房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策(二)

1、三、流轉(zhuǎn)稅一）增值稅根據(jù)財(cái)稅 201636 號(hào)規(guī)定：1、稅率銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)：稅率為 11%簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為 3%2、新老項(xiàng)目房地產(chǎn)老項(xiàng)目， 就是指建筑工程施工許可證注明得合同開(kāi)工 日期在 2016年 4月 30日前得房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2016年 4月 30日以后得 為新項(xiàng)目。實(shí)際工作中，認(rèn)定老項(xiàng)目得其她情形： 在 2016年 4月 30日前得 施工合同，可以輔助有付款記錄、工程形象進(jìn)度、照片等。3、銷項(xiàng)稅1）銷售額根據(jù)“國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)”：銷售額二（全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除得土地價(jià)款）+1+11%)當(dāng)期允許扣除得土地價(jià)款二（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積寧房

2、地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）X支付得土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積， 就是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)得增值 稅銷售額對(duì)應(yīng)得建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積， 就是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售得總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算得配套公共設(shè)施 得建筑面積。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款， 應(yīng)當(dāng)取 得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频秘?cái)政票據(jù)根據(jù)“國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 86 號(hào)”：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積” “房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，就是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。般納稅人應(yīng) 建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款得扣除情況 ，扣除得土地價(jià)款不得超過(guò)納

3、稅人實(shí)際支付得土地價(jià)款。根據(jù)“財(cái)稅 2016140 號(hào)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目，在取得 土地時(shí)向其她 單位或個(gè)人支付得 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額 時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供 拆遷協(xié)議 、 拆遷雙方 支付 與取得 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真 實(shí)性得材料。2）銷售折扣第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為 價(jià)格明顯偏低 或者偏高且不具 有合理商業(yè)目得得，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額 得，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額。第四十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā) 票上分別注明得， 以折扣后得價(jià)款為銷售額； 未在同一張發(fā)票上分別

4、注明得，以價(jià)款為銷售額，不得扣減折扣額 。例如：同一項(xiàng)目戶型得相同期間中，因?yàn)樗緫c當(dāng)天 9 折優(yōu)惠。稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為價(jià)格明顯偏低要求核定銷售額。3）預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)得房地產(chǎn)項(xiàng)目， 在收 到預(yù)收款時(shí)按照 3%得預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款二預(yù)收款+（ 1+適用稅率或征收率）X 3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅得， 按照 11%得適用稅率計(jì)算； 適用簡(jiǎn)易 計(jì)稅方法計(jì)稅得，按照 5%得征收率計(jì)算。預(yù)收款包括分期取得得預(yù)收款（首付 +按揭 +尾款）、全款取得得 預(yù)收款。 定金屬于預(yù)收款；誠(chéng)意金、認(rèn)籌金與訂金不屬于預(yù)收款。4）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷

5、售問(wèn)題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題得解答” （之 二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售權(quán)屬登記在自己名下得不動(dòng)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)按照納 稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù)總局 2016 年第 14 號(hào)公告）得規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自 行開(kāi)發(fā)得房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào)）， 不允許扣除土地成本 。登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)， 再次銷售時(shí)，屬于“二手” ， 不就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未辦理權(quán)屬登記得房產(chǎn)，因此應(yīng)適用 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù)總局 2016 年第 14 號(hào) 公告）。例如：新天地商業(yè)街等

6、自持物業(yè)。根據(jù)，國(guó)家稅務(wù)總局 2016年第 14 號(hào)公告：般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016年 4月30日前自建得不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅， 以取得得全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用為銷售額， 按 照 5%得征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016年5月 1日后自建得不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法， 以取得得全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。 納 稅人應(yīng)以取得得全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用，按照 5%得預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所 在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。適用 11%得稅率）。5）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃第一、根據(jù)，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 16號(hào)，取得得不動(dòng)產(chǎn)， 包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、

7、接受投資入股、 自建 以及抵債等各種形 式取得得不動(dòng)產(chǎn)。般納稅人出租其 2016年5月 1日后取得得不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。稅率 11%。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地 不在同一縣（市、區(qū)）得，納稅人應(yīng) 按照 3得預(yù)征率 向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所 在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額+（1+11% X 3%第二、根據(jù)總局公告 2016年第86號(hào)，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)， 租賃 合同中約定免租期得 ，不屬于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 （財(cái) 稅201636號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定得 視同銷售服務(wù) 。6）明確了甲供材得問(wèn)題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題得解答

8、” （之二）關(guān)于甲供材料就是否計(jì)入建筑服務(wù)銷售額問(wèn)題： 甲供材料不屬于納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得得全部?jī)r(jià)款與價(jià)外費(fèi)用，因此不計(jì)入建筑服務(wù)銷售額。7）代收費(fèi)根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試 點(diǎn)得通知（財(cái)稅 201636號(hào)）規(guī)定， 下列項(xiàng)目不征收增值稅：開(kāi) 發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收得住宅專項(xiàng)維修資金。以委托根據(jù)河北省國(guó)稅局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題得解答 （之 二），營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三十七條規(guī)定： 方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取得款項(xiàng)” 不屬于價(jià)外費(fèi)用。 因此房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付， 并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù) 得辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費(fèi)

