房地產(chǎn)開發(fā)流程拿地立項報建、竣工驗收、預(yù)售

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程潛規(guī)則詳解中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1 月 1 日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小 混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在 這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下 面基本上是按照報建的先后順序來說。1 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā) 的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西 的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部 門曠日持久

2、的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途 及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地 界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標的法律依據(jù)， 如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土 部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及

3、土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在 土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部 門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土 地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地 出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只 不過是從 1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997 年才正式開始

4、。而北京第一塊公開交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不過是說，我國在 這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那 絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起 碼我個人覺得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī) 劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當時呢。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán) 的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細 規(guī)劃，提出出讓地塊

5、的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓 合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后， 建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、 縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作 為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡， 阿門。2、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項幾乎是每一個項目要開始

6、的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。這里要注意一 下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我 再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強調(diào)：不屬于 交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅， 只留下一個殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟實用，因此現(xiàn)在我國稍微 有點規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西 應(yīng)該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我

7、不知道在目前的市場里，可行 性這個東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以 在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項 到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨 便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。 但在很多地方， 環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。 立不了項根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛 的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正

8、我自己如果 操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性 研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這 些公司負責把這些手續(xù)辦出來。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手 續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專 業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也 不敢在這個事情上亂來， 因為任何人都可以上網(wǎng)查到， 某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。 現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。下一篇開始講正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段。3、總

9、平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫 “修建性詳細規(guī)劃審查 ”。這個階 段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體 建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率 是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是 符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建 筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。 譬如這個小區(qū)是 1 萬平方米，有 3000 平方米的地 面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%?？雌饋磉@個

10、計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且 慢。我這 3000平方米的建筑占地里面，有 2000 平方米是一個大型的架空平臺，架空層下 是停車位，上面是空中綠化廣場。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個 2000 平方米，到底算不算建 筑基底？你之所以限制我的建筑密度， 無非就是為了保證綠化嘛， 保障居民的休閑空間嘛。 現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減 少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中 花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可 以鉆營。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積

11、。也是看起來很簡單。但是放 到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是 這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持 綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消 防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得 起消防車。審總平面是整個

12、開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2 到 3 個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我 反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那 種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是 雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地 方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試 過在 10 天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門

13、拿出來講，因為這個東西 實在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的 公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上 犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是 一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路， 這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用 多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生 活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多

14、了，什么有線電視線、各 類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話， 統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要 判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西： 1、你就這么走進一個小區(qū)，看 它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。 2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都 是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首

15、先，就 是給排水會整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于 年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管， 別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里 壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷 電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在 黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究， 不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有

16、的線，你都得從外面引進來，都得跟外 面有個接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們， 無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作， 做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重 新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜 度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開， 今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不 定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢， 要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓

17、你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于， 呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在 都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量， 以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。 我就不多說了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī) 劃，就比較容易通過一點。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 落實單體建筑的設(shè)計方案。 單體方 案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人

18、是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段 有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非 常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是 100 平方米配一個車位。大體的 配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35 平方米到 45 平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值， 來評估地下室面積夠不夠， 一般來說規(guī)劃 部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始 數(shù)了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根

19、本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也 放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法， 就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常 的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在 口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人 也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10 幾 20 萬買一巴掌大的停車 位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要 10 個平方米不到的空間。但是，你 要把這部車停進去，你另外

20、還需要 30 平方米的進車道。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分 擔的面積，基本上都是 35 到 45 平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降 的。這就是客觀規(guī)律。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和 上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到 40 萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律。 嘿嘿。 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程 規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法中被提到非常高的位置， 反復(fù)的強調(diào)。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞

21、什么玄虛。6、消防和人防專項審查 這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是 達標的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點：消防報建，要說難， 是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西 莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。我 國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的 確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種 意識。因為很多消防上的要求是非常影響使

22、用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1 級防 火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴格 按規(guī)范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施 工企業(yè)代理報建。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān) 系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉 及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。比如 12層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17 層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些 強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那

23、是多么好的事 情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空 襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里， 911 的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓， 呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門， 不是軍隊編制。 用于人防用途的那部分地下室也可以搞 停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停 車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán) 法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)

24、權(quán)都是國家所有。國家為了鼓 勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么 全體業(yè)主。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會 想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那 都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后， 設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化， 完成 結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計 算書，就可以開始這兩項審查了。節(jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事

25、情。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可 持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么 360 度大落地窗、全敞開式 陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得 開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般 在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的 問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東 西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策說 兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定

