物業(yè)管理顧問(wèn)手冊(cè)

1、物業(yè)管理顧問(wèn)手冊(cè)目錄1.0人員構(gòu)架及編制說(shuō)明1.1架構(gòu)編制說(shuō)明1.2工作概況1.3顧問(wèn)工作周期1.4初期顧問(wèn)管理階段1.5前期顧問(wèn)內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段1.6前期顧問(wèn)建議實(shí)施階段1.7全面物業(yè)管理顧問(wèn)1.8現(xiàn)場(chǎng)勘查1.9例會(huì)1.0人員架構(gòu)及編制說(shuō)明綜合管理檔工財(cái)客保保案程務(wù)服潔安行管管管管管政理理理理理管理1.1架構(gòu)編制說(shuō)明（暫定人員）綜合管理：檔案、行政管理：工程管理：財(cái)務(wù)管理：客服管理：保潔管理：保安管理：1.2工作概況根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)，針對(duì)性地對(duì)管理模式提出優(yōu)化方案，內(nèi)容包括：初期顧問(wèn)階段、前期顧問(wèn)內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段、前期顧問(wèn)建議實(shí)施階段、全面物業(yè)管理顧問(wèn)四個(gè)階段。1.3顧問(wèn)工作周期：共

2、一年1.3.1初期顧問(wèn)階段計(jì)： 3 個(gè)月工程管理顧問(wèn)內(nèi)容計(jì)： 2 周確立顧問(wèn)內(nèi)容計(jì)： 1 周財(cái)務(wù)管理： 3 周物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件： 1 周1.4初期顧問(wèn)階段1.4.1工程管理顧問(wèn)內(nèi)容A 工程圖紙、資料收集a) 土建結(jié)構(gòu)部分 主體結(jié)構(gòu)、負(fù)載、功能、安全系數(shù)墻體保溫、外墻結(jié)構(gòu)、防水、防火內(nèi)外交通設(shè)施、運(yùn)輸、通道設(shè)計(jì)、地下室構(gòu)造公共區(qū)域、物管區(qū)域、空間布局門窗設(shè)計(jì)、進(jìn)出入口綠化帶、澆灌系統(tǒng)b) 機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)暖通系統(tǒng)、樓層分布、管線預(yù)留口給排水系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)衛(wèi)星通訊 / 接收系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)、門鎖選擇、門禁系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、消防分區(qū)、消防通道樓宇智能管理系

3、統(tǒng)電梯扶梯B 合理化建議a) 樓宇安全保障， 包括硬件及軟件措施兩個(gè)方面， 硬件即完善樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，軟件即加強(qiáng)物業(yè)管理。b) 公共區(qū)域能源合理利用墻體節(jié)能地處采暖區(qū)的示范工程，必須嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） 和各地編制的實(shí)施細(xì)則。地處非采暖區(qū)，尤其是過(guò)渡地區(qū)的示范工程要求以外墻采取保溫隔熱措施，以提高室內(nèi)舒適度，降低防暑降溫的能耗。應(yīng)大量采用夾芯保溫、外保溫和內(nèi)保溫的復(fù)合外墻，大幅度地降低外墻的傳熱系數(shù)。重點(diǎn)發(fā)展高效的外保溫復(fù)合外墻。采用單一材料的節(jié)能外墻，應(yīng)注意配套砌筑材料的防水、保溫、粘結(jié)等性能，以減少熱應(yīng)力和冷橋的出現(xiàn)。門窗節(jié)能窗戶要達(dá)到國(guó)家對(duì)節(jié)能窗的

4、評(píng)價(jià)指標(biāo)， 應(yīng)具有搞雨水滲漏、 搞風(fēng)壓、搞空氣滲透和保溫等四性。要大量彩門窗密閉材料和成套技術(shù)，有效地提高安裝質(zhì)量。合理控制窗墻比。示范工程中所有住宅外窗應(yīng)一律采用雙層玻璃。有條件的地區(qū)可采用中空玻璃、隔熱玻璃和反熱玻璃。應(yīng)大量采用絕熱性能好塑鋼門窗、保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗等。住宅分戶門應(yīng)具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。屋面地面節(jié)能層面保溫要求一般高于外墻。應(yīng)推廣采用復(fù)合層面，其保溫隔熱材料要求輕質(zhì)高效，吸水率低，并且有一定強(qiáng)度。采暖區(qū)樓板下方為室外或不采暖的房間時(shí)，樓面應(yīng)采取保溫措施。采用地面輻射供暖技術(shù)的樓板必須采取有效的保溫做法。供暖系統(tǒng)節(jié)能采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)

5、水力平衡技術(shù)，改善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。集中采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。采用熱量按戶計(jì)量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果。應(yīng)實(shí)行按熱量收費(fèi)。推廣采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率。室外供暖管道必須采取保溫措施，以減少熱損失。積極在暖通空調(diào)工程中引入熱泵節(jié)能技術(shù)。推廣小型節(jié)能高效集中空調(diào)設(shè)備。電氣設(shè)備節(jié)能要求選用低耗能電氣設(shè)備（如可控硅調(diào)速節(jié)能電梯、節(jié)能變電器、節(jié)能空調(diào)機(jī)等。）大量采用節(jié)能高效的新型燈具，淘汰過(guò)時(shí)的照明設(shè)備，公共區(qū)域必須彩延時(shí)開關(guān)，減少無(wú)用電耗。新能源利用積極擴(kuò)大地下熱能和冷能等可再生能源在示范工程中的應(yīng)用水平和規(guī)模。促進(jìn)新能源實(shí)驗(yàn)基地的形成。利用并完善太

