業(yè)委會主任致廣大業(yè)主的一封信

1、業(yè)委會主任致廣大業(yè)主的一封信本人是電子工程技術方面的人士，從來沒有物業(yè)管理方面的經驗，被選為業(yè)委 會主任以來，就像鴨子被趕上了架子一樣，無法進入情況，特別是對物業(yè)的相關政策很不熟悉，自業(yè)委會成立以來的近兩個月時間內，小區(qū)面貌改變的不 多，其中原因不少，首先從業(yè)主大會籌備組開始，我們的工作就受到了種種障礙， 由于業(yè)主大多不是物業(yè)管理方面的專家，無法也不可能完全掌握相關政策，也沒 有全套有關文件，因此我們的行動受到了種種限制。根據國務院物業(yè)管理條 例，業(yè)委會是業(yè)主大會的常設辦事機構，主要行使監(jiān)督、指導、檢查小區(qū)的物業(yè)管 理公司工作的職能，我們只能在政策范圍內維護本小區(qū)業(yè)主的合法利益，由于目、八刖我

2、們小區(qū)物業(yè)管理公司是開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，和北京市大多數(shù)開發(fā)商 指定的物業(yè)管理企業(yè)的通病一樣，缺乏以人為本的服務意識，根本不可能有大的 作為，一直以老大的身份“管理”業(yè)主，而不是服務“業(yè)主”。又由于物業(yè)公司 至今未將小區(qū)業(yè)委會理應得到的小區(qū)公共區(qū)域收益交付我業(yè)委會，因此目前業(yè)委 會沒有任何經費來源，使得我們從事維護業(yè)主權利的能力受到極大的削弱。目前業(yè)委會最需要的是政策支持及具體的可操作方案，特別是可操作方案。本 人及其珍視在 77.27%業(yè)主的支持下來之不易的成果小區(qū)業(yè)委會，也知道在維權路上存在的艱難及可能存在的大量陷阱，必須小心翼翼的從事，歷史的 經驗告訴我，稍有不慎，業(yè)委會將被叫停的可

3、能性極大，只能采取拿得準的問題 才敢大膽處理，拿不準的事情寧可冷處理或找相關文件后再處理，找不到相關文 件就不敢處理，因此難免有問題不及處理并使業(yè)主不理解、不滿意的方面，目前 除了本人急切需要政策充電外，還需要有具體政策支持的可操作方法，不是說為 老百姓辦事就辦得了的，只有政策明確，才可以辦，沒有明確的政策條文，甚至 即使有政策，但無實施細則都不一定能辦得了的。在此也希望廣大業(yè)主朋友們在 力所能及的情況下向我提供強力的支援。中央提倡建設“和諧”的社區(qū)，什么是和諧的社區(qū)？我個人認為：首先是人與 人之間的和諧，也就是說鄰里之間的關系至少是應該和諧的，現(xiàn)在的社區(qū)，門一關，就把鄰里之間割裂了起來，所以

4、我認為，要打破這種老死不相往來的局 面，首先應在社區(qū)提供一個互相能夠交流的場所，這種場所具體到我們社區(qū)，就是該有一個會所（哪怕是一個簡易的會所），能夠給業(yè)主提供一個互相交流的場 所。當然了，這個會所還應該提供其他的功能，至少應該保證在我們社區(qū)居住的居 民（業(yè)主及其家人）組成中的老、中、青年人都可以得到滿足，當然我個人也認 為，會所的建立與完善是需要資金的支持的，我們小區(qū)公共區(qū)域的收益中應該有一 部分或者說是大部分應該用于會所的建設和完善。我們小區(qū)居民中（業(yè)主及其家 人）老年人大約占 1/5 稍強，大約有 1/3 以上的家庭中有老年人，中年及白領階層 大約占 2/5 ，青（包括少）大約占 1/5

