如何做一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)主任

1、如何做好一名優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目主任要當(dāng)好一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理主任， 除了必備的身體素質(zhì)、良好的 文化知識(shí)底蘊(yùn)以外，還必須具備其它方面的能力。一個(gè)物業(yè)管理公司 的成功與否與物業(yè)管理處主任工作水平的優(yōu)劣有著相當(dāng)重要的關(guān)系， 物業(yè)主任服務(wù)意識(shí)到位，業(yè)主的利益、企業(yè)的利益才能得到保障。要 當(dāng)好一個(gè)物業(yè)管理處主任，除了必備的身體素質(zhì)、良好的文化知識(shí)底 蘊(yùn)以外，還必須具備以下九個(gè)方面的能力。一、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識(shí)作為物業(yè)管理處主任來(lái)說(shuō)，必須全面掌握國(guó)家頒布并實(shí)施的法律、 法規(guī)以及地方政府的一些實(shí)施細(xì)則，如物業(yè)管理?xiàng)l列、住 宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法、物業(yè)收費(fèi)管理辦法、貫徹 落實(shí)全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l件的實(shí)施

2、意見(jiàn)等一系列指令性文件。只有 熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有條不紊地展 開(kāi)；同時(shí)，物業(yè)管理處主任也必須掌握物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽 訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù) 協(xié)議或與業(yè)委會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，明確掌握合同內(nèi)所 規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限、時(shí)間等一系列條款， 這樣才便于今后開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)實(shí)務(wù)操作。做到有法可依。二、良好的溝通和服務(wù)能力住宅物業(yè)管理要正常面對(duì)社會(huì)方方面面的監(jiān)督和檢查，如街道、 社區(qū)、派出所、房管處、規(guī)劃局，以及城管、交警、消防、環(huán)保、 綠化等部門(mén)。所有這些公共關(guān)系都需要物業(yè)管理處主任必須具備 一定的親和力，以溝通協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力。

3、即便是一方面關(guān) 系的僵化，都會(huì)產(chǎn)生各種各樣的后果，給物業(yè)管理處的正常運(yùn)作 帶來(lái)麻煩，而物業(yè)管理處主任與廣大業(yè)主和員工的及時(shí)溝通，則 更有利于化解各種矛盾、解決各類(lèi)問(wèn)題、樹(shù)立管理處主任的威信， 便于物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展?？蛻舴?wù)周全。服務(wù)是永恒 的主題，物業(yè)主任應(yīng)樹(shù)立“永遠(yuǎn)想在業(yè)主前面”的思想，認(rèn)真觀 察、了解業(yè)主（客戶）的實(shí)際和潛在需求，延伸和拓展服務(wù)項(xiàng)目， 確保服務(wù)內(nèi)容的多樣性，提升業(yè)主（客戶）的生活品質(zhì)和滿意度。三、優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神“滿足廣大業(yè)主服務(wù)需求”應(yīng)視作一個(gè)管理處主任的最高目標(biāo)。就目前現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理主任應(yīng)該是一個(gè)苦差事，不僅要具備 良好的素質(zhì)，而且還必須要有敬業(yè)

4、奉獻(xiàn)精神，要有吃苦在前、享 受在后、“先天下之憂而憂”的精神。要使物業(yè)日常管理能夠正 常運(yùn)作，還需要考慮和預(yù)見(jiàn)本管理處所轄范圍內(nèi)的人和事，防患 于未燃，這就需要一個(gè)物業(yè)管理主任全身心投入，例如手機(jī)必須 保證24小時(shí)開(kāi)機(jī)；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時(shí)，物業(yè) 管理處主任不管風(fēng)吹雨打，必須趕到現(xiàn)場(chǎng)親自處理。要有模范者 的姿態(tài)領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)主任必須身先士卒，模范遵守和執(zhí)行公司各項(xiàng) 規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)和程序，忠于企業(yè)，勇于承擔(dān)責(zé)任，不推諉、不退縮。四、良好的組織協(xié)調(diào)能力和管理能力一個(gè)物業(yè)管理處必是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，其人員包括管理員、保安人員、 維修人員、保潔人員工。一個(gè)物業(yè)管理處少則十幾個(gè)人，多則上 百個(gè)人，要把這些

5、來(lái)自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同 的員工，揉合成一個(gè)理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主 服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，需要管理處主任付出極大的心血來(lái)精心澆鑄。如果 沒(méi)有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結(jié)果是可想而知的。全面管理， 不求精通，但求全面。物業(yè)管理行業(yè)，外部關(guān)聯(lián)部門(mén)多，服務(wù)對(duì) 象差異性大，服務(wù)內(nèi)容涉及門(mén)類(lèi)雜，專業(yè)性和科技含量廣，內(nèi)部 管理上員工層次多，行業(yè)整體職業(yè)素質(zhì)有待提高，對(duì)管理處主任 的專業(yè)知識(shí)、管理技能和經(jīng)驗(yàn)要求比較高。五、利用物業(yè)管理平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)現(xiàn)在的物業(yè)的管理來(lái)說(shuō)，普遍處于微利、保本或虧損狀態(tài)（在5年以上的住宅物業(yè)小區(qū)管理中表現(xiàn)得尤為突出）。同時(shí)，物 業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)率普遍不高，廣大

