廣州城更新村企合作操作指引

1、XX市城市更新村企合作操作指引舊村改造作為XX省“三舊舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造的一局部,在各地市的更新改造過程中均占有一席之地, 但舊村莊的改造一直存在村集體經(jīng) 濟(jì)組織經(jīng)濟(jì)實(shí)力缺乏的問題,因此,在更新改造的進(jìn)程中,各地紛紛發(fā)現(xiàn),通過 引入合作企業(yè)來進(jìn)行更新改造是舊村改造的一大契機(jī),本文就XX市舊村改造中村企合作的相關(guān)政策進(jìn)行分析,缺乏之處敬請斧正.一、XX市城市更新村企合作政策演變 自XX省開展“三舊改造以來,XX市就舊村改造問題曾屢次出臺相關(guān)文件1,從最初未涉與村企合作政策到如今對村企合作程序進(jìn)行具體規(guī)定,從中可窺得XX舊村改造的政策脈絡(luò),相關(guān)政策列表如下：發(fā)文日期文件名稱村企合作政策20

2、21 年12 月 31日?關(guān)于加快推進(jìn)“三舊改造工作的意見?穗府202156號之附 件?關(guān)于XX市推進(jìn)“城中村舊 村整治改造的實(shí)施意見?已廢止“全面改造工程立足于市場運(yùn)作,除村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造外,應(yīng)當(dāng)通過土地公開出讓招商融資進(jìn)行改造未規(guī)定合作改造政策2021 年8月8日?關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī) X城中村改造有關(guān)程序的通知?穗舊改辦202151號已被替代“經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會表決確定為自主改造的,村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過公開招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè).2021 年6?關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)“城中村自主改造工程選擇合作企業(yè)的,村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)1本文以XX省開展“三舊改造為起點(diǎn),不贅

3、言XX省開展“三舊改造前的相關(guān)“城中村改造政策,如?中共XX市委辦公廳XX市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村改制工作的假設(shè)干意見?穗辦 200217號和?中共XX市委辦公廳XX市人民政府辦公廳關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居和“城中村改造有關(guān)政策問題的意見?穗辦202110號等.同時,為方便閱讀,本文以文號簡稱相關(guān)文件,如?關(guān)于加快推進(jìn)“三舊改造 工作的意見?穗府202156號簡稱為“202156號文.月6日克意見?穗府202120號已廢止報(bào)區(qū)政府以公開招標(biāo)方式引進(jìn)有實(shí)力、信譽(yù)好、社會責(zé)任感強(qiáng)的合作企業(yè).2021 年12月1日?XX市城市更新方法?XX市人民政府令第134號現(xiàn)行有效“舊村改造工程用地,村集體可選擇保

4、存集體土地性質(zhì)或按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有土地；復(fù)建安置地塊只能確權(quán)給集體經(jīng)濟(jì)組織,轉(zhuǎn)為國有土地的可采取劃撥方式供地,融資地塊轉(zhuǎn)為國有土地,可采取公開出讓給市場主體或協(xié)議出讓給村集體經(jīng)濟(jì)組織、村全資子公司或坐村集體經(jīng)濟(jì)組織與按規(guī)定公開選擇的市場主體組成的合作企業(yè)等方式供應(yīng)土地.2021 年12 月 11日?XX市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)XX市城市更新方法配套文件的通 知?穗府辦202156號中 的?XX市舊村莊更新實(shí)施方法?現(xiàn) 行成效“舊村莊全面改造主要包括以卜二種模式：一征收儲藏.二自主改造.三合作改造.由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)批復(fù)的工程實(shí)施方案和制定的拆遷補(bǔ)償安置方案,通過市公共資源交易中央公開招標(biāo)引進(jìn)開發(fā)

5、企業(yè)合作參與改造,村集體經(jīng)濟(jì)組織可申請將融資地塊協(xié)議出讓給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與市場主體組成的合作企業(yè)；或者通過融資地塊公開出讓引入合作企業(yè)進(jìn)行改造.2021 年6月5日?XX市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見?穗府規(guī)20216號現(xiàn)行成效“根底數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后,村集體經(jīng)濟(jì)組織可以引入合作企業(yè),更新部門應(yīng)增強(qiáng)根底數(shù)據(jù)核查和監(jiān)督治理. 引入合作企業(yè)的公 告時限參照?XX省實(shí)施中華人民 XX國招標(biāo)投標(biāo)法方法?的規(guī)定,不少于45日.2021 年 1月4日?關(guān)于進(jìn)一步規(guī)X舊村合作改造類工程選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見?穗更新規(guī)字20211號現(xiàn)行啟效“村集體經(jīng)濟(jì)組織是合作企業(yè)選擇主

