新安地產(chǎn)財富城營銷建議書

1、第一部份住宅時期銷售建議4一、銷售目標(biāo)4二、整體營銷策略43、推量建議54、銷售進程6五、銷售操縱11六、付款方式13第二部份價錢制定14-、各座單元定位14二、同一層面差價定位143、每座單元各樓層定位14第三部份售樓處安排15一、售樓處平面布置建議15二、風(fēng)格建議153、建造標(biāo)準(zhǔn)15第四部份示范單位安排17-、樣板房選擇17二、風(fēng)格建議17第五部份培訓(xùn)打算17一、培訓(xùn)第一時期17二、培訓(xùn)第二時期19第六部份全程推行打算及預(yù)算（暫定）22第七部份商業(yè)部份建議24建筑規(guī)劃紅蝶 9經(jīng)濟技架空綠化二II號經(jīng)濟1圍線京人原削恁川姐田松 也入占坦加1 mi.4iiAi !引小迂如副磔極X埴片總卜；4位

2、，2卜世嫵“1h；m爭 5/&U Hl latino 住m也ma & I.總比漢Hl29第八部份委托合同（初稿）新安財富城（平面圖）部份時期銷售打算一、銷售目標(biāo)目標(biāo)：銷售完成新安財富城住宅項目（不含商業(yè)部份）時刻:12個月面積：約3萬平方米估量對外發(fā)售價錢：均價約4000元/M二（最終價錢以開發(fā)商為準(zhǔn)）總額：約億元發(fā)售形式：分三個時期推出不同單位供貨實施方案一、第一時期首推：2#、6#二、第二時期推出：3#、5#3、第二時期推出：1#、4#二、整體營銷策略進展商在土地獲取本錢及前期投入相對較大，因此，如安在較短時刻內(nèi)迅速去化、在回收本錢，便成為本項目銷售目標(biāo)。與此同時，咱們必需清醒地熟悉到銷售

3、收入并非是進展商的最終目標(biāo)，而只是確保項目順利開展，公司繼續(xù)運營所需的利潤目標(biāo)。如不能帶來利潤的銷售收入對進展商而言只是一個毫無心義的數(shù)字罷了。因此，項目運作的整體營銷戰(zhàn)略目標(biāo)是如何把握好銷售量與利潤之間的關(guān)系，在順利完成銷售目標(biāo)的同時也盡可能知足利潤最大化。本項目運用“步步高”的手法，開盤以相對低價入市，迅速啟動市場，吸引第一批消費；然后依照銷售量、工程進度、銷售時刻、價錢慢慢提升，讓先購房者取得增值，形成良好口碑，讓后續(xù)購房者有爭先恐后意識，競相爭購，從而順利完成各時期銷售目標(biāo)。各銷售期內(nèi)安排采納“脈沖式”策略，即強銷與緩沖相結(jié)合，節(jié)拍分明，熱點不斷，持久維持市場新鮮度。一、深度傳播“傳世

4、佳作，恒久收臧”的廣告主題，以浙江中順置業(yè)實力壯大的企業(yè)形象為后盾，塑造集多種優(yōu)勢于一身的國際休閑社區(qū)的高級形象。二、通過銷售操縱的手法，將各類優(yōu)缺點不一的房源有序推出，確保整個項目的銷售進程穩(wěn)步推動，各類房源去化速度整體平穩(wěn)。3、一房一價，低開高走的價錢策略：以每套房不同的價錢不同來引導(dǎo)客戶，以穩(wěn)步推動的價錢走勢不斷推高本案的品牌形象。營銷創(chuàng)新：因應(yīng)市場營銷環(huán)境的轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新傳播渠道。三、推量建議本案由2幢高層1幢多層3幢小高層組成。第一時期：6#單元、在項目所處的位置相對較差，并臨近建德市中央大道噪音比較大。2#單元朝向、采光、環(huán)境有優(yōu)勢，處于項目中央位置，因此在一開始銷售進程中，就將此2幢