6、陽(yáng)能電池及熱水供應(yīng)技術(shù)，滿足全天候使用要求。太陽(yáng)能利用系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)與主體工程設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，同步施工，集熱器與建筑物的屋面要有機(jī)結(jié)合，協(xié)調(diào)美觀。推廣熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)供技術(shù)，積極利用工業(yè)廢熱向住宅提供采暖空調(diào)熱源，利用垃圾資源化技術(shù)供熱或發(fā)電。電力資源充足的地區(qū)，宜采用以電為能源的低溫輻射供暖系統(tǒng)，并可自行控制供暖溫度，具有無(wú)污染，無(wú)噪音的優(yōu)點(diǎn)。c) 環(huán)保及綠化努力方向達(dá)到或超過(guò)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則 、濟(jì)南市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn) （住宅區(qū)）濟(jì)南市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家建設(shè)部和濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30，綠化

7、覆蓋率達(dá) 100%，環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿意率達(dá) 95%以上。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域內(nèi)平面示意圖和各種導(dǎo)向牌、在主要出入口設(shè) “熱愛(ài)地球，關(guān)愛(ài)生命” 、“珍惜環(huán)境，愛(ài)護(hù)綠化”、“青青小草，請(qǐng)加呵護(hù)” 、“尊老愛(ài)幼，人間美德” 、 “進(jìn)出車輛禁鳴、減速”等溫馨提示牌。d) 清潔要求（裝飾 / 裝修材料及垃圾處理、清潔設(shè)施）裝飾、裝修材料及垃圾的處理所有材料、設(shè)備工具及廢物等須放置在裝修單位范圍內(nèi)，不得占用任何公共部分，所有垃圾、碎片等雜物必須及時(shí)搬運(yùn)，施工區(qū)域如有變更應(yīng)與管業(yè)協(xié)商。施工方在操作過(guò)程中如須搬運(yùn)有污染樓面衛(wèi)生或體積較大的物體及清運(yùn)建筑垃圾時(shí)應(yīng)與管業(yè)協(xié)商并對(duì)樓面衛(wèi)生進(jìn)行清理。施工區(qū)每日工作結(jié)束后，

8、應(yīng)將當(dāng)天產(chǎn)生或遺留之廢料、垃圾等清理到指定位置并清潔好清運(yùn)路線。清理時(shí)要把廢料作密封處理，確保不會(huì)發(fā)生惡臭、泄漏污水、塵土飛揚(yáng)和沙土滿地等現(xiàn)象。施工人員不得做出任何環(huán)境污染。嚴(yán)禁開門施工，嚴(yán)禁在施工過(guò)程中干擾其它用戶的正常施工。清潔設(shè)施1.4.2確立物業(yè)管理內(nèi)容A 基本服務(wù)保安、保潔、綠化、消防、維修等基本服務(wù)。B 無(wú)償服務(wù)序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任部門家政服務(wù)1協(xié)助搬運(yùn)保安2臨時(shí)代管小物件C 有償服務(wù)序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目備注1 室內(nèi)委托清潔2 委托清洗油煙機(jī)3委托清洗衣物普通衣物 / 需干洗的衣物4 送水服務(wù)5 代為清洗汽車6 打字、復(fù)印7 粉刷室內(nèi)墻面8 送取干洗衣物9 運(yùn)送物品10 更換室內(nèi)燈管、燈泡11

9、 維修更換門鎖12 電器維修13 疏通下水道14 代購(gòu)車、飛機(jī)票15 室內(nèi)電路維修16 更換玻璃1.4.3財(cái)務(wù)管理A 人員架構(gòu)安排財(cái)務(wù)主管會(huì)計(jì)出納B 員工工資福利項(xiàng)目養(yǎng)老保險(xiǎn)醫(yī)療生育工傷失業(yè)公司交納22%8%0.8%0.5%2%個(gè)人交納8%2%001%C 物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算NO類別支出項(xiàng)目人數(shù)計(jì)算公式平均每月全年支出員工工資人保險(xiǎn)一工工裝費(fèi)用費(fèi)夜班費(fèi)用加班費(fèi)小計(jì)管辦公費(fèi)綜合測(cè)算理通訊費(fèi)綜合測(cè)算二費(fèi)交通費(fèi)綜合測(cè)算用固定資產(chǎn)折舊綜合測(cè)算小計(jì)運(yùn)日常清潔材料費(fèi)營(yíng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算三費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合測(cè)算用治安管理費(fèi)綜合測(cè)算日常維修費(fèi)綜合測(cè)算小計(jì)四公司管理費(fèi)五稅金5.55%總計(jì)1.4.4物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化文件A

10、管理公約（附件一）用戶手冊(cè)（附件二）B 規(guī)章制度人事管理制度 ( 附件三 ) 財(cái)務(wù)管理制度（附件四）行政管理制度（附件五）C 二次裝修手冊(cè)（附件六）交接流程（附件七）D 應(yīng)急手冊(cè)（附件八）工程應(yīng)急流程（附件九）1.4.5 銷售推廣我公司顧問(wèn)組將為項(xiàng)目名稱“銷售中心”制定物業(yè)管理模式，組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。指導(dǎo)“銷售中心”的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做好“銷售中心”的日常物業(yè)管理工作。以點(diǎn)帶面，宣傳、展示本項(xiàng)目日后物業(yè)管理模式、服務(wù)理念和工作規(guī)范。在“銷售中心”，物業(yè)管理雛型必須“麻雀雖小，五臟俱全” ，充分體現(xiàn)交付使用后物業(yè)管理的規(guī)范全貌。因此，合適的人才，合理的分配，規(guī)范的流程，禮貌的接待，加以“時(shí)效與功效并

