土地供應(yīng)兩集中政策解讀

1、【華泰地產(chǎn)】“土地供應(yīng)兩集中”政策解讀電話會議紀(jì)要陳慎劉璐韓笑新政彩響總結(jié)：第一，新政對于地價的彩響比較小，地價主要還是貸幣供應(yīng)童的邏輯，這個并沒有打域， 第二.具正的基別在于時間上的差別。三次集中供應(yīng)，第一次可能比原來還火熱。當(dāng)熱今軸間：2021 年 2 月 25 日 16: 0CK7: 00陳 慎 年可能比校特殊，大家才開始適應(yīng)這個政策，不過我覺得今年熱度也不會低，土地市場第一次 第讓的熱度應(yīng)該不會低泰 第三，城市和企業(yè)出現(xiàn)分層匹配。越核心的城市大企業(yè)進(jìn)的越多，小企業(yè)幾乎很難了，雖 ft集中供應(yīng)后齦與門檻是在往下走的，但是資金上還是會產(chǎn)生«約束，這些都是中短期的變化. 券 第四，

2、長期來看，資本介入會越來越深。大家對于資金的依賴程度是上升的，這種資金有 序能不單純是以債的形式出現(xiàn)，更是以股權(quán)的方式出現(xiàn)，可能會對搭個開發(fā)模式造成一定程度 刪札 出資方、開岌商分工更加明確，出資方的經(jīng)營屬性會更加祓剝離在這種市場情況下，如果房企有強(qiáng)有力的資金方在，一定有先發(fā)優(yōu)勢。研究 0莎政炭還不是特別明確，我先利用觀在了解到的信息，包括跟房企投許領(lǐng)導(dǎo)溝通交流的 息，給大家做一個解讀。聯(lián) 昨天政策從某些信息來看，國土部門希璽能夠通過政罠變化提鬲整個市場的透明度.其實(shí) 帛在長三角、環(huán)渤海、珠三角、西部地區(qū)，土地市場透明度已經(jīng)非常高了。現(xiàn)在很難說有一塊 郭叩以悄無聲息的出讓，可以通過設(shè)計一些出讓

3、條件讓某個開發(fā)商傘到。更進(jìn)一步通過集中式、提費(fèi)式的預(yù)告，對于整個市場透明度的改善并不是太強(qiáng)規(guī)棧企業(yè)在城市里面拿地，無論是深耕還 屋剛想進(jìn)入，公開市場基本上是100%全覆蓋的，透明度提升空間并不是很大，透明度提升所帶來 帥公平性提升也不是太大.如果是集中性的土地出讓，很多偏協(xié)議性質(zhì)的招投標(biāo)，附帶著一些條 護(hù)的土地就很難在同一批次里面出現(xiàn)，這更加公平。0 這個角度來講，參拍競爭的門檻會進(jìn)一步降低，但這并不等于小企業(yè)更方便拿地了，粕反 豺于小企業(yè)來說難度會更加提升Q因?yàn)殡m然是集中供地，但并沒有要求所有城市統(tǒng)一時間：如 耒所有城市統(tǒng)一時間，那小企業(yè)砌實(shí)有撿海的可能.0 政府希望能夠通過土地的放量供應(yīng)能

4、夠使得地價下降。在短時間內(nèi)籌措資金，對于任何一 企業(yè)都有瓶頸，對于地價可能產(chǎn)生一定的抑制作用。但是，真正影響中長期的土地價格，最 根本的因索還是貨幣Q 土地對于開發(fā)商是投許品，他的0的是用來開發(fā)蓋房子，或者出租賺錢， 投 竟品跟貨幣供應(yīng)量的關(guān)系非常強(qiáng)，土地價格永遠(yuǎn)是往上走的。商品房價格有可能波動，因?yàn)樗?在居住屬性，不是一個完全的投瓷品。這科放量供應(yīng)究竟能夠沖擊到什么程度，還是要等待詳細(xì) 甸算，以及根據(jù)企業(yè)的表現(xiàn)做預(yù)判.放量供應(yīng)對于降地價來說可能會產(chǎn)生一定作用，但不是決定 低的因素，能夠產(chǎn)生的效果不是很大。如果能夠有部分土地價格的下降，對于開發(fā)商利潤觸底回 出還是有一定的正面作用，但我個人判

