房地產(chǎn)項目開發(fā)流程擬定

1、房地產(chǎn)工程開發(fā)流程擬定目 錄前言一、 工程開發(fā)前期二、 工程報批報建三、 綜合管弦局部四、 工程產(chǎn)品定位五、 設(shè)計文件審核六、 設(shè)計變更局部七、 招投標與合同管理八、 工程預(yù)、結(jié)算與進度款管理九、 工程施工管理十、 工程簽證管理十一、 營銷工作管理十二、 入伙前 言首先感謝大家，對于流程編制的奉獻與付出！經(jīng)過一個月的時間，將大家的智慧匯總成冊，在此與大家分享。本案對房地產(chǎn)全程開發(fā)進行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對整體流程的演示，其中的操作細節(jié)需作專題展開。需要說明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯，在此主要進行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好根底。另外，

2、鑒于房地產(chǎn)工程的耦合性特點：一件事情需要幾個部門共同配合完成，每個階段都有部門作為牽頭部門，相互輸出又相互輸入。故流程的復(fù)雜性較大，有些局部不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個流程。每個流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件表單表格三局部，用來詮釋整個流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。作為內(nèi)部交流和分享的時機，我們期待大家批評及建議性反應(yīng)，進一步完善、充實其中的內(nèi)容，共同進步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出奉獻的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優(yōu)化小組 敬上 2007年9月1日 可修改 歡送下載 精品 Word一、 工程開發(fā)前期工作一土地獲取1、 取得方式1) 行政劃撥2

3、) 協(xié)議出讓3) 招標拍賣掛牌、投標兩類4) 轉(zhuǎn)讓2、 細節(jié)闡述1) 前期資料準備a) 招標文件、公告政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明；b) 現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；c) 前期研究報告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和開展趨勢預(yù)測，工程開發(fā)的工程信息資料、類似工程資料、同區(qū)域工程的建設(shè)、銷售情況，潛在目標客戶調(diào)查分析；d) 參拍開展商的意向分析：資金狀況、土地儲藏、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e) 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照法人企業(yè)需另加附股東會或董事會決議；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書；1) 前期可行性分析時機可行性分析一般采用假設(shè)開發(fā)法又叫剩余法確

4、定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，開展商對市場收益進行預(yù)測，剔除開發(fā)本錢、稅費和期望利潤得出最高地價：地價=工程市場收益-開發(fā)總本錢費用-期望利潤二立項籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設(shè)工程規(guī)劃紅線圖，進行放點確位，報工程名并注冊，同時選定各類專業(yè)效勞機構(gòu)。三工程可行性分析1. 市場調(diào)查分析1) 宏觀環(huán)境分析預(yù)測A. 國家政治法律環(huán)境B. 經(jīng)濟科技開展趨勢2) 中觀環(huán)境所在城市分析預(yù)測：城市建設(shè)與規(guī)劃A. 競爭企業(yè)及知名企業(yè)的開展狀態(tài)B. 市場供給與需求關(guān)系C. 各類專業(yè)機構(gòu)狀況3) 微環(huán)境分析預(yù)測A. 區(qū)

5、域消費需求研判B. 競爭對手調(diào)查依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報告：開發(fā)方式、材料供給、設(shè)計方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進程、市場定位等初步設(shè)想各類專業(yè)效勞機構(gòu)開始正式介入2. 投資方案安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計算、評估分析后，確定最優(yōu)方案，參加相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析3. 工程的開發(fā)模式最終確定開發(fā)模式：獨立開發(fā)、合作開發(fā)、投資商介入等4. 可行性分析內(nèi)容提綱參考1) 工程開發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟運行狀況、區(qū)域社會、經(jīng)濟開展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場供求趨勢等；2) 工程概況及根本數(shù)據(jù)包括：工程名稱工程名及推廣名、技術(shù)參數(shù)、規(guī)

6、劃要點、地理位置、四周狀況、片區(qū)特點、工程性質(zhì)特征SWOT分析等；3) 目標市場分析包括：市場需求分析及預(yù)測、工程規(guī)劃設(shè)計、開展主題及產(chǎn)品定位、目標客戶確定與描述、銷售價格預(yù)測、包裝推廣及銷售方案制定等；4) 工程進程安排包括：工程開工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗收、入伙方案等；5) 工程本錢估算按方案確定的開發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出工程本錢估算；6) 工程管理及財務(wù)評價 管理局部包括：貸款本錢、貸款歸還方案以及貸款與歸還平衡計算；財務(wù)平衡分析；工程規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計修改費用測算； 財務(wù)評價局部：現(xiàn)金流量分析依據(jù)工程進程安排估算、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期、財務(wù)敏感度；7) 經(jīng)營管理風險預(yù)測