11、重” 的監(jiān)管機(jī)制，“確?？蛻魸M意” 的工作標(biāo)準(zhǔn)，都是我公司顧問(wèn)工作的重要思考。“統(tǒng)一應(yīng)對(duì)”，是確保銷售業(yè)績(jī)持續(xù)向高， 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目名稱信心日增的銷控規(guī)范，也是開發(fā)商的誠(chéng)信充分體現(xiàn)的重要措施。因此，我公司顧問(wèn)組將在“銷售中心”設(shè)物業(yè)管理接待臺(tái)，配置“物業(yè)管理百科全書” ，內(nèi)容包括：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、物業(yè)使用手冊(cè)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約、商場(chǎng)使用手冊(cè)、裝修守則、消防安全協(xié)議、煤氣、暖氣設(shè)備使用協(xié)議、停車場(chǎng)管理規(guī)定等業(yè)主 / 商戶入住前必須簽訂的各類協(xié)議及規(guī)章制度， 以避免業(yè)主 / 商戶入住后發(fā)生不必要的爭(zhēng)議。在“銷售中心”里，要擺放物業(yè)管理費(fèi)用告示牌。銷售人員和物業(yè)管理人員要統(tǒng)一口徑，向客戶說(shuō)

12、明物業(yè)管理費(fèi)用的組成，特約服務(wù)和有償服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1.5 前期顧問(wèn)內(nèi)容細(xì)化及調(diào)整階段1.5.1 機(jī)電設(shè)施準(zhǔn)備工作1.5.2設(shè)備運(yùn)行操作手冊(cè)1.5.3管理人員功能細(xì)化A 一站式服務(wù)平臺(tái)B 一專多能的管理人員1.5.4運(yùn)作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾的確定1.5.4.1運(yùn)作流程（附件十）1.5.4.2服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、承諾A 客戶服務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 客服人員言行舉止文明，著裝大方得體，能展示辦公樓整體形象。2. 耐心、細(xì)致的回答客戶的問(wèn)詢。3. 對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行登記，保障客戶安全及免受騷擾。3. 負(fù)責(zé)會(huì)議接待以及報(bào)紙信件的分發(fā)，使客戶享受全方位的服務(wù)。4. 及時(shí)處理客戶的報(bào)修及其它需求。5. 檔案管理規(guī)范完善

13、。服務(wù)承諾1. 維修服務(wù)的回訪率達(dá)到 98% 。2. 業(yè)主滿意率達(dá)到 90% 。3. 檔案建立與完好率達(dá)到 100% 。B 工程管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 確保大樓外觀完好、整潔，外墻裝飾無(wú)被損或污跡、無(wú)銹跡等，無(wú)安全隱患。2. 及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障，確保設(shè)備性能完好，保證安全運(yùn)行。3. 確保電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。4. 路燈完好無(wú)損，夜間照明正常。5. 道路暢通無(wú)損壞，平坦整潔，排水暢通。6. 雨水井、污水井完好，疏通正常無(wú)污染物。服務(wù)承諾1. 房屋完好率達(dá)到 98%以上。2. 機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到 99% 。3. 房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)到 99%以上。4. 維修工程質(zhì)量合格率達(dá)到 98

14、% 。5. 道路完好率及使用率達(dá)到 100% 。6. 化糞池、雨水井、污水井完好率達(dá)到 100% 。7. 照明完好率達(dá)到 99% 。8. 給排水及供電系統(tǒng)完好率達(dá)到 99.9% 。C 保安管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 保障業(yè)主及財(cái)產(chǎn)的安全。2. 保障公共設(shè)施完好。3. 保障良好的治安環(huán)境。4. 做好消防安全服務(wù)：發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等；保證消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損。5. 遇緊急，突發(fā)事件時(shí)能及時(shí)、準(zhǔn)確、迅速地處理。6. 有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。7. 停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常， 停車場(chǎng)疏導(dǎo)有序，無(wú)占用消防通道，無(wú)

15、阻礙交通。服務(wù)承諾1. 通過(guò)對(duì)大廈實(shí)行 24 小時(shí)警衛(wèi)服務(wù)制度，做到以點(diǎn)帶面，進(jìn)而形成大廈的整體安全保衛(wèi)體系，保護(hù)物業(yè)及使用人的安全，維護(hù)物業(yè)的正常工作、生活秩序。2. 轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，本年度內(nèi)無(wú)因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。3. 停車場(chǎng)、自行車棚完好率達(dá)到 100% 。4. 智能化系統(tǒng)完好率達(dá)到 99% 。5. 消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到 100% 。D 清潔管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 確保辦公樓環(huán)境優(yōu)美，清潔衛(wèi)生。2. 保潔設(shè)備齊全完好。3. 垃圾日產(chǎn)日清，空氣新鮮，環(huán)境無(wú)污染。4. 綠擺布局合理、優(yōu)美，花草樹木與辦公樓配置得當(dāng)。5. 外圍綠化花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀

16、，無(wú)病蟲害，無(wú)踐踏折損現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。服務(wù)承諾1. 保潔達(dá)標(biāo)率 98% 。2. 綠化完好率達(dá)到 96% 。3. 辦公區(qū)域綠化率達(dá)到 100% 。1.5.5智能化管理系統(tǒng)的設(shè)立A 文件及檔案標(biāo)準(zhǔn)化管理1. 檔案分類 ：1) 文本檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱的紙張文檔資料。2) 電子檔案：指需進(jìn)行存檔，并供日后參閱、修改的電子文檔資料。2. 檔案管理系統(tǒng)：1) 所有文本檔案資料均采用條形編碼進(jìn)行分類，以文件夾存檔的形式并按照后述的 文本檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類存檔，并采用電子數(shù)據(jù)庫(kù)的形式對(duì)檔案進(jìn)行管理。2) 所有電子檔案資料則按照后述的電子檔案存檔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行存檔管理。3. 外部往來(lái)函件的收發(fā)

