武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(共28頁).doc

1、03年武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告目錄一、武漢市概況二、武漢市房地產(chǎn)市場概述三、武漢與南昌兩地房地產(chǎn)市場比較四、武漢市房價低迷原因分析五、武漢市房地產(chǎn)推動因素六、盤龍城市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)簡介七、我司項(xiàng)目地塊分析八、附：武漢部分樓盤調(diào)查表一 、武漢市概況武漢市是湖北省省會，中國長江流域重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)內(nèi)交匯，將市區(qū)一分為三，形成漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)。武漢市武昌為教育文化、高新技術(shù)區(qū)，漢口為商業(yè)區(qū)，漢陽為工業(yè)區(qū)。武漢市現(xiàn)轄13個行政區(qū)，面積8467平方公里，人口740萬人，流動人口400余萬。2002年國民生產(chǎn)總值1493億元2

2、002年武漢市GDP達(dá)1493.1億元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武漢市經(jīng)濟(jì)增幅創(chuàng)近三年最高水平。一季度全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值350.84億元，增長12.1%，同比提高0.1個百分點(diǎn)，增幅為近三年最高水平，完成全年計劃的21%，同比提高0.4個百分點(diǎn)。一季度全市財政收入增長17%，為年計劃的24%；固定資產(chǎn)投資增長12.8%；社會消費(fèi)品零售總額增長12.6%；城鎮(zhèn)居民收入和農(nóng)民現(xiàn)金收入分別增長8.9%和7.2%；全市新增就業(yè)崗位近2萬個。二、武漢市房地產(chǎn)市場綜述一）、市場宏觀概述在國家擴(kuò)大內(nèi)需與鼓勵住房消費(fèi)政策的持續(xù)推動下，武漢市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)

3、定的發(fā)展態(tài)勢。武漢市97年、98年、99年是樓市發(fā)展的高峰期，住宅均價達(dá)過2600元/平方米左右；2000年、2001年樓市有所回落，均價在2000元/平方米左右徘徊，近兩年樓市開發(fā)、銷售正逐步回升。2003年底開始武漢市房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，受市場需求拉動，房屋價格迅速提升，房市均價已達(dá)到2366元/平方米，較2002年上漲160元/平方米，漲幅7.7%。并有望在2004年突破到2600元/平方米，據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士預(yù)測武漢市房市將進(jìn)入一個35年的持續(xù)上升期。近兩年以來，武漢市城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場較為突出。“三片五區(qū)”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌

4、口區(qū)多集中了許多較大而且運(yùn)作得非常成功的樓盤。2003年武漢市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年施工面積中的新開工面積為756.55萬平方米，同比增長6.35%。其中：住宅面積新開工69.53萬平方米，同比增長3.8%；經(jīng)濟(jì)房新開工面78.79萬平方米，占總新開工面積的10.41%；寫字樓新開工22.68萬平方米，同比增長103.8%；商鋪新開工45.85萬平方米，同比增長29.2%；2003年全市商品房銷預(yù)售面積835.78萬平方米，同比增長10.07%，其中住宅銷預(yù)售面積 約占80%，中低檔商品住宅約占住宅銷預(yù)售面積的50%；總銷售額為136.51億元，同比增長15.15%.；2003年全市土地

5、有形市場投入資金58.9億元，儲備土地16954畝；供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增長107%；交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，同比增長137%；2003年存量房成交70244套，面積為636.53萬平方米，分別同比上漲26.29%，交易額為55.61億元。存量住宅房成交達(dá)30013套，同比增長13.675，成交面積達(dá)251.14 萬平方米（不含房改出售公房），同比增長為13.22% ； 2003年武漢市全年舊城改造29片，8276畝，同比增長292 .7%。全面拆遷面積260萬平方米，同比增長34.72%，拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購買存量房占60%；

6、2003年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資170.41億元，同比增長28.9%，增幅為近5年之最；2003年武漢市房地產(chǎn)投資保持27.92%的增長速度，施工面積增長15.7%，竣工面積增長7.8%，實(shí)際預(yù)銷售面積增長10.07%；2003年武漢市商品房價格上漲7.25 %,存量房價格上漲9.98%，基本顯示了房價穩(wěn)步、合理上升的發(fā)展勢態(tài)。武漢市2003年四季度各城區(qū)價格形勢（單位：元/平方米）城區(qū)均價較上季度增長全年增長江岸區(qū)262274172江漢區(qū)275452136口去20618063東西湖區(qū)208942155漢陽區(qū)221573135武昌區(qū)2690120340洪山區(qū)2574114248青山區(qū)1928