7、及處理8) 物業(yè)管理效勞要求 四投資估算報告1. 本錢構(gòu)成工程本錢由土地費、前期費、營銷費、管理費、稅金、其他費、不可預(yù)見費、物管費、財務(wù)費利息等、建筑建安工程費、市政工程費、環(huán)境及綠化工程費構(gòu)成;2. 初步投資估算即投資時機研究、工程建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。1) 選擇有利的投資時機，明確投資方向，提出概略的工程投資建議，并編制工程建議書。2) 根據(jù)工程建議書、收集類似工程資料，對其進行比照分析，得出投資估算投資估算的誤差率可在土30左右3) 根據(jù)這一階段的投資估算作為審批工程建議書、初步選擇投資工程的主要依據(jù)之一。此階段估算對初步可行性研究及投資估算起指導(dǎo)作用4) 在投資時

8、機研究結(jié)論的根底上，進一步弄清工程的投資規(guī)模、原材料來源、工藝技術(shù)、廠址、組織機構(gòu)和建設(shè)進度等情況，進行經(jīng)濟效益評價，判斷工程的可行性，作出初步投資評價。該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20左右3. 詳細投資估算可行性研究階段主要是進行全面、詳細、深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證階段，要評價選擇擬建工程的最正確投資方案，對工程的可行性提出結(jié)論性意見。該階段研究內(nèi)容詳盡投資估算的誤差率應(yīng)控制在10以內(nèi) 這一階段的投資估算是進行詳盡經(jīng)濟評價、決定工程可行性、選擇最正確投資方案的主要方法。4. 投資估算的動態(tài)調(diào)整工程開始投產(chǎn)后，收集與本錢構(gòu)成相關(guān)的部門的數(shù)據(jù)資料，對本錢進行動態(tài)調(diào)整，直致工程竣工結(jié)束。工程

9、結(jié)束后，調(diào)整的投資估算最終落實為工程本錢。在此過程中要盡量到達不超初步概算的要求，嚴格控制工程本錢。5、支持性文件投資估算表 二、 工程報批報建一工程報批報建流程示意圖1、 土地證辦理流程示意圖2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程示意圖3、 建設(shè)工程施工許可證4、 商品房預(yù)銷售許可證二流程說明1、目的：2、詳細說明1) 提交可行性研究報告和立項申請，到方案開展委員會申請立項2) 將總體規(guī)劃方案報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證第一證。總體規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實施，將分期實施詳細規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。3) 在工程簽訂土地出讓合同第二證，土地使用證、取得立

10、項批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報地名。4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證第三證。5) 在工程的總體規(guī)劃設(shè)計審查通過以后，由規(guī)劃設(shè)計單位對整個工程的所有專業(yè)管線包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)進行管線規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單位會同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會，將所有專業(yè)部門的意見形成會議紀要，以防止各專業(yè)管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。6) 到各規(guī)費收繳部門報審、繳費，具體手續(xù)辦理如下：a) 將報批

11、的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報當?shù)叵啦块T進行消防審查，取得建筑工程消防意見書b) 到當?shù)亟ㄔO(shè)局方案財務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費c) 到當?shù)亟逃址桨肛攧?wù)處繳納教育設(shè)施附加費d) 到衛(wèi)生防疫站進行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費e) 與當?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費f) 按整個建設(shè)工程規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對工程進行綠化設(shè)計，將綠化報建圖，送園林管理局審批g) 按當?shù)氐娜朔琅涮滓?，做工程的人防?guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項申請報當?shù)厝朔擂k部門審批通過h) 到當?shù)亟?jīng)濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費i) 到當?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書j) 到當?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)

12、站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費7) 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準書。8) 如投資方工程控股方是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當?shù)卣型稑宿k公室進行公開招投標，對中標施工單位發(fā)中標通知書。9) 憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證第四證10) 憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價的有關(guān)資料送當?shù)匚飪r部門進行商品房預(yù)售核價，獲取商品房預(yù)售許可證第五證名詞解釋： 五證：土地出讓合同土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工

13、許可證、預(yù)售許可證 三書：房屋質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、質(zhì)量驗收合格證三支持性文件三、綜合管線一流程示意圖二流程說明1、目的：2、詳細說明：三支持性文件四、工程產(chǎn)品定位產(chǎn)品報告模版需補充五、設(shè)計文件審核一圖紙會審流程示意圖二流程說明1、目的：2、詳細說明1) 勘察報告的審核a) 鉆孔深度的檢驗，巖土試樣的取樣、送樣、試驗結(jié)果b) 審查報告內(nèi)容是否滿足設(shè)計要求c) 評定報告提出的技術(shù)參數(shù)是否合理。d) 物理試驗成果報告是否齊全、準確。e) 地質(zhì)勘探報告簽名、蓋章是否齊全。f) 圖紙和文字說明是否清晰。2) 設(shè)計方案的審核設(shè)計方案審核，以保證工程設(shè)計符合投資方案的要求；符合國家相關(guān)工程建設(shè)方針、