17、以傳真 / 信函等形式的來(lái)函以傳真 / 信函等形式的發(fā)函(行政人員 )登記 +編號(hào) +錄入數(shù)據(jù)庫(kù)(行政人員 )登記 +編號(hào) +錄入數(shù)據(jù)庫(kù)物業(yè)經(jīng)理審閱/ 批復(fù)物業(yè)經(jīng)理審閱/ 批復(fù)各職能部門主管審閱/ 批復(fù)各職能部門一般性函件機(jī)密性函件草擬回函函件工保運(yùn)作保程潔中心安部部部處理函件相關(guān)事宜(按工作需求 )所有函件分類存檔4. 檔案編碼采用條形碼印章的形式，應(yīng)加蓋于文本檔案右上角的顯著位置。5. 條形碼的建立條形碼由 12 位阿拉伯?dāng)?shù)字和 3 位大寫英文字母組成，共計(jì) 15 位，作為日常文本檔案資料按類別劃分檔案編碼。1)15 位條形碼的含義說(shuō)明管業(yè)名稱將相應(yīng)的編碼填寫在空格內(nèi)，包括，a. 資料的類

18、型編碼b. 資料所屬部門編碼c. 存檔日期編碼d. 存檔的數(shù)量6. 數(shù)據(jù)庫(kù)的建立檔案編號(hào)日期部門類目?jī)?nèi)容摘要客戶存放位置處理狀態(tài)7. 存檔文件夾1) 紅色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存機(jī)密性文本檔案資料；2) 藍(lán)色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存財(cái)務(wù)部有關(guān)費(fèi)用清單類文本檔案資料；3) 黑色標(biāo)準(zhǔn)文件夾：用于保存除上述兩種類型外的文本檔案資料4) 牛皮紙檔案盒 : 用于保存財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)憑證， 并按照財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)帳、 普通收款、外匯等不同科目分別存放于文件盒內(nèi)。8. 文件柜單層、雙層、多層文件柜用于保存財(cái)務(wù)用文件盒、標(biāo)準(zhǔn)文件夾以及非標(biāo)準(zhǔn)文件夾、照片檔案夾、上插頁(yè)式文件夾。四屜文件柜用于保存掛件夾。9. 檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行檔案管理系

19、統(tǒng)自執(zhí)行之日始，管業(yè)行政人員即為本項(xiàng)目?jī)?nèi)檔案管理系統(tǒng)的總監(jiān)管負(fù)責(zé)人， 負(fù)責(zé)進(jìn)行行政辦公室檔案 / 人事檔案的管理并監(jiān)督各部門檔案管理系統(tǒng)的執(zhí)行情況，各部門主管即為其部門檔案管理系統(tǒng)的監(jiān)管負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門檔案資料的系統(tǒng)管理執(zhí)行情況。B 財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)C 人力資源管理系統(tǒng)D HelpDesk 管理平臺(tái)1.6前期顧問(wèn)建議實(shí)施階段1.6.1籌建管理處1.6.2管理費(fèi)用預(yù)算審議、定稿1.6.3各類管理文件審議、定稿、印刷1.6.4二次裝修手冊(cè)審議、定稿、印刷1.6.5項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收辦法（附件十一）1.7 全面物業(yè)管理顧問(wèn)1.7.1日常溝通A 土建維修、養(yǎng)護(hù)B 機(jī)電維修、保養(yǎng)C 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維

20、修、養(yǎng)護(hù)D 日常管理a) 配套服務(wù)設(shè)施b) 節(jié)能管理c) 綠地、花木等建筑小品的養(yǎng)護(hù)d) 車輛行駛及停泊秩序管理e) 消防安全監(jiān)控f) 文化娛樂(lè)活動(dòng)建議g) 檔案、資料管理1.8 現(xiàn)場(chǎng)勘查1. 9 例會(huì)附件一：管理公約目錄總則第一章物業(yè)基本情況第二章本公約涉及的各主體基本情況第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第四章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用與公共維修基金第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)第八章房屋的使用、管理、維修的具體規(guī)定第九章違約責(zé)任第十章附則總則為落實(shí)（本小區(qū)大廈）的售后物業(yè)管理，明確購(gòu)房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)，我公司按照有關(guān)規(guī)

21、定，制定項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公約，并提交濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)，以確保公約具備必要內(nèi)容。我公司作如下承諾：如因我公司制定過(guò)程中的不謹(jǐn)慎導(dǎo)致本公約內(nèi)容存在歧義、語(yǔ)義不清或違反有關(guān)法律法規(guī)政策，由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。我公司如將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)濟(jì)南市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)之日起，我公司即應(yīng)遵守本公約內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)（公章）年月日物業(yè)管理公約為維護(hù)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、舒適、文明的商務(wù)辦公環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)及濟(jì)南市有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)

22、，結(jié)合項(xiàng)目名稱的實(shí)際情況，制訂本公約。項(xiàng)目名稱的所有產(chǎn)權(quán)人、使用人、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)均受本公約各條文的約束。第一章物業(yè)基本情況一、物業(yè)名稱：項(xiàng)目名稱二、座落位置：物業(yè)四至：東至：西至：南至：北至：三、建筑面積：平方米四、土地用途及使用期限：五、國(guó)有土地使用權(quán)證明文件政府批文號(hào)：六、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備：1. 指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備，包括（但不限于）：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、外墻面、屋頂、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、管井、公共廁所、茶水間、垃圾通道、郵政信箱 、避雷裝置、照明燈具、樓梯間、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、

23、二次供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、煤氣調(diào)壓站及上述相關(guān)配套系統(tǒng)的配套用房，衛(wèi)星閉路電視監(jiān)控室、智能化中控室、化糞池、自來(lái)水分戶水表以外計(jì)費(fèi)水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄及圍墻等。為該土地及項(xiàng)目名稱產(chǎn)權(quán)而設(shè)計(jì)并供其共用的其它區(qū)域，但不包括由個(gè)別產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自擁有所有權(quán)的區(qū)域。為本物業(yè)的利益而安裝的其他機(jī)器、儀器、儀表、裝置、管道、電線、有線電視接收系統(tǒng)、通訊設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，但不包括任何只供產(chǎn)權(quán)人獨(dú)自使用的設(shè)施和設(shè)備。2. 其他共用配套設(shè)施：銀行，餐廳，多功能