7、1021012004年武漢房地產(chǎn)上半年指標(biāo)一季度，武漢市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2841億元，同比增長727，高出全社會固定資產(chǎn)投資同期增幅202個百分點(diǎn)，其中住宅投資仍是我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長的主要動力。目前商品房供應(yīng)和銷售兩旺，一季度，武漢市商品房竣工面積為3113萬平方米，而銷售面積達(dá)6897萬平方米昨悉，15月份，江城商品房待售空置率同比下降了54，銷售額達(dá)36億元，增長80。15月，江城新開工面積達(dá)355萬平方米，銷售商品房150萬平方米，均增長近一半。二） 、市場微觀特點(diǎn) 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資邁上新臺階，主動作用明顯2003年武漢市房地產(chǎn)完成投資170.41億元，增幅為近年之最，對G

8、DP增長額的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到8個百分點(diǎn)，對全市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到支撐和拉動作用。2）、房地產(chǎn)開發(fā)市場供求呈現(xiàn)良性互動效應(yīng)武漢市今年來加大舊城改造力度，全面實(shí)行貨幣化拆遷，住房貨幣化分配工作全面推開等因素極大刺激了武漢市房地產(chǎn)市場的開發(fā)速度，房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)出良好的態(tài)勢（參上述相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)）。3）房地產(chǎn)投資性消費(fèi)顯現(xiàn)隨著武漢市房價不斷上揚(yáng)，政府相關(guān)部門、媒體或是普通市民對市場持樂觀態(tài)度，投資價值正在逐步呈現(xiàn)，從“炒房團(tuán)”到各類項(xiàng)目旺銷現(xiàn)象，說明了除了置業(yè)外，購房已成為新的投資渠道之一，投資性消費(fèi)也是市場消費(fèi)的一種形勢，只要比例適當(dāng)，應(yīng)起到推動房地產(chǎn)積極作用，這說明房價雖然在漲，但仍未到“最高點(diǎn)

9、”，其間仍有上浮空間。4）住宅銷售價格穩(wěn)步上揚(yáng)2001年、2002年武漢市商品房價格一直徘徊在2000元/平方米，2003年商品房價格均價為2366元/平方米，較前年上漲160元/平方米。有關(guān)人士預(yù)計2004年房價漲幅在200元300元/平方米，均價有望達(dá)到2600元/平方米，多方合力作用將支撐武漢房價在未來三年內(nèi)穩(wěn)步上升。并認(rèn)為武漢市房價比較合理的均價應(yīng)該是3500元/平方米，所以房價有上漲空間。5）、外地知名企業(yè)繼續(xù)看好武漢房地產(chǎn)市場由于前幾年武漢市房價低造成市場一被激活后爆發(fā)力大，武漢龐大的的人群產(chǎn)生了巨大的購買力，吸引了外地知名企業(yè)陸續(xù)加入。據(jù)統(tǒng)計，去年62家外地企業(yè)來武漢投資房地產(chǎn)，

10、其中不乏香港九龍昌、深圳萬科、大連萬達(dá)、廣州保利等知名品牌。6）土地市場運(yùn)作規(guī)范不夠，房地產(chǎn)開發(fā)管理制度不健全武漢市前兩年的大多土地多是經(jīng)過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，地價較低，即使進(jìn)土地管理中心也只是一個形式，土地部門收取土地拍賣價的35%，對于私底下土地協(xié)議價格一概不管。象城郊一帶的大宗土地，如萬科、長青花園等地塊價格只有5萬元8萬元/畝。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理制度尚不健全。許多開發(fā)歸費(fèi)有相當(dāng)?shù)膹椥浴?）、土地儲備量大，超大樓盤司空見慣。據(jù)統(tǒng)計，武漢市現(xiàn)有樓盤超過1000畝的達(dá)到36個，武漢市幅員遼闊，國家級的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有三個，還有武漢市自身設(shè)立的盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近年來相繼被圈出大批土地。但受價格因素的影響，各開