14、政策；符合現(xiàn)行建筑設(shè)計標準，標準并結(jié)合公司開發(fā)理念和工程實際，作到工藝合理、技術(shù)先進適用、經(jīng)濟平安。充分發(fā)揮工程工程的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。設(shè)計方案的審核，貫穿于初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計階段，它包括總體方案和專業(yè)設(shè)計方案的審核兩局部內(nèi)容，由工程管理部設(shè)計組負責牽頭組織有關(guān)配套單位、專家和工程技術(shù)人員進行審核，評審意見交工程管理部經(jīng)理審批后執(zhí)行。審核工程工程建設(shè)總體方案一般包括以下主要內(nèi)容：a) 總建筑面積：包括全部建筑面積和各類面積使用面積、輔助面積等。如：主要建筑物、公共輔助設(shè)施、會所、供配電、水泵房、消防中心等設(shè)施的面積和其他主要建筑技術(shù)指標的說明。b) 工藝及技術(shù)水平工程采用的新工藝、新

15、技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。c) 工程本錢控制指工程總體方案的結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選擇、材料選擇、配套設(shè)施等是否控制在本錢規(guī)劃范圍之內(nèi)?？傮w方案的審核主要在初步設(shè)計時進行，重點審核設(shè)計依據(jù)、設(shè)計規(guī)模、設(shè)備方案選擇、功能工藝、工程組成以及總平面布局、配套設(shè)施、占地面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進性和協(xié)調(diào)性、超前性是否符合公司開發(fā)設(shè)計理念，是否滿足質(zhì)量目標和水平。3) 專業(yè)設(shè)計方案的審核專業(yè)設(shè)計方案的審核，重點是審核設(shè)計方案、設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標準、結(jié)構(gòu)選型、功能和使用價值等方面是否滿足適用、經(jīng)濟、美觀、平安、可靠，是否結(jié)合本公司制定的總體目標進行設(shè)計，滿足使用

16、要求，其審核的主要內(nèi)容：A. 建筑設(shè)計方案a) 平面布置b) 空間布置c) 室內(nèi)裝飾d) 門窗、幕墻布置e) 建筑物理方面： 采光、環(huán)境 熱環(huán)境、隔熱、保溫的方式 聲環(huán)境 通風f) 消防g) 防火h) 人防i) 環(huán)境工程B. 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案主要審核結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計依據(jù)及設(shè)計參數(shù)；結(jié)構(gòu)方案的選擇對復(fù)雜的建筑體型有無概算及方案的比擬。平安度、可靠性、抗震、抗風是否符合要求；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。在確保質(zhì)量平安可靠的前提下選取最經(jīng)濟的方案。C. 給水、排水工程設(shè)計方案主要審核給水方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；給水方案的選擇，應(yīng)根據(jù)水源、用水

17、量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合考慮，給水管線的布置和所需管材、設(shè)備的選擇等能否滿足標準和要求，是否經(jīng)濟。排水工程主要審核排水設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)、排水方案的選擇是否能與市政管網(wǎng)有效對接；排水管網(wǎng)的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。D. 通風空調(diào)設(shè)計方案主要審核通風、空調(diào)方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通風、空調(diào)方案的選擇；通風管道的布置和所需設(shè)備的選擇等是否合理并滿足標準和使用要求是否經(jīng)濟。E. 電氣工程設(shè)計方案主要審核機電方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)、機電方案的選擇；供電方案確定；動力線路的布置；備用電源方案選定；所需設(shè)備、器材的選擇等。主要審核設(shè)計建筑物防雷類別是否符合國家規(guī)定及平安

18、要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設(shè)計方案是否符合標準、標準，還包括強弱電的防雷接地措施。F. 通信工程設(shè)計方案主要審核通信方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通信方案的選擇；通信線路的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。G. 消防工程設(shè)計方案主要審核消防設(shè)計方案是否符合消防標準，在滿足消防標準的前提下選擇比擬經(jīng)濟的方案。4) 設(shè)計圖紙的審核設(shè)計圖紙是設(shè)計工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據(jù)，所以，設(shè)計階段質(zhì)量控制的任務(wù)，最終是要表達在設(shè)計圖紙的質(zhì)量上。因此，對設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于設(shè)計的深度和采用的技術(shù)方案是否符合總體與專業(yè)設(shè)計方案的要求以及專業(yè)之間是否有相互矛盾。a) 是否符合城市規(guī)劃方

19、面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。b) 是否符合法定的技術(shù)標準。如對平安、消防、人防、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標準的規(guī)定。室內(nèi)外地面的標高確定是否會盲目加大投資。c) 有關(guān)專業(yè)設(shè)計的審核。如對供水、排水、供電、供熱、供氣、交通道路、通信、智能化等專業(yè)設(shè)計，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設(shè)施相銜接等。A. 建筑1) 總平面布置a) 有無建筑工程規(guī)劃許可證及國土局的土地批準書，規(guī)劃報建方案審核書。b) 本工程地形圖所采用的坐標、高程系統(tǒng)及其與城市坐標系統(tǒng)的換算關(guān)系。c) 本工程與當?shù)厮?、電、交通公共效勞設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否

