產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)簡(jiǎn)析.doc

1、感謝你的觀看產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)簡(jiǎn)析7產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)閻立忠著序在本書寫作之前和寫作過(guò)程中，筆者走訪了各地不少園區(qū)，接觸了很多業(yè)內(nèi)人士，越是走訪調(diào)研，越是感覺應(yīng)該盡快寫成此書，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和日趨火爆的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)提供些許助益與啟示。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的空間承載形式，也是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣，高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園，以及近來(lái)各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。得產(chǎn)業(yè)者，得天下。毋庸置疑，

2、美國(guó)當(dāng)下的全球“大佬”地位與新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃感謝你的觀看感謝你的觀看發(fā)展不無(wú)關(guān)系，正是從硅谷、128 公路等高科技產(chǎn)業(yè)園走出的惠普、英特爾公司（下文簡(jiǎn)稱英特爾）、甲骨文股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱甲骨文）、雅虎、朗訊科技公司（下文簡(jiǎn)稱朗訊）、思科系統(tǒng)公司（下文簡(jiǎn)稱思科）、蘋果公司（下文簡(jiǎn)稱蘋果）、谷歌等一批產(chǎn)業(yè)巨擘，奠定和捍衛(wèi)了美國(guó)全球第一經(jīng)濟(jì)體的地位，讓美國(guó)夢(mèng)變得如此現(xiàn)實(shí)和光鮮。美國(guó)洛杉磯時(shí)報(bào)在一篇題為硅谷夢(mèng)的報(bào)道中曾評(píng)價(jià)道： “在文藝復(fù)興之后所發(fā)生的全部事件中，對(duì)世界影響最大的莫過(guò)于硅谷的技術(shù)。 ”評(píng)價(jià)頗為大膽，可對(duì)美國(guó)人的如此“自夸”，又有誰(shuí)能夠輕易否認(rèn)呢？時(shí)代造就了硅谷，硅谷開創(chuàng)了另一個(gè)新

3、時(shí)代同樣， 日本筑波科技城、英國(guó)劍橋科學(xué)園、法國(guó)索菲亞科技園、臺(tái)灣新竹科技園對(duì)所在城市及其國(guó)家和地區(qū)的科技進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展居功至偉?；仡^來(lái)看中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園。被稱為“中國(guó)硅谷”的中關(guān)村科技園，歷經(jīng)二十余載發(fā)展，發(fā)明專利達(dá)到2萬(wàn)余件，海內(nèi)外上市公司逾2 2 0家，培育出聯(lián)想集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱“聯(lián)想”） 、百度、新浪、北京科興生物制品有限公司、 中星微電子有限公司等一大批頂尖企業(yè)，成為全國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的領(lǐng)頭羊，其業(yè)績(jī)足以令很多城市望其項(xiàng)背。在全國(guó)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境評(píng)價(jià)中連續(xù)1 4年位居第一的天津開發(fā)區(qū)，億元，幾乎接近天津全市工業(yè)總產(chǎn)值的1/3。年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)8 0 5 32 0 13近年來(lái)，以

4、北京7 9 8為代表的文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)方興未艾，掀起了國(guó)內(nèi)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)熱潮。這既盤活了老廠房、老社區(qū)，又帶動(dòng)了文化產(chǎn)業(yè)的振興繁榮，為城區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展探索出一條可行之路受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)低迷的影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)和投資新寵，從聯(lián)想、 中興通訊股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱中興）、海爾集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱海爾）到萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱萬(wàn)科）、萬(wàn)通投資控股股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱萬(wàn)通）、綠地集團(tuán)（下文簡(jiǎn)稱綠地），產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是現(xiàn)代新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展載體，而且是中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的承載載體。不管你是否意識(shí)到， “產(chǎn)業(yè)園 ? 城市

5、 ? 國(guó)家”已非一篇小題大做的文章，而是一篇恢宏巨著！目前，國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)數(shù)千計(jì)，且數(shù)量、規(guī)模仍舊呈蓬勃發(fā)展之勢(shì)。但整體而言，各地區(qū)、各行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與招商管理等相關(guān)環(huán)節(jié)均存在不同程度的問(wèn)題：建設(shè)品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)參差不齊，重復(fù)建設(shè)與惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，空城、死城現(xiàn)象屢見不鮮。對(duì)此，我們可以用“五多五少”對(duì)業(yè)界現(xiàn)狀加以形容，即：（1）地產(chǎn)開發(fā)多，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)少；（2）重復(fù)建設(shè)多，個(gè)性定位少；（3）炒作概念多，營(yíng)運(yùn)內(nèi)容少；（4）依賴政府多，自行拓展少；（5）專一人才多，跨界人才少?？梢?，當(dāng)今產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在缺少成熟模式、專精人才、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，更缺少求本務(wù)實(shí)的研究探索精神等嚴(yán)重問(wèn)題，因此