6、體,應(yīng)根據(jù)公開、公平、公正的原那么,通過政府公共交易平臺選擇有社會責(zé)任、有實(shí)力的合作企.業(yè)進(jìn)行舊村改造.確有需要的,村集體經(jīng)濟(jì)組織在選擇合作企業(yè)前,可根據(jù)本意見第五條、第六條規(guī)定的程序引入合作意向企業(yè).通過上述表格可見,XX市在舊村改造村企合作政策上產(chǎn)生過諸多變化,其主要演變趨勢如下:改造伊始,政府并未對村企合作進(jìn)行規(guī)定,202156號文中,除村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造外,僅規(guī)定了一種其他途徑,即“通過土地公開出讓招商融資 進(jìn)行改造.直到兩年后出臺202151號文時,才引入“合作企業(yè)這一概 念,但此時“合作企業(yè)也僅是“自主改造過程中的一種選擇.而再往后,2021 56號文中那么直接把“合作改造作為

7、與“自主改造并列的一種改造模式.可 以說,村企合作本身在更新改造政策的不斷完善中經(jīng)歷了一個從無到有的過程.2、監(jiān)管趨嚴(yán)眾所周知,目前的村企合作中選擇合作企業(yè)僅能通過政府公共交易平臺選擇,而上述政策文件中202151號文卻規(guī)定可以“通過公開招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè),且該文件規(guī)定的集體表決方式并不復(fù)雜,僅需要各區(qū)對企業(yè)資格審核后,村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇 1至3家候選企業(yè),再經(jīng)過成員代表大會對各合作意向方提交的合作框架協(xié)議進(jìn)行表決,表決結(jié)果得到到會成員2/3以上同意后即可報(bào)改造主管部門備案.此種操作在今天已不再可能,根據(jù)最新的20211號文規(guī)定,僅招商文件的制定程序都比以前選擇合作企業(yè)的程序復(fù) 雜

8、,可見政府對于村企合作的監(jiān)管在這幾年間越來越嚴(yán)格.3、企業(yè)進(jìn)入時機(jī)趨前嚴(yán)格意義來說,最初的幾個文件并未規(guī)定合作企業(yè)在更新改造過程中的哪個 時間節(jié)點(diǎn)可進(jìn)入工程,202156號文第一次嚴(yán)格限制企業(yè)進(jìn)入時機(jī),即“合 作改造類工程由區(qū)政府主導(dǎo),由村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)批復(fù)的工程實(shí)施方案和制定 的拆遷補(bǔ)償安置方案,公開引進(jìn)合作企業(yè)參與改造；或通過土地公開出讓,引進(jìn) 合作企業(yè)參與改造.合作改造類工程可以一次性引入合作企業(yè), 也可根據(jù)土地整理、土地開發(fā)兩階段分別引入合作企業(yè).同時規(guī)定“合作改造類工程一次性引入合作企業(yè)的工程實(shí)施方案批復(fù)后,方可開展合作改造方案的擬定和工程實(shí)舊村莊仝面改造更斯】頁日報(bào)批程序流程國試

9、行時*型*：罰林.與蛆1叫阻擊改中 3 叁方之0事直 ./困星幃代景育讓11奧司1國E用心 J看無廿馴=申噬 訪寰 、 *.7*ETt：匚*正比里舌耳值計(jì)中tj| ILl JM. y,“VTxE國三方豌*川防風(fēng)3*社H61V新：i.年小WRq 片市芷土L.fclrHT FrD -； 1 . 也力位坦 ihSf*SHj*-T：使蕈叵加如二反酋電至Mil梅陰雪N*鋁：T啕購-H* I君/可IM E裁E &,W： *旬,州目, IMg TH用餐叫 frlirsi- BitrWSEErflbI I y.nniJl日量日臺方餐才劃麻I丘:, t*!-* f ,- HI I ta. I3咚:1士西 如上：

10、. :*上： 上tIM flbtr 川組悻 iff HiEIT Bl! nEtt- 修門電 ,氤器 tIM-r USRIH星勃田史 E,第醬 Wiiid舊日方覲施主體的選擇、確認(rèn)工作.,而20216號文將合作企業(yè)進(jìn)入時點(diǎn)提前到“根底數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府審核公布后,目前20211號文更是引入“合作意向企業(yè)的概念,同時規(guī)定“引入合作意向企業(yè)的舊村,應(yīng)在合作意向協(xié)議中約定合作意向企業(yè)不得自行開展根底數(shù)據(jù)調(diào)查.此限制性規(guī)定變相說明,合作意向企業(yè)的引入可能在根底數(shù)據(jù)調(diào)查開展之前, 否那么也無需規(guī)定“不得自行開展基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查.二、城市更新村企合作程序舊村莊城市更新本文主要論述舊村莊的全面改造模式即以撤除重建為主