11、發(fā)商開發(fā)速度都采取分批開發(fā)的策略，有相當(dāng)一部分的土地被儲備起來。8）、人口基數(shù)大，購買力強(qiáng)。武漢市人口含流動人口在內(nèi)超過1000萬，形成了強(qiáng)大的購買群體，而且武漢三鎮(zhèn)有相當(dāng)一部分的成功商人，其較強(qiáng)的購買力。三、武漢與南昌兩地房地產(chǎn)市場比較1）、武漢市商品房價（2366元/平方米）較南昌市商品房均價（2450元/平方米）低，但普遍品質(zhì)要好于南昌。武漢市大多樓盤的容積率都低于2，另外從小區(qū)景觀設(shè)計、建筑形態(tài)、綠化效果、物業(yè)管理、房屋間距普遍好于南昌。2）、武漢市市民消費(fèi)心理較為理性，購房時更注重物業(yè)的品質(zhì)，地段并非首要考 慮因素。如萬科在金銀湖區(qū)的項(xiàng)目已低處城郊，但其價格高于周邊及市內(nèi)的一些樓盤。

12、3）、武漢市自然資源較南昌豐富，所以別墅、低密度townhouse等高端產(chǎn)品明顯多于南昌，出現(xiàn)了大量的別墅物業(yè)，許多普通的多層、小高層的樓盤都會出現(xiàn)一些別墅。由此帶來的是武漢市房價相差較大，從2000元/平方米6000多元/平方米。但無論是低端產(chǎn)品還是高端產(chǎn)品都具有很大的市場消費(fèi)群體，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的景象。4）、樓盤炒作及泡沫成分低于南昌，但房地產(chǎn)推廣行銷、物業(yè)包裝的細(xì)節(jié)尚屬一般（光谷的一些樓盤已走在前列）。武漢市人口基數(shù)大，消費(fèi)群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，舊城區(qū)改造力度加大，原有20萬戶公房二手房交易有待釋放（受95%業(yè)主無土地證不能交易制約），未來幾年商品房需求將大大增加，以2366元/平方米的均價而

13、言武漢市的房地產(chǎn)市場更為實(shí)在和堅(jiān)挺。5）、武漢市土地取得機(jī)制與房地產(chǎn)開發(fā)管理較南昌更為混亂。比如武漢市規(guī)定多層物業(yè)須封頂、高層物業(yè)須完成主體的2/3才能正式預(yù)售，但許多開發(fā)商采取排隊(duì)拿號等形式規(guī)避這些硬性規(guī)定。還有對于一次性的購房合同甚至可以不進(jìn)房管局備案。6）、武漢市政府部門、媒體、購房者對市場都報有充分的信心，許多購房者都認(rèn)為武漢市的商品房價格將會有大幅度的攀升。7）、武漢市有大批儲備土地，出現(xiàn)了大批超大的樓盤，而且大盤銷售無論是價格還是速度都優(yōu)于單棟物業(yè)或小樓盤的銷售。8）、武漢市各大樓盤比較多的是先做好銷售中心、主題花園以及小區(qū)綠化效果而再銷售的。9）、武漢市物業(yè)管理，如小區(qū)綠化維護(hù)、

14、整潔性普遍好于南昌。且物業(yè)管理費(fèi)多層與小高層相差不大，多層多為0.8 元/平方米，小高層1元/平方米。四、武漢市房價低迷原因分析武漢市2003年商品房均價為2366元/平方米，而且平均了大量的高端產(chǎn)品的價格。這一房價與其城市地位及城市購買力非常不符。象同為長江流域上的重慶房屋均價達(dá)到了3500元/平方米，而南京的房價已超過4000元/平方米。究其原因有以下幾點(diǎn)：1）、武漢市近年來批出大量土地，土地交易價格低，開發(fā)規(guī)費(fèi)有彈性。2）、武漢市最近幾年推出了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，且限制其價格不能超過1998元/平方米。2002年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量超過200萬平方米，對商品房造成了極大的壓力。3、）武漢