5、推出：一方面推出較好的2#單元在必然程度上可幸免客戶觀望的態(tài)度；另一方面也由于6#單元位置相對較差，因此定價較低，以低價入市，2種不同位置房源的推出能夠知足不同的消費需求。2#單元朝向、采光、環(huán)境還都不錯，產(chǎn)品較為接近在小區(qū)中檔產(chǎn)品，如此內(nèi)部認(rèn)購的大體客戶可及早簽約，奠定銷售業(yè)績。在6#單元、2#單元有相當(dāng)銷售量時，本項目在市場上也己擁有必然的知名度，為再上市產(chǎn)品營造了良好的銷售氣氛。第二時期：推出在項目所處的位置相對較好而且安靜、景觀好、無噪音的3#單元，而5#單元處于項目的最臨近馬路的位置，第二時期在銷售價錢上因有小幅上升，制造市場熱銷的勢頭。第三時期：推出在項目所處的位置相對較差1#單元

6、，而4#單元布于小區(qū)的中央核心區(qū)域，安靜、景觀好，第三時期在銷售價錢上因有所上升，讓消費者在市場上形成口碑效應(yīng)，受到買家追捧。在建德市全市范圍內(nèi)推行,成心擴大購買客戶群體。四、銷售進程內(nèi)部認(rèn)購。1 .前期預(yù)備售樓處裝修，布置完畢樓書等宣傳資料制作完畢模型、影視墻等布置完畢銷售隊伍確信，人員培訓(xùn)完畢2 .內(nèi)部認(rèn)購目標(biāo)進入市場導(dǎo)入期，對市場進行預(yù)熱，有利于先期在市場上形成口碑效應(yīng)，受到買家的追捧。搜集客戶資料，為正式開盤預(yù)售提供準(zhǔn)確的市場信息，以利于制定契合市場的銷售策略。3、內(nèi)部認(rèn)購的方式具體方式在銷售時提供4、營銷配合a、發(fā)布軟新聞，介紹新盤特色：規(guī)模、以后商業(yè)中心、區(qū)位優(yōu)勢、超大中央廣場綠化

7、、切近人性的物業(yè)效勞等。b、發(fā)布形象廣告，依托浙江中順良好的企業(yè)形象，傳播“傳世佳作,恒久收藏”的廣告主題。c、主流媒體組合專業(yè)媒體，如本地XX電視頻道d、在新安江市各交通要道發(fā)布戶外媒體，使之成為新安財富城引人注目的固定的品牌宣傳陣地。e、工地現(xiàn)場包裝：圍墻廣告、大型戶外看板、橫幅等。f、現(xiàn)場包裝目標(biāo)：將工地包裝成一個龐大的媒體，范圍涵蓋城內(nèi)要緊干道。銷售第一期（一）1 .銷售目標(biāo)完成整體銷售的30%目標(biāo)依據(jù)：a、好的開頭是成功的一半，將銷售重點放在推案前期有利于整盤的去化。推量不宜太大，此刻形勢不明朗。b、推案第一期第一時期首推2#、6#o己最切近市場價位入市，在其它樓盤未做出反映之前抓住

8、有利機會快速去化，有利于規(guī)避市場風(fēng)險。2 .銷售策略a、開盤活動，“買房抽大獎”活動要點：表現(xiàn)本案“時尚高品質(zhì)休閑生活”主題以咖啡+音樂為表現(xiàn)形式浙江中順領(lǐng)導(dǎo)出場，介紹新安財富城項目情形，邀請市領(lǐng)導(dǎo)及媒體參加，有利于媒體報導(dǎo)新安財富城的開盤盛況。b、開盤儀式后，購房者可對2#、6#樓的開放單位進行購買，購買以大定簽約為準(zhǔn)。同時展現(xiàn)現(xiàn)場營造時尚休閑氣氛。c、當(dāng)日購房均有機遇參加抽大獎活動，獎品如，彩電，冰箱等，來提局購買人氣。3 .廣告策略A、廣告投放：密集的廣告投放以期在市場上形成轟動效應(yīng)，將本案企業(yè)形象和品牌形象的廣告效應(yīng)轉(zhuǎn)化為眾口相傳的口碑效應(yīng)。B、廣告主題內(nèi)容：a）戶型優(yōu)勢：戶戶面南，陽

9、光充沛，較多項選擇擇，知足不同類型家庭的需求。b）景觀優(yōu)勢：中庭綠化，景觀主題公園。C）投資潛能：建德以后城市中心稀有地段高升值空間，性價比優(yōu)越。d）高品質(zhì)生活享受：功能齊全的高級會所，切近人性的物業(yè)效勞。e）以后商業(yè)購物中心C、廣告媒體選擇a）電視及戶外廣告（三）銷售第二期（）L銷售目標(biāo)完成整體銷售的60%。二、推案第二時期推出：3#、5#3、營銷策略a、依照具體的銷售情形制定相應(yīng)的價錢策略，以保護本案價錢的成長性。b、關(guān)于難去化的房源，可采取相應(yīng)的促銷手腕，如：在指定的時刻段購房贈送空調(diào)，贈送物管費等c、增強案場引導(dǎo)，挖掘產(chǎn)品綜合優(yōu)勢引導(dǎo)客戶d、通過價錢幅度的落差來突出促銷產(chǎn)品的價錢優(yōu)勢e

