論當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策

1、論當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的成因與對(duì)策【論文摘要】改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。過(guò)高的房?jī)r(jià)有可能超岀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。為 此基于對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的成因分析，并有針對(duì)性地提岀了解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的對(duì)策建議?！菊撐年P(guān)鍵詞】高房?jī)r(jià)；成因；對(duì)策改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，住房作為市民賴(lài)以生存的安居場(chǎng)所，住房?jī)r(jià)格又是房地產(chǎn)的一條生命線(xiàn)，貫穿于住房的銷(xiāo)售與使用當(dāng)中，因此越來(lái)越被人們所關(guān)注。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢(shì)群體即低 收入的困難家庭需要住房，但因房?jī)r(jià)之

2、高而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。有部分人能擁有幾套房產(chǎn)，而有部分急需住房有些 卻是超前的需求，過(guò)高的房?jī)r(jià)有可能超岀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的承受能力，從而最終影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，則房?jī)r(jià)上升主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高 速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)、土地資源約束且價(jià)格上升、資金可獲得性高且成 本低、供不應(yīng)求（雖然市場(chǎng)透明度不高可能導(dǎo)致誤判）下的投機(jī)炒作行為等。一、住房?jī)r(jià)格上漲的成因分析近幾年來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，為廣大市民提供了舒適 的住所，但不斷上漲的價(jià)格也給購(gòu)房消費(fèi)者帶來(lái)了煩惱。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場(chǎng)上

3、的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅僅是由房子的供需關(guān)系所 影響，還有其他的因素，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的分析，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)住房?jī)r(jià) 格上漲的原因主要有以下幾個(gè)方面：（一）總體需求呈旺盛趨勢(shì)近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高，在我國(guó) 的很多城市，都岀現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān) 系緊張，而影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的因素有很多，概括起來(lái)主要包括正常住房需求、超前住房需求、 被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同

4、推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上 漲，而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的。1、所謂正常住房需求是指隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加，從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長(zhǎng)和城市化建設(shè)過(guò)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對(duì)住房的合理需求，特別是包括外地人購(gòu)房在內(nèi)的中高端需求強(qiáng)勁。消費(fèi)型住房需求增長(zhǎng)，直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。2、超前住房需求。這是指超岀了購(gòu)買(mǎi)者自身現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)能力而形成的一種需求。從微觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)上說(shuō)，一種商品的需求是指消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格水平下愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)該商品的數(shù)量。根據(jù) 定義來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)的住房需求，住房需求是指在現(xiàn)行的住房?jī)r(jià)格水平

5、下，購(gòu)房者既有購(gòu)買(mǎi)欲望又有購(gòu)買(mǎi) 能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子的有效需求。如果購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房產(chǎn)只有購(gòu)買(mǎi)的欲望而沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的能力，就不能算作有效需求,而是一種超前需求。但在現(xiàn)時(shí)生活中，這種有效需求是無(wú)法完全得到滿(mǎn)足的，因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房者是沒(méi)有實(shí) 際購(gòu)買(mǎi)能力需通過(guò)銀行貸款才得以滿(mǎn)足的需求。2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)個(gè)人可支配收入 的比重高達(dá)24.07%，這超出了部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力，產(chǎn)生了大量所謂的房奴”今年以上海為例，根據(jù)中國(guó)人民銀行9日發(fā)布的7月份上海市貨幣運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)表明，上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅 增加58.7億元，比上月多增13.2億元，相當(dāng)于第二季度的全部增量。月末政策性個(gè)人住房公積金貸

6、款余 額首次突破500億元，高達(dá)501.6億元，當(dāng)月新增住房公積金貸款 39.2億元，為上半年月均增量的 5倍多， 創(chuàng)三年來(lái)單月增量新高。此外，在急劇增加的外資銀行貸款中，也有23.9億元投向了房地產(chǎn)業(yè)?？梢?jiàn)，上海房地產(chǎn)業(yè)總體需求旺盛，但這種總體需求大部份是通過(guò)銀行貸款得于實(shí)現(xiàn)的，并不是有效需求。從購(gòu)房 者的經(jīng)濟(jì)承受能力來(lái)看，這種住房需求已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這部分人的經(jīng)濟(jì)承受能力，我們不難看岀，住房需求 是缺乏彈性的，因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格上漲，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趨旺盛，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售收入不斷增加，并且利潤(rùn)豐厚，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系緊張，供不應(yīng)求。當(dāng)然這類(lèi)需求也包 含了一部分的正常