5、 弱，而白天生活在小區(qū)的主要是老年人， 因此會所必須首先滿足這方面的需求，當然如果場地比較大以及資金充分的話， 可以單獨設立中老年人的活動中心，比如建立幾個棋牌室，花不了多少錢就可以 建成，第二建立一個書報閱覽室、幾個公共會客室，提供免費點茶水，老年人在起聊聊天，看看書，甚至吹吹牛，其樂融融，我想子女們是不會反對的，有條 件時，還可以提供中餐（當然需要花錢了），冷飲，也可以根據中老年人的需 要，搞點臺球、乒乓球臺，克朗球，健身房，康復中心，滿足一部分中老年人的愿 望。當然歲老年人來說，一個社區(qū)衛(wèi)生所也是不可缺少的，這一部分可以在時機成 熟后與地方政府協(xié)商解決。大家知道，我們小區(qū)（二期）每戶都有

6、緊急報警按 鈕，看似以人為本，但卻不實用，一旦有人發(fā)病，還要爬高按下去，因此我認為必 須加以改造，采用遙控技術實現(xiàn)遙控報警，解決老年人可能發(fā)生的意外，進一步 的需要與 999和 120聯(lián)網，關鍵時刻及時幫助有需求的居民。對于我們小區(qū)業(yè)主 中的中堅青年人，更應加以重點呵護，現(xiàn)在年輕人生活壓力大，工作辛苦，在他們的業(yè)余時間里，會所應為他們提供一個放松心身的場所，例如可以建立一 個卡拉OK廳，工作之余可以一展歌喉，放松工作帶來的壓力，還可以搞一個健美廳，面積到不一定要大，估計 3040 平米就差不多了，有條件當然可以搞大點。以上會所服務項目，基本上對我小區(qū)居民（業(yè)主及其家人）免費，不對外 服務，會所

7、所需資金大部分由小區(qū)公共區(qū)域收益提供。對于青少年，也應該有相應的場所，我認為可能需要放到第二步，如果資金 允許，當然可以同時解決了，主要是提供一些學習場所，類似小教室，如教授 英語什么的。我們小區(qū)人才濟濟，青少年需要的，小區(qū)居民中可以提供的，我們 的會所就應該給他們提供交流的場所，當然還有很多方面的需求，我們小區(qū)都應 該有所提供，總之主要是要有一個學習的場所。依法辦事，提高效率，提升小區(qū)品味。物業(yè)管理在我國應該是新型的行業(yè)，出現(xiàn)的問題也是多種多樣，有許多過去說不清的問題，小區(qū)業(yè)委會更是新興的 事物，業(yè)委會的委員過去、現(xiàn)在從事的是各種各樣的行業(yè)，不可能什么都懂，雖 然有一個好的想法卻不一定能把事

8、辦好，也可能走了彎路，遇到突發(fā)事件不一定 能處理好，因此業(yè)委會所有成員應該也必須不斷的提升各自辦事的效率，提倡遇 事冷處理，想一想，想清楚了再辦，想不清楚的可以向法律界人士請教，而后再 處理，而且提倡采用問責制，不能問題處理不好或錯誤的處理用一句為老百姓辦 事有什么錯而一帶而過，現(xiàn)在我們業(yè)委會沒有實力，沒有聘請律師的能力，否則 應該聘請一位熟悉物業(yè)管理方面的律師把關，使我們小區(qū)的事越辦越好，越辦效 率越高。而且有了熟悉物業(yè)服務方面的律師做我們常年的法律顧問，我們小區(qū)業(yè)遇到的一些需要法律援助的事，也還可以委托律師來處理，一舉多得有什么不 好呢？！還有一些暫時就不說了，希望業(yè)主們根據各自的需求不斷

9、的加上一些內容， 不斷完善需求單。另外從我們小區(qū)的環(huán)境建設上來說，首先應該實現(xiàn)的是小區(qū)封閉管理，杜絕 一切與小區(qū)居民（業(yè)主及家人）無關人員進入我小區(qū)，至少 2005年和 2006年 夏天特別是 2006 年夏天那種外小區(qū)外人員隨便大搖大擺如入無人之境的在我小 區(qū)出出進進的狀況，不應該再出現(xiàn)了，我們小區(qū)的道路、綠地等都是我們一、二期1018戶業(yè)主花錢買的 70 年的使用權，別人無權使用的，其實封閉小區(qū)是很好 處理的，我就像不通，我們現(xiàn)在的物業(yè)公司為什么就幾年了一只解決不了這么簡 單的問題，其實只要將目前的兩個大門管住了，小區(qū)就有了初步的安全保障，外 人就不可能隨便進入小區(qū)，當然光靠保安是不可靠的

