商品房買賣常見情況分析復(fù)習(xí)課程

1、商品房買賣過程中常見問題分析問題一：什么是小產(chǎn)權(quán)房？買到小產(chǎn)權(quán)房能否退房，該如何維權(quán)？“小產(chǎn)權(quán)房”，一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，多出現(xiàn) 在農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村等地方，小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等 費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)， 而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒 發(fā)，也叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī) 定，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)， 農(nóng)村房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)， 出賣給集體外部人員不會(huì)受到法 律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法 手續(xù)。如果購(gòu)房人在房

2、產(chǎn)買賣中購(gòu)買到小產(chǎn)權(quán)房， 房產(chǎn)買賣因違反農(nóng)村 土地管理法律規(guī)定， 根據(jù)合同法第 52 條的規(guī)定： 房產(chǎn)買賣合同無(wú)效， 購(gòu)房人可以通過協(xié)商、 起訴等方式要求出賣方退還購(gòu)房款并按銀行同 期貸款利率支付利息， 或者賠償損失。 如果購(gòu)房人明知是小產(chǎn)權(quán)房仍 然購(gòu)買的， 由于購(gòu)房人自身存在過錯(cuò)， 訴訟請(qǐng)求難以完全獲得法院的 支持。問題二：哪些情況下，屬于逾期交房？又該如何維權(quán)？1、開發(fā)商在商品房買賣合同約定的交付時(shí)間沒有取得工程主體 質(zhì)量驗(yàn)收合格而不能交付，從而造成逾期。2、工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格了，但尚未取得規(guī)劃、消防、人防等 有關(guān)安全居住方面的驗(yàn)收，從而造成逾期交房。3、工程主體質(zhì)量經(jīng)工程質(zhì)量主管部門驗(yàn)

3、收通過，但約定規(guī)劃范 圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施未建設(shè)完畢，從而造成逾期交房。4、交房時(shí)房屋內(nèi)部的裝飾和設(shè)備不符合合同約定，從而造成逾 期交房。5、交房時(shí)房屋相關(guān)資料不完備，從而造成逾期交房。房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：政府機(jī)構(gòu)出具的建設(shè) 工程竣工驗(yàn)收備案證、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。出賣人未提供上述資料時(shí)，買受人可 以拒絕接受房屋并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期責(zé)任。上述5種情況，屬于房產(chǎn)買賣過程中常見的情形。面對(duì)該種情形, 購(gòu)房人可以拒絕接受房屋，并要求出賣方在一定期限內(nèi)更改，完善， 承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于達(dá)到合同解除條件的，可以單方面解 除合同。問題三

4、：一房二賣的情形指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同， 將同一特定的房屋出賣給 兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú) 法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息、 賠 償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給 第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三 人。”因此，購(gòu)房人若遇到一房二賣的情況，可以請(qǐng)求解除合同、要求 開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、

5、 賠償損失， 并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不 超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。問題四：房屋質(zhì)量有問題，維修費(fèi)該由誰(shuí)承擔(dān)， 能否成為退房理由？ 業(yè)主如何維權(quán)？根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋第十二條 :因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使 用，或者房屋交付使用后， 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買 受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條 :因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求 解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋存在質(zhì)量問題， 如果可歸責(zé)于出賣方， 業(yè)主可以提出讓出賣 方在一定時(shí)間內(nèi)修繕，費(fèi)用由出賣方承擔(dān)。根據(jù)司法解釋的規(guī)定，房 屋質(zhì)量如果存在嚴(yán)

6、重問題， 購(gòu)房人可以要求解除合同， 退還房屋并要 求出賣方退還已付購(gòu)房款及利息，承擔(dān)損失賠償責(zé)任。問題五：購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商多算了公攤面積，業(yè)主如何維權(quán)？指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面 積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法 律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋第十四條的規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑 面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的， 按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定 的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3%,買受人請(qǐng)求解除合同、返還 已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí) 際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3 %部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定 面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出 賣人返還買受人，面積誤差比超過 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返 還買受人。一般情況下，房屋建筑面積產(chǎn)生誤差的原