26、帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取 暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過 6 米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。 同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時， 90 平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非 常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間 的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全 是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90 平方米要設(shè)計出三居 室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那 么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與

27、的好幾個項目，為了 在滿足這個 9070 的要求下還能做 3 房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。 現(xiàn)在市場上的公 司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng) 孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。現(xiàn)實 就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個 9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它 一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個 人無言以對。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施 工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允

28、許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審 查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負責。但是，基于我國的審查技術(shù)非常 的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智， 根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一 個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設(shè)局 檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這 是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設(shè)計 查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查 的話，審查

29、人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧， 它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？ 我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現(xiàn)在合 生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也 是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。現(xiàn)在在有些城市， 質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了， 有資質(zhì)的檢測單位都能做 檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3 分之 1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格

30、了，才能做承 臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè) 部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標、監(jiān)理報建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在 內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。首先，我必須說明， 按照我國現(xiàn)行招投標法， 私營房地產(chǎn)公司 （無國有經(jīng)濟成分） 其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州， 無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我 個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)

31、只要能提供私營企業(yè)證明，既 可免除施工招投標手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得 讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的 專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標的 其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道 一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技 術(shù)人員備案實在是非常簡單的

32、事情。結(jié)果，連交件都交不進去?？傊褪遣皇芾怼：髞砬?爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這 個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。 暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能 性。恩，監(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理 細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK 了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施 工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真 的

33、做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那 5 個字。 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職 業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行 的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要 這樣的話，絕對沒 1 年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面 10 個大項看一遍， 基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于 20 個。而且得一步一步來。這是什么概 念？這是卡死你的概念。 隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題， 直接就 G

34、AME OVER 。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要 搞一個項目，前后蓋了 200 多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒， 云云?，F(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們 能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？ 聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取 得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會 阻礙辦事效率。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把

35、潛 規(guī)則當成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中， 都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過 10 多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生 命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。因此，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可 以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這 就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以 鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)， 互相妥協(xié)

36、的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了： 我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。12、插曲 ,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下 ,我出身是房地產(chǎn)管理部門。 當年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。 后來 窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才 能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：1、減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，

37、看到了肯定大有感觸。最近這 3 年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當 然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招 商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的 總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房 地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需 要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在 供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造 出個樣子來。只要

38、看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判 斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是 又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公 司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn) 定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉2、打壓購買需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是 讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只 不過是將需求延后。 我不明白為什么老百姓對這

39、種政策鼓掌叫好。 有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。 我只對客觀效果予以評價。謝謝。3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個很明確，就是那個 90 平方米以下的戶型占總建筑面積 70%以上。這個 9070 的政 策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇 完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建 大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方 利潤及總利潤

40、會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非 是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價 比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反 過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上 基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么 新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗線 這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個

41、 具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下 屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放 線冊。在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來 做放線。唉，又來一個 “做通 ”工作。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確 是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。 所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉14、預(yù)售許可證

42、終于說到這個了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成 為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的 可能性越來越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個 條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在 高層建筑往往在完成 3 分之 2 的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。 因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個 2、3 成，但是各項交易稅費卻要按足成 在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，

43、都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交 易現(xiàn)場，也禁止再搞什么 5000 元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但 是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價 格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時候申報 價格，直接就是 2500 元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣 5000 賣 8000 賣 10000 多，沒有任何法律上或者行政上的責任。在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。 房管部門下屬的房屋測量部門， 根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。

44、在竣工之后，到實地測量，就 是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛 盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很 多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差， 又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差， 這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或 故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。 嘿嘿。八、八、現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量 機構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當初的預(yù)測面

45、積出報告。唉，又出來一個 “做通 ”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押 昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從 業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。 我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施 工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn) 在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行 都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴

46、厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。 但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著 開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然 這個預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵 押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的 智慧的時候了。現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售 許可證。 我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的 兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法

47、似的，靠）。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部 門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ?的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的 借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。 這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上 級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理 由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由

48、都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的 土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重 新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看 看土地證的話，可以先等個 1 天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分 離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市 都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換

49、成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊?，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算 是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了 前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果 還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗收主要是驗收各項規(guī)劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項 驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規(guī)劃驗收的時候也不會有太大 的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊 來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個層數(shù)，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開 發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主 要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電 的事情。在報裝的時候，設(shè)計好了裝 3 臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖 一下電力施工企業(yè)的工程款。這個企業(yè)也不說什么。驗收的時候到了，供