15、市人均國民生產(chǎn)總值低，市內(nèi)許多大型國有企業(yè)經(jīng)營困難產(chǎn)生了大批的下崗工人，制約了市民的消費(fèi)水平。4）、湖北省政府與武漢市政府關(guān)系一直不好，省政府的資金很少投向武漢市，武漢市城市規(guī)劃相對滯后，商品房環(huán)境及配套很難改善，導(dǎo)致物業(yè)價格偏低。五、武漢市房地產(chǎn)推動因素 在政策拉動的效應(yīng)以及市場的醞釀的多項(xiàng)合力的共同作用下，2003年開始，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)武漢市近5年之最。而且在市場合力的作用下，武漢市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入一個持續(xù)、健康、快速發(fā)展的時期。1、）武漢市有1000余萬人口，構(gòu)成了巨大的購買群體。2）、土地將更加稀缺。武漢市土地運(yùn)作及開發(fā)管理制度正在逐步規(guī)范化，土地

16、協(xié)議出讓的操作難度加大，今后土地轉(zhuǎn)讓將一定要進(jìn)入掛牌拍賣程序。前幾年武漢市市區(qū)及近郊土地被各開發(fā)商圈地完畢，開發(fā)商將很難拿到一手土地。而且開發(fā)商廉價取得的土地也開發(fā)了許多。3）、經(jīng)濟(jì)適用房明顯減少，2004年預(yù)計投向市場的經(jīng)濟(jì)適用房大約在6070萬平方米，且以前被低價批出去的土地也改變其經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)目的，轉(zhuǎn)而開發(fā)普通的商品房，也拉動了房價的上漲。4）2003年武漢市政府加大了舊城改造力度，全面實(shí)行了貨幣化拆遷。武漢省直單位2004年元月1日實(shí)行貨幣化分房，實(shí)物分房一律停止，住戶貨幣化分配工作全面推開，都極大的刺激了房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。5）外地著名企業(yè)紛紛看好武漢房地產(chǎn)市場。2003年，6

17、2家外地企業(yè)到武漢投資房地產(chǎn)，注冊資金達(dá)12.43億元，武漢市注冊開發(fā)企業(yè)已達(dá)到了893家之多。大連萬達(dá)、深圳金地、上海復(fù)地、保利集團(tuán)大華集團(tuán)等知名企業(yè)的到來，加快了市場調(diào)整組合的進(jìn)程，加劇了武漢市房地產(chǎn)市場的競爭，提升了武漢市房地產(chǎn)的品質(zhì)。 6）諸多合力作用下，武漢市購房者都認(rèn)識到武漢市房地產(chǎn)將有大幅度的增長，對房地產(chǎn)市場持有很大的信心，有許多市民具有了購房作為投資的心理。而聲勢浩大的 溫州購房團(tuán)也看準(zhǔn)了武漢市場的巨大潛力。如大連萬達(dá)在武漢的商業(yè)項(xiàng)目有70%是外地經(jīng)商和炒房團(tuán)所購買的。六、盤龍城市開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)簡介 一）、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)簡介盤龍城開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)興辦

18、的綜合性開發(fā)區(qū)，現(xiàn)正處于國家有關(guān)部門的調(diào)查審核階段。開發(fā)區(qū)被成為武漢的浦東，擬建成為武漢的第四鎮(zhèn)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于黃陂南岸，隔府河與市中心相望。南距武漢市新華路20公里，距武漢天河機(jī)場6公里，漢口火車站5公里。規(guī)劃面積43平方公里，通過漢黃公路與機(jī)場路連接漢口市中心，車程約15分鐘，2005年年底盤龍公路的建成通車將拉近盤龍開發(fā)區(qū)與武漢市中心的地理距離以及客戶的心理距離。 盤龍城古城遺址被規(guī)劃為國家級名勝風(fēng)景旅游區(qū)，作為武漢之根，是武漢市總體規(guī)劃的五大風(fēng)景區(qū)之一。 開發(fā)區(qū)水資源較為豐富，有許多湖泊如盤龍湖、后湖、張斗湖以及長湖等。 開發(fā)區(qū)市政配套設(shè)施現(xiàn)在基本上沒有，現(xiàn)有的水電、網(wǎng)管不可能滿足其規(guī)