20、吻合、協(xié)調(diào)。d) 所示建構(gòu)筑物平面與單體建構(gòu)筑物是否一致。e) 建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。f) 場地標高確定是否合理。g) 公用配套設(shè)施布置及用地是否滿足要求。h) 公建配套是否符合規(guī)劃設(shè)計批文要求。2) 建筑設(shè)計a) 戶型、單元組合、房間平臺尺寸能否符合采光通風、防火要求。b) 建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置能否符合現(xiàn)行標準要求。c) 門窗、幕墻大小布置合理與否，是否符適宜用、經(jīng)濟、美觀要求。3) 裝飾標準對特殊功能要求的房間是否滿足有關(guān)要求，如人防、防爆、隔聲等。B. 結(jié)構(gòu)a) 設(shè)計依據(jù)：荷載取值、結(jié)構(gòu)周期、振型、層間位移、總體位移、地震、風載確定。b) 結(jié)構(gòu)選型：對復(fù)雜的建筑體

21、型應(yīng)進行試算及結(jié)構(gòu)方案的比擬。c) 繪出結(jié)構(gòu)草圖：對確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。d) 提出可能采用的地基根底方案，做出技術(shù)經(jīng)濟分析，在確保質(zhì)量、平安的前提下優(yōu)選適宜地基持力層和較經(jīng)濟的根底方案。e) 與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。f) 其它工種配合的特殊要求。C. 給排水初步設(shè)計應(yīng)符合已經(jīng)批準的方案設(shè)計文件或設(shè)計任務(wù)書的要求。D. 電氣a) 審查用電負荷的設(shè)計依據(jù)和計算參數(shù)是否符合實際需要和有關(guān)標準，核算用電總?cè)萘?。b) 供電方案的選擇是否根本符合供電部門的有關(guān)規(guī)定，確定供電電源的回路數(shù)是單路還是雙回路高壓供電是否根據(jù)用

22、電負荷的重要性和國家有關(guān)規(guī)定，用電負荷等級是否符合實際需要。c) 供電電源選自何處，供電距離是否適宜，電壓等級是低壓、高壓還是超高壓選擇，供電線路的敷設(shè)方式是架空還是埋地敷設(shè)，是用電纜還是導(dǎo)線是否符合經(jīng)濟、技術(shù)要求，備用電源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號選擇是否根本符合實際需要和平安經(jīng)濟原那么。d) 變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟合理。用電負荷有無考慮功率因素補償，補償方式、補償容量及補償后的功率因數(shù)多少是否經(jīng)濟合理。e) 審查建筑物防雷保護等級的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值確實定是否符合有關(guān)規(guī)定。平安接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護接地方

23、式接零還是接地保護確實定是否適宜，有無考慮等電位連接等平安措施。f) 主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。E. 空調(diào)1) 初步設(shè)計圖紙深度是否到達有關(guān)設(shè)計文件規(guī)定的深度，圖紙文件是否齊全。2) 空調(diào)、通風、采暖、消防系統(tǒng)設(shè)計是否符合方案設(shè)計的標準和要求，或符合方案審定意見，變動后的系統(tǒng)審核相應(yīng)的概算文件，投資控制有無突破限額。3) 主要設(shè)備材料的選型是否齊全準確，是否先進、節(jié)能又經(jīng)濟實用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次。4) 空調(diào)水管、風管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專業(yè)有無嚴重沖突，對建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進排風

24、口對周圍環(huán)境有無不良影響。5) 施工圖設(shè)計的審核F. 建筑除初步設(shè)計審查內(nèi)容外，要著重 a) 總體布置是否符合初步設(shè)計批文要求。b) 所示坐標、標高正確與否。c) 豎向設(shè)計能否滿足施工要求深度。d) 是否符合施工報建圖紙及審核意見。e) 平面尺寸、標高數(shù)據(jù)是否正確。f) 詳圖標注是否正確、清楚，構(gòu)造做法是否經(jīng)濟、平安、合理、美觀。G. 結(jié)構(gòu)a) 建筑結(jié)構(gòu)平安等級、抗震設(shè)防列度、人防工程等級、抗?jié)B等級、多構(gòu)件抗震等級是否經(jīng)濟合理。b) 后澆帶的設(shè)置及施工要求是否合理。c) 根底形式是否根據(jù)地質(zhì)鉆探資料，充分利用地基承載力。d) 結(jié)構(gòu)平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協(xié)調(diào)。e) 玻璃

25、幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應(yīng)附有計算書，并審核計算的參數(shù)取值是否正確，構(gòu)造是否合理，是否滿足有關(guān)標準的要求。H. 給排水a(chǎn)) 室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：建筑物輪廓、位置、坐標、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應(yīng)在圖上標明。如果較復(fù)雜的給水管網(wǎng)，應(yīng)繪制給水節(jié)點圖。b) 室內(nèi)給水排水消防平面圖：圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：與給排水、消防有關(guān)的各層建筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖等。c) 系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、 消防給水消火柱、自動噴灑、水幕等，均應(yīng)繪制系統(tǒng)圖和立管圖。d) 局部設(shè)施圖：當建筑物