7、住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求。3、被動(dòng)住房需求。是指因拆遷城鎮(zhèn)居民舊房而產(chǎn)生的住房需求。近幾年，一些地方片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)城 市、盲目大規(guī)模拆建，引起大量的被動(dòng)住房需求。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料推算，每年因房屋拆遷導(dǎo)致的住房需求在3億平方米左右，而這幾年每年新增商品房面積僅約為5.5億平方米，住房缺口由此被撕開(kāi)。雖然通過(guò)對(duì)城鎮(zhèn)居民舊房屋進(jìn)行拆遷，可增加土地的供給量，解決城市土地供給不足的問(wèn)題，但這增加的拆遷成 本，最終還是會(huì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上，從而抬高了房?jī)r(jià)。4、 投機(jī)型住房需求。是指由于投機(jī)炒作而形成的需求。住房本身具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，購(gòu)買(mǎi)住房除了正常消費(fèi)之外，還可用來(lái)投資，便岀現(xiàn)了專(zhuān)

8、門(mén)炒房”的人群，人為地拉動(dòng)住房需求，造成房?jī)r(jià)暴漲，使房地產(chǎn)背離了市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律。然而造成這種投機(jī)住房需求大規(guī)模增加的主要原因有：一方面，人民幣面臨較大的升值壓力，大量外資涌入房地產(chǎn)業(yè)做短線(xiàn)操作，引發(fā)了涉外投機(jī)需求。另一方面，民眾 的可支配收入增加，雖然房?jī)r(jià)與人們的收入水平還是有很大的差距，但大部分輿論還是看好房地產(chǎn)，有的 學(xué)者認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲8 10年，預(yù)期末來(lái)房地產(chǎn)還有很大的升值空間。人們的投資動(dòng)力主要來(lái)源于投資回報(bào)與資金成本的比較。近幾年來(lái)，中國(guó)企業(yè)的總投資回報(bào)率一路上升，資金成本或者 說(shuō)貸款利率雖有小幅上調(diào)，但速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上企業(yè)的投資回報(bào)率。再者，目前我國(guó)的貿(mào)易順差和外匯

9、儲(chǔ)備較大，貨幣流通速度較快，其結(jié)果是要么會(huì)拉動(dòng)物價(jià)上漲，要么會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格，但在儲(chǔ)蓄率較高的情況 下物價(jià)很難被持續(xù)推高，所以人們便會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)房子作為投資，不僅可以獲得租金收入，又可以等待房子 的升值，從而形成了一種投機(jī)性住房需求，直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲?？梢?jiàn)，以上各種住房需求的增長(zhǎng)是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力，影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高。（二）人口的高速增長(zhǎng)、資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近年來(lái)，我國(guó)大中城市，尤其是東南沿海城市，外來(lái)人口的大量涌入，在促進(jìn)了沿海城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng) 的快速發(fā)展的同時(shí)，也給這些城市帶來(lái)了

10、較大的住房壓力，基于我國(guó)人多地少，人多房少的”基本國(guó)情，從而在客觀(guān)上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上漲。我國(guó)在快速城市化和全球化的過(guò)程中，為尋求更好的發(fā)展 機(jī)會(huì)和更高的生活質(zhì)量，資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，這就形成了美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家定義的超級(jí)明星城市”在這些城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是本地人的市場(chǎng)，城市住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用竦淖》恐Ц赌芰Ρ畴x程度 不斷提高。但資本和勞動(dòng)力仍然爭(zhēng)相流向這些城市，原因很簡(jiǎn)單，資本和勞動(dòng)力流動(dòng)時(shí)，其追求的不是房 價(jià)高低，而是城市質(zhì)量、發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展機(jī)會(huì)。資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)，是導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲 的重要原因。（三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資