5、斷是相對有限的。0 政策要求一年三次出讓，時間方面的探討對于開發(fā)商的意5C校大。開發(fā)商一年在一個城市 亞咖IT鉗姍繪舸痛謝棟»用什么霓略?，F(xiàn)在普遍的筵略是四月份之前大家把全年該完 成的補(bǔ)庫存指標(biāo)完成80%。我一年會設(shè)定要銷售1000個億，去年的存量大概有800個億，這里 面去化有450億，我有350億的貨值缺口，我要通過上半年購地把350億貨值補(bǔ)足，然后保證 350億的貨值在節(jié)半年能夠供應(yīng)出來，再去算全年的拿地額度，現(xiàn)在大家基本上擷是這樣?，F(xiàn)在產(chǎn)生了一個非常蟲要的現(xiàn)象，3、4月份無論住宅市場有沒有小陽春，土地市場一定有小陽春。我們統(tǒng)計了去年的溢價率悄況：去年一線城市溢價最離的是5月份

6、達(dá)到了 15%,8月份次高是14%；核心的二線城市，我們所說的16個第一批限購的城市，被住建部關(guān)注的城市，全 年最高的溢價率出現(xiàn)在4月份：普通二線城市溢價率最高出現(xiàn)在2月份和5月份；三四線城市出 現(xiàn)在4月份、5月份.7月份.8月份，超過20%的溢價率.對于所有類型的城市，4月份、5月 份溢價率通常達(dá)到全年最商水平。為什么企業(yè)非得要在上半年形成拿地高峰？因?yàn)樨浿档募s束造成 了必須要當(dāng)年拿地、當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年銷傳。對單個城市而言，三次土地出讓應(yīng)該是兩頭高的。第一次在上半年，這是大家傳統(tǒng)補(bǔ)充覧 值的時點(diǎn)，這個高點(diǎn)可能比原來還要高，錯過這個要年中了，如果在6月份出讓，下半年能不 能供出來大家要考慮了。次

7、高點(diǎn)可能是第三次土地出讓，為下一年的可供貨值打下基礎(chǔ)。第二次 可能會有一定程度的撿漏機(jī)會.一個城市安排了三次的情況下，第一次競爭有可能更激烈，特別 是普通的二線城市，一線城市還有一定門檻，普通二線城市大部分企業(yè)禰比較關(guān)注，原來布局也 比較充分，有可能在季節(jié)性因素影響下，波動會更大。原來政府通常把比較好的地會往后施一拖，前低后商逐步往上走，土地市場才比較健庭。 前面大家興趣都比較大.當(dāng)年傘地當(dāng)年開發(fā)，不愁賣。但是觀在，地方政府要改一改推地的眾 略，可能會更傾向于在前面和年底進(jìn)行供應(yīng)。未來土地市場，大企業(yè)和小企業(yè)會出現(xiàn)分層次的匹配。特別核心的北上廣深，現(xiàn)在還能看 到一些小企業(yè)，以后可能小企業(yè)會越來

8、越少。大企業(yè)進(jìn)核心城市，想進(jìn)三四線城市也是可以進(jìn) 的：小企業(yè)進(jìn)不了核心城市，更多還是在做三四線市場。從總量上來講，最近這幾年整個土地成交價款基本都是往上的，這和流動性逐步寬松有關(guān) 系，土地單價一直都在往上走?，F(xiàn)在集中推地出來后，會有降地價作用，但還是要考慮貨幣的 影響，貨幣的影響還是一個主線.我們回顧一下2020年土地成交悄況，我們跟蹤這些城市土地的 供應(yīng)面積在往上走，除了仁2月份低于2019年，2020年大部分時間供應(yīng)量還是比較大，一些區(qū) 域縱深的城市，比如重慶.鄭州、式漢、長沙，還是保持著比較大的供應(yīng)狀態(tài)。單從土地的供應(yīng) 量來說，我覺得還是保持平穩(wěn)。只不過/也價一直在漲，主要的因素還是貨幣

9、流動性的因素。由于去年三四線威市的市場不錯，三四線土地供應(yīng)還是在往上漲，往上漲幅度沒有那么大， 只 是個位數(shù)往上走。未來一二線城市門檻下降之后，沒有人關(guān)注三四線了，實(shí)際上三四線依然會有 更加活躍的小企業(yè)在里面進(jìn)行開發(fā)。我們也看到除了 20多個城市之外，還是有很多城市土地供應(yīng) 量、住宅成交量在穩(wěn)定增長，還是值得關(guān)注的。問答環(huán)節(jié)Q：政策推出的目的是什么？是對過去土地供應(yīng)分類調(diào)控的效果不滿意？A：政菟一定是在分類調(diào)控的背景下，我們也看到不僅僅是一個集中供地的要求，對于存量土地，包扌舌數(shù)據(jù)監(jiān)測，包括公開的時間點(diǎn)都有一些要求。這次政策主要還是針對地價，希望通過一些調(diào)整，使得 整個市場在公開透明的基別上能