6、業(yè)主還普遍存在著“房子 是我買(mǎi)的，物業(yè)不是我選的，交不交費(fèi)與我無(wú)關(guān)”的觀點(diǎn)，甚 至對(duì)服務(wù)要求無(wú)限多，一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務(wù)瑕疵或者是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遺留的質(zhì)量問(wèn)題，均認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)不到位，從而拒 付物業(yè)費(fèi)。因此，作為一個(gè)物業(yè)管理處主任，如果沒(méi)有良好的 經(jīng)營(yíng)頭腦，那么這個(gè)管理處的盈利水平將是大打折扣的，因運(yùn)行不當(dāng)而導(dǎo)致的虧損是難以挽回的。管理處主任必須要用好、 用足政策給予管理處的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率普遍不高的欠缺。六、必備的本、費(fèi)、稅、利觀念作為一個(gè)包干制的物業(yè)管理公司，除了要取得良好的社會(huì)效益 外，盈利應(yīng)該是企業(yè)所追求的主要目標(biāo)之一， 而一個(gè)管理處經(jīng) 常運(yùn)營(yíng)的用工成本、服

7、裝費(fèi)、保安用具、保潔工具、辦公經(jīng)費(fèi) 以及水、電費(fèi)、稅金等一系列開(kāi)支也是必不可少的，如何有效 用足、用好成本，真正做到“少花錢(qián)、多辦事、 辦好事”是有 很大學(xué)問(wèn)的， 這就要求管理處主任具備一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，合理、 有效地運(yùn)用各種手段，控制好本、費(fèi)、稅、利，才能使物業(yè)管 理處有一定的回報(bào)，才有條件改善員工的福利水平，這樣才能 留住人，使管理處工作高效運(yùn)行。七、對(duì)現(xiàn)有物業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境、綠化、設(shè)施設(shè)備管網(wǎng)走向的了解 程度對(duì)于物業(yè)基本面的了解，作為一個(gè)管理處主任是必須具備的， 為此就要求管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。介入 工作認(rèn)真細(xì)致與否，在今后的正常管理中會(huì)有很明顯的反映， 尤其管理處主任是對(duì)開(kāi)

8、發(fā)商設(shè)計(jì)理念的了解更為今后的外立 面裝修尺度有很好的把握。第一，對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的了解，便于直 接參與制定裝修管理制度以及裝修管理難點(diǎn)的排解； 第二，對(duì) 運(yùn)行環(huán)境的了解，對(duì)內(nèi)部環(huán)境的熟悉，便于合理安排員工，節(jié) 約成本開(kāi)支；第三，對(duì)綠化的了解程度，便于參與綠化管理及 決策；第四，對(duì)于設(shè)備、設(shè)施的了解，便于制定一年一度的維 修計(jì)劃，研究如何節(jié)約維修資金、科學(xué)合理安排維保時(shí)間，使 有限的設(shè)備、設(shè)施最大限度地有效利用；第五，對(duì)于管網(wǎng)走向 的了解，便于開(kāi)展各種應(yīng)急搶修工作，避免因管網(wǎng)故障給廣大業(yè)主帶來(lái)諸多不便，排解糾紛，贏得良好口碑。八、運(yùn)用各種有效手段，充分調(diào)動(dòng)廣大員工主觀能動(dòng)性的能力 面對(duì)十幾或上百名員工

9、，能不能充分調(diào)動(dòng)他們的主觀能動(dòng)性是 一個(gè)管理處主任所必備的能力之一。一個(gè)管理處除了必要的職 責(zé)分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動(dòng)性發(fā)揮的優(yōu)劣， 很能體現(xiàn)管理處主任的管理水平高低。如應(yīng)對(duì)突擊檢查時(shí)的合 作精神；每個(gè)員工以管理處為家的敬業(yè)精神； 獎(jiǎng)罰措施的貫徹 落實(shí)；員工發(fā)生臨時(shí)碰到的困難互幫互助精神； 公開(kāi)、公平的 末位淘汰制建立和運(yùn)作；首問(wèn)責(zé)任制在員工日常工作中貫徹落 實(shí)等方面。管理處主任要有效運(yùn)用各種管理手段，來(lái)保證管理 處始終保持是一支高效、精干、能應(yīng)對(duì)各種突擊檢查與考核， 拉得出、打得響的團(tuán)隊(duì)，這也是管理處主任管理水平的最好體 現(xiàn)之一。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)：堅(jiān)持質(zhì)量第一的指導(dǎo)思想，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn) 化管理和規(guī)范化服務(wù)，將物業(yè)管理中的業(yè)主接待、保安、保綠、 保潔和保修等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 使每一項(xiàng)工作、每一個(gè)環(huán)節(jié)夠有章可循、有法可依，避免 因人為因素造成操作過(guò)程的隨意性。九、處理各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)變能力這是考驗(yàn)一個(gè)管理處主任是否具備很好的應(yīng)變處事能力，能否 使物業(yè)損失降到最低。而所有這些結(jié)果，均是事后進(jìn)行分析比 較得出的。為此，管理處主任就必須具有相應(yīng)的素質(zhì)、 廣博的 知識(shí)，并且辦事果斷