律、貿(mào)易、會計等專業(yè)的人員， 也有與房地產(chǎn)完全無關(guān)的如文史類， 理工農(nóng)醫(yī)類等專業(yè)的人員； 既有部分高等學歷的從業(yè)人員，更有大量“半路出家” ，根本不懂房地產(chǎn)知識，缺乏專門訓練， 中等學歷的從業(yè)人員， 而且許多從業(yè)人員缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德，唯利是圖， 利用各種手段竭盡欺詐之能事， 嚴重影響了中介機構(gòu)的形象， 損害了客戶利益，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。市場呼喚素質(zhì)綜合化的房地產(chǎn)中介人才