10、、通過前期客戶積存來組織購房俱樂部目的：a、挖掘購房者的需求點b、通過人際傳播擴大銷售C、把握終端需求，為后續(xù)的數(shù)據(jù)庫營銷積存需求數(shù)據(jù)d、廣告主題內(nèi)容：景觀：小區(qū)中心廣場景觀綠地會所：主題奢華會所，社區(qū)鄰里市中心交通優(yōu)勢：東西通達，（中央大道以后新安江門戶必經(jīng)之地）南北縱橫傳播渠道:主流媒體+專業(yè)媒體活動促銷:藝術(shù)類演出銷售第三期。一、銷售目標(biāo)完成整體銷售的90%。二、推案第三時期推出：1#、4#3、營銷策略a、依照具體的銷售情形制定相應(yīng)的價錢策略，以鞏固本案利潤的成長性。b、突出第三銷售時期房源優(yōu)勢，引導(dǎo)客戶d、通過產(chǎn)品附加值提高市場阻礙力e、進行慈善資助活動目的：a、通過在本地的善舉提高企

11、業(yè)阻礙力b、通過媒體宣轉(zhuǎn)達到銷售目的C、提高項目在本地的高品質(zhì)形象d、廣告主題內(nèi)容：財富城某慈善機構(gòu)、孤寡老人捐助等傳播渠道:主流媒體五、銷售操縱方式（一）業(yè)務(wù)執(zhí)行和研究：在銷售打算執(zhí)行進程中，咱們應(yīng)該按期定量對銷售情形進行分析,找出產(chǎn)品去化的速度、散布、順序等是不是呈現(xiàn)某種異樣，并確信這種異樣是不是由價錢體系有關(guān)，并作出相應(yīng)調(diào)整。一、按期檢討：周檢討月度檢討季度檢討二、按時期檢討：客戶記錄大體完成內(nèi)部認(rèn)購?fù)瓿蓵r開盤強銷期開始銷售量每達到10%時（二）銷售速度過快時的調(diào)整：一、若是第一部份樓盤銷售速度過快，比如在一周內(nèi)銷售率就超過90%,證明市場需求超級旺盛，咱們應(yīng)該對第一部份的銷售價錢進行調(diào)

12、整，在原有棟均價基礎(chǔ)上提高3050元/平方米推出。二、若是第一部份樓盤銷售速度只是比估量打算稍快，比如在規(guī)按時刻內(nèi)大體完成銷售工作，那么只需循序漸進及時推出后續(xù)批次即可。一樣來講后半程價錢走高后速度自然放緩，用加倍充沛的時刻充分銷售余量，確保整體銷售打算的完成。3、若是第二部份樓盤銷售速度過快，那么建議對價錢進行調(diào)整，在原有3050元/平方米增幅基礎(chǔ)上再增加1530元/平方米的整體均價。因為第二批樓盤比第一批品質(zhì)相對較高，證明市場關(guān)于高品質(zhì)樓盤需求比較旺盛而言，或由于市場利好因素造成，應(yīng)該抓住機遇多制造一些利潤。（三）銷售速度過慢時的調(diào)整：一、在本項目銷售期內(nèi)市場顯現(xiàn)了負(fù)增加，在保證價錢增加大

13、體趨勢的前提下，能夠通過盡可能縮短工期加速銷售進程和縮小第二批第三批的價錢增幅來提高項目的抗跌能力。二、若是本項目第二時期銷售期內(nèi)市場維持不變，初期可能是由于工程進度和形象宣傳不夠造成的，當(dāng)貽誤銷售時刻達到銷售周期20%以上時那么應(yīng)引發(fā)警戒，因加大市場推行力度和形象包裝宣傳。3、另一個緣故那么可能顯現(xiàn)了新的競爭，即在本項目推行進程中區(qū)域市場某個項目的供給產(chǎn)品類型或總價位等與本項目主推批次的產(chǎn)品類型或總價位類似而形成局部競爭。面對這種局面，咱們能夠采取如下計謀：a、打破原有推行順序，與對手展開錯位競爭；b、若是競爭兩邊產(chǎn)品或價位類似部份體量不算太大，那么可維持原有推行順序，適當(dāng)延長銷售周期；六、

