淺談分期開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)問題

1、淺談分期開發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)問題分期開發(fā)的大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)，往往持續(xù)時間長，物業(yè)管理應(yīng)既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續(xù)開發(fā)建設(shè)的關(guān)系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區(qū)物業(yè)管理的“長治久安”。評價整個住宅小區(qū)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)不僅要看開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，更要看居住環(huán)境和物業(yè)管理水平。建設(shè)設(shè)施齊全、質(zhì)量優(yōu)良的住宅小區(qū)是搞好物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)能夠使物業(yè)保值、增值并形成物業(yè)品牌，只顧開發(fā)建設(shè)不顧物業(yè)管理是對產(chǎn)權(quán)人利益的最大欺詐，拋開建設(shè)談物業(yè)管理如空中樓閣沒有基礎(chǔ)。因此，探討分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的物業(yè)管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 在一些規(guī)模較大又分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，存

2、在前期物業(yè)與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，導(dǎo)致有些業(yè)主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業(yè)管理分期接管與開發(fā)建設(shè)的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發(fā)的住宅小區(qū)分期接管與后續(xù)開發(fā)有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發(fā)住宅小區(qū)建管中存在的問題是目前物業(yè)管理和開發(fā)建設(shè)工作面臨的一項(xiàng)重要課題。筆者就此問題談?wù)剛€人的看法。 一、加強(qiáng)分期開發(fā)項(xiàng)目的行政監(jiān)督，從源頭上制止分期開發(fā)建設(shè)的遺留癥 住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)單位和建設(shè)項(xiàng)目的主管單位都是政府的建設(shè)部門，有些分期開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題是行政監(jiān)督不到位的結(jié)果。一些開發(fā)商在利益的驅(qū)動

3、下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠（場）地；降低或減少公共配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)；不按規(guī)定提供物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理經(jīng)營性用房；少繳或不繳住宅小區(qū)公共設(shè)施共用部位維修資金，在開發(fā)建設(shè)中沒有考慮物業(yè)管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關(guān)人群的安居樂業(yè)，給物業(yè)管理的正常運(yùn)行留下了許多無法彌補(bǔ)的問題。 從1999年我市物業(yè)管理千戶調(diào)查問卷匯總情況看，有35.6的用戶認(rèn)為所居住小區(qū)存在“物業(yè)管理規(guī)劃不合理”；有21.1認(rèn)為小區(qū)存在“見縫插針的亂建”；有39.8的則認(rèn)為“專用設(shè)施配套不齊全”。問卷調(diào)查從一個側(cè)面反映了廣大產(chǎn)權(quán)人迫切要求改善住宅小區(qū)建設(shè)與管理質(zhì)量的意向。筆者認(rèn)為，解決分期接管與后續(xù)開

4、發(fā)的銜接問題要從立項(xiàng)審批和行政監(jiān)督的這一源頭環(huán)節(jié)入手，加大行政監(jiān)管力度。為了保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套設(shè)施完善，在后續(xù)項(xiàng)目開工前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)制定項(xiàng)目整體的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應(yīng)明確界定物業(yè)管理用房的具體位置、數(shù)量和提供主體；明確界定物業(yè)管理經(jīng)營性用房的具體位置、數(shù)量、成本價格和提供主體；明確界定住宅小區(qū)公用設(shè)施共用部位維修基金的計提基數(shù)、計提比例和繳納計劃；明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動等公共設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。行政主管部門應(yīng)按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，認(rèn)真檢查開發(fā)商制定的物業(yè)管理方案的落實(shí)情況。 二、分期開發(fā)的住宅小區(qū)要從整體出發(fā)，在后續(xù)建設(shè)中引入適應(yīng)物業(yè)管理的規(guī)劃設(shè)計

5、規(guī)劃設(shè)計作為分期開發(fā)住宅小區(qū)后續(xù)開發(fā)建設(shè)工作的重要環(huán)節(jié)，對于整體住宅小區(qū)的形成起著決定性作用。要創(chuàng)造一個優(yōu)秀的住宅小區(qū)，首先要有一個優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計方案。在進(jìn)行規(guī)劃時，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置來安排，而且要對物業(yè)管理所涉及的問題加以考慮。目前的現(xiàn)狀是開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計時較少考慮到日后物業(yè)管理的因素，導(dǎo)致住宅小區(qū)設(shè)施配套不全，給管理帶來了許多不便。 筆者認(rèn)為要做好分期接管與后續(xù)開發(fā)的建管銜接工作，首先要做好規(guī)劃設(shè)計工作。諸如小區(qū)封閉管理的形式、垃圾點(diǎn)的設(shè)置、監(jiān)控防盜系統(tǒng)的配置、園林綠化和硬化美化的設(shè)計、物業(yè)管理辦公和經(jīng)營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業(yè)管理提供