26、內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設(shè)施時，應(yīng)繪制詳圖。e) 詳圖：丸管道附件、設(shè)備、儀表及特殊配件需要加工而又無標準圖可利用時，應(yīng)繪制詳圖。I. 電氣a) 電氣動力、照明、消防報警、弱電、電視裝置的平面布置是否合理，有無根據(jù)裝飾標準及裝修圖的天花、室內(nèi)家具布置、窗臺上下等實際情況作平面布置。b) 電氣線路敷設(shè)方式是采用三相五線制還是三相四線制敷設(shè)是否合理。c) 電氣管線的敷設(shè)方式是明敷還是暗敷是否經(jīng)濟合理。d) 配管、配線材料是鋼管還是塑料管、采用電線還是電纜、母線槽的選擇是否經(jīng)濟、合理。e) 配電箱、開關(guān)、插座的安裝位置和高度規(guī)定是否一致，是否符合平安技術(shù)規(guī)定，有無針對施工中存在的通病提出技

27、術(shù)要求。f) 消防自動報警系統(tǒng)的設(shè)計是否符合已報消防局審批的消防文件規(guī)定。g) 弱電系統(tǒng)電視、 、防盜保安監(jiān)控、可視對講、門禁系統(tǒng)的設(shè)計是否符合公司確定的使用要求和售、購房協(xié)議書中的規(guī)定。h) 天面防雷裝置設(shè)計敷設(shè)方式是否符合平安要求，是否經(jīng)濟、合理。i) 電氣系統(tǒng)圖及電氣管線布置圖有無按規(guī)定要求繪制；是否平安、經(jīng)濟、合理。j) 設(shè)備、材料及燈具有無根據(jù)裝修標準及房屋購售合同的規(guī)定選用；是否符合樓房的檔次上下和經(jīng)濟實用的原那么。J. 暖通空調(diào)a) 審核圖紙的設(shè)計深度是否到達文件要求的設(shè)計深度，圖紙目錄、設(shè)計說明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設(shè)備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。b)

28、 審核設(shè)計總說明和系統(tǒng)圖，看施工圖系統(tǒng)設(shè)計是否符合初步設(shè)計的標準和要求，有無較大的變動，如有，理由是否合理，有無明確的依據(jù)，是否經(jīng)過有關(guān)審批手續(xù)變動，有無顯著增加投資。c) 審核設(shè)計總說明，看設(shè)計選用設(shè)備材料有無違反標準，是否符合初步設(shè)計的標準和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱，有無超標。d) 審平、剖面圖。審核空調(diào)設(shè)備選型是否滿足使用要求冷量、風量、余壓等是否滿足使用要求，審核水管、風管布置走向是否合理，風管、水管截面尺寸是否合理，風速、水流速有無超標，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。e) 審核圖紙繪制標注有無錯、漏、平剖面圖有無與總說明和系統(tǒng)圖矛盾等。六、設(shè)計變更一設(shè)計變更流

29、程示意圖二流程說明1、目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計變更中的職責權(quán)限和接口關(guān)系，加強施工期間設(shè)計變更的流程管理，降低因設(shè)計變更而導(dǎo)致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預(yù)期目標的控制范圍內(nèi)，特制定本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。按照設(shè)計變更的提出方劃分，設(shè)計變更分為：a) A類變更 公司和/工程管理部/工程部為改良設(shè)計而提出的變更b) B類變更 施工單位提出的變更c) C類變更 客戶提出的變更d) D類變更 設(shè)計單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或失誤后提出的變更3、職責分配工程部各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行造進度評審初審；工

30、程部經(jīng)理提出A類變更；簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行進度評審；本錢組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審初審；本錢組組長提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審；設(shè)計組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見，將設(shè)計變更與設(shè)計組組長會簽；設(shè)計經(jīng)理助理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審初審，將設(shè)計變更與總工會簽并報工程管理部經(jīng)理審批；營銷組組長提出A類、C類變更；將和小業(yè)主購房合同直接有關(guān)變更通知客戶。工程管理部經(jīng)理進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審； 審批設(shè)計變更；通知設(shè)計組發(fā)放變更給

31、工程部實施變更?？偨?jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設(shè)計單位提出D類變更，參與進行“技術(shù)評審；按照要求完成設(shè)計變更。4、詳細說明1) 公司鼓勵為了改良設(shè)計而提出的A類設(shè)計變更。經(jīng)核算，設(shè)計變更有利于降低造價、促進銷售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計變更意見者一定的獎勵。2) 初步評審對于B類變更，現(xiàn)場工程師須初步評審。現(xiàn)場工程師認為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場工程師認為可行的，可簽署變更意見，并提交?設(shè)計變更申請書?。對于C類變更，公司原那么上不受理。當客戶或銷售代理公司代表客戶屢次或強烈提出要求時，工程管理部營銷組長初