10、夠?qū)τ诮礿也價產(chǎn)生一定作用?，F(xiàn)在市場的公開透明度已經(jīng)比較離了，想要通過提升透明度降地價，我覺得效果不會特別明顯。 透 明度更高相當(dāng)于降低門檻，可能門檻越降低敵與者越多，競爭反而更充分。有用的是通過集中放 量形成資金的域約束。有十個城市都是同一天或者同一周來搞，可能對于一般規(guī)模的企業(yè)，資金能夠 騰挪的程度不是很大。對于大型企業(yè)，這種情況即使發(fā)生了，也是沒有任何問題。通過這個來降地 價，我和信一定會有作用，但是降的不是頭部城市的地價，降的是一般城市的地價.而且地價降的 幅度，主要邏輯還是跟貨幣相關(guān)。Q:政策利好大公司還是小公司？A：小企業(yè)進(jìn)核心城市可能會越來越難。小企業(yè)如果在這22個城市當(dāng)中有根據(jù)

11、地，可能在本地 還好一點(diǎn)，但想再進(jìn)入新城市，對于他們的璧壘可能會越來越高。對于小企業(yè)來說，也是符合 發(fā)展 規(guī)律，小企業(yè)在三四線能夠降低鳳險，對于小城市深耕或者對于產(chǎn)品客戶的理解，來做一 定程度的 溢價，這是有可能的。從某種程度上來說，也不能說利好大企業(yè)，只不過對大企業(yè)并 沒有變壞，特 別是在核心城市。Q：集中供地會不會導(dǎo)致勾地的現(xiàn)象更普遍，提前和政府打好招呼？A：越是集中性的供地，越難出現(xiàn)非拍賣的形式，協(xié)議或者提莎勾地。原來勾地可以選一個淡李，通過縮短公示時間，也沒有特別的提示，市場上沒多少人關(guān)注到，這可能就過去了?；蛘咛貏e大的土地出來 之前，我可能要求有300億、500億資金能夠證明實(shí)力給我

12、看，會附帶一些條件。我們此前也有城 市集中推地，有的城市也是推二十塊.三十塊的地，越是大規(guī)模同批量的推地，公開競爭的程度越高。當(dāng)然也不排除土地市場特別差，土地流拍很多，這種城市沒有人來拍，你又集中，的確可能有 些地提詢談好。對于大部分流拍率很低的城市，可能會越來越公開透明，所有的地都是一個標(biāo) 準(zhǔn)，保證金的比例，企業(yè)資質(zhì)只要不進(jìn)入黑名單就可以了，我對你開發(fā)要求可能就拉一條線， 這個門檻會降低?，F(xiàn)在很多城市產(chǎn)業(yè)勾地空間越來越小，整個市場公開化程度還是比校高的在住宅市場，這22 個城市很難有能夠?qū)崿F(xiàn)比較大量的產(chǎn)業(yè)勾地，這也不是住宅快銷的方式。從政府土地出讓角度 來說，整個市場還是往公開透明角度走，去

13、年鄭州也出現(xiàn)了一些土地方面的政策變化，這還是 大的趟勢。Q：集中出讓下，大家信息更透明，有沒有可能好地塊扎堆更貴，差地塊沒人要流拍？A：這是一定的。政策推出來之后有可能流拍率.溢價率都會升高在長三角拿地的開發(fā)商，測算 出來的拿地價格可能只200塊錢的差距，都是用同一個表格.類似的指標(biāo)來測算的。對于好3也塊 來說，價值被充分挖掘的可能性會越來越大.面積比較合適的，15萬方.10萬方的地塊，價值挖振 還是比較大的，又沒有很髙的門檻，能夠有更多的人去關(guān)注，應(yīng)該會比原來搶的更厲害。Q:對于行業(yè)的競爭格局，大房企全年監(jiān)測拿地，滾動套地，滾動開發(fā)，有好的機(jī)會也都能抓 住.現(xiàn)在一年三次，每一次可用的資金建有限制的，會導(dǎo)致大房企把有限的資金集中在好地塊 上面，一些不太好的地塊海給資金實(shí)力相對差一些的中小房企。我的理解行業(yè)集中度并不會像 以林那樣比較明確的向大房企集中，有可能一些中小房企還能存潘一段時間，行業(yè)出清it度可 能會越慢。這個推斷合理嗎？A：這個推斷有一部分是合理的，最關(guān)鍵的是怎么定5C小房企。50強(qiáng)以外的房企會出現(xiàn)您說的， 他有實(shí)力去撿逼。100億都不到的小房企，可能連撿漏的實(shí)力都沒有，他只能在自己熟悉的城市. 熟悉的區(qū)域做下沉。200億、300億銷售規(guī)?；旧线M(jìn)入百強(qiáng)，這部分房企有一定