11、、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住 房空置不斷增加，成為近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地 方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開(kāi)發(fā)商熱衷于大戶(hù)型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面 積所占比重下降。1998-2006年，商品住房中經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積的所占比重總體下降非常明顯，另U墅、 高檔公寓空置面積比重逐年增加，從而影響了商品住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。為了進(jìn)一步改善我國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 2007年8月13日上午，國(guó)務(wù)院辦公廳在中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的 若干意見(jiàn)（簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)）。明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)

12、、多渠道解決城市低收入 家庭住房困難的政策體系。在意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，各部委正在聯(lián)動(dòng)制定配套政策，并且將通過(guò)兩步走”進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。意見(jiàn)的岀臺(tái)，將使中國(guó)住房保障機(jī)制進(jìn)入到一個(gè)廉租房”的新時(shí)代，對(duì)我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理將得到進(jìn)一步的改善，解決城市低收入困難家庭的住房問(wèn)題，有助于人們實(shí)現(xiàn) 居者有其屋的目標(biāo)。（四）資金可獲得性高且成本低這些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不管是從開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備還是土地開(kāi)發(fā)，不管是從建筑商的流動(dòng)資金還是 從消費(fèi)者的資金來(lái)源來(lái)看，這整個(gè)過(guò)程的所需資金絕大部分來(lái)自于銀行貸款，所占比例差不多達(dá)到全部房 地產(chǎn)資金的80%左右。我國(guó)自從1998年以來(lái)連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上的最低位

13、。一方面 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)度的低利率使開(kāi)發(fā)商的投資成本低而且房?jī)r(jià)又不斷地上升，致使他們產(chǎn)生了一種對(duì)房 地產(chǎn)進(jìn)行投資不僅不虧而且所賺利潤(rùn)極其豐厚的預(yù)期，從而助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商們盲目的投資。另一方面對(duì)購(gòu)房 者來(lái)說(shuō)，住房投資和住房消費(fèi)都屬于人們的經(jīng)濟(jì)決策，一些理性的投資者在做岀經(jīng)濟(jì)決策之前就必須會(huì)作 機(jī)會(huì)成本的考慮，會(huì)衡量一筆資金的利用率，也就是如何利用該筆資金才是最合理的。如果投資者用自有 資金購(gòu)買(mǎi)房子作為投資，在不考慮稅金和其他費(fèi)用的情況下，所獲得的投資年收益率只要高于銀行存款利 率或購(gòu)買(mǎi)債券的利率，那么該項(xiàng)投資就是合算的，否則就不合算。如果投資者是從銀行或其他地方借來(lái)的 資金，只要所獲得的投資年收

14、益率高于融資成本即貸款利率，那么這一投資仍然是合算的，否則就不合算?？梢?jiàn)，在利率過(guò)低的情況下，購(gòu)買(mǎi)住房不僅適用于房產(chǎn)投資，也適用于住房消費(fèi)。銀行貸款利率越低，住 房資金成本就越低，購(gòu)房者（投資或消費(fèi)）的購(gòu)房成本也越低，從而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，逐步拉動(dòng)房?jī)r(jià) 上升。中央銀行從去年起連續(xù)提高存貸利率和存款準(zhǔn)備金率，收緊銀根，按道理說(shuō)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。利率上升后，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金成本上升，促使房?jī)r(jià)上升，購(gòu)買(mǎi)者（投機(jī)者）的購(gòu)房成本也就 越高，從而抑制房產(chǎn)需求；另一方面，購(gòu)買(mǎi)人按揭貸款利率的上升，就意味著購(gòu)房者每月償付的房息增加， 將會(huì)影響其他消費(fèi)和生活質(zhì)量，更是直接抑制購(gòu)房的需求。但是央