10、，還要靠現(xiàn)代化的手段如中 控系統(tǒng)，中控系統(tǒng)完善了，院子中各個角落都可以控制住，出了問題也能找到毛 病所在。本來我們小區(qū)有中控室，但是其系統(tǒng)及其不完善，小區(qū)業(yè)主停放的車輛 車臺被扎，監(jiān)控錄像中卻看不到是何人所為，車身被劃也找不到作案人，這樣的控不是等于沒有嗎？可是我們買房時可是繳納了這筆費用的，而且每年還都繳納著高額的運轉費呢；我們小區(qū)的水榭和流水系統(tǒng)，從我們 2004年 10月以來只 在2005年的 10 月初運轉了兩三次，起碼是浪費了資源，有設備卻不運行，真是 世界之大無奇不有，第二、要打出我們小區(qū)的牌子，說實話，我們小區(qū)的位置不 錯，院子里還很安靜，還有綠地（這在三、四環(huán)間是難能可貴的），

11、但不少人的親 屬來我小區(qū)即便快到甜水西園（公園 5 號）了，還找不到我們小區(qū)，真是可惜 了，因此我想是不是可以這樣，在高層住宅的頂部，設“公園 5 號”的幾個字樣， 至少在朝陽北路上，大老遠的就知道，呵，公園 5 號（甜水西園）就在那里阿，而 我們目前的物業(yè)公司已經服務多年了，二期都入住二年多了，連這點都想不到，這樣的物業(yè)管理，我不知道我們的業(yè)主還能忍受多長時間，同時我也感覺到， 我們小區(qū)的業(yè)主太可愛了，在這樣低劣的服務狀況下，繳費率二期還在70%以上，一期還在 60%以上，真是模范業(yè)主。說起來我們小區(qū)有水榭卻不使用，可是不 提供中水卻要交中水運行費這樣的怪事等載我們小區(qū)卻是不爭的事實，總之，

12、要的話，大概還可以舉出大量的例子幸而我們小區(qū)有一批熱血、熱心的業(yè)主，從 2005年 7 月開始站了出來，團結 起來維護我們應有的權力，經過將近一年的實際操作，于 2006年 10月23日正式成立了我們業(yè)主自治的組織業(yè)主大會委員會，簡稱業(yè)委會，站了出來 維護小區(qū)業(yè)主的權益。我個人堅定的認為：業(yè)委會是我們小區(qū)業(yè)主大會的常設部 門，業(yè)委會的主任、副主任、委員們不是業(yè)主的領導，更不是業(yè)主的領袖，而應該 是大公無私、兢兢業(yè)業(yè)為業(yè)主辦實事的人，是溝通業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋 梁。首先必須是熱心的業(yè)主，有充裕的時間，其次必須與物業(yè)公司沒有任何人事瓜 葛，與物業(yè)公司無資金的投入關系等等，這樣才能大公無私。按

13、規(guī)定，業(yè)委會的人 員不能與物業(yè)公司有任何經濟和其他瓜葛，這一點希望在我小區(qū)得到切實的落 實。俗話說，沒有不透風的墻，世界上的事確實是這樣殘酷無情的，我也希望我們 小區(qū)的業(yè)主們睜大了眼睛，認真地監(jiān)督我們業(yè)委會的成員，一旦發(fā)現(xiàn)有這樣的人 員，堅決舉報彈劾，查實后堅決處理。中國沒有業(yè)委會成員宣誓的制度，但是我要 求每一個業(yè)委會成員至少應該嚴格要求自己，首先做到自律，當然靠自律是解決 不了問題的，要靠的是制度，一個好的制度，壞人可以變好，沒有制度好人也會 變壞，還要靠監(jiān)督，我們小區(qū)業(yè)委會已經指定了首屆監(jiān)委會，但是制度還是沒有 建立起來，由于目前我們小區(qū)主要的艱巨任務正需要進行，業(yè)委會的議事規(guī)則還 不可