14、付款方式一樣來講房地產(chǎn)交易的付款方式有3種：1.一次性付款，2.分期付款，3.按揭貸款。（一）為擴大銷售渠道，建議適當(dāng)采取，分期付款。（二）提高銷售策略，建議公司給予折扣：一、一次性付款3%的折扣優(yōu)惠。二、按揭貸款2%的折扣優(yōu)惠。第二部份價錢制定財富城項目定價說明：4 .該項目各座單元樓均價定位，是基于日照、景觀、噪聲、朝向、產(chǎn)品、稀缺性六項指標(biāo)進行比較；日照差價：03%；景觀差價：05%；噪音差價：02%；朝向差價：02%；產(chǎn)品差價：02%稀缺性差價：04%；5 .該項目同一層面單元差價定位，是基于日照、通風(fēng)、房型、景觀、噪音五項指標(biāo)進行比較；日照差價：0-2%通風(fēng)差價：0-2%景觀差價：0

15、-2%房型差價：0-2%噪音差價：0-2%6 .該項目每座單元樓層差價，原那么上在住宅單元的第二層的基價上每層上漲元每平方米。第三部份售樓處安排一、售樓處平面布置建議一、售樓處為臨時建筑，為施工、拆除方便和節(jié)約建造本錢，建議采納鋼結(jié)構(gòu)形式。二、售樓處基地面積而寬13米，進深8米，設(shè)計為2層，建筑面積約100平米。3、售樓處平面布置如圖（下一頁）二、風(fēng)格建議現(xiàn)代、線條簡練、大氣、時尚高雅、具親和力三、建造標(biāo)準(zhǔn)建造費：500元/平米；裝修、裝飾和家具：不超過1000元/平米售樓處平而布置如圖:A-一-治京K嗔五-褰若又運0FTsL_10|H器i區(qū)()謂三S：AK：FMf*wv3():s美Z|/|行

16、方X第四部份示范單位安排一、樣板房選擇選擇2房戶型和3房戶型各一套做樣板房。二、風(fēng)格建議1)現(xiàn)代簡約型、古典奢華型第五部份培訓(xùn)打算銷售培訓(xùn)分2時期進行，每一個時期為期5天，第一時期著重理論，第二時期著重實戰(zhàn)。培訓(xùn)時刻為公布接待前兩周左右。具體安排為：一、第一時期序號培訓(xùn)內(nèi)容1房地產(chǎn)市場綜述/市場供需分析/區(qū)域市場分析/市場調(diào)研2房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)/各類權(quán)證、合同文本介紹3房地產(chǎn)政策/房地產(chǎn)法律法規(guī)4建筑常識、識圖5售房流程析解分析/購房過程中產(chǎn)生的稅費6電話接聽技巧/溝通技巧（培訓(xùn)終止后安排考試）銷售培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)分：一、第一天房地產(chǎn)市場綜述a簡介建德市房地產(chǎn)市場的歷史市場供需分析A建德市房地產(chǎn)市場供

17、需狀況b周邊房地產(chǎn)市場供需狀況區(qū)域市場分析a項目周邊的地域散布狀況及特點b目前區(qū)域內(nèi)住宅的價錢狀況市場調(diào)研a市場調(diào)研的作用b市場調(diào)研的方式二、第二天a房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)節(jié)b各類權(quán)證、合同文本介紹c預(yù)售合同內(nèi)容說明d各類權(quán)證區(qū)別3、第三天房地產(chǎn)政策a銀行貸款政策，包括外地人士的貸款要求b委托代理購房的手續(xù)問題c房地產(chǎn)法律法規(guī)d商品房銷售治理方法說明4、第四天建筑常識、認(rèn)圖五、第五天售房流程析解分析a客戶的分類b售屋流程析解c售屋流程中應(yīng)有的技術(shù)購房進程中產(chǎn)生的稅費a購房進程中可能涉及的費用b各項稅費收取明細(xì)接聽技術(shù)a接聽中需詢問的客戶資料b接聽需填制的表格二、第二時期序號培訓(xùn)內(nèi)容1銷售禮儀2發(fā)問技巧