24、廳與會(huì)議設(shè)施，員工餐廳，便利店以及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)和其他商務(wù)服務(wù)設(shè)施。第二章本公約涉及的各主體基本情況一、產(chǎn)權(quán)人：在項(xiàng)目名稱擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其它組織，包括其日后的合法繼承人或承讓及被贈(zèng)與者。二、物業(yè)管理企業(yè)：名稱：物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號(hào)：注冊(cè)地址：郵編：法人代表人：注冊(cè)資金：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：三、開發(fā)企業(yè)：名稱：注冊(cè)地址：郵編：法人代表人：注冊(cè)資本：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：四、業(yè)管理企業(yè)的選定和變更：1. 物業(yè)管理委員會(huì) （以下簡(jiǎn)稱 管委會(huì) ）成立前，發(fā)展商名稱聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目名稱進(jìn)行管理； 公約核準(zhǔn)后除以下情況之外， 開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。A：該

25、物業(yè)管理企業(yè)被取消濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)；B：該企業(yè)注銷；上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理等有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主， 沒(méi)有 50%以上反對(duì)意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到小區(qū)辦備案。2. 物業(yè)管理委員會(huì)成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)， 開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。3. 管委會(huì)成立后， 由管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)項(xiàng)目名稱進(jìn)行管理。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有 濟(jì)南市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書 ，并承諾遵守本公約。五、使用人：指凡在項(xiàng)目名稱與開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同的公民、法人和其它組織。第三章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)1. 參與物業(yè)竣工交付使用的接管驗(yàn)收

26、，保存相關(guān)物業(yè)資料；2. 作好入住管理，使業(yè)主順利入住，建立業(yè)主管理檔案；3. 按照裝修手冊(cè)的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督管理物業(yè)裝修施工，保證大廈的安全和完整；4. 管理地面和地下停車場(chǎng)，使車輛行駛有序，停放整齊，車場(chǎng)道路完好；5. 建立科學(xué)嚴(yán)格的檔案管理制度，做好物業(yè)檔案管理工作；6. 維護(hù)公共秩序， 采取一切措施防止并糾正對(duì)大廈任何公共設(shè)施、 公共區(qū)域的違規(guī)占用或有損于本大廈各業(yè)主利益的各種行為， 必要時(shí)要求責(zé)任人進(jìn)行賠償；7. 保持本大廈及其所有部分 （單元內(nèi)除外）的環(huán)境衛(wèi)生，定期安排垃圾清運(yùn)，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)；8. 做好大廈綠化的管理養(yǎng)護(hù)工作，保持綠地整潔；9. 要求并收取本大廈所有

27、產(chǎn)權(quán)人及使用人應(yīng)付款項(xiàng)， 支付所有因管理和維護(hù)本大廈而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)， 并就物業(yè)管理企業(yè)履行委托管理合同規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的一切款項(xiàng)，預(yù)備妥善的帳目記錄。10. 定期巡視、檢查、檢修大廈公共機(jī)房，公共機(jī)械設(shè)備，確保公共設(shè)備設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)；11. 保養(yǎng)、維護(hù)大廈的消防設(shè)備設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、 法規(guī)的要求。12. 根據(jù)大廈管理需要，聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問(wèn)、承建商，技術(shù)工人、代理人、清潔工人及其他有關(guān)的工作人員，為管理人員提供辦公地方、 辦公設(shè)施、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的儀器和設(shè)備；13. 保持大廈安全、 良好的運(yùn)行狀態(tài)

28、， 定期檢查、巡視大廈的公共區(qū)域， 必要時(shí)可檢查各業(yè)主單元的內(nèi)部，但在非緊急情況下應(yīng)提前給予業(yè)主通知；14. 為大廈的公共區(qū)域 （包括公共服務(wù)設(shè)施）投保，其保險(xiǎn)金額及其險(xiǎn)種由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其管理經(jīng)驗(yàn)提出建議， 提交開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)作出決定；15. 采取必要的措施，確保大廈的各項(xiàng)管理符合政府的規(guī)定和要求；16. 采取合法行動(dòng)和有利措施（包括訴訟請(qǐng)求） ，制止個(gè)別業(yè)主違反、不遵守或不履行公約的規(guī)定或物業(yè)管理企業(yè)為管理大廈而制定的有關(guān)規(guī)定；17. 管理者有權(quán)根據(jù)本公約的規(guī)定， 制定、修訂及廢止項(xiàng)目名稱的各項(xiàng)管理規(guī)定、管理細(xì)則，各產(chǎn)權(quán)人須共同遵守。18. 管理者遞交辭呈或職務(wù)被解聘時(shí)，須移交

29、所有有關(guān)大廈的文件、資料、圖紙、管理帳目等與發(fā)展企業(yè)或物業(yè)管理委員會(huì)；19. 項(xiàng)目名稱按照高檔寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)管理；20. 全面推行 ISO9000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，建立科學(xué)高效的管理流程和管理制度；21. 項(xiàng)目名稱開業(yè)后，力爭(zhēng)在兩到三年內(nèi)創(chuàng)建濟(jì)南市優(yōu)秀管理大廈。第四章物業(yè)管理費(fèi)用與公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)一、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（本公約中簡(jiǎn)稱“管理費(fèi)”）：1. 物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)就其物業(yè)的管理向物業(yè)管理企業(yè)全額支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 其取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在管委會(huì)成立前由開發(fā)企業(yè)確定；在管委會(huì)成立后，由管委會(huì)根據(jù)物業(yè)管理運(yùn)行成本