6、有利條件。 在規(guī)劃設(shè)計階段引入物業(yè)管理理念不僅僅是規(guī)劃設(shè)計人員的事情，也對物業(yè)服務(wù)單位提出了更高的要求。物業(yè)管理人員參與小區(qū)規(guī)劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規(guī)劃方案。從靜態(tài)上講，不同規(guī)模不同檔次的住宅小區(qū)其物業(yè)管理設(shè)施應(yīng)如何配置要有切合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；從動態(tài)上講，應(yīng)適當(dāng)考慮物業(yè)管理發(fā)展的需要，靈活設(shè)計相關(guān)設(shè)施并適當(dāng)預(yù)留可發(fā)展空間，使物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)升級時其相關(guān)硬件設(shè)施擴(kuò)充、擴(kuò)建具有可能性。由此可見，在規(guī)劃設(shè)計過程中有無物業(yè)管理意識，不僅關(guān)系到能否為規(guī)范的物業(yè)管理提供條件，而且關(guān)系到能否實(shí)現(xiàn)以高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關(guān)系到后期開發(fā)項(xiàng)目的吸引力。 三、物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)積極

7、參與監(jiān)督和驗(yàn)收后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目 在分期開發(fā)的住宅小區(qū)后期建設(shè)階段，施工質(zhì)量直接關(guān)系到整個小區(qū)日后使用功能的正常發(fā)揮，關(guān)系到住戶的切身利益，也關(guān)系到日后物業(yè)管理的正常運(yùn)作?，F(xiàn)實(shí)中，有的開發(fā)單位私自改變規(guī)劃設(shè)計，造成配套設(shè)施不全和房屋質(zhì)量隱患。解決這些問題，與物業(yè)管理的工作息息相關(guān)，因此讓物業(yè)服務(wù)單位參與監(jiān)督后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)過程是完全必要的。這樣做的好處是： 1、有利于行政主管部門監(jiān)督和落實(shí)開發(fā)建設(shè)單位立項(xiàng)審批時上報的物業(yè)管理方案中規(guī)定項(xiàng)目的建設(shè)情況。 2、有利于物業(yè)管理公司日后的管理，促進(jìn)樓盤銷售?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可

8、能給設(shè)施設(shè)備的正常使用帶來極大的隱患，甚至導(dǎo)致巨大的浪費(fèi)，有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)派出專業(yè)人員管理，監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，提出整改建議，確保了工程質(zhì)量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。 3、有利于物業(yè)的功能定位，確保物業(yè)的使用功能。物業(yè)管理公司積極參與工程監(jiān)理工作， 從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用、管理和服務(wù)留下隱患。 4、有利于減少開發(fā)商的后顧之憂，專心于開發(fā)建設(shè)。通過分期介入，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專

9、心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免日后扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，引起開發(fā)商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)做好接管驗(yàn)收工作。 5、能及早從今后管理的角度監(jiān)督建設(shè)施工單位嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計原意進(jìn)行建

10、設(shè)，及時制止一些建設(shè)單位不顧小區(qū)今后管理的難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)象的發(fā)生。 6、能使物業(yè)管理公司了解房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)及各種管線的埋設(shè)，收集整理好小區(qū)建設(shè)的有關(guān)資料和基本情況，在業(yè)主入住前，為住宅小區(qū)的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設(shè)寓于管理之中，為全面管理好小區(qū)打好基礎(chǔ)。 7、物業(yè)服務(wù)單位參加單項(xiàng)工程驗(yàn)收和小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收是住宅小區(qū)整體物業(yè)接管前對建設(shè)單位的最后一個制約環(huán)節(jié)，對未按規(guī)劃設(shè)計建設(shè)配套設(shè)施和物業(yè)管理設(shè)施的行為，物業(yè)服務(wù)單位有權(quán)要求建設(shè)單位補(bǔ)建或完善，從而確保物業(yè)管理前提條件的落實(shí)。 四、后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收后，應(yīng)做好物業(yè)管理工作 后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目綜合竣工驗(yàn)收后

11、標(biāo)志著開發(fā)建設(shè)單位的工程建設(shè)任務(wù)的完成，物業(yè)服務(wù)單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節(jié)，造成業(yè)主的違章裝修、公共環(huán)境和治安無人管理等后果。物業(yè)服務(wù)單位在實(shí)施對后續(xù)建設(shè)項(xiàng)目管理時應(yīng)重點(diǎn)把握好四個環(huán)節(jié)：1、在物業(yè)接管驗(yàn)收中嚴(yán)格把關(guān)。對即將接管的小區(qū)認(rèn)真做好使用功能的核查，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續(xù)，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項(xiàng)管理制度。物業(yè)公司在業(yè)主入住前，應(yīng)制定出一套科學(xué)的行之有效的規(guī)章制度，使物業(yè)管理一開始就做到有章可循。3、實(shí)施超前教育。在業(yè)主入住以前，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)，以得到廣大業(yè)主的支持、理解和配合。4、超前協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與行政管理的關(guān)系，明確物業(yè)管理公司和行政管理部門職能，避免出現(xiàn)多頭管理，推諉扯皮等現(xiàn)象；政府職能部門（如辦事處、派處所）對小區(qū)有關(guān)工作實(shí)施業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，保證業(yè)主入住后物業(yè)管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區(qū)管理提供保障。 分期開發(fā)住宅小區(qū)的分期建設(shè)與物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)有著內(nèi)在的聯(lián)系，二者是相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。開發(fā)建設(shè)單位為購房人提供了住宅產(chǎn)品消費(fèi)，物業(yè)服務(wù)單位為購房人提供了物業(yè)服務(wù)消費(fèi)，從維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益