對一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

1、對一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析基本案情原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）第三人:杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。第三人:中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。第三人:杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）第三人:杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達(dá)公司）原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位 III于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業(yè)用房及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月

2、12月31日止；益樂村在1994年9月30 日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通交付的時6幢商業(yè)樓交文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、 間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述 付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31 日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛公 司負(fù)擔(dān)。1996年9月5日，益樂

3、村與益愛公司簽訂補充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中 的1號、2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日 止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增 2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補

4、充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將 1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計 4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進(jìn)行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場分別訂立了使用面積、 租用期及租金不等的房屋租賃合同， 并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時代市場租用的3 號樓第一、二層（部分）1200平方米營業(yè)房，益愛公司同意從 1997年7月1日起退還給益樂村，再

5、由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發(fā)生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49 元，并承擔(dān)訴訟費。益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負(fù)擔(dān)訴訟費。裁判要旨杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協(xié)議及租賃4幢樓合同，明確約

6、定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的 裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將 房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無法審計，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔(dān)。 而益愛公司未按 約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當(dāng),予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂村與益愛公司 間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場亦 應(yīng)隨之歸還。根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于200

7、0年2月2日作出以下判決:、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。二、益愛公司、新時代市場、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其 使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的 3號、6號樓房歸還給益樂村。三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起 至2000年1月31日止，扣除已付租金）。四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20 元。I五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費 551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。六

8、、駁回益樂村的其他訴訟請求。七、駁回益愛公司的反訴請求。原審被一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院;告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實和法律規(guī)定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯 稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大 排大公司提出的上訴理 由無異議。文西分理

9、處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的， 系由益愛公司開辦電子市場進(jìn)行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的 行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。 請求將案件發(fā) 回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。 益樂村辯稱，分理處 與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。浙江省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為, 原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與 益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律當(dāng)事人各方的規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則,在出租人權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此， 為穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保證當(dāng)事人的交易安全,