18、/議價過程3成交技巧/掌握成交時機/談判策略4銷售過程中棘手問題處理/企劃思路介紹銷售培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)分：一、第一天銷售禮儀a銷售人員應(yīng)具有的職業(yè)風(fēng)度b銷售現(xiàn)場的治理方法溝通技術(shù)a銷售人員應(yīng)具有的技術(shù)b溝通進程中的注意點二、第二天發(fā)問技術(shù)a一般發(fā)問技術(shù)的大體原那么b發(fā)問的重點C客戶下訂的緣故總結(jié)議價進程a議價程序d發(fā)揮自己的談判阻礙力3、第三天a成交技術(shù)b黑白兩面成交c把握成交機會d客戶不能成交的緣故e把握機會技術(shù)談判的策略a軟式談判術(shù)的內(nèi)容與適用情形b硬式談判術(shù)的內(nèi)容與適用情形c中庸（原那么）談判術(shù)的內(nèi)容與適用情形4、第四天銷售進程中棘手問題處置a成交后仍然無誤的緣故b分析買家不出價的緣故c對方出

19、價應(yīng)付技術(shù)五、第五天企劃思路介紹第六部份:全程推行打算及預(yù)算（暫）銷售階段時段推廣主題廣告媒體組合促銷活動備注銷售第一期：環(huán)境導(dǎo)入預(yù)定期預(yù)熱景觀名邸，都市繁華，突出江南水文化與高品質(zhì)時尚休閑生活1.電視廣告2.商業(yè)街、車站的大型戶外廣告，3.主要干道引導(dǎo)旗4.工地圍墻廣告、橫幅等享受優(yōu)先購買權(quán)及貴重禮品一份銷售第二期：正式開盤熱銷期規(guī)劃優(yōu)勢2.多種房型3.中央廣場4.投資1.電視廣告文藝表演買房抽大獎活動銷售第三期：2次強銷期、景觀2、會所3、未來發(fā)展優(yōu)勢4、快樂的生活1 .電視廣告2 .組織茶話會，老客戶介紹新客戶并為下一期銷售建立基ffill在指定的時間段購房贈送空調(diào)，贈送物管費等。銷售第

20、四期：最后強銷期：物業(yè)服務(wù)品牌1 .電視廣告，黃金時間2 .慈善活動提高企業(yè)形象樹立高品質(zhì)樓盤慈善活動第七部份商業(yè)部份建議一、商業(yè)部份定性從計劃操縱條件動身，本項目的商業(yè)建設(shè)體量可達到約1萬平方米，體量較大，因此應(yīng)按商業(yè)設(shè)施所效勞的對象及形態(tài)將商業(yè)部份分成兩種類型：一種是社區(qū)的配套商業(yè)，要緊的效勞對象是以后入住本社區(qū)的業(yè)主；另一種那么是主題商業(yè)群房財富城國際商業(yè)中心，要緊的效勞對象是全市范圍內(nèi)的客戶。（一）配套商業(yè)部份：木區(qū)域內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀較差，意向購房者對現(xiàn)有的商業(yè)配套極為不滿，因此作為住宅社區(qū)配套的商業(yè)部份是必不可少的；針對這一特點，木項目的配套商業(yè)應(yīng)符合以下：一、功能齊全：需從入住客戶以后的

21、生活便利動身，在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)計劃方面按客戶日常生活所需配置商業(yè)功能；建議參照新加坡的社區(qū)商業(yè)建設(shè)模式，要緊必備12個大體行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所。推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、禮物店等。使居民生活所需的效勞項目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完善。二、面積精簡：過大的單個商鋪體量往往使社區(qū)商鋪的后期經(jīng)營者面臨較大的競爭壓力和本錢壓力，繼而阻礙到住戶對社區(qū)商鋪的利用率；建議在設(shè)計上采納可靈活組合的小模塊商鋪，使各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營者可靈活選擇所需的經(jīng)營而積。3、散布結(jié)合：能夠在以后人流量較大的商業(yè)群房區(qū)域設(shè)置步行商業(yè)街，形成相對集中的商業(yè)休閑購物中心財富城國際商業(yè)中心（