6、， 產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)需要摒棄浮躁與急功近利。著眼于現(xiàn)實(shí)，寫這本產(chǎn)業(yè)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn) ，意在投礫引珠。通過(guò)認(rèn)知、規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)四個(gè)環(huán)環(huán)相扣的主題篇章，力求以戰(zhàn)略的高度、實(shí)戰(zhàn)的角度和多元的維度，運(yùn)用深入淺出的理論、豐富翔實(shí)的案例，系統(tǒng)解讀產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)精要和營(yíng)運(yùn)技巧，引導(dǎo)幫助產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃者、經(jīng)營(yíng)實(shí)踐者們以更寬廣的視野、更靈活的思路、更復(fù)合的能力，投身于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的操盤建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理，打造更多對(duì)業(yè)界發(fā)展具有引領(lǐng)示范效應(yīng)的精品產(chǎn)業(yè)大盤，助力中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。筆者自身即是一名一線的實(shí)踐者、操盤者， 由于日常工作十分繁忙，寫作本書只能忙里偷閑、

7、見縫插針。平心而論，文中涉及很多方面還有待進(jìn)一步調(diào)研、思考、實(shí)踐和擴(kuò)充，此書權(quán)當(dāng)1.0版本的園區(qū)營(yíng)運(yùn)參考吧。目錄5第一篇認(rèn)知 有認(rèn)知，才有方向；知形勢(shì)，方知走勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的有機(jī)融合體。打造傳奇的產(chǎn)業(yè)園，成就出色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，必需從行業(yè)認(rèn)知開始。5 第 一 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 園 的 “前 世 今 生” 11 第 二 節(jié) 忽 如 一 夜 春 風(fēng) 來(lái) ， 千 園 萬(wàn) 園 競(jìng) 相 開 11 第 三 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 地 產(chǎn) ， 做 產(chǎn) 業(yè) 還 是 做 地 產(chǎn) 14 第 四 節(jié) 跨 界 ? 融 合 ? 升 位 ， 演 繹 產(chǎn) 城 一 體 14 第 五 節(jié) 美 國(guó) 硅 谷 與

8、 128 公 路 的 啟 示 第六節(jié)園區(qū)產(chǎn)業(yè)，鐵桶與竹籃的選 擇 1414 第 七 節(jié) 園 區(qū) 建 設(shè) 的 新 “ 九 通 一18 第 八 節(jié) 總 部 基 地 熱 的 冷 思 考 18第二篇規(guī)劃 園區(qū)規(guī)劃是勾畫園區(qū)的發(fā)展軌跡，找尋園區(qū)的成長(zhǎng)基因。是事半功倍，還是事倍功半，一切盡在規(guī)劃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、招商規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，每個(gè)園區(qū)都在規(guī)劃自己的路。第一節(jié)園區(qū)規(guī)劃，這個(gè)真得有 1822 第 二 節(jié) 科 技 園 ， 科 技 不 是 唯一 22 第 三 節(jié) 工 業(yè) 園 ，“ 換 鳥 ” 加 “ 飛 地 ?± 22 第 四 節(jié) 創(chuàng) 意 園 ， 你 的 創(chuàng) 意 在 哪里 第五節(jié)園區(qū)建設(shè)選址與

9、建筑配套：跟著定位走，圍著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)(22)第六 節(jié) 園 區(qū) 配套 ， 由 “楊 振寧 想 喝 咖 啡 ”說(shuō)起 27 第七節(jié)讀書郎撞上打鐵匠進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)沖突與管控 (31)31 第 八 節(jié) 園 區(qū) 與 概 念 ， 不 穿 “ 皇 帝 的 新裝” 31 第 九 節(jié) 學(xué) 學(xué) 歡 樂(lè) 谷 模 式 ： 先 引 人 來(lái) ， 做 熱 區(qū)域 31第三篇招商 招商是規(guī)劃經(jīng)營(yíng)能力的集中體現(xiàn)，直接關(guān)系產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生死前途，關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成敗發(fā)展。園區(qū)招商好比戰(zhàn)場(chǎng)角逐，是一場(chǎng)“海、陸、空”的全面會(huì)戰(zhàn)，比拼的是戰(zhàn)術(shù)策略與戰(zhàn)斗執(zhí)行力。31 第 一 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 園 招 商 “ 六 部曲” 36 第 二 節(jié) 沒(méi) 有 USP ，