14、能完善或設計得更周密，而且要做到既不影響業(yè)委會的正常工作，又能起到 約束業(yè)委會正負主任及各位委員們的行為，說實話由于沒有范本，可能很困難， 而且一開始還不適用，需要在現(xiàn)實中，不斷改進，也希望有能力的業(yè)主朋友們也 給我們出出主意，動手寫一些業(yè)委會議事規(guī)則，提供給我們參考。第二，目前業(yè) 委會的主任、副主任、委員至少應該自覺，但凡外出至少代表了公園 5 號的形 象，千萬別給 5 號抹黑。我們小區(qū)最大的問題在于：開發(fā)商指定的物業(yè)公司從 1999 年就開始了在本小 區(qū)的服務，我們不知道我們小區(qū)廣大的業(yè)主是否滿意該公司的服務，按照國務院物業(yè)管理條例之規(guī)定，續(xù)聘或招聘物業(yè)公司，需要由業(yè)主大會決定，我們業(yè)委會

15、無權決定，需要得到小區(qū) 2/3 以上業(yè)主的授權，而這種授權的主要方式就是廣大業(yè)主朋友們的投票。您想改變我們小區(qū)的面貌嗎？您想少花錢得到您想到的優(yōu)質服務嗎？您希望在本小區(qū)生活的愉快而鄰里們之間和諧嗎？如果您希望這樣或者希望有可能達到的話，那就行使您神圣的權力參加投票吧！業(yè)委會成立已經兩個月了，我本人由于政策水平低，對物業(yè)管理又是外行， 同時希望我們小區(qū)平平安安的，不希望發(fā)生大的動蕩，采用的策略是不斷要求 現(xiàn)物業(yè)公司整改的方案，可能會患得患失，不敢把自己想法向廣大業(yè)主通報，難 免造成部分業(yè)主的不理解和不滿意，對此本人向我們小區(qū)全體業(yè)主表示道歉，懇 切希望全體業(yè)主原諒我的失誤，我將在廣大業(yè)主朋友們的

16、支持下，為早日實現(xiàn)和 諧小區(qū)而更主動地工作，失誤之處也請小區(qū)業(yè)主隨時指出以便改進我的工作。 為了切實維護小區(qū)廣大業(yè)主的權益，為了和諧的社區(qū)早日的實現(xiàn)，我們業(yè)委 會將依據政策支持下的可操作方案進行進一步的方式行使監(jiān)督、指導、檢查的 職能（當然需要物業(yè)公司的配合，如同目前的狀況是不會令人滿意的）。目前首 要解決的問題是：我們在與恒安物業(yè)公司會談中，張玉總經理表示的還愿意為公 園5 號業(yè)主服務的意愿，對此我們將按照國務院 2003年 379 號文件的規(guī)定對恒安 物業(yè)公司的意愿以書面征求意見的方式召開業(yè)主大會征求廣大業(yè)主的意見，如 需續(xù)聘該公司繼續(xù)為我小區(qū)服務，或需選聘物業(yè)公司為我小區(qū)服務，則應按照有

17、文件之規(guī)定，首先選則一家信得過的設計公司，對 1999 年以來該公司的帳目 進行審計，找一些審計專家對現(xiàn)物業(yè)管理公司進行審計，至少要搞清楚，我們業(yè) 主交的物業(yè)費到哪里去了。僅從二期入住以來，二期業(yè)主繳納的物業(yè)費，每年應 在110 萬元以上，這些錢到那里去了，小區(qū)設施壞了沒錢修，沒人管，小區(qū)停車 費安規(guī)定，應有業(yè)主們的份，搗那里去了，這些問題不弄清楚視不行的。為提高 召開業(yè)主大會的效率，節(jié)約所需時間和成本，在此次召開業(yè)主大會的同時，也將 就選聘物業(yè)公司及 379 號文件規(guī)定的必須要由業(yè)主授權的一些重要問題一并投 票，如對我小區(qū)業(yè)主交納的房屋維修基金是否委托銀行理財（不理財和理財?shù)膮^(qū)別 最主要的就

