物業(yè)公司的會計處理

1、物業(yè)公司的會計處理第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各 項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。1.1 主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提 供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修 收入。1.1.1 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人收取的公共性服務收入、 公 眾*性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物 業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。1.1.2 物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。 如企業(yè) 經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋

2、建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。1.1.3 物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人的委 托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 1.2 其他業(yè)務收入 是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主 委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為 房屋出租取得的收入； 代為經(jīng)營停車場、 游泳池、各類球場等共用設施取得的收入； 還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無 形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1 商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人 提

3、供的商業(yè)用房， 從事經(jīng)營活動取得的收入， 如開辦健身房、 歌舞廳、 美容美發(fā)屋、 商店、飲食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1 企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為 經(jīng)營收入的實現(xiàn)。 當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益， 不得提前或延后。 以下內(nèi) 容需要回復才能看到2.2 物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人簽證認可后， 確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款 合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)

4、經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入 “主營業(yè)務收 入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入 “其他業(yè)務收入 科目。以上科目必須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費， 所取得的收入計入 “其他應付 款 * 場地停車費代收 ”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù) 物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用 （按協(xié)議規(guī)定列支） 時，計入 “其他應付款 *場地停車費代收 ”科目借方 ;物業(yè)公司自身獲得的收益， 即“其他應付款 * 場地停車費代收 ”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入 “其他業(yè)務收入 ”。

5、各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則， 按照物業(yè)管理、 物業(yè)經(jīng)營、 物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在 一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1 生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能 計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員 工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共 用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備

6、耗用的水電費；直接從事 物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè) 管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗，如投資活動，籌資 活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值 損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管 理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù) “權責發(fā)生制 ”原則確定當期的成本費 用，正確核算 “待攤費用 ”和“預提費用 ”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的 “待攤費 用”及“預提費

7、用 ”，均應計入當年度損益。2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理 處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3 成本核算及科目設置 3.1 按不同管理處設置 “主營業(yè)務成本 ”明細賬，計算并 歸集主營業(yè)務成本。3.2 主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置 “物業(yè)管理成本 ”、 “物業(yè)經(jīng)營成本 ”、“物業(yè)大修成本 ”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1 自營方式管理成本的核算。 采用自營方式進行物業(yè)管理服務的， 可將發(fā)生 的各項直接費用按成本類別計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)管理成本 ”。3.3.2 出包方式

8、管理成本的核算。 對部分采取出包方式進行的公共性服務， 如綠 化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類 別計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)管理成本 ”。3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用 人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承 包費等計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、 獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水 電費等也計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。3.5 物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部

9、 位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。3.6 其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有 關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。3.7 期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前 計入 “長期待攤費用 ”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。 屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn) 收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的 科目設置按照 * 集團財務管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待 費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在

10、期間費用下按照部門類別進行核算。第三章 物業(yè)工程的核算1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設 施設備大修、更新改造及由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、 商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營 方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包 工程。2 物業(yè)工程的核算應在 “在建工程 ”科目下設置明細科目 “物業(yè)工程 ”，用于歸集物 業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已 完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按 工程項目類別

11、設置明細賬進行核算。2.1 自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中 發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生 時確定由某個工程項目負擔 ,則直接計入該項目成本； 若涉及多個工程項目， 應增設 相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。2.2 出包工程的核算。 委托外單位承包工程時， 將支付給承包單位的工程價款， 計入“在建工程物業(yè)工程*工程”科目，貸記 “銀行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1 企業(yè)承接的房屋共同部位、 共同設施設備大修、 更新改造工程完工交付使 用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會

12、或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可。若該工 程價款由維修基金列支， 則根據(jù)分攤表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算； 若該工程不由維修基金列支， 則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的簽證進行價款結(jié)算。2.3.2工程完工交付使用的會計科目處理： 借記“銀行存款”或“長期應付款 代管 基金 ”科目，貸記 “主營業(yè)務收入 物業(yè)大修收入 ”科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本， 借記“主營業(yè)務成本 物業(yè)大修成本 ”，貸記“在建工程 物業(yè)工程 *工程”科目。第四章 維修基金的核算1 科目設置應在 “專項應付款 ”下設置明細科目 “代管基金 ”，用于核算企業(yè)接受委 托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金。2 維修基金的核算2.1 收到維修基金的