30、進(jìn)行核定。2. 管理費(fèi)用包括下列各項(xiàng)：1) 管理及運(yùn)行人員（如保安員、維修工、清潔工等）工資及福利費(fèi)；2) 綠化、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、污水處理、垃圾清潔費(fèi)；3) 公用水、電、氣、暖費(fèi)及正常供應(yīng)時(shí)間的空調(diào)費(fèi)；4) 辦公費(fèi)用（含耗材、交通、文具、通訊、用房等） ；5) 公共場(chǎng)所、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)費(fèi)及照明費(fèi)；6) 大廈公共場(chǎng)所維修、保潔、環(huán)保、治安等發(fā)生的工具材料費(fèi)；7) 公共治安服務(wù)費(fèi)；8) 大廈節(jié)日裝飾費(fèi)用；9) 公用設(shè)施設(shè)備財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)；10) 物業(yè)管理企業(yè)酬金；11) 法定稅金；12) 聘請(qǐng)管理、維修、會(huì)計(jì)、法律等專業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用；13) 其它物業(yè)管理委員會(huì)核準(zhǔn)的合理支出。3. 收費(fèi)標(biāo)

31、準(zhǔn)如下：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計(jì)?。唬ǎ┲粒ǎ由虡I(yè)用房物業(yè)管理費(fèi)按銷售建筑面積每月每平米（）元人民幣計(jì)取。4. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的交納辦法：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月 1 日至 10 日前到物業(yè)管理企業(yè)辦公室交納，現(xiàn)金、支票均可。5. 產(chǎn)權(quán)人或使用人在辦理其物業(yè)入住手續(xù)時(shí)須向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付相當(dāng)于三個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱“管理按金” ）。用于物業(yè)管理費(fèi)用不敷使用時(shí)，進(jìn)行臨時(shí)補(bǔ)救的資金儲(chǔ)備；或用于支付包括產(chǎn)權(quán)人或使用人產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中暫時(shí)無(wú)法按期繳納的或非故意性的不能按期繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，該筆款項(xiàng)應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或使用人及時(shí)補(bǔ)齊，不可折抵。如產(chǎn)權(quán)人將其物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓他人

32、，管理按金將自動(dòng)轉(zhuǎn)至新產(chǎn)權(quán)人名下。6. 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。7. 沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件實(shí)行，政府有新的規(guī)定時(shí)，收費(fèi)應(yīng)依新的政策進(jìn)行調(diào)整。8. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達(dá)通知全體產(chǎn)權(quán)人。9. 代收代繳費(fèi)用：各產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)于每月 （ ）號(hào)前交納上月所耗水、電、煤氣等費(fèi)用，物業(yè)管理公司依照政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)按各自的計(jì)量表的顯示用量計(jì)取。二、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修及更新改造費(fèi)是

33、專項(xiàng)用于本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修及更新改造費(fèi)用，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指本公約第一章第七條所列內(nèi)容。2. 該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生時(shí)， 由物業(yè)管理企業(yè)按實(shí)際情況作出預(yù)算， 按銷售建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人籌集。第五章產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利及義務(wù)一、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利在各產(chǎn)權(quán)人遵守本公約并按期繳納有關(guān)費(fèi)用的先決條件下， 各產(chǎn)權(quán)人將享有下述權(quán)利：1. 對(duì)其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權(quán)；2. 按規(guī)定和設(shè)置目的使用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；3. 產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求召開、 參加產(chǎn)權(quán)人大會(huì)， 享有管委會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；4. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋自用部位的裝飾裝修；5. 有權(quán)自行聘請(qǐng)他人對(duì)物業(yè)自用部

34、位設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)，但當(dāng)該等維修、養(yǎng)護(hù)操作涉及公共系統(tǒng)、 公共區(qū)域或其他產(chǎn)權(quán)人、使用人的正常使用和其他利益時(shí)， 該產(chǎn)權(quán)人有責(zé)任向物業(yè)管理企業(yè)提出申報(bào)， 并經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)書面同意后，方可實(shí)施；6. 有權(quán)根據(jù)房屋建筑共用部位及場(chǎng)所、共用設(shè)備、設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)修繕；7. 對(duì)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)享有表決權(quán)；8. 有權(quán)監(jiān)督管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并向管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題提出意見、建議和要求；9. 有權(quán)向物業(yè)管理行政主管部門投訴；10. 有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理的收費(fèi)情況，并要求管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的期限公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目；11. 有權(quán)要求異產(chǎn)毗連部

35、位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。對(duì)方拒不維修并造成他人損失的， 可向管委會(huì)投訴直至提請(qǐng)有關(guān)部門調(diào)解、 仲裁或訴訟。二、產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)1. 遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和本公約規(guī)定，接受物業(yè)管理企業(yè)的管理；遵守物業(yè)管理企業(yè)依有關(guān)規(guī)定和公約訂立的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；2. 執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及管委會(huì)決議；3. 按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共部位和公用設(shè)施設(shè)備大中修維修基金，物業(yè)管理企業(yè)代收代繳的水、電、暖、燃?xì)?、有線電視費(fèi)等市政公共設(shè)施使用費(fèi)，及其他因管理本物業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用支出，無(wú)論其擁用房屋是否空置、出租或自用；4. 產(chǎn)權(quán)人出租、轉(zhuǎn)讓其擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)提前書面通知物業(yè)管理企業(yè)，

36、并應(yīng)在其契約生效之日起（ ）日內(nèi)（如需在該（ ）日內(nèi)入住時(shí)，則應(yīng)在入住前）取得承租方或受讓方遵守本公約及物業(yè)管理規(guī)定的書面承諾，交給物業(yè)管理企業(yè)。前產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到上述承諾書前，對(duì)該擬轉(zhuǎn)讓的物業(yè)管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用仍負(fù)有責(zé)任。同時(shí)，也有責(zé)任支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用，如前產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任直到其承讓人簽署的承諾書生效止。在受讓方簽署的承諾書生效前，如該受讓方對(duì)開發(fā)企業(yè)或其他產(chǎn)權(quán)人造成任何損失，應(yīng)由前產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)賠償開發(fā)企業(yè)或者其他產(chǎn)權(quán)人。前產(chǎn)權(quán)人如未能付清其應(yīng)付的管理費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用，管理企業(yè)有權(quán)向前產(chǎn)權(quán)人追討；5. 應(yīng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；6.