19、劃的需求。二）盤龍城開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)簡介盤龍城開發(fā)區(qū)土地基本被各大開發(fā)商瓜分完畢。附大宗土地審批表：序號公司名稱用地畝數(shù)（單位：畝）1武漢名流34002武漢地產(chǎn)30003香港縱橫29404漢飛22005泓江22006深圳寶安20007佳海地產(chǎn)20008武漢華力17909華源亞光88610武漢正和80011新陽光700 開發(fā)區(qū)現(xiàn)僅有縱橫地產(chǎn)公司開發(fā)的F、天下已啟動。F、天下占地2490畝，為武漢市首個純別墅小區(qū)，一期1000畝，開發(fā)600余套別墅，面積最小300平方米，價格最低120萬，銷售非常好，現(xiàn)已售出472套。象深圳寶安等地產(chǎn)項(xiàng)目都只是在平地，仍未正式推出。七、我司項(xiàng)目地塊分析一）、地塊簡

20、介我司地塊位于黃陂盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地約1790畝。呈L狀。該地塊為丘陵地，地勢較低，坡向南北，東臨漢黃告訴公路，南接府河堤，西靠3500年歷史的商代盤龍古城遺址，北面約300米沿開發(fā)區(qū)主干道楚天大道。整塊地由長湖、張斗湖千畝水面（水面正在迅速縮小）包圍。該地段距航空路約18公里，距漢口火車站12公里，距天河機(jī)場8公里，項(xiàng)目以北、東西向的楚天大道已建成通車。南北走向的盤龍一路正在建設(shè)中，府河堤觀光路（可連接古城遺址）規(guī)劃待建。該項(xiàng)目范圍內(nèi)，有5個自然村，大約140戶，房屋建筑面積約1.9 萬平方米，房屋多為破舊的平房。該項(xiàng)目東起漢黃高速公路沿府河（已基本斷流）堤約1500米，大堤較窄，為規(guī)劃

21、，堤高29米，該項(xiàng)目內(nèi)最高標(biāo)高30.2米，最低標(biāo)高19.6米，一般標(biāo)高在2426米之間。二）、SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析 開發(fā)價值高。該地塊地價便宜，前期投資相對較小，開發(fā)附加投資較少，投入產(chǎn)出比可觀。而且整個高新開發(fā)區(qū)地塊基本被圈地完畢，一手土地將很難取得，隨著市場的積蓄，地價呈加速上漲的態(tài)勢。 自然資源豐富。項(xiàng)目周邊及內(nèi)部有后湖、張斗湖、長湖等湖泊，西面有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位的盤龍城古城遺址，武漢盤龍文物博覽園被列為武漢市“十五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，即將動工興建。 項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，享有當(dāng)?shù)乇姸喽愂盏葴p免優(yōu)惠，保留有“二免三減”稅金返回收益作為風(fēng)險儲備。 項(xiàng)目位置與武漢市中心的垂直距離并不比

22、金銀湖等熱點(diǎn)區(qū)域遠(yuǎn)，更多的是心理距離的差距。2、項(xiàng)目劣勢分析 該項(xiàng)目位于盤龍開發(fā)區(qū)，位置較偏，沿漢黃公路進(jìn)漢口有14公里，距城中心約有20公里。沿機(jī)場路到漢口距離更遠(yuǎn)。且兩條高速公路都需要交費(fèi)。 盤龍城開發(fā)區(qū)尚未正式啟動，水電、網(wǎng)管等配套設(shè)施基本沒有配備。項(xiàng)目周邊無配套設(shè)施可言。大多數(shù)樓盤仍持觀望、積蓄態(tài)度。 該項(xiàng)目地處遠(yuǎn)郊，無當(dāng)?shù)鼐用窨赏诰?，要吸引武漢市區(qū)購房客戶，對物業(yè)品質(zhì)和項(xiàng)目推廣要求很高。 武漢市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，但盤龍城開發(fā)區(qū)并非購房群體的熱點(diǎn)選擇區(qū)域。市中心有大批土地將拆遷重建，而近郊的“三片五區(qū)”更是分散了大批購房者的注意力。 該項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則，地勢低洼，以丘陵地為主，難以