15、行這兩年多次加息后，房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中上 升，這是為什么呢？ 一方面，外資大量涌入房地產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，央行推出的加息等系列調(diào)控措施，收緊 了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈，在某種程度上對(duì)抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱是有積極作用的。但是，外資的大量涌入化解 了加息等調(diào)控措施所產(chǎn)生的效果，使得我國(guó)的金融調(diào)控作用失靈。另一方面，雖然央行幾次上調(diào)存貸利率 加大了購(gòu)房者的還貸壓力，但房產(chǎn)增值保值的上漲空間也很大，而且按照目前的趨勢(shì)，房產(chǎn)價(jià)格增幅大于 利率增幅的可能性大一些，但大部份購(gòu)買(mǎi)者因央行的歷次加息已徹底地成為了房奴。因宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的時(shí) 滯性，隨著加息力度的加大，將會(huì)大大抑制了投機(jī)者的購(gòu)房欲望，從而逐步抑制房地產(chǎn)的需求。我國(guó)居民

16、 購(gòu)房絕大部分是通過(guò)銀行辦理住房按揭貸款的，我國(guó)住房按揭市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)是政府不容忽視的。美國(guó)次 級(jí)債券危機(jī)打破了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中認(rèn)為住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話(huà)。中國(guó)的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)可能比美國(guó)次級(jí)債券風(fēng)險(xiǎn)還要高。如果央行一旦大幅度提息，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就會(huì)立刻做岀強(qiáng)烈的反應(yīng)，一 旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格岀現(xiàn)逆轉(zhuǎn)而又無(wú)人接盤(pán)，就會(huì)使銀行潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)變成現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)貸款無(wú)法收 回，形成巨額的不良資產(chǎn)，金融體系將要承受巨大的打擊，從而影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。這是政府 和我們每個(gè)人都不愿意看到的結(jié)果。再者，城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)比市中心的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，一些投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)的投資目標(biāo)便從市中心轉(zhuǎn)移到了市郊區(qū)的房

17、地產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中上漲的趨勢(shì)。（五）土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲。對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀(guān)點(diǎn)：一個(gè)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場(chǎng)決定的，另一個(gè)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為地 價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)、地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。近年來(lái)，城 市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價(jià)快速走高。2007年8月13日，國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，二季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與去年同季度相比上漲6.3%，與此同時(shí)，土地交易價(jià)格卻上漲了 13.5%，較房?jī)r(jià)上漲幅度2倍還多。一方面，自從2004 年“8.31 ”限之后，開(kāi)

18、發(fā)商只能通過(guò)招、拍、掛三種方式取得土地，成本和難度都有所增加。另一方面， 從保證我國(guó)糧食安全的戰(zhàn)略高度岀發(fā)，為防止農(nóng)用地?zé)o序轉(zhuǎn)用，國(guó)家明確規(guī)定了對(duì)耕地總面積的嚴(yán)格保護(hù)，并岀臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī)，強(qiáng)化了土地計(jì)劃管理的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。這兩方面的因素都向市場(chǎng)發(fā)岀了土地供給偏緊 的信息。地價(jià)不斷創(chuàng)岀新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)。從地理上看，我國(guó)雖然有960萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積，但適于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平地面積僅占國(guó)土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要組成部分，而快速增長(zhǎng)的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)的快速上漲。從

19、微觀(guān)經(jīng)濟(jì)上看，土地供給缺乏彈性和需求不 斷增長(zhǎng)之間的矛盾尤為突出。一、從土地區(qū)位看，同一城市內(nèi)部，城市中心區(qū)人口集中，拆遷成本大，存 量土地的可供量日益減少。所以房?jī)r(jià)上漲成為帶動(dòng)地價(jià)上漲的原因之一。二、從土地成本上看，公共設(shè)施 的日趨完善和良好的公共服務(wù)體系的成為推動(dòng)地價(jià)上漲的原因，土地的價(jià)值增加。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，使得未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓 力不斷增大，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的直接原因。土地資源的有限性、土地占用的從嚴(yán)控制使得土 地成本不斷提高，土地成本的提高決定了住房的高起點(diǎn)價(jià)，也是拉動(dòng)土地價(jià)格不斷走高的成因。房地產(chǎn)市 場(chǎng)的旺盛需求，住宅銷(xiāo)售