32、步評審，認為不合理的，可予以否決；認為可行的，可簽署變更意見，并提交?設(shè)計變更申請書?。?設(shè)計變更申請書?包括：變更的理由，時間要求，有關(guān)資料等。?設(shè)計變更申請書?應(yīng)由申請人提交給部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，提交工程管理部設(shè)計組，工程管理部設(shè)計組組織本錢、工程、營銷及總工會簽，提交工程管理部經(jīng)理審批后，實施變更。變更未引起結(jié)構(gòu)平安、立面效果、進度、造價發(fā)生等變化，可以口頭申請，現(xiàn)場決定變更，無須上報。否那么，必須按以上規(guī)定報批。3) 進度評審a) 工程部負責進行“進度評審。b) 工程部各專業(yè)工程師及部門負責人在接到?設(shè)計變更申請書?后，在2日內(nèi)完成“進度評審，填寫?設(shè)計變更評審意見?。評審結(jié)論認為不合

33、理、不必要的或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴重延遲工期的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“進度評審變更意見，并提交工程工程管理部設(shè)計組。4) 造價評審a) 本錢組各專業(yè)工程師及本錢組組長負責進行“造價評審。b) 本錢組在接到?設(shè)計變更申請書?和?設(shè)計變更評審意見?后在2日內(nèi)完成“造價評審初審，填寫?設(shè)計變更評審意見?。評審結(jié)論認為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致大幅度增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“造價評審初審意見。5) 造價與進度關(guān)聯(lián)性評審a) 工程管理部設(shè)計經(jīng)理助理負責進行“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審初審，簽署初審意見提交工程管理部經(jīng)理。b) 工程管理部經(jīng)理在接到設(shè)計

34、經(jīng)理助理?設(shè)計變更申請書?和?設(shè)計變更評審意見?后2日內(nèi)完成“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審，填寫?設(shè)計變更評審意見?。評審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴重增加造價的，可予以否決，退回設(shè)計組；可行的，簽署“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審變更意見，并簽發(fā)設(shè)計變更。6) 技術(shù)評審 當變更涉及到主要結(jié)構(gòu)、平面布局、技術(shù)參數(shù)和功能、性能指標的改變或人身平安及與相關(guān)標準、規(guī)程、法律、法規(guī)要求違背時，應(yīng)對變更進行技術(shù)性評審驗證。工程管理部設(shè)計組負責牽頭進行設(shè)計變更技術(shù)評審，設(shè)計組在接到?設(shè)計變更申請書?后，首先判斷和標準規(guī)程及原設(shè)計有無沖突,必要時可以征詢設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員的意見,填寫?設(shè)計變更評審意見? 。評審

35、結(jié)論認為不合理、不必要的或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴重違反標準或設(shè)計院設(shè)計人員明確不同意的,可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“技術(shù)評審變更意見，開始按流程實施。7) 總經(jīng)理審批重大設(shè)計變更超過10天或造價超過3萬元的，工程管理部經(jīng)理可直接報請總經(jīng)理，征詢總經(jīng)理的意見，以免因正常評審而導(dǎo)致的工作延誤。但按以上程序評審結(jié)束后，須由總經(jīng)理進行最終確認。三支持性文件七、招投標與合同管理一招投標流程示意圖二流程說明1、目的：2、詳細說明三支持性文件八、工程預(yù)、結(jié)算及進度款管理一工程預(yù)算管理1) 按工程相關(guān)節(jié)點控制，設(shè)計提供最后的施工圖紙和樣品后進行預(yù)算的編制。2) 在編制預(yù)算的過程中，價格確認要結(jié)合信

36、息價并參照市場價確定。主要材料市場價格有大幅度調(diào)整時超過10%時預(yù)算也要進行相應(yīng)的調(diào)整。3) 對所編制的土建及安裝等預(yù)算要進行本錢的拆分及經(jīng)濟指標的分析；以調(diào)整投資估算和積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)。4) 對經(jīng)濟指標偏大的工程要及時和設(shè)計、工程提出，進行方案的修改及優(yōu)化。5) 所有預(yù)算資料必須整理與相應(yīng)圖紙一并歸檔。二工程結(jié)算管理1、工程結(jié)算流程示意圖2、流程說明：1) 目的2) 詳細說明：a) 結(jié)算工程，需相關(guān)單位提供完整的完工驗收報告，并經(jīng)工程部確認簽字方可申報結(jié)算。b) 施工單位上報結(jié)算清單，本錢需根據(jù)相關(guān)圖紙、合同、施工工序、現(xiàn)場簽證進行審核。c) 審核完畢后，需填寫工程審定單并走相應(yīng)的流程。d) 對