37、產(chǎn)權(quán)人應(yīng)對(duì)其雇員、承租人、訪客、代理人及其他使用者的疏忽和錯(cuò)誤向物業(yè)管理企業(yè)及其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。如因上述人士的行為、疏忽和錯(cuò)誤而發(fā)生損害、損失，該產(chǎn)權(quán)人應(yīng)支付所有因此而產(chǎn)生的費(fèi)用或賠償。在上述情況下，如損害、損失是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)模瑒t費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收??；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，則費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)收取；非物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償?shù)?，費(fèi)用由受害者收取。7. 不得作出與本公約相違背從而使項(xiàng)目名稱的保險(xiǎn)成為無(wú)效或令保險(xiǎn)金額提高的行為。如有上述情況發(fā)生，則違約的產(chǎn)權(quán)人對(duì)因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠或要求及因此引致的額外增加的保險(xiǎn)金額對(duì)其他產(chǎn)權(quán)人負(fù)有責(zé)任。如因該

38、產(chǎn)權(quán)人違約的行為導(dǎo)致項(xiàng)目名稱或其中的部分被損毀，而所保項(xiàng)下的全部或部分保險(xiǎn)金無(wú)法得到賠償，則違約的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分。8. 產(chǎn)權(quán)人或使用人須同管理者簽署承諾書，承諾遵守本公約。第六章開發(fā)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、開發(fā)企業(yè)對(duì)其擁有的物業(yè)，享有與其他產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。二、管委會(huì)成立前，開發(fā)企業(yè)有權(quán)自行組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理。發(fā)展商與管理者簽署管理合同，制定管理者的職責(zé)范圍、期限及酬金等無(wú)須先經(jīng)其他業(yè)主同意，但管理合同不能違反本公約的條款。依法制定公約和物業(yè)管理規(guī)章制度。三、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)保修范圍的維修責(zé)任。在保修期間，開發(fā)企業(yè)委

39、托物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)處理有關(guān)保修適宜，其發(fā)生的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。四、開發(fā)企業(yè)出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人明示經(jīng)核準(zhǔn)的公約，并要求購(gòu)房人在簽署購(gòu)房合同的同時(shí)，簽署遵守公約的承諾書。五、在不妨礙產(chǎn)權(quán)人使用其所擁有物業(yè)的前提下，開發(fā)企業(yè)或管理者及經(jīng)他們認(rèn)可、批準(zhǔn)的人為檢查、維修或改造本物業(yè)區(qū)的任何一部分，包括公共區(qū)域、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備，有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、器材及材料進(jìn)入本物業(yè)區(qū)的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元內(nèi)部，除緊急情況外，須事先通知并征得有關(guān)產(chǎn)權(quán)人或使用人同意。六、除緊急情況外開發(fā)企業(yè)或管理者在發(fā)出合理通告后，有權(quán)暫時(shí)停止任何設(shè)施的使用，以便進(jìn)行維修及保養(yǎng)。七、在本公約的限制和保障下，開發(fā)企業(yè)

40、有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)占用或以其它任何方式處置項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)的任何地方，而無(wú)須其他產(chǎn)權(quán)人同意。八、開發(fā)企業(yè)可委派代理人或公司行使本公約給予開發(fā)企業(yè)的任何權(quán)利。九、開發(fā)企業(yè)可就項(xiàng)目名稱的任何部分另行訂立有關(guān)管理項(xiàng)目名稱的契約，但該契約不得抵觸本公約的條款。十、物業(yè)交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列材料：1. 新建項(xiàng)目竣工總平面圖；2. 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；3. 附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；4. 有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；5 各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；6. 房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件；7. 房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；8.

41、公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；9. 物業(yè)管理所必須的其他資料。十一、關(guān)于車位的使用管理1. 車位由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理；2. 車位主要以出租方式經(jīng)營(yíng)管理；3. 具體管理辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定執(zhí)行。第七章物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)管理者為項(xiàng)目名稱及其所占土地的管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目名稱的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，決定項(xiàng)目名稱的管理形式。一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利1. 依照有關(guān)法律法規(guī)和合同的約定，制定實(shí)施物業(yè)管理的制度；2 對(duì)接受委托的物業(yè)實(shí)施管理；3. 管理者對(duì)項(xiàng)目名稱及其所占土地公共區(qū)域及公用設(shè)施享有排它性管理權(quán)和使用權(quán)，其中包括維修、保養(yǎng)、清潔、綠化、安全、消防等權(quán)利。4. 管理者在依據(jù)

42、本公約規(guī)定行使其各項(xiàng)權(quán)力時(shí)所做出的任何決定和采取的任何行動(dòng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人及其它單元使用人有約束力。5. 管理者有權(quán)為項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域及公用設(shè)施購(gòu)買保險(xiǎn)。6. 有權(quán)依據(jù)本公約規(guī)定向產(chǎn)權(quán)人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、 維修基金、管理按金、特約維修服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，及水、電、燃?xì)獾却U費(fèi)用。7. 清除項(xiàng)目名稱內(nèi)外及所占土地因違反本公約的規(guī)定而設(shè)置的任何結(jié)構(gòu)、裝置、標(biāo)志牌、遮陽(yáng)物、廣告和其它物體，并責(zé)成有上述行為者恢復(fù)原狀且對(duì)由此產(chǎn)生的損壞做出應(yīng)有賠償。8. 有權(quán)根據(jù)管理需要聘請(qǐng)專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)各專項(xiàng)業(yè)務(wù)。9. 根據(jù)公約的規(guī)定，委派管理人員對(duì)大廈進(jìn)行管理、維護(hù)和修繕。10. 采取一切必要的措施或步驟使大廈各項(xiàng)管