20、的活躍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日趨激烈，導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)保持較高水平。房?jī)r(jià)和地價(jià)兩者 之間互相促進(jìn)，互相提高對(duì)方的價(jià)格，使雙方價(jià)格都不斷攀升。（六）建筑開(kāi)發(fā)成本上漲近幾年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)尤其是一些大中城市的房?jī)r(jià)之所以節(jié)節(jié)攀升，從不回頭，重要原因之一就是我國(guó)1998年以來(lái)連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過(guò)度的低利率助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā) 商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格 居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價(jià)格也處于總體上漲的態(tài)勢(shì)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來(lái)越失調(diào)。建材價(jià)格的上 漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本

21、、資金成本和管理 成本等也隨市場(chǎng)行情不斷提高，它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格。（七）住房周邊硬件條件的完善城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價(jià) 值空間，直接促使房?jī)r(jià)的總體上升。地鐵線(xiàn)路建設(shè)的開(kāi)展，快速干道的逐步開(kāi)通，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不 斷完善，住房周?chē)囊恍┲匾姓O(shè)施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價(jià)格。因此從城市開(kāi)發(fā)建 設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時(shí)也拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲。（八）外資的大舉進(jìn)入在一個(gè)逐步開(kāi)放的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格和一國(guó)幣值關(guān)系密切。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，貨幣升值對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如1985年廣場(chǎng)

22、協(xié)議簽訂后，日元不斷升值，成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的主要因素之一。今年以來(lái)人民幣升值速度的加快有可能會(huì)增強(qiáng)國(guó)際市場(chǎng)對(duì)人民幣將進(jìn)一步升值的預(yù)期。加之國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)依舊，國(guó)際上的熱錢(qián)就會(huì)流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行賺房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值 雙重收益的投資。中國(guó)人民銀行8月8日發(fā)布的二季度貨幣執(zhí)行報(bào)告”顯示，今年上半年外資大舉進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，同比增幅高達(dá)68.7%，增幅比上年同期提高了 36.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)數(shù)據(jù)也表明，今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資占同期全國(guó)實(shí)際利用外資總計(jì)的 比重達(dá)到24.1%，比2006年全年比重提高近 11個(gè)百分點(diǎn)。雖說(shuō)外資入房地產(chǎn)所占

23、比例不大，只有20%左右，卻使我國(guó)金融調(diào)控政策失靈，使得炒房者底氣變得更足，從另一個(gè)角度來(lái)看，外資進(jìn)入房市將抬高房?jī)r(jià)構(gòu)成成本。在我國(guó)收緊銀行貸款的時(shí)候，外資利用房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)渴求資金的迫切心情，借機(jī)與開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體聯(lián)姻，但這種合作是以獲利為目的的。而由 這些利潤(rùn)所增加的成本必然計(jì)入房?jī)r(jià)之中，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而造成房?jī)r(jià)的上漲。外資的進(jìn)入也進(jìn)一步加 劇人民幣升值的壓力，加大我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控的難度。一旦人民幣升值預(yù)期不復(fù)存在，這些國(guó)外投機(jī)者就會(huì)迅 速撤資，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)岀現(xiàn)快速下跌，民眾資產(chǎn)大幅縮水。這些情況都非常值得我們關(guān)注。市場(chǎng)不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火過(guò)旺，為保證經(jīng)濟(jì)和

24、金融安全，政府 適時(shí)進(jìn)場(chǎng)干預(yù)是非常必要的。國(guó)務(wù)院近期發(fā)岀的通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）等相關(guān)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20%及以上提高到35%及以上。此舉無(wú)疑是希望從源頭上將銀根抽緊，特別是8月份央行的新一輪加息，將會(huì)大大地遏制過(guò)度投資。二、緩減房?jī)r(jià)上漲的對(duì)策和建議隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，進(jìn)而岀現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問(wèn)題以及由此引起的社會(huì)問(wèn)題，如何能夠有效的 抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)由房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題得以解決，試提岀如下對(duì)策建議：（一）加強(qiáng)住房需求的管理為區(qū)另U對(duì)待各類(lèi)住房需求，對(duì)不同的對(duì)象要通過(guò)不同的手段進(jìn)行管理，即對(duì)住房需求進(jìn)行差異化的管 理：做到不同收入的人選擇不