37、結(jié)算清單及相關(guān)圖紙、資料進行歸檔。e) 工程完工后，整理資料，匯總所有工程結(jié)算，進行整體工程的決算，對已完工程的結(jié)算進行本錢劃分及經(jīng)濟指標分析，調(diào)整投資估算。f) 工程資料進行整理，歸檔。3、支持性文件三工程進度款管理1、工程進度款流程示意圖2、流程說明：1) 目的2) 詳細說明：a) 在施工工程，根據(jù)合同，對工程部門提供的形象進度進行復(fù)核。合同清單的工程量如沒有，那么需重新編制，如和實際無較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。并對施工單位申報的量價進行審核來確定支付價款。b) 所有的進度款審批，由本錢填寫工程款支付申請表，經(jīng)監(jiān)理公司和工程部門現(xiàn)場確認簽章并由公司領(lǐng)導(dǎo)核實前方予以支付如與

38、合同不符，以合同為準，不得與合同相背。c) 所有的工程款必須記錄在冊，工程.本錢.財務(wù)等部門要定期溝通核對，以免發(fā)生與工程進度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理1、 流程示意2、 目的：確保公司的工程工程進度、質(zhì)量、平安、現(xiàn)場本錢到達預(yù)定的管理目標，嚴格過程管理和合同約束；嚴格建設(shè)成果驗收。3、 詳細說明：4、 支持性文件： a 工程通知單、聯(lián)系單； b 工程會議紀要 C 材料、設(shè)備進場移交單 d 現(xiàn)場簽證表 e工程款支付申請表 f 扣款通知單 g竣工驗收表 十、工程簽證管理1、流程示意 2、目的：為了加強現(xiàn)場簽證審批管理，標準工作流程，切實有效地控制本錢，確保工程質(zhì)量和工程進

39、度，制定本實施方法。3、職責a) 工程部：工程主管代表只對現(xiàn)場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,工程經(jīng)理負責對每周的施工簽證進行抽查，抽查量不少于20%,進行現(xiàn)場簽證時必須對照有關(guān)合同條款含清單附件、原施工圖紙及相關(guān)工作內(nèi)容慎重處理。交叉施工的簽證要把握工作界面，防止費用的重復(fù)計算。如是損壞重修工程的簽證需找出相應(yīng)破壞方開具相應(yīng)的工程罰單。b) 本錢組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘察現(xiàn)場，了解審核內(nèi)容與實際情況是否一致；計算工程工程量，復(fù)核費用。c) 監(jiān)理工程師：只對現(xiàn)場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,在審核施工簽證時，應(yīng)明確審核內(nèi)容詳細做法

40、、工程量及工程材料的品牌、型號、規(guī)格、配比等。4、詳細說明：1) 乙方在發(fā)生簽證時應(yīng)約監(jiān)理、工程部、本錢組隱蔽工程時共同到現(xiàn)場審核。簽證當日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認工作內(nèi)容和工程量并簽字。乙方有義務(wù)準備齊全資料、圖紙等，有藍圖的必須在相關(guān)圖紙上做簽證尺寸與做法修改。2) 每月5日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證，核清造價送本錢組復(fù)核。本錢組在兩周內(nèi)將其結(jié)清并和乙方核對，并將結(jié)果在每月25日前向本錢委員會提交。3) 年底時本錢組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進入決算單的初步填寫。4) 所有呈報及返回時間都要求有收發(fā)簽字認可程序，施工單位的簽證辦理時間逾期，監(jiān)理公司

41、、工程管理公司、工程組、本錢組有權(quán)不予認可；如假設(shè)甲乙雙方在簽證費用產(chǎn)生分成歧意，不能及時返回，甲方應(yīng)向乙方說明原因，并確定解決的時間,如遇緊急情況(如搶險等)，或簽證金額極小的500元以下，現(xiàn)場甲方代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續(xù)。5、支持性文件：工程現(xiàn)場簽證表十一、營銷工作管理（一） 營銷工作1、流程示意營銷工作流程銷售策略擬定時間節(jié)點 工作內(nèi)容 詳細局部總體營銷推廣思路籌劃階段價格策略擬定售樓處包裝廣告策略擬定樣板房包裝開盤方案銷售階段銷售備案簽約、回款交房準備交房初始化登記辦理房產(chǎn)證、土地證辦理2、詳細說明1) 工程聽證會前：市場調(diào)研市場可行性調(diào)研分析報告2) 工程立項

42、確定后：市場定位工程定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位3) 規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計建議開發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套4) 規(guī)劃方案確定后：工程操作籌劃銷售推廣籌劃、前期銷售工作方案5) 正式出售前3-6個月：銷售推廣實施銷售準備,廣告籌劃,包裝籌劃6) 樓花銷售期 ：正式出售銷售組織、信息反應(yīng)；合同按揭手續(xù)7) 樓花銷售期：銷售策略調(diào)整上月銷售總結(jié)、下月銷售推廣方案、階段銷售總結(jié)及策略調(diào)整8) 入伙前1-3個月：尾盤促銷尾盤促銷方案9) 正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙入伙組織、安排10) 銷售率達95%以上：工程銷售總結(jié)工程銷售總結(jié)報告及客戶分析報告11) 入伙1個月后：辦理業(yè)主房產(chǎn)證房地產(chǎn)