10、 招 商 難 如意 41 第 三 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 鏈 招 商 ， 串 個(gè) “ 糖 葫蘆” 41第四節(jié)行商與坐商，動(dòng)靜兩相宜 46第五節(jié)聯(lián)合招商與公共關(guān)系營(yíng)銷 46第六節(jié)園區(qū)的場(chǎng)所精神與圈層營(yíng)銷 46第七節(jié)園區(qū)的話題事件與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 46第八節(jié)園區(qū)活動(dòng)推廣與品牌打造 第九節(jié)詹姆斯? 卡梅隆來(lái)啦“龍頭老大”的招商效應(yīng)(46)46 第 十 節(jié) 售 樓 美 女 的 煩 惱 ： 玩 法 不 同 的 產(chǎn) 業(yè) 地產(chǎn) 第四篇運(yùn)營(yíng) 46 未來(lái)，靠運(yùn)營(yíng)而來(lái)。只有通過(guò)運(yùn)營(yíng)，方能賦予園區(qū)以活力和魅力，實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長(zhǎng)，練就園區(qū)獨(dú)到的運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。園區(qū)特色運(yùn)營(yíng)也堪稱產(chǎn)業(yè)園的最大賣點(diǎn)。第一節(jié)物業(yè)、

11、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，一個(gè)都不能少園區(qū)運(yùn)營(yíng)“三業(yè)”并舉46 49第 二 節(jié) 運(yùn) 營(yíng) 即 是 招商 49第 三 節(jié) 孵 化 器 ， 專 職 神 圣 而 特 殊 的 “ 養(yǎng)殖業(yè)” 49第四 節(jié) 不 走 尋 常 路 產(chǎn) 業(yè) 園 的 運(yùn) 營(yíng)創(chuàng)新 49 第 五 節(jié) 園 區(qū) 公 共 服 務(wù) ，“ 忽 悠 ” 沒(méi) 出 路 53 第 六 節(jié) 產(chǎn) 業(yè) 地 產(chǎn) ， 運(yùn) 營(yíng) 不 適 癥 的 四 大 癥候 第七節(jié)“名分”是必需的談產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資質(zhì)/項(xiàng)目申報(bào)(53)53 第 八 節(jié) 走 出 去 產(chǎn) 業(yè) 園 區(qū) 的 品 牌 復(fù) 制 經(jīng) 營(yíng) 60后 記 ： 行 業(yè) 十 大 “猜 想” 第一篇認(rèn)知第一節(jié)產(chǎn)業(yè)園的“前世今生”產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)

12、業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的空間承載形式，也是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣，如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等以及近來(lái)各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)者、運(yùn)營(yíng)者，必須知悉產(chǎn)業(yè)園的綜合背景情況，如園區(qū)投資主體與建設(shè)類型、園區(qū)的生命周期與發(fā)展歷程、園區(qū)盈利模式，等等，做到順勢(shì)而行。一、園區(qū)投資主體與建設(shè)類型感謝你的觀看感謝你的觀看（一）政府建設(shè)管理模式中國(guó)早期開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園基本是政府主導(dǎo)并投資的，政府通常成立一個(gè)機(jī)構(gòu)、掛兩塊牌子，一塊牌子是園

13、區(qū)管委會(huì)，另一塊是國(guó)有性質(zhì)的開發(fā) 建設(shè)公司。園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)宏觀規(guī)劃、政策管控、行政管理和園區(qū)招商， 基建、經(jīng)營(yíng)事務(wù)則交給開發(fā)建設(shè)公司負(fù)責(zé)。伴隨園區(qū)經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；鸵?guī)范化， 園區(qū) 管委會(huì)的行政管理功能日趨完善， 開發(fā)建設(shè)公司的專業(yè)化分工日 趨明顯，衍生出市政建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)服務(wù)、企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資管理等眾多專業(yè)公司。此類模式的代表園區(qū)有北京中關(guān)村、上海張江高科技園區(qū)、 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇州工業(yè)園、武漢光谷等。（二）企業(yè)建設(shè)管理模式伴隨工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，各地相繼出現(xiàn)了由工業(yè)地產(chǎn)商或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園，這些開發(fā)商中既有有國(guó)有背景的公司，也有外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)。它們開發(fā)建設(shè)的園區(qū)包括物流園、 工業(yè)園、科技園、文化創(chuàng)意園，以及產(chǎn)業(yè)新城等。早期企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大多位于大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，屬于“園中園”、 “子園區(qū)” ，這是因?yàn)椤白訄@區(qū)”的產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)還需依賴區(qū)域政府或園區(qū)管委會(huì)（母園區(qū)）。近期企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模較大，獨(dú)