25、同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi)新房、好房，從而也有效的遏 制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國(guó)人多地少，人多房少的基 本國(guó)情下，房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；控 制城市房屋拆遷面積，減緩被動(dòng)的住房需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。強(qiáng)化住房租賃管理，要建立 和健全租賃市場(chǎng)的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場(chǎng)的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房 梯度消費(fèi)。強(qiáng)化合理消費(fèi)觀(guān)念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶(hù)型住房、購(gòu)買(mǎi)二手房、租賃住房等方式，讓住房市場(chǎng)回歸正 常的供需狀態(tài)。（二）加快我國(guó)農(nóng)村城市化的建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化

26、的空間我國(guó)的城市化與房?jī)r(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量 的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占總?cè)丝?的80%以上，必須要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過(guò)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)來(lái)加快農(nóng)村城市化的建設(shè)，據(jù)有 關(guān)方面研究，發(fā)展中國(guó)家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國(guó)家80%90%，而我國(guó)只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國(guó)要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)，吸納農(nóng)村剩 余勞動(dòng)力，在解決三農(nóng)問(wèn)題的同時(shí)

27、，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過(guò)旺的 壓力，促進(jìn)房?jī)r(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè)雙贏(yíng)”格局。（三）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃的制定當(dāng)前我國(guó)不少城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)土地使用存在著鋪張浪費(fèi)”的情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中容積率等問(wèn)題應(yīng)當(dāng)作岀相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，可以考慮單獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃。同時(shí)，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面 積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計(jì)劃。市場(chǎng)化供地是大勢(shì)所趨，在推行過(guò)程中一方面需要將經(jīng)營(yíng)性 用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場(chǎng)范圍，解決低價(jià)供地、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。要建立土

28、地、房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循 土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時(shí)，規(guī)范土地 市場(chǎng)、打擊土地投機(jī)，從而間接調(diào)控住房?jī)r(jià)格。（四）強(qiáng)化資金監(jiān)控力度，合理引導(dǎo)資金流向政府應(yīng)高度重視與全面檢討現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中視住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話(huà)，加強(qiáng)銀行資金的管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸管理。控制銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)厲打擊少數(shù)不法開(kāi) 發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷(xiāo)售行為；另一方面，加強(qiáng)審核個(gè)人住房抵押貸款，對(duì)多次購(gòu)房的 可探討實(shí)施抵押貸款遞減制度。強(qiáng)化外資的監(jiān)控力度。國(guó)家外匯管理部門(mén)要特別關(guān)注外資的流量

29、和流向，為科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供 依據(jù)；加快制定外資投資房地產(chǎn)的規(guī)章制度，將外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域納入管理范疇。加強(qiáng)對(duì)國(guó)外熱錢(qián)進(jìn)入 房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控力度，并制定外資投資房地產(chǎn)的詳細(xì)規(guī)定。合理引導(dǎo)資金在 樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。當(dāng)前可以考慮制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)資金 流向旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。（五）完善房地產(chǎn)稅制政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費(fèi)，從而降低住房?jī)r(jià)格。在房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，要繳納各種稅，這些收費(fèi) 最終都要?dú)w結(jié)到住房的成本中，房?jī)r(jià)自然就提高了；另外通過(guò)提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開(kāi)辦事程 序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開(kāi)查詢(xún)等，這些方式不但可以大大提高 開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開(kāi)發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。第一，要盡快開(kāi)征物業(yè)稅。有學(xué)者認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅不僅增加了住房的保有成本，有助于活躍二手房 市場(chǎng)，緩解新增住房市場(chǎng)的壓力，而且能夠改變住房購(gòu)買(mǎi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，抑制超前消費(fèi)，減緩房?jī)r(jià)上漲 的勢(shì)頭。不僅如此，它還為地方政府提供了新的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)動(dòng)了他們的積極性，有利于中央宏觀(guān)調(diào)控 政策的貫徹落實(shí)。第二，轉(zhuǎn)變土地增值稅的征收手段。考慮到現(xiàn)行增值稅在實(shí)際征繳中的困難，長(zhǎng)期內(nèi)政府可以