13、核算收到維修基金時，借記 “銀行存款 ”科目，貸記 “專項應 付款 代管基金 本金 ”。2.2 維修基金利息核算企業(yè)收到銀行計息通知單，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記 “專項應付款代管基金利息收入”。2.3 維修基金收益核算物業(yè)企業(yè)有償使用產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房和共 用設施設備，應支付的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，作為維修基 金的收益，計入 “專項應付款 代管基金 ”的貸方。2.4 維修基金使用核算由本企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備進行大修、 更新、改造任務的項目，實際發(fā)生的工程支出，通過 “物業(yè)工程 ”科目核算，核算方 法同第四章2.5 由外單

14、位承接大修任務的，工程完工后，經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人簽證認可后與承接單位進行結(jié)算，并根據(jù)維修基金分攤表進行分配轉(zhuǎn)賬，借 記“專項應付款 代管基金 ”，貸記“銀行存款 ”等科目。第五章 代收款項的核算企業(yè)應在“其他應付款“科目下設置明細科目 “代收款項”，用于核算企業(yè)代收代付 款項，如代收的電表初裝費、有線電視初裝費等。企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權人委托代為收取 的房租等，也在本科目核算。本科目應按代收代交費用種類設置明細并按往來單位 進行核算。物業(yè)公司的會計處理 第一章 經(jīng)營收入核算管理規(guī)定1 經(jīng)營收入的范圍經(jīng)營收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各 項收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務

15、收入。1.1 主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提 供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修 收入。1.1.1 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人收取的公共性服務收入、 公 眾*性服務收入和特約服務收入。企業(yè)收取使用權房（如老公房）的租金也計入物 業(yè)管理收入，并設置明細科目核算。1.1.2 物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)除物業(yè)管理及服務以外的其他經(jīng)營性收入。 如企業(yè) 經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權的房屋建筑物和共用設施取得的收入、前期費收入等。1.1.3 物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人的委 托，對房屋共用部位、共用設施

16、設備進行大修取得的收入。 1.2 其他業(yè)務收入 是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括企業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主 委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如代為 房屋出租取得的收入； 代為經(jīng)營停車場、 游泳池、各類球場等共用設施取得的收入； 還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無 形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。1.2.1 商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人 提供的商業(yè)用房， 從事經(jīng)營活動取得的收入， 如開辦健身房、 歌舞廳、 美容美發(fā)屋、 商店、飲食店等經(jīng)營收入。2 經(jīng)營收入的確認及其時間2.1 企業(yè)應當在

17、勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認為 經(jīng)營收入的實現(xiàn)。 當年度經(jīng)營收入必須計入當年度損益， 不得提前或延后。 以下內(nèi) 容需要回復才能看到2.2 物業(yè)大修收入應當在業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、 使用人簽證認可后， 確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款 合同或協(xié)議的，可根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期或者在收到合同規(guī)定的價款 之日確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。3 經(jīng)營收入會計科目處理3.1 因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修等業(yè)務取得的經(jīng)營收入計入 “主營業(yè)務收 入”科目。其他如材料物資銷售等屬于其他業(yè)務收入范圍的收入計入 “其他業(yè)務收入 科目。以上科目必

18、須按收入類別和項目管理處分別設置并進行明細核算。3.2 企業(yè)利用業(yè)主委員會的場地收取停車使用費， 所取得的收入計入 “其他應付 款 * 場地停車費代收 ”科目貸方，并全額計提和交納營業(yè)稅及附加稅費。根據(jù) 物業(yè)管理服務協(xié)議支付業(yè)主委員會收益或各種應承擔的管理費用 （按協(xié)議規(guī)定列支） 時，計入 “其他應付款 *場地停車費代收 ”科目借方 ;物業(yè)公司自身獲得的收益， 即“其他應付款 * 場地停車費代收 ”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入 “其他業(yè)務收入 ”。 各企業(yè)可根據(jù)實際情況按項目管理處和費用類別設置明細賬進行核算。第二章 成本費用核算管理規(guī)定1 成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則， 按照物業(yè)

19、管理、 物業(yè)經(jīng)營、 物業(yè)大修等不同業(yè)務項目分別歸集各自成本費用，成本核算方法一旦確定，至少在 一個會計年度內(nèi)不得任意改變。2 成本劃分原則為了正確核算成本，須分清以下成本費用界限：2.1 生產(chǎn)經(jīng)營成本和非生產(chǎn)經(jīng)營成本的界限只有正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動消耗才能 計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括：直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動的人員 工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位、共 用設施設備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位、共用設施設備耗用的水電費；直接從事 物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業(yè) 管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等等。非生產(chǎn)經(jīng)營活動

