第二章房地產(chǎn)上的物權(quán)及其登記

1、第二章 房地產(chǎn)上的物權(quán)及其登記（7500）第一節(jié) 房地產(chǎn)上的主要物權(quán)1、簡述我國土地所有權(quán)的概念？【（1）土地所有權(quán)的規(guī)定。（2）國家土地所有權(quán)由誰代表行使（3）集體土地所有權(quán)的主體和代表的行使】答：（1）土地所有權(quán)的規(guī)定。根據(jù)憲法、物權(quán)法和土地管理法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山、屬于農(nóng)民集體所有。（2）國家土地所有權(quán)由誰代表行使憲法規(guī)定禁止土地所有權(quán)的買賣或其他形式的非法轉(zhuǎn)讓。國家土地作為國有財(cái)產(chǎn)的一種，其所有權(quán)原則上應(yīng)該由國務(wù)院代表國家行使。（3）集體土地所有權(quán)的主體和代表的行使對(duì)集體土地所有

2、權(quán)的主體和代表作了具體的規(guī)定：（1）凡是村民小組（原生產(chǎn)隊(duì)）土地權(quán)屬界線存在的，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集體所有，發(fā)證到村民小組農(nóng)民集體；由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。對(duì)于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)登記、保管土地權(quán)利證書。（2)對(duì)于村民小組（原生產(chǎn)隊(duì)）土地權(quán)屬界線不存在、并得到絕大多數(shù)村民認(rèn)可的，應(yīng)本著尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對(duì)這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村民集體所有；由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)。（3）屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；沒

3、有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管，（4）在土地登記薄的“權(quán)利人”和土地證書的“土地所有權(quán)人”一欄，集體土地所有權(quán)主體按“XXX組（村、鄉(xiāng)）農(nóng)民集體”填寫。2、簡述我國房屋所有權(quán)的概念？答：房屋是供人們生產(chǎn)、居住或者做其他用途的建筑物的總稱。城市房地產(chǎn)管理法定義為“土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。房屋所有權(quán)是指房屋所有人對(duì)房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。在城鎮(zhèn)地區(qū)，除少數(shù)房屋所有人外，大多數(shù)房屋所有權(quán)人取得的都是建筑物區(qū)分所有權(quán)。3、簡述相鄰關(guān)系的概念？答：相鄰關(guān)系是指兩個(gè)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)時(shí)因給對(duì)方提供必要便

4、利而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，本質(zhì)上是一方所有人或者使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸，同時(shí)又是對(duì)他方所有人或者使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。在一方權(quán)利人行使權(quán)力時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的應(yīng)給予賠償。4、簡述相鄰關(guān)系的特征？答：（1）相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個(gè)以上的不動(dòng)產(chǎn)相鄰的所有人或使用人之間。（2)相鄰關(guān)系的客體一般不是不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或者使用權(quán)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益或者其他利益。（3）相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動(dòng)產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個(gè)以上所有人或者使用人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是相鄰的。5、簡述處理相鄰關(guān)系的原則和具體依據(jù)？答：物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有

5、利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。物權(quán)法還規(guī)定，法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。6、簡述相鄰關(guān)系的種類？答：物權(quán)法規(guī)定了各種相鄰關(guān)系，包括：（1）相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系。（2）相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系。（3）相鄰管線的安設(shè)關(guān)系。（4）相鄰防險(xiǎn)排污關(guān)系。（5）相鄰關(guān)照、通風(fēng)、采光關(guān)系。7、簡述房地產(chǎn)用益物權(quán)的種類？答：在物權(quán)法明確規(guī)定的用益物權(quán)中，與房地產(chǎn)有關(guān)的包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。8、簡述建設(shè)用地使用權(quán)的概念？答：建設(shè)用地使用權(quán)是指依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用、收益的權(quán)利；建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)

6、利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。9、簡述宅基地使用權(quán)的概念和體征？答：根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。宅基地使用權(quán)具有以下特征：（1）宅基地使用權(quán)的權(quán)利人只能是本農(nóng)村集體的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地。（2）宅基地使用權(quán)只能用于建造個(gè)人住宅及其附屬設(shè)施。（3）宅基地使用權(quán)實(shí)行“一戶一宅”。（4）宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)村村民取得本農(nóng)民集體所有土地上的宅基地基本上是無償?shù)模蛘咧焕U納少量的費(fèi)用。（5）除轉(zhuǎn)讓給符合條件的農(nóng)民集體成員外，宅基地使用權(quán)人不得出賣或以其它方式轉(zhuǎn)讓其宅基地。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，除法律另

7、有規(guī)定外，宅基地不得抵押。土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后、在申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。10、簡述宅基地的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅。答：（一）宅基地的取得農(nóng)村村民要獲得宅基地使用權(quán)，應(yīng)提出申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)。具體地說：（1）申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)人必須具備村民資格。（2）村民申請(qǐng)宅基地的，應(yīng)首先向所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)后將申請(qǐng)?zhí)峤秽l(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理部門，后者接到申請(qǐng)后到現(xiàn)場查看。申請(qǐng)人填寫建房用地申請(qǐng)表，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后報(bào)縣級(jí)人民政府土地管理部門審批。（二）宅基地的轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有效轉(zhuǎn)讓，必須滿足下列條件：（1）本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；（2）受讓人為同一農(nóng)民成員；（3）