11、的更新方式,不涉與微改造模式.分為征收儲藏、自主改造與合作改造三種模式,村企合作僅是舊村莊城市更新中的環(huán)節(jié)之一,根據(jù)XX市城市更新局于2021年3月公布的舊村莊城市更新流程圖,舊村莊城市更新的整體流程如下:根據(jù)上圖,合作企業(yè)在舊村莊城市更新中的介入點(diǎn)在 “根底數(shù)據(jù)經(jīng)區(qū)政府核 查公布后,理論上應(yīng)當(dāng)在村集體經(jīng)濟(jì)組織向區(qū)政府申請更新改造后,但不受城 市更新工程是否納入城市更新年度方案所限.但根據(jù)20211號文,舊村合作改造類工程存在兩種合作企業(yè),除合作 企業(yè)即正式合作企業(yè)外,還存在合作意向企業(yè)的引入,而正如上文所述,合 作意向企業(yè)并無介入時間點(diǎn)的限制,選擇兩種合作企業(yè)的流程分別如下：一選擇合作意向企

12、業(yè)的程序1、村集體經(jīng)濟(jì)組織就是否引入合作意向企業(yè)組織成員代表大會表決通過；2、村集體經(jīng)濟(jì)組織在征求村民意見根底上,草擬合作意向協(xié)議,提出候選合作意向企業(yè),報(bào)鎮(zhèn)人民政府街道辦事處審核,鎮(zhèn)人民政府街道辦事處 應(yīng)征求區(qū)城市更新部門意見；經(jīng)審核通過后,組織成員代表大會表決,表決結(jié)果 在村域X圍內(nèi)公示7日以上；3、經(jīng)公示無異議的,村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作意向企業(yè)簽訂合作意向協(xié)議； 合作意向協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi),將合作意向企業(yè)與合作意向協(xié)議按程序抄報(bào) 區(qū)政府,并將合作意向企業(yè)在村域 X圍內(nèi)公布.選牌合作意向企業(yè)的流程圖二選擇合作企業(yè)的程序1、村集體經(jīng)濟(jì)組織制定工程招商文件,招商文件應(yīng)包含合作企業(yè)資格、保證金

13、金額、改造對象的根本情況、合作協(xié)議主體框架、評審方法與標(biāo)準(zhǔn)等主要內(nèi)容；2、招商文件應(yīng)按程序征求街鎮(zhèn)、區(qū)城市更新部門、區(qū)政府的意見,區(qū)政府應(yīng)從規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、政策等方面進(jìn)行指導(dǎo),并抄報(bào)市城市更新局；3、村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)?XX省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織治理規(guī)定?,組織招商文 件表決、公示；4、村集體經(jīng)濟(jì)組織委托政府公共交易平臺公開招商；5、符合招商文件要求的企業(yè)均可報(bào)名參加公開招商,非合作意向企業(yè)報(bào)名時,應(yīng)根據(jù)招商文件的要求繳納保證金；6、村集體經(jīng)濟(jì)組織與選中企業(yè)簽訂合作協(xié)議, 并于合作協(xié)議簽訂之日起30 日內(nèi),將招商結(jié)果在區(qū)政府、市城市更新局官方上公布.選擇合作企業(yè)的流程圖三、村企合作的限制性規(guī)定一企業(yè)準(zhǔn)

14、入條件根據(jù)20211號文規(guī)定,合作企業(yè)與合作意向企業(yè)參與舊村合作改造應(yīng)符合以下條件：近3年內(nèi)無不良誠信記錄；企業(yè)注冊資本不少于1億元.村集體經(jīng)濟(jì)組織可選擇聯(lián)合體作為合作企業(yè)與合作意向企業(yè),組建聯(lián)合體的企業(yè)均應(yīng)符合上述條件.值得注意的是,在20211號文發(fā)布的征求意見稿中,對合作企業(yè)的城 市更新經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了相應(yīng)要求,鼓勵村集體經(jīng)濟(jì)組織優(yōu)先選擇完成改造或完成回遷 安置的舊村改造工程1個以上或具備國內(nèi)的舊村更新改造經(jīng)驗(yàn),累計(jì)開發(fā)量達(dá) 到30萬平方米以上的企業(yè)進(jìn)行合作,但在正式稿中刪除了相關(guān)規(guī)定,這對于有 實(shí)力但尚無城市更新經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)來說無疑是利好消息.但企業(yè)硬性條件可由各區(qū)政府結(jié)合各區(qū)實(shí)際進(jìn)行調(diào)整,如