9、用不屬于價(jià)外費(fèi)用得范圍。注意：重點(diǎn)就是以委托方名義。收費(fèi)章不能體現(xiàn)“本公司”8）精裝房根據(jù)河北省國(guó)稅局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題得解答 （之 二），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售精裝修房， 已在商品房買賣合同中注 明得裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用） ，已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，因此不 屬于稅法中所稱得無(wú)償贈(zèng)送， 無(wú)需視同銷售。 房地產(chǎn)企業(yè) “買房贈(zèng)家 電”等營(yíng)銷方式得納稅比照本原則處理。9）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額繳稅根據(jù)總局公告 2016年第 73 號(hào)，如因丟失等原因無(wú)法提供 取得不 動(dòng)產(chǎn)時(shí)得發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其她能證明 契稅計(jì)稅金額得完稅憑 證等資料，進(jìn)行差額扣除 。2016年 4月 30日及以前繳納契稅得增值

10、稅應(yīng)納稅額 =全部交易價(jià)格（含增值稅）- 契稅計(jì)稅金額（含 營(yíng)業(yè)稅)-(1+5% X 5%2016年 5 月 1 日及以后繳納契稅得增值稅應(yīng)納稅額二全部交易價(jià)格（含增值稅）寧（1+5% -契稅 計(jì)稅金額（不含增值稅） X 5%4、進(jìn)項(xiàng)稅1 ）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)得房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、 免征增值稅得房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵 扣得進(jìn)項(xiàng)稅額得，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明得“建設(shè)規(guī)?！?為依據(jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣得進(jìn)項(xiàng)稅額二當(dāng)期無(wú)法劃分得全部進(jìn)項(xiàng)稅額X（簡(jiǎn)易計(jì) 稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模寧房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）例如：開(kāi)發(fā)公司營(yíng)改增后出現(xiàn)過(guò)費(fèi)用類得進(jìn)項(xiàng)稅額抵

11、扣票， 沒(méi)有 在備注欄注明項(xiàng)目名稱（屬于無(wú)法劃分得進(jìn)項(xiàng)稅額） ，又沒(méi)有在發(fā)票 認(rèn)證時(shí)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。而被省國(guó)稅局作為疑點(diǎn)進(jìn)行了預(yù)警。這里，以建筑工程施工許可證注明得“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn) 行劃分。有不盡合理得地方， 當(dāng)期銷售得以前老項(xiàng)目尾房很少而建筑 規(guī)模占比大，造成轉(zhuǎn)出得進(jìn)項(xiàng)稅金過(guò)多。2）混合行為購(gòu)進(jìn)第三十九條 納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者 不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率得， 應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或 者征收率得銷售額；未分別核算得，從高適用稅率。例如：在電梯、門窗一類得合同審批中， 應(yīng)當(dāng)分別注明材料設(shè)備、 安裝工程得金額與發(fā)票稅率。 不能一瞧屬于安裝工程就要求 11%得稅

12、率發(fā)票。3）不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額根據(jù)，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 15 號(hào)， 2016年 5月 1 日后 取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算得不動(dòng)產(chǎn)，以及 2016 年 5 月 1 日后發(fā)生得不動(dòng)產(chǎn) 在建工程 ，其進(jìn)項(xiàng)稅額第一年抵扣比例為 60%，第 二年抵扣比例為 40%。取得得不動(dòng)產(chǎn)， 包括以直接購(gòu)買、 接受捐贈(zèng)、接受投資入股 以及 抵債等各種形式取得得不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn) 在建 工程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā) 得房地產(chǎn)項(xiàng)目， 融資租入得不動(dòng)產(chǎn)， 以 及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建得臨時(shí)建筑物、 構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額 不適用 上述分 2 年抵扣得規(guī)定。5、增值稅免稅根據(jù)“

13、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策得規(guī)定” ，免征增值稅得利息：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中， 企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中得核心企業(yè)以及集團(tuán) 所屬財(cái)務(wù)公司按 不高于支付給金融機(jī)構(gòu)得借款利率水平 或者支付得 債券票面利率水平， 向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取得利息統(tǒng)借方向資金使用單位收取得利息， 高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利 率水平或者支付得債券票面利率水平得，應(yīng)全額繳納增值稅。在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 得通知： 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金 融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其她成員企業(yè)使用得， 借入方凡能出具從金 融機(jī)構(gòu)取得借款得證明文件， 可以在使用借款得企業(yè)間合理得分

14、攤利 息費(fèi)用， 使用借款得企業(yè)分?jǐn)偟煤侠砝?zhǔn)予在稅前扣除 。6、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)“河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題得解 答（ 之二） ”房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給 買受人得當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生得時(shí)間。 交付時(shí)間， 以商品房買賣 合同上約定得交房時(shí)間為準(zhǔn)； 若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間得， 以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間得繳稅： 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅得 ，以當(dāng) 期銷售額與 11%得適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后， 向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 未抵減完得預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 減。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅得 ，以當(dāng)期銷售額與 5%得征收率計(jì)算當(dāng) 期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減 完得預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。實(shí)際工作中，需要登記抵減已預(yù)繳稅款得臺(tái)賬。7、發(fā)票根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題得解答” （之 二）：提供建筑服務(wù)，應(yīng)在發(fā)票得