8、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配情況。（三）宅基地的消滅依物權(quán)法規(guī)定，宅基地使用權(quán)因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)市區(qū)宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。11、簡述地役權(quán)的概念和特征？答：依物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)是按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。地役權(quán)具有以下特征：（1）地役權(quán)的客體不限于土地，而且不限于需役地所有權(quán)人與供役地所有權(quán)人之間，供役地、需役地的用益物權(quán)人也可以約定設(shè)立地役權(quán)。（2）地役權(quán)通過書面形式的地役權(quán)合同設(shè)立。這是地役權(quán)和相鄰關(guān)系的最大區(qū)別，因?yàn)橄噜応P(guān)系是法定的。（3）地役權(quán)具

9、有從屬性和不可分性。地役權(quán)的成立必須是需役地與供役地同時(shí)存在，從屬于供役地與需役地，并與供役地、需役地不可分離。這種從屬性和不可分性主要體現(xiàn)在物權(quán)法的下列規(guī)定中：第一，如果供役地人或需役地人一方為用益物權(quán)人而非所有權(quán)人的，則地役權(quán)的期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限；第二，土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的。設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)設(shè)立的地役權(quán)；第三，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓；土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外；第四，地役權(quán)不得單獨(dú)抵押；土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用

10、權(quán)等抵押權(quán)的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；第五，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)；第六，供役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。12、簡述地役權(quán)合同的訂立和解除？答：（1）地役合同的訂立依物權(quán)法，設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。需要指出的一點(diǎn)是，土地已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有人不得設(shè)立地役權(quán)。（2）地役合同的解除地役權(quán)合同的解除，適用合同法有關(guān)合同解釋的一般規(guī)定。物權(quán)法規(guī)定在

11、下面兩種情況下供役地權(quán)利人的單方解除權(quán)：（1）地役權(quán)人違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)的。（2）有償利用供役地，地役權(quán)人在約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的。13、簡述房地產(chǎn)物權(quán)體系基本框架？答：物權(quán)法規(guī)定的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)中，質(zhì)權(quán)主要在動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利上設(shè)立。留置權(quán)只能留置動(dòng)產(chǎn)，只有抵押權(quán)能夠在房屋和土地上設(shè)立。依物權(quán)法的規(guī)定，抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，就該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先清償受擔(dān)保的債權(quán)的權(quán)利。抵押權(quán)可以在房屋和土地用益物權(quán)上設(shè)立。第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)登記1、簡述不動(dòng)產(chǎn)的登記的基本制

12、度？答 ：不動(dòng)產(chǎn)登記是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅記載于登記薄公示的行為。物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，統(tǒng)稱物權(quán)變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，具有公信力。2、簡述不動(dòng)產(chǎn)的公示原則和公信原則？答：（1）公示原則。公示原則要求物權(quán)的變動(dòng)，必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。民法上以“登記”為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，以“交付”為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式。（2）公信原則。公信原則包括兩方面的內(nèi)容：（1）權(quán)利的正確性推定原則。除非有相反的證據(jù)證明，不動(dòng)產(chǎn)的登記權(quán)利

13、人（記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的權(quán)利人）推定為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，動(dòng)產(chǎn)的占有人推定為該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，即“權(quán)利的正確性推定原則”。（2）凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)此行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的效力。3、簡述物權(quán)法確立的不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義及其例外？答：所謂登記生效主義，即：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力；（2）物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的時(shí)間為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄之時(shí)。登記生效主義存在以下例外：（1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。（2）非依法律行為而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。主要包括：第一，因人民法院、仲載委員會(huì)的法律文

14、書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力；第二，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（3）對(duì)土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)的例外規(guī)定。具體地說：第一，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立；縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包權(quán)人發(fā)放相關(guān)權(quán)利證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。但是，土地承包承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包互換、轉(zhuǎn)讓的、未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。第二，宅基地使用權(quán)的取得，轉(zhuǎn)讓和消滅，不以登記為生效要件。但已經(jīng)登記的宅基

15、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更或者注銷登記。第三，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。4、簡述不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求與分散登記的現(xiàn)狀？答：物權(quán)法規(guī)定：“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。具體地說，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記包括：（1）縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門進(jìn)行的土地權(quán)利登記和礦權(quán)登記。（2）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)進(jìn)行的房屋權(quán)利登記；（3）縣級(jí)以上林業(yè)主管部門進(jìn)行的林權(quán)登記；（4）農(nóng)業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)的草原所有權(quán)與使用權(quán)登記；（5）縣級(jí)以上地方人民政府漁業(yè)行政主管