15、? XX市番禺區(qū)舊 村莊更新改造工程公開引入合作企業(yè)的指導(dǎo)意見?番府2021144號對合作企業(yè)和合作意向單位的條件進(jìn)行了非常嚴(yán)格的限制：1.具有獨(dú)立法人資格和具 備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級以上資質(zhì).2.實(shí)繳注冊資本金不低于5億元人民幣,銀行 信用記錄良好.3.總資產(chǎn)不低于200億元人民幣,且具有與工程相匹配的自有資 金與融資水平.企業(yè)自有資金比例不得低于工程總投資的30% o 4.具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),近5年房屋建筑面積累計(jì)竣工驗(yàn)收 300萬平方米以上.5.企業(yè)信譽(yù)好, 社會責(zé)任感強(qiáng),且最近5年在XX市工商、稅務(wù)、建設(shè)房地產(chǎn)等部門沒有 XX違 規(guī)記錄,也不存在工程“爛尾或其它 XX等情況.6.對每個舊

16、村莊更新改造項(xiàng) 目應(yīng)繳納不低于3億元人民幣的保證金,企業(yè)聯(lián)合體視作一個企業(yè).各村可根據(jù) 改造村莊規(guī)模增加相應(yīng)保證金額.7.合作企業(yè)如果是企業(yè)聯(lián)合體,聯(lián)合體中的成 員不得超過2個,而且每個聯(lián)合體成員均需同時具備上述所規(guī)定的資格條件.再 如?XX市荔灣區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)實(shí)施XX市舊村莊更新實(shí)施方法 意 見的通知?荔府辦202139號規(guī)定引入的合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 注冊資金不低于5億元人民幣的法人企業(yè)；兩年內(nèi)沒有不良誠信記錄的企業(yè)； 有完成三舊改造成功案例的企業(yè),優(yōu)先考慮在XX市行政區(qū)域內(nèi)已完成舊村莊全 面改造案例的企業(yè).不得引入正在實(shí)施我區(qū)舊村莊更新改造且尚未完成整村補(bǔ)償安置工作的企業(yè)

17、或聯(lián)合體企業(yè).因此,雖然20211號文對于合作企業(yè)與合作意向企業(yè)的硬性條件要求 并不高,但舊村改造所需資金量大,改造周期長與存在各種不確定因素, 假設(shè)引入 實(shí)力差的合作企業(yè),容易導(dǎo)致舊村改造工程“爛尾或進(jìn)展緩慢,引發(fā)嚴(yán)重的社 會問題,故各區(qū)政府可能出臺更為嚴(yán)格的要求,即使在尚未出臺相關(guān)細(xì)那么的區(qū)域, 有經(jīng)驗(yàn)、有信用、有實(shí)力的企業(yè)也可能獲得更多青睞.二合作意向企業(yè)與履約金20211號文規(guī)定村集體經(jīng)濟(jì)組織在選擇合作企業(yè)前,可根據(jù)規(guī)定的程 序引入合作意向企業(yè).但番禺區(qū)的?進(jìn)一步增強(qiáng)番禺區(qū)城市更新改造工程治理意 見?番府202131號規(guī)定,自本意見正式印發(fā)實(shí)施后,在公開引入合作 企業(yè)前,各村不得選擇合

18、作意向單位簽訂合作意向書.對私自選擇合作意向單位 簽訂合作意向書的舊村全面改造類工程,5年內(nèi)不得申請納入?yún)^(qū)城市更新改造項(xiàng) 目儲藏庫或市城市更新改造年度方案,并追究相關(guān)村干部責(zé)任.番府2021 31號文于2021年3月2日印發(fā),在20211號文之后明確規(guī)定不能引入意 向合作單位,其他各區(qū)是否會做出類似規(guī)定尚不可知, 但合作意向企業(yè)本身是否 能夠引入在各區(qū)層面上存在一定不確定性.同時,20211號文對合作意向企業(yè)的規(guī)定主要在選擇程序方面,各區(qū) 可能根據(jù)自身情況對合作意向企業(yè)的選定做出細(xì)化規(guī)定,如? XX市白云區(qū)舊村 合作改造類工程選擇合作企業(yè)治理方法征求意見稿?明確要求“同一改造項(xiàng) 目不得與多個意向企業(yè)簽訂合作意向協(xié)議.“未經(jīng)區(qū)政府同意,舊村合作改造類工程不得選擇合作意向企業(yè). “合作意向協(xié)議期限不得超過5年.由此可見,即使允許引入合作意向企業(yè)的轄區(qū), 也可能做出其他限制性規(guī)定,值得有意XX舊村改造的市場主體持續(xù)關(guān)注.止匕外,20211號文規(guī)定在合作意向企業(yè)選擇中,合作意向協(xié)議中可約定合作意向企業(yè)在簽訂合作意向協(xié)議之日起 30日內(nèi)繳納履約金履約金標(biāo)準(zhǔn)：一用地面積小于 30公頃的工程應(yīng)提供不少于 2億元履約金現(xiàn)金；二用地面積大 于等于30公頃的工程應(yīng)提供不少于 3億元履約金現(xiàn)金.,同時規(guī)定,引 入合作意向企業(yè)、繳納履約金的舊村,優(yōu)先納入城市更新年度方案.雖然政策并 未