二手房注意事項

1、精選資料1.1.不做產(chǎn)權(quán)調(diào)查產(chǎn)權(quán)調(diào)查應(yīng)該是購房的第一步，但是具體到操作上就沒有幾個人可以真正落到實處了。其實對二手房進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查并不是什么困難的事情，畢竟二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、公房、 產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也是不同的。其次，還應(yīng)該 調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒有抵押、查封和訴訟等問題，否則很容易產(chǎn)生糾紛。2.2. 急于交定金沒有了解意向購買的二手房的全面情況就急于交定金是不明智的。因為按照合同約定，在大多數(shù)情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解，否則就不要急于交定金。畢竟現(xiàn)在是買方市場，好房子也很多，沒有必要那么急于成交。3.3. 愛屋及烏很多人在看

2、房時都容易犯一個錯誤一一只關(guān)注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時是一定要避免的。如遇到價格便宜、喜歡的復式結(jié)構(gòu)，卻忘記了測量一下上下兩層的 層高；看中小區(qū)的良好景觀卻忘記了超高物業(yè)費給自己帶來的壓力作為購房者應(yīng)該時刻保持冷靜，只根據(jù)片面的喜好買房是要不得的。4.4. 輕信虛假報價二手房交易的最大水分”就是價格的不透明化。所以，在買房之前就要對同區(qū)域、同檔 次的二手房價格有個詳細的了解。 這里推薦大家一個方法 一一在買房之前走訪一下距離該房 最近的大型的、信譽好的中介公司，通常就可以得到一個比較合理的價格。 切勿輕信小中介、 網(wǎng)絡(luò)上的虛假報價，使自己承受不應(yīng)該有的損失。首先你要明確是否目

3、前對方已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)證（個人名下產(chǎn)權(quán)證和土地證），如果有，你和對方要準備的材料如下： 夫妻雙方身份證，戶口本，結(jié)婚證，產(chǎn)權(quán)證，土地證， 然后你們以書面形式約定一份協(xié)議：房屋售價，過戶時間，物業(yè)交接等問題，對方戶口什么時候遷出該房屋，夫妻雙方要簽字同意。你們一起直接到當?shù)胤抗芫洲k理產(chǎn)權(quán)過后就可以了。 你們自己最好預留幾千塊錢，等水電氣等費用結(jié)清了在補交給對方。如果該房屋對方?jīng)]有取得產(chǎn)權(quán)證，那么你的協(xié)議就應(yīng)該寫的更為詳細一些，如：分幾次付款，什么時候過戶，交多 少定金，什么時候交房給你使用，以后違約將如何賠償?shù)?。但是沒有產(chǎn)權(quán)證得房子，特別是 集體產(chǎn)權(quán)這種，我建議最好不要買，你的風險非常大。

4、就連以后產(chǎn)權(quán)能不能辦理還是個問題。需要注意的地方：1 1、一定要在合同中寫明違約的處理方法和違約的具體情況；2 2、合同中有標明過戶時間3 3、 所有的款項的繳納都要有收據(jù)，這樣才能保證自己的資金安全，最好就是使用銀行的資金監(jiān)管業(yè)務(wù)；4 4、過戶是一定要對方所有的人到場親自簽名，只有這樣才是有效的過戶。二手房過戶流程：精選資料先簽訂房地產(chǎn)買賣合同（當?shù)胤康禺a(chǎn)交易 中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他 3 3 成，然后去房地產(chǎn)交易中心 過戶，過戶當日付 6 6 成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1 1 成。過戶的手續(xù)不復雜，只要雙方的身份

5、證原件以及復印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同、土地證、還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字 的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時間上比貸款要快1 1 個月，其他無分別，總的時間是，簽好合同當天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后 2020 個工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費就可 以了。一、查看證件，核實產(chǎn)權(quán)在買賣雙方簽署正式合同之前，買方一定要查驗賣方相關(guān)證件，主要是房產(chǎn)證（注意區(qū)分所有權(quán)和使用權(quán)，了解房屋剩余使用期限及用途）、身份證、戶口簿、原始購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證，并且取得房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位或共有人同意出售證明。二、