43、理工作符合各有關(guān)法律和規(guī)定。11. 防止或禁止任何人違反本公約的規(guī)定占有或使用項(xiàng)目名稱的公共區(qū)域或公用設(shè)施的任何部分。12. 因維修、搬遷、清潔、粉刷或裝飾項(xiàng)目名稱的公共場(chǎng)所和公共設(shè)備，包括天然氣管、污水管、排水管、自來(lái)水管、消防水管、電線、管道等設(shè)備等原因，管理者有權(quán)在發(fā)出合理的通知并獲得許可后，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購(gòu)房產(chǎn)內(nèi)部。若遇緊急事故，管理者有權(quán)在未經(jīng)通知的情況下，進(jìn)入產(chǎn)權(quán)人所購(gòu)房產(chǎn)的內(nèi)部進(jìn)行搶修等工作。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1. 履行委托管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；2. 聽取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見和建議，接受產(chǎn)權(quán)人及管委會(huì)的監(jiān)督；3. 重大事項(xiàng)告之產(chǎn)權(quán)人、使用人，接受政府有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)

44、；4. 重大維護(hù)管理事項(xiàng)和年度維護(hù)計(jì)劃應(yīng)與委托人協(xié)商；5. 建立物業(yè)管理收支帳目， 定期向產(chǎn)權(quán)人及使用人公布， 接受管委會(huì)的查詢；6. 維護(hù)物業(yè)公共安全環(huán)境和秩序，制止違反物業(yè)管理制度的行為；7. 協(xié)助有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的治安、交通、消防等事項(xiàng)進(jìn)行管理；8. 責(zé)成所有產(chǎn)權(quán)人將其各自所購(gòu)房產(chǎn)保持良好狀態(tài)，并將采取一切合理步驟補(bǔ)救因產(chǎn)權(quán)人或使用人過(guò)失而出現(xiàn)不良狀態(tài)， 由此而發(fā)生的一切費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；9. 禁止產(chǎn)權(quán)人、使用人或任何其他人違反本公約，改變或損壞項(xiàng)目名稱的任何公共部位、公共設(shè)施，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)；10. 全權(quán)代表產(chǎn)權(quán)人及其他單元使用人與政府部

45、門、 法律機(jī)構(gòu)或其他單位交涉有關(guān)大廈的設(shè)備、服務(wù)和管理事宜，并有權(quán)責(zé)成產(chǎn)權(quán)人或其他單元使用人遵守上述交涉而作出的決定或采取的行動(dòng)。第八章房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，妥善處理供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系，自覺(jué)維護(hù)本物業(yè)公共場(chǎng)所的整潔、美觀及公共設(shè)施設(shè)備的完好。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：1. 在得到物業(yè)管理企業(yè)書面同意前，在建筑外墻上安裝或懸掛任何戶外遮光簾、遮蓬、花架、旗桿、電視天線、廣告、招牌或其它任何伸出物；在其物業(yè)單元內(nèi)玻璃窗或玻璃幕墻設(shè)置招

46、貼、海報(bào)、廣告燈裝置；亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫。2. 產(chǎn)權(quán)人或使用人不得違反有關(guān)規(guī)定在本物業(yè)內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和排放有毒、 有害危險(xiǎn)物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 利用房屋進(jìn)行危害公共利益的活動(dòng)和其它違法及不道德的行為。3. 在得到政府有關(guān)部門、 物業(yè)管理企業(yè)和相鄰產(chǎn)權(quán)人書面同意前， 各產(chǎn)權(quán)人擅自改變其所擁有房屋設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)和建筑物外立面（含外墻、外門窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格） ，對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、板等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；各產(chǎn)權(quán)人在其所擁有的物業(yè)以外地方加建任何建筑物。4. 在所購(gòu)房產(chǎn)的地面上放置超過(guò)規(guī)定載荷的物品。5. 產(chǎn)權(quán)人和使用人對(duì)公共區(qū)域及公共

47、服務(wù)設(shè)施作出或造成任何改動(dòng)、損害、破壞或干擾。6. 在項(xiàng)目名稱的所有通道、綠地內(nèi)或其他共用部位堆放或留置箱物、家具、垃圾，阻礙這些地方的通行和使用。7. 私設(shè)攤點(diǎn)。8. 將垃圾隨處亂放。9. 破壞一切消防設(shè)施、控制設(shè)備及阻塞大廈的排水系統(tǒng)。10. 法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。三、產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，必須遵守管理公司的規(guī)定，在施工前填寫施工申請(qǐng)表，報(bào)管理公司審查批準(zhǔn)，向管理公司交納有關(guān)費(fèi)用、施工押金后方可按規(guī)定施工。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知產(chǎn)權(quán)人或使用人。產(chǎn)權(quán)人或使用人裝飾裝修房屋，不得影響共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。裝修完工后報(bào)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，由產(chǎn)權(quán)人或使用人、物業(yè)管理企業(yè)分別在裝修驗(yàn)收單上簽字蓋章。如無(wú)違規(guī)、違章情況等現(xiàn)象發(fā)生，押金如數(shù)無(wú)息予以退還； 否則視違章情況， 酌情予以扣除押金并限期整改。因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)備設(shè)施以及其他產(chǎn)權(quán)人利益受損，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。四、房屋應(yīng)當(dāng)按設(shè)計(jì)用途使用。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)征得相鄰產(chǎn)權(quán)人以及管委會(huì)的書面同意，并報(bào)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。五、因房屋維修或公共利益