商品房買賣合同注意事項(xiàng)講解學(xué)習(xí)

1、商品房買賣合同注意事項(xiàng)根據(jù)目前市場(chǎng)碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭(zhēng)議的條款及注意事項(xiàng)，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程施工許可證商品房銷售預(yù)售許可證及營(yíng)業(yè)執(zhí)照；交房前應(yīng)查看住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書及消防 安全合格證。2、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、 房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為

2、單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。5、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費(fèi)用（除各項(xiàng)的過(guò)戶費(fèi)、維修基金等國(guó)家要求交納的）9、物業(yè)管理?xiàng)l款，要明確物業(yè)費(fèi)所收取的項(xiàng)目為哪些，交房時(shí)應(yīng)提前繳納幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。12、注意開(kāi)發(fā)商的廣告是否和

3、合同上所要求的一致13、針對(duì)付款方式、核算方式與開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開(kāi)發(fā)商設(shè)置過(guò)重 義務(wù)，日后無(wú)法履行14、對(duì)于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。15、商品房質(zhì)量，與開(kāi)發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；對(duì)于房屋交付使用時(shí)， 其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定；對(duì)于違約條款要明確到具體情況。對(duì)于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)；防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無(wú)漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)

4、商承諾商品房?jī)?nèi)部無(wú)任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無(wú)松動(dòng)、無(wú)爆裂、無(wú)間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開(kāi)發(fā)商承諾不在商品房?jī)?nèi)通行任何公用管線，承諾任何 管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。提示：主要查看六證、兩書、一照，這關(guān)系到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶問(wèn)題。對(duì)于面積的計(jì)算方法：精品文檔精品文檔1、設(shè)計(jì)為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽(yáng)臺(tái)相似的均按陽(yáng)臺(tái)投影面積的一半計(jì)算面積2、與陽(yáng)臺(tái)相連，設(shè)計(jì)或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機(jī)等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計(jì)算面積3、落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設(shè)計(jì)及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標(biāo)高的，計(jì)算面積4、 公攤面積的計(jì)算，高層公攤系數(shù)一般在0

5、.180.26之間：多層公攤系數(shù)在 0.110.16之間。5、 國(guó)家規(guī)定商品房的面積誤差不得超過(guò)3%。6、 面積差異應(yīng)對(duì)實(shí)際面積與合同標(biāo)明的面積的誤差作出詳細(xì)的規(guī)定，以免交付使用時(shí)， 對(duì)于誤差面積的核算方式與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生 糾紛。千萬(wàn)不可僅以“多退少補(bǔ)、按實(shí)際面積為準(zhǔn)”一筆代之5、新房住房維修基金全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2%!提示: 對(duì)于面積主要注意公攤面積的計(jì)算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。違約責(zé)任與解除合同的約定1、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算（小心開(kāi)發(fā)商寫成：按購(gòu)房全款的萬(wàn)

6、分之三承擔(dān) 違約責(zé)任等相關(guān)文字）2、對(duì)于交房日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語(yǔ)氣，不得使用大概可能等含糊的語(yǔ)句，具體的日期必須約定好， 如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補(bǔ)充條款里面。3、雙方約定：如開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，所交付的房屋達(dá)不到合同或補(bǔ)充協(xié)議的約定，購(gòu)房人有權(quán)拒收房屋。并約定開(kāi)發(fā) 商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。 同時(shí)， 也可約定開(kāi)發(fā)商限期更正或修復(fù)， 如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)， 購(gòu)房人可以單方解除合同。并同時(shí)約定合同解除后的處理辦法，包括開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付給購(gòu)房人的違約金和損失賠償額計(jì) 算的方法。提示：對(duì)于違約的條款，一定要說(shuō)明具體的違約事件及違約金額等相關(guān)違約條

7、件，不要傾向于開(kāi)發(fā)商給予您補(bǔ)償多少，而要您 解決此問(wèn)題的實(shí)際問(wèn)題。簽訂認(rèn)購(gòu)書以及購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)了解商品房預(yù)售合同購(gòu)買一套商品房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購(gòu)買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購(gòu)房者的一大煩心事。因此，在購(gòu)買前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購(gòu)買預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買者，購(gòu)買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。購(gòu)買者在購(gòu)買預(yù)售的商

8、品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金， 取得了土地使用權(quán)證書。 擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件， 在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。 購(gòu)買者要在購(gòu)買前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃， 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，

9、并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明 （在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、

10、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和 程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房

11、還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。9、物業(yè)管理?xiàng)l款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。購(gòu)買現(xiàn)房的注意事項(xiàng)下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年 4月 4日，建設(shè)部發(fā)布了商品房銷售管理辦法該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和

12、施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或 者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未 竣工商品房。符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的， 訂立商品房買賣合同時(shí)， 所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商

13、品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 ;精品文檔（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆?、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭(zhēng)議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合

14、同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約 定的按以下處理原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2、面積誤差比絕對(duì)值超出 3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差 比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面 積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超

15、出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。簽訂認(rèn)購(gòu)書流程簽定流程你在選好房源， 談妥價(jià)格后， 便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書了， 這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金， 發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān) 文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容包括：1. 認(rèn)購(gòu)物業(yè)；2. 房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；3. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4. 認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。精品文檔在簽定完認(rèn)購(gòu)書后，銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放簽約須知，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能 順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括