43、初始登記、辦理業(yè)主房產(chǎn)證二銷售管理1. 籌劃公司管理：1) 工程銷售策略及執(zhí)行報告2) 銷控安排3) 廣告策略4) 包裝策略5) 媒體方案以上各工程由甲方審核認可后執(zhí)行或委托執(zhí)行；2. 代理銷售公司管理：1) 具體價格表包括銷售底價、表價、成交價2) 銷售策略3) 價格策略4) 促銷方式5) 銷售人員組織與培訓(xùn)方案以上各工程由甲方審核認可后執(zhí)行或委托執(zhí)行；3. 媒體管理管理4. 銷售管理1) 在正式銷售開始前，可采用內(nèi)部認購或內(nèi)部咨詢方式進行市場試探市場反映，同時進行市場預(yù)熱，為正式銷售累積客戶資源。2) 工程建設(shè)進度到達法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準文件到當?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)市場處領(lǐng)取

44、商品房預(yù)銷售許可證，銷售正式展開。三支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月營度銷報告模板四定價流程1、定價流程示意競爭狀況因素調(diào)整價格體系制定 樓盤分棟和銷售分期因素調(diào)整制定工程總體均價進入銷售過程，制定調(diào)整策略形成銷售價目表形成調(diào)整后的價目表立體因素調(diào)整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調(diào)整形成價目表制定樓層和平面價差制定分棟均價2、工程定價的方法考慮產(chǎn)品的本錢、市場需求和競爭情況。定價方法通常有1) 本錢導(dǎo)向定價；2) 需求導(dǎo)向定價；3) 競爭導(dǎo)向定價4) 可比樓盤量化定價法3、工程定價模版十二、入伙工程在通過質(zhì)檢綜合驗收包括消防、人防、煤氣、水電等，準備“房屋質(zhì)量保

45、證書和“房屋使用說明書，具備入伙條件。（一） 物業(yè)管理局部1、前期介入工作內(nèi)容a) 從物業(yè)管理角度，對工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議；b) 搭建管理組織架構(gòu)、制定管理方案與計算管理份額；c) 制定管理工作流程及員工培訓(xùn)方案；d) 擬定物業(yè)管理文本包括業(yè)主公約；e) 核對客戶物業(yè)費優(yōu)惠名單及數(shù)額；f) 制定第一年度財務(wù)預(yù)算；2、施工安裝工作內(nèi)容a) 了解并審查各類設(shè)備的性能特點；b) 掌握各管線連接、分布狀況；3、竣工驗收工作內(nèi)容a) 質(zhì)檢綜合驗收完畢后，交付使用之前入伙之前，進行內(nèi)部質(zhì)量驗收；b) 制定各類設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；（二） 營銷部工作內(nèi)容1. 移交客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙

46、手續(xù)2. 交房流程a) 交房流程示意交房流程部門 工作內(nèi)容 備注寄發(fā)?入戶通知書?物業(yè)管理中心業(yè)主帶?通知書?、交房資料核對業(yè)主身份物業(yè)管理中心結(jié)清房款、繳納配套費、維修基金等，領(lǐng)取購房發(fā)票繳納契稅、提供辦證相關(guān)文件、交付辦證費用財務(wù)部繳納物業(yè)管理費、領(lǐng)取?住戶手冊?物業(yè)管理中心領(lǐng)書處領(lǐng)取?兩書?驗房、領(lǐng)取鑰匙以及相關(guān)文件物業(yè)管理中心登記備案交房完成b) 支持性文件附：入戶通知書尊敬的業(yè)主 ： 您好！ 首先恭祝您成為“春城花園大家庭中的一員。您所購置的無錫市惠山區(qū)春城花園文惠路 商鋪，已到達了您與本公司簽定的?無錫市商品房買賣合同?約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶的時間：2007年 9 月

47、30 日星期 六 9：0016：00為防止擁擠和節(jié)約您的珍貴時間，敬請您按照上述時間安排前來辦理入戶手續(xù)。2、辦理入戶地點：春城花園物業(yè)管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入戶手續(xù)，請仔細閱讀以下所有入戶資料。1) 入戶條件敬請留意：辦理入戶前房款必須付清，按揭付款的業(yè)主須借款到帳前方可辦理入戶手續(xù)。2) 入戶所需資料 為了保證您順利入戶，請務(wù)必帶齊以下資料： 本?入戶通知書?原件： 應(yīng)帶好合同購房人的有效身份證明及復(fù)印件二份，如委托他人辦理，需提供購房人簽字并蓋章的?委托書?及委托人與被委托人身份證明原件、復(fù)印件二份： 帶好合同購房人夫妻雙方戶口簿、結(jié)婚證、身份證原件與復(fù)印件二份如離婚，請帶好離婚證 帶好合同購房人私章夫妻雙方或者多個共有人 購房人帶好個人免冠1寸照片2張 帶好百大春城一期銷售預(yù)收款憑據(jù)； 請帶備如下第4項“入戶手續(xù)費用所載之款項假設(shè)以票據(jù)形式付款的，請待票據(jù)實際到帳交