6、考察房屋狀況1 1、 抵押狀態(tài)，明確被售房屋產(chǎn)權(quán)完整性，判斷被售房屋是否被抵押。如處于抵押狀態(tài)， 則需通過銀行解押后才可出售。2 2、 性質(zhì)，鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用法律亦不同。3 3、 質(zhì)量，購房人可以先通過看房對房屋建筑狀況進行初步判斷，從而確認房屋供電、 供氣、供水設(shè)施是否存在安全隱患。4 4、 周邊情況，了解小區(qū)建設(shè)年代、居住群體，考察小區(qū)周邊配套是否齊全。5 5、 房屋落戶情況，很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā) 現(xiàn)房子戶口或者就學名額已被占用，導致出現(xiàn)戶口無法遷入或者失去就學資格現(xiàn)象。三、保留交易證據(jù)二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明

7、確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾 大步驟。提醒買賣雙方在交易過程中注意保留好交易證據(jù)，對于購房者，盡量在房產(chǎn)證上所有人都到場情況下過戶。四、明確違約責任在實際情況中，小額定金處罰或簡單“違約方應(yīng)承擔守約方損失”，都缺少實際效果，當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。 有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效， 要求買方退房。因此，提醒廣大消費者在購房過程中要將約定和違約責任寫進書面合同，以防日后糾紛。五，辦理交割手續(xù)。交易的最后，

8、買方和賣方應(yīng)當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等，同時確定原住戶已 無其他費用糾紛。由于中介機構(gòu)能夠提供房屋和買賣雙方信息，幫助簽署較為專業(yè)的網(wǎng)簽合同和辦理較為復雜的貸款申請、評估、審批程序，有一定信息和專業(yè)優(yōu)勢，容易出現(xiàn)“格式合同”、“霸王條款”以及其他不合理、不公平現(xiàn)象。買房心切的買房人往往經(jīng)驗和法律知識不足，對賣方 人的信息又掌握不全，買房過程中疏忽大意不仔細，因此往往容易落入“陷阱”。為此，本報特別邀請?zhí)旖驅(qū)幰宦蓭熓聞?wù)所王京濤律師針對二手房買賣需要注意的有關(guān)事項，給讀者提出建議，以此幫助讀者正確行使自己的權(quán)利

9、、維護自己的合法權(quán)益。精選資料王律師指出，購房注意事項一：在買房前要仔細查清房屋自然狀況和權(quán)屬情況。買房人在看房的時候，要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、 國有土地使用權(quán)證等證件原件，在簽訂買賣合同時，同 時驗明身份證、戶口簿，以確認賣房人就是產(chǎn)權(quán)證書上的房屋所有權(quán)人本人。代人賣房的， 必須有房主本人的授權(quán)委托書，最好經(jīng)公證；有房屋共有人的，最好要見到各位房屋共有人。 不要輕信中介員工的口頭承諾和解釋，一切都要以依據(jù)法律規(guī)定和實際情況仔細核實。購房注意事項二：簽署各種法律文件和合同時要慎重仔細，將雙方的權(quán)利義務(wù)和程序細節(jié)等規(guī)定盡可能細化，以降低違約和產(chǎn)生糾紛的可能性?？捶科陂g，不要簽署看房協(xié)議 之類的文件；在

10、與賣方達成買賣房屋合意的時候，不要簽署居間中保合同、買賣居間合同之類的三方協(xié)議，要單獨與賣主簽訂房屋買賣合同，與中介公司簽訂居間合同。買房人應(yīng)當運用補充條款與賣房人盡可能細化付款方式、資金劃轉(zhuǎn)方式，房屋交付時間，并且規(guī)定好逾期的違約責任，避免日后產(chǎn)生糾紛。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往 往是其制定的有利于自己的格式合同，買賣雙方要逐條仔細審查條款內(nèi)容，對于不合理之處要當即提出異議，充分利用補充條款、 特別約定等方式維護自己的基本權(quán)利，合理規(guī)避和防范風險。購房注意事項三：買房人要巧妙利用多渠道規(guī)定賣房人和中介公司的義務(wù)，明確他們的責任，合理分配風險。一方面，為防止某些賣房人違背誠信“一房二賣”，可以設(shè)法在買賣合同中提高違約金的數(shù)額，甚至可以約定違約金數(shù)額等于“一房二賣”后的差價，或約