16、部門負(fù)責(zé)的水面灘涂養(yǎng)殖使用權(quán)登記。（6）國家海洋部門負(fù)責(zé)的談吐登記。（7）農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)的耕地承包經(jīng)營權(quán)登記。5、簡述不動(dòng)產(chǎn)依申請(qǐng)登記的原則及例外？答：不動(dòng)產(chǎn)登記依申請(qǐng)的原則，是指登記程序應(yīng)該由當(dāng)事人申請(qǐng)而啟動(dòng)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外、登記機(jī)關(guān)不得主動(dòng)登記，特別是不得隨意進(jìn)行更正登記或者注銷登記以改變登記權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記以共同申請(qǐng)為原則，單方申請(qǐng)為例外。房屋登記辦法規(guī)定共同申請(qǐng)的原則后，列舉了當(dāng)事人單方申請(qǐng)的七種情形：（1)因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（2）因人民法院、仲載委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（3）因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；（4）發(fā)生房屋登記辦法規(guī)定的變更

17、登記情形之一的；（5）房屋滅失；（6）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（7）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。土地登記辦法也在規(guī)定共同申請(qǐng)的原則后，例舉了單方申請(qǐng)的9種情形：（1）土地總登記；（2）國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記；（3）印記側(cè)很難過或者遺贈(zèng)取得土得權(quán)利的登記；（4）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土地權(quán)利的登記；（5）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記；（6）更正登記或者異議登記；（7）名稱、地址或者用途變更登記；（8）土地權(quán)利證書的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā)；（9）其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方面申請(qǐng)的情形。依申請(qǐng)登記的例外主要有三種：（1）查封登記

18、。查封登記由登記機(jī)構(gòu)按照法院的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記，不需要申請(qǐng)。（2）已登記的不動(dòng)產(chǎn)所在的的名稱發(fā)生變化而進(jìn)行的變更登記。（3）登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行注銷登記。6、簡述屬地登記的原則與作為例外的分級(jí)登記？答：所謂屬地登記就是不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理，即物權(quán)法所規(guī)定的：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”屬地登記是由不動(dòng)產(chǎn)的不能移動(dòng)的本質(zhì)屬性所決定的。與屬地登記相對(duì)的是分級(jí)登記。我國目前除海域使用權(quán)登記外，基本實(shí)現(xiàn)了屬地登記。在土地和房屋登記上，土地登記辦法明確規(guī)定：“土地登記實(shí)行屬地登記”；房屋登記辦法也明確規(guī)定：“房屋登記，由房屋所在的的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。”1、簡述房屋

19、和土地登記的概念、登記的部門、以及房屋登記和土地登記的關(guān)系？（1）房屋和土地登記的概念土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記薄公示的行為。房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記薄上予以記載的行為。（）房屋和土地登記的部門土地登記部門是土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國土資源行政主管部門；房屋登記部門是直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)。（3）房屋登記和土地登記的關(guān)系？對(duì)于房地產(chǎn)登記的順序，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了兩種情形：在依法取得

20、的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。2、簡述不動(dòng)產(chǎn)登記程序？答：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該按下列程序進(jìn)行：查驗(yàn)申請(qǐng)?zhí)峁┑臋?quán)屬證明和其他必要材料，就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人。如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。依房屋登記辦法的規(guī)定，房屋登記一般依照下列程序進(jìn)行：申請(qǐng)、受理、審核、

21、記載于登記薄、發(fā)證。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。物權(quán)法規(guī)定禁止登記機(jī)構(gòu)有下例行為：要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。3、簡述權(quán)屬證書和登記薄的關(guān)系？答： 依物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。 4、簡述不動(dòng)產(chǎn)登記的類型？【（1）總登記（2）初始登記（3）轉(zhuǎn)移登記（4）更正登記（5）異議登記（6）預(yù)告登記（7）注銷登記（8）查封登記】答： 不動(dòng)產(chǎn)等地的類型包括：（1）總登記總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登

22、記。（2）初始登記土地登記辦法所稱的初始登記，是指土地總登記之外設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。房屋登記辦法中的初始登記僅指房屋所權(quán)設(shè)立登記。（3）轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記俗稱過戶登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)從轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移到受讓人時(shí)辦理的登記。（4）更正登記更正登記是指對(duì)不正確的不動(dòng)產(chǎn)等進(jìn)行更正的登記，其前提是登記錯(cuò)誤，包括記載的事項(xiàng)有遺漏。（5）異議登記異議登記是指在不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的情況下，把真實(shí)的權(quán)利人及其利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的權(quán)力失去正確性推定的效力，第三人也不能主張依據(jù)登記的公信力受到保護(hù)。（6）預(yù)告登記預(yù)告登記，是指為保全旨在使物權(quán)與未來發(fā)生變動(dòng)的債權(quán)所為的登記，以及個(gè)別情況下保全尚未登記的物權(quán)所為的預(yù)備登記。（7）注銷登記依據(jù)土地登記辦法的規(guī)定，注銷登記指因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。房屋登記辦法的規(guī)定，注銷登記是指對(duì)房屋所有權(quán)的消滅等而進(jìn)行的登記。（8）查封