22、可承擔(dān)50300元為主力的單位消費）。并同時配有便民商業(yè)點（可承擔(dān)50元左右為主力的單位消費），二者結(jié)合能夠形成互補將最大程度地便利消費者。（二）由群房組成的主題購物休閑商業(yè)廣場財富城國際商業(yè)中心：基于建德市整體的商業(yè)狀況、商業(yè)設(shè)施較為掉隊，商業(yè)經(jīng)營水平較低，而本區(qū)域的社區(qū)住戶的消費能力、消費水平、消費理念會高于整個建德市的平均水平，而且以后建德政府向北進展方向思路，因此在本區(qū)域建設(shè)與市中心商圈形成不同化的副商圈能夠知足本社區(qū)及市區(qū)內(nèi)高于一樣水平的消費需求，存在較大的商業(yè)機遇?？墒菓?yīng)符合以下幾個特點：一、與建德市現(xiàn)有的一樣的零售商業(yè)形成不同：形成這種不同能夠從兩個方面去考慮，一方面是經(jīng)營業(yè)態(tài)、

23、經(jīng)營模式方面的不同，能夠?qū)ひ捴苓呄嘟鞘械南冗M商業(yè)模式；另一方面提高經(jīng)營檔次形成消費不同。二、應(yīng)考慮潛在的競爭：關(guān)于本地塊而言，住宅部份的先天優(yōu)勢不言即知，而做成商業(yè)的話并非存在專門大的優(yōu)勢，區(qū)域成熟度及交通輻射能力較弱，因此在商業(yè)定性上應(yīng)考慮一些目的性消費較強的行業(yè)。3、引進大型賣場，形成壯大人流號召市場，為后續(xù)商家的進入奠定基礎(chǔ)。二、商業(yè)部份定位及建議1、周邊社區(qū)配套商業(yè)部份的定位要緊考慮其便利性，配套商業(yè)能夠知足社區(qū)內(nèi)住戶日常生活必需品，可輻射周圍行程小于200米，步行時刻為10分鐘之內(nèi)的客戶群。2、主題商業(yè)休閑購物財富城國際商業(yè)中心的定位要緊考慮通道與區(qū)域外道路的交通能力和盡可能縮小商

24、業(yè)對住宅區(qū)的阻礙，因此在布局上選擇商業(yè)步行街布局集中式主題商業(yè)，能夠使集中式商業(yè)的輻射能力最大化；3、集中式主題商業(yè)財富城國際商業(yè)中心形態(tài)建議：財富城國際商業(yè)中心在購物中心的布局上以大型賣場、百貨、建材超市為先導(dǎo)，配以大量的專業(yè)商場、專賣店、餐飲項目、娛樂項目等。百貨、大型賣場、建材超市別離知足了工薪階級、居民日常消費、家庭裝璜的需要；各類品牌特色專賣店，涵蓋服裝、小百貨、通信器材.、家具、體育用品、電腦等多個方面；中西快餐、酒樓、暖鍋城等知足了人們的餐飲消費；電影城、游樂城、健身中心、咖啡廳、茶房等，是人們娛樂休閑的好去向；藥店、郵局、銀行、旅行社、書城、美容美發(fā)等等，財富城國際商業(yè)中心同時

25、配有停放各類車輛的停車場，力求把商業(yè)中心建成一個現(xiàn)代的、國際型的SHOPPINGMALL。三、商鋪市場策略（一）方案：一、刀殺全面啟動小商鋪概念，要緊以銷售為主，引入投資回報概念，以較低的總價吸引客戶投資，提供必然年限的包租期。二、方案面向中型客戶，采納租售并舉的方案，進行商鋪彈性整合，推向市場。3、方案以租賃為主概念推向市場，進行市場招商，引入核心店而實現(xiàn)長期收益，要緊目標(biāo)為銷品茂商業(yè)模式，從而帶動其它旺鋪銷售。說明：站在利益最大化的基礎(chǔ)上并依照目前周邊市場情形：我司建議以先租后售與租售并舉的形式進行商業(yè)運作：（二）操作方式：一、我司商業(yè)部進行對外招商并挑選優(yōu)質(zhì)中型客戶出售。二、聘請有知名度

26、的治理公司進行治理經(jīng)營。3、待商場運作成熟后，再進行分割出售。4、出售方式：1、分割成小面積產(chǎn)權(quán)式銷售2、分割成小面積租賃式銷售四、我司在商鋪方面的優(yōu)勢：1 .在商鋪方面，我司能夠利用上海優(yōu)越的市場資源，將總部設(shè)在上海并與我司有業(yè)務(wù)聯(lián)系的大型賣場華聯(lián)吉百盛、易買得、家樂福、樂購等，建材家具家電類:永樂家電、國美家電、燦坤電器、金海馬家具、久星家居、好美家、百安居，百貨服裝類:友誼百貨、一百、ESPRIT、LACOSTEU二、巴黎三城、安莉芳、巴黎春天、飲食類:賣當(dāng)勞、肯德基、必勝客、哈根達斯、小綿羊暖鍋、避風(fēng)塘、一茶一坐、大食代等娛樂類：嘉禾、錢柜、好樂迪等，珍貴裝飾品：城隍黃金、周大福等力圖