18、是業(yè)主收益大大不同，而且需要告訴廣大業(yè)主們，銀行理財是小區(qū)開個總帳戶，按每戶繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存 到每戶的戶頭上，凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表 決后方可動用您的戶頭上的款項，任何人都無法鉆空子的，我想任何人都不是傻 子，銀行理財?shù)膬?yōu)越性是顯而易見的，關鍵是在那個銀行理財，主要是看收益）的 問題進行投票以授權業(yè)委會就此開展工作，至于選擇哪家銀行進行理財，將在開 展此項工作過程中，及時向廣大業(yè)主匯報情況，必要時會再次進行以書面征求意 見的方式召開業(yè)主大會征求業(yè)主們的意見。希望業(yè)主朋友們支持我們業(yè)委會的工作，對在業(yè)余時間打擾了您的休息，在此我

19、代表業(yè)委會先行致歉。同時也再次 特別提醒各位業(yè)主，有需要具體的維權問題時，敬請務必保存好各種證據（包括 收據、發(fā)票、音像資料等），以使我們業(yè)委會在維護廣大業(yè)主的利益時，有據可 查，有證可據，最大限度地維護廣大業(yè)主的切身利益。根據房產價值的規(guī)律，我認為一個好的小區(qū)應該隨著時間達到保值增值的作 用，平心而論，我們小區(qū)所在的位置還是不錯的，處于三、四環(huán)間，屬于三級 位置，現(xiàn)在的地價已經達到 7000 多元，加上房子的建筑成本已經達到 9000 元左 右，然而在二手房市場上，我們小區(qū)的價格在 10500，原因有許多，我認為下列原 因是主要的，一是物業(yè)管理水平低下，二是我們小區(qū)宣傳不到位，到了跟前都不定

20、找的倒，第三我們小區(qū)缺少一個會所，會所的較高檔社區(qū)的一個主要標志， 開發(fā)商不給我們建，只好我們自己在力所能及的前提下，自己籌建。按照保守的 估算，以上三項的改進，至少會將我們小區(qū)在二手房市場上的定位提升 2000 元，做的好，甚至更多。我們是小區(qū)的業(yè)主，每位業(yè)主在甜水西園小區(qū)均擁有 70 年的產權，而物業(yè) 管理公司卻不一定有這么長的服務期，有的物業(yè)管理企業(yè)還可能突然死亡。一 個能使大部分業(yè)主滿意的物業(yè)管理公司的選擇是一件非常嚴肅而又艱巨的工作， 然而這可關系到全體業(yè)主的切身利益，不是兒戲，一個或幾個業(yè)主的力量是有限 的，這么重大的問題堅決不能由業(yè)委會成員拍拍腦袋就做出決定，需要全體業(yè)主的 參與

21、與支持，也決不允許由個別人暗箱操縱，我相信有全體業(yè)主雪亮的眼睛看 著，任何陰謀詭計都不可能達到目的。本人是本小區(qū)的業(yè)主，也是一個普通的公民，對參與本小區(qū)業(yè)委會的工作， 本人不會參雜任何各種私念，本人與任何物業(yè)管理公司沒有任何聯(lián)系，也不認 識物業(yè)公司的任何人，也沒有親戚從事物業(yè)方面的工作，更不可能做出出賣業(yè)主益的事情，請大家放心也請大家瞪大眼睛監(jiān)督我的工作，一旦本人有出格的行 為，廣大業(yè)主不要客氣，堅決彈劾，將我清除出業(yè)委會，這是您的權力，也是您的 義務！更是維護您的權力的根本選擇。但是我也希望廣大業(yè)主朋友們不要聽信各 種謠言，我相信謠言是長久不了的，在陽光下終究會顯出原形的，時間是檢驗事 實的標準。我們剛剛得到消息，現(xiàn)物業(yè)公司對我們初步進行的模擬