16、：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō) 明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。簽訂購(gòu)房合同流程及注意事項(xiàng)簽定合同簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決 的重要根據(jù)和憑證。 所以，在簽合同之前， 您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和 "五證"（ 即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、 規(guī)劃許可證、 土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證） ；如果是現(xiàn)房 , 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理 "銷售許可證 " ，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行房屋所有權(quán)

17、的初始登記，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。您一定要看清楚發(fā)展商的房 屋產(chǎn)權(quán)證是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)， 但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫。所以，您千萬(wàn)不 要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制 定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。 （ 注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在

18、交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng) 目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下， 購(gòu)買者可以終止協(xié)議，拿回定金。簽訂購(gòu)房合同是所有購(gòu)房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)， 購(gòu)房者務(wù)必重視。 請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問(wèn)是非常必要的， 簽約的具體過(guò)程如下：1、談妥價(jià)格后，購(gòu)房者應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購(gòu)房者在什么情況下可終止 協(xié)議、索回定金。認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（包括戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購(gòu)條件（包括 認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。2、簽完認(rèn)購(gòu)書后，售方應(yīng)

19、給購(gòu)房者發(fā)放簽約須知，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi) 的說(shuō)明。3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購(gòu)房合同了。內(nèi)容包括：（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；8）

20、購(gòu)房人使用權(quán)限；9）雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；10）違約賠償責(zé)任；11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述 要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批 準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的 主要負(fù)責(zé)人。2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)

21、明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如XX市XX 區(qū)XX街XX號(hào)XX花園XX號(hào)樓XX層X(jué)X房。近年來(lái)，購(gòu)買商品房糾紛呈上升趨勢(shì)，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的財(cái)力和精神 上的損失。大部分原因是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所致。許多購(gòu)房者任由銷售人員填寫合同，拿過(guò)來(lái)只看看價(jià)格就馬 上簽字，使合同失去了它應(yīng)有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購(gòu)房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。首先，購(gòu)房人在正式簽訂合同之前一定要審查開(kāi)發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購(gòu)買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。你可以要求開(kāi)發(fā)商 出示工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的主體資格；你可以要求開(kāi)發(fā)商出示所售樓盤的土地使用

22、證、建筑許可證、施工許可證及商 品房預(yù)（銷）售許可證，也就是通常所說(shuō)的四證，以確認(rèn)你所要購(gòu)買商品房的合法性。通過(guò)對(duì)四證的審查和你對(duì)所購(gòu)樓盤的實(shí) 地察看，你可以放心地簽訂正式的商品房買賣合同了。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方制定的合同文本，以 防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān) 鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題、面積不符問(wèn)題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不 符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由河南省工商局

23、和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的商品房買賣合 同。正式的商品房買賣合同由開(kāi)發(fā)商提供，是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記過(guò)的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選 擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒(méi)有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須 在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來(lái)，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購(gòu)房人的權(quán)利。 精品文檔如何退定金對(duì)于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過(guò)程當(dāng)中開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾多 買房人定金不能退回的問(wèn)題，引起眾多已購(gòu)房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題

24、，購(gòu)房人 是如何理解的，遇到購(gòu)房定金問(wèn)題又是如何做的，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況 下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前開(kāi)發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、 訂購(gòu)、 預(yù)定等方式向買受人收受定金。 如果買受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定， 對(duì)買受人極為不利，使買受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條 款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多

25、購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就 像平常買東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到 房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取 回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？二、定金的法律規(guī)定。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：合同法、擔(dān)保法、擔(dān)保法司法解釋、商品房 買賣合同糾紛司法解釋。部門規(guī)章有：商品房銷售管理辦法等。中華人民共和國(guó)合同法第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題 規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的

26、債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定 金。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履 行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司 法解釋第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的， 無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件 適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為

27、訂立商品房買賣合同擔(dān)保 的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由， 導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的商品房銷售管理辦法規(guī)定：“符合商品 房銷售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收 費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。除了法律法規(guī)及部 門規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管部門也做了一些的工作，比如在2005年3月 15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合

28、制定了北京市商品房認(rèn)購(gòu)書格式合同，要求開(kāi)發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認(rèn)購(gòu)書的格式條款內(nèi)容實(shí) 際上是對(duì)合同法、擔(dān)保法、擔(dān)保法司法解釋、商品房買賣合同糾紛司法解釋等具體法律法規(guī)的具體化。該認(rèn) 購(gòu)協(xié)議書的第四條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人同意在支付定金之日起 日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款 （ 本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限， 而非終止時(shí)限 ） 。第六條規(guī)定： 認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相 關(guān)條款， 但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)， 自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過(guò) _日的， 本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除； 雙方也可以協(xié)商 解除本認(rèn)購(gòu)書。 出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除之日起 _日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。 從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們 可以得出如下結(jié)論：商品房認(rèn)購(gòu)書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買賣合同 時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行 為。在這種情況下，認(rèn)購(gòu)書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定 金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購(gòu)買此房屋，不來(lái)簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定 的義務(wù)一方無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不