27、將其引入本項目當(dāng)中，同時對本地優(yōu)質(zhì)商業(yè)進行提煉，招入旗下，依照市場成功案例，大型賣場及品牌公司的進駐，本項目群房商業(yè)部份將會有超級好的出租與銷售業(yè)績。2 .豐碩的操盤體會，讓咱們能夠多方位的配合開發(fā)商的需求，依照不同的需求制定出行之有效的銷售打算并實施。第八部份委托合同（初稿）銷售代理合同甲方：乙方：上海漢宇物業(yè)代理甲乙兩邊本著平等、合作的態(tài)度，經(jīng)兩邊友好協(xié)商，就甲方委托乙方代理銷售其項目一事，達到如下約定，以資一起遵守：一、項目概況項目名稱：新安財富城項目地址：浙江建德市項目性質(zhì)：住宅二、代理期限：十二個月，自2007年月日起至2008年月日止。三、代理范圍：該項目可銷售的住宅、商住樓，共3

28、0000平方米（套,年產(chǎn)權(quán)）。詳見兩邊確認(rèn)委托房源表：四、代理權(quán)限：獨家銷售代理（假設(shè)甲方或第三方銷售本合同的委托房源，也應(yīng)向乙方支付約定的銷售傭金，并計入乙方的銷售統(tǒng)計數(shù)）。五、代理銷售價格：經(jīng)甲、乙兩邊協(xié)商確信，本項目銷售代理底價為:均價元/nf。以兩邊書面確認(rèn)底價表為準(zhǔn)。六、委托代理費及其結(jié)算方式：委托代理費：即代理傭金回報，按下面第八點執(zhí)行。乙方履行本合同的所有費用均含在以上價款內(nèi)。委托代理費的結(jié)算方式：正式銷售開始，傭金每一個月結(jié)算一次，結(jié)算日期每一個月30號。七、溢價及其獎勵如乙方實際銷售價錢超過承銷價錢，超出部份為溢價；甲方按溢價的20%給予乙方獎勵。即：溢價傭金=（實際銷售價錢

29、一代理銷售底價）X溢價銷售的面積X20%。八、兩邊約定銷售傭金比例為該項目實際總成交額的3%。九、支付委托代理費的標(biāo)準(zhǔn)為乙方負(fù)責(zé)甲方與客戶簽定的商品房預(yù)售合同（或與之相關(guān)的銷售合同）并收足首付款為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。在代理期滿前，甲方依照購房者簽定的購房合同總房價款，每一個月按3%的傭金標(biāo)準(zhǔn)支付給乙方傭金，所支付乙方的款項乙方必需出具正式發(fā)西7K0十、在本代理合同期限內(nèi)，假設(shè)因甲方緣故致使購房者退房，甲方將支付乙方該房的全額傭金；假設(shè)非甲方緣故致使購房者退房，乙方應(yīng)全額退還該房的傭金于甲方。十一、銷售價錢確信與調(diào)整，由乙方依照底價提出方案，經(jīng)甲方審定后執(zhí)行。十二、購房定金每套一元，由甲方負(fù)責(zé)收取，并由乙方代甲方與購房者簽定衡宇訂購單；購房者與甲方簽定商品房預(yù)售合同時，乙方將購房者首付款交納甲方財務(wù)，并由甲方開具預(yù)收房款收據(jù)。十三、甲方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利13.1.1有權(quán)最終審定乙方提交的銷售方案，決定項目各套房產(chǎn)的銷售價錢；13.1.2有權(quán)確信該項目宣傳口徑，審定對外以甲方名義發(fā)出的書面信息資料；13.1.3有權(quán)決定商品房預(yù)售合同文本條款內(nèi)容和補充條款的內(nèi)容，并簽署該合同。甲方義務(wù)13.2.1應(yīng)向乙方提供與項目策劃、銷售有關(guān)的該項目所有資料及圖紙；13.2.2按本合同的約定及時