20、消耗，如投資活動，籌資 活動；非生常損失消耗，如災害盜竊損失、違約金、滯納金等賠償支出、資產(chǎn)減值 損失等，均不能計入生產(chǎn)經(jīng)營成本。2.2 生產(chǎn)經(jīng)營成本與期間費用的界限凡與企業(yè)直接生產(chǎn)經(jīng)營活動無關的經(jīng)營管 理性支出均計入期間費用。如：為組織管理企業(yè)而發(fā)生的行政性管理支出等。2.3 不同會計期間的成本費用界限根據(jù) “權責發(fā)生制 ”原則確定當期的成本費 用，正確核算 “待攤費用 ”和“預提費用 ”。會計期末未經(jīng)主管稅務機關認可的 “待攤費 用”及“預提費用 ”，均應計入當年度損益。2.4 不同核算單位的費用界限根據(jù)管理需要，按照管理處核算成本費用。管理 處發(fā)生的成本費用，直接計入該管理處成本。3 成

21、本核算及科目設置 3.1 按不同管理處設置 “主營業(yè)務成本 ”明細賬，計算并 歸集主營業(yè)務成本。3.2 主營業(yè)務成本下按物業(yè)管理過程中不同的核算對象，設置 “物業(yè)管理成本 ”、 “物業(yè)經(jīng)營成本 ”、“物業(yè)大修成本 ”，并在明細科目下按成本類別設置三級明細科目。3.3 物業(yè)管理成本的核算3.3.1 自營方式管理成本的核算。 采用自營方式進行物業(yè)管理服務的， 可將發(fā)生 的各項直接費用按成本類別計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)管理成本 ”。3.3.2 出包方式管理成本的核算。 對部分采取出包方式進行的公共性服務， 如綠 化、保潔等，一般按照簽訂的承包合同付款，成本即為合同的結(jié)算款，并按成本類 別計入 “主

22、營業(yè)務成本 物業(yè)管理成本 ”。3.4 物業(yè)經(jīng)營成本的核算物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用 人提供的房屋、建筑物和共用設施等物業(yè)應付給物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的租賃費、承 包費等計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。直接為以上經(jīng)營項目發(fā)生的人工工資、 獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、勞動保護費；材料費、水 電費等也計入 “主營業(yè)務成本 物業(yè)經(jīng)營成本 ”。3.5 物業(yè)大修成本的核算物業(yè)大修成本是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共用部 位、共用設施設備大修、更新改造任務實際發(fā)生的工程支出。3.6 其他業(yè)務支出的核算其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他經(jīng)營活動所發(fā)生的有 關成本和費用支出。

23、企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。3.7 期間費用的核算企業(yè)籌建期間所發(fā)生的開辦費，在企業(yè)尚未實現(xiàn)收入之前 計入 “長期待攤費用 ”，不計入當期損益。在實現(xiàn)收入后，開辦費一次計入當期損益。 屬于籌建期以后至企業(yè)實現(xiàn)收入前發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益；企業(yè)實現(xiàn) 收入以后，即正常經(jīng)營期間發(fā)生的期間費用，直接計入當期損益。期間費用核算的 科目設置按照 * 集團財務管理制度的規(guī)定執(zhí)行。辦公費、通訊費、業(yè)務招待 費、業(yè)務宣傳費、差旅費統(tǒng)一在期間費用下按照部門類別進行核算。第三章 物業(yè)工程的核算1 物業(yè)工程的內(nèi)容物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設 施設備大修、更新改造及

24、由業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的管理用房、 商業(yè)用房進行裝飾裝修等工程。物業(yè)工程按其實施方式的不同一般分為兩種：自營 方式，指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工；出包方式，指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包 工程。2 物業(yè)工程的核算應在 “在建工程 ”科目下設置明細科目 “物業(yè)工程 ”，用于歸集物 業(yè)工程所發(fā)生的各項支出。該科目借方登記物業(yè)工程發(fā)生的各項支出；貸方登記已 完物業(yè)工程成本的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目借方余額，反映在建工程的實際成本。本科目應按 工程項目類別設置明細賬進行核算。2.1 自營工程的核算。企業(yè)自行組織施工時，本科目借方核算物業(yè)工程施工中 發(fā)生各項費用，包括人工費、材料費、工程物資、機械使用費等。上述費用在發(fā)生 時確定由某個工程項目負擔 ,則直接計入該項目成本； 若涉及多個工程項目， 應增設 相應科目歸集有關費用支出，再按一定標準分配計入各有關項目。2.2 出包工程的核算。 委托外單位承包工程時， 將支付給承包單位的工程價款， 計入“在建工程 物業(yè)工程 *工程”科目，貸記 “銀行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1 企業(yè)承接的房屋共同部位、 共同設施設備大修、 更新改造工程完工交付使 用時，其工程決算價款，須經(jīng)業(yè)主委員會