23、規(guī)劃。3、項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) 武漢市房地產(chǎn)市場整體氣候好，房地產(chǎn)處于快速上升期。 盤龍開發(fā)區(qū)的土地基本審批完畢，開發(fā)區(qū)已進(jìn)駐了深圳寶安、香港縱橫、武漢名流等地產(chǎn)商，其他樓盤的逐步啟動將對本項(xiàng)目產(chǎn)生連動效應(yīng)。而且與其隔府河相望的后湖片區(qū)和金銀湖片區(qū)的房地產(chǎn)熱度對本項(xiàng)目也有巨大輻射作用。 連貫盤龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與武漢市中心的盤龍大橋有望在2005年5月份建成通車，且并不收取過路費(fèi)和過橋費(fèi)，方便了盤龍開發(fā)區(qū)來往的車輛，大大縮短了盤龍開發(fā)區(qū)與市中心的地段距離與心理距離。 2003年山東魯能與盤龍城開發(fā)區(qū)簽約：與深圳科盈集團(tuán)、中國華力控股集團(tuán)一道，4年內(nèi)投資40億元，對開發(fā)區(qū)西部地區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，對開發(fā)區(qū)東

24、部的我司項(xiàng)目也將產(chǎn)生積極影響。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn) 開發(fā)區(qū)東部的地塊已經(jīng)全部被劃出去，總投資約約百億元。一旦市場醞釀成熟其帶來的市場競爭也將非常激烈。 武漢城區(qū)大面積拆遷以及新熱點(diǎn)“五片三區(qū)”仍有大量儲備土地，其開發(fā)量也非常驚人。 盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為武漢市審批的單位，屬于國家調(diào)查撤消的范圍之列，其前景特別是做為開發(fā)區(qū)的相關(guān)優(yōu)惠政策堪憂。三）、該項(xiàng)目調(diào)查綜合意見武漢市房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展的上升階段，發(fā)展前景看好。我公司盤龍城開發(fā)區(qū)項(xiàng)目屬于未來武漢市的熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，具有極大的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。在控制地價成本的前提下，待相關(guān)條件的成熟后，23年內(nèi)將該項(xiàng)目開發(fā)成為一個從旅游、度假并逐步向普通住宅過渡的低密度、高

25、品質(zhì)的樓盤，將有很大的市場競爭力。八、 附部分樓盤調(diào)查表1（2004年4月）附部分樓盤調(diào)查表2（2003年7月）市場發(fā)展部2004年4月F、天下開發(fā)商：縱模（武漢）盤龍城置業(yè)有限公司地處楚天大道，占地3160畝，為大型生態(tài)別墅群，容積率0.33，綠化率66.35%.規(guī)劃及景觀設(shè)計：日本MAO一級建筑土事務(wù)所物管費(fèi)1.8元/平方米一期推出600套左右，已銷售400套左右；銷售良好；面積為300500平方米總價為130萬左右；打造了漢口第一個后花園式的別墅。城開紫竹園開發(fā)商：武漢中鄂聯(lián)房地產(chǎn)股份有限公司地處江岸后湖區(qū)金橋大道，占地74704平方米，建面75000平方米，車位比例1：4 規(guī)劃住戶41

26、2戶綠化率38%容積率：1.16小區(qū)由多層、別墅組成，多層面積為160260平方米，均價為2800元，只剩幾套尾房，別墅均價為3100元，目前已售完小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，密度底，價格為后湖區(qū)最高。金色港灣開發(fā)商：新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司地處漢陽：為50萬平米意大利湖畔小鎮(zhèn)；規(guī)劃設(shè)計：澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計多層：均價2300元/平方米，物管費(fèi)0.8元/平方米，2003年已售完。小高層：均價2500元/平方米，現(xiàn)價2900元/平方米左右，物管費(fèi)1.0、1.2及1.6元/平方米。世紀(jì)家園開發(fā)商：武漢中聯(lián)三星實(shí)業(yè)有限公司地處漢口后湖，占地600畝，武漢地區(qū)唯一的國家小康住宅示范小區(qū)。物管：中航物

27、管公司園林景觀顧問：呂元中均價：25002600元/平方米物管費(fèi)：0.8元/平方米小區(qū)由多層、花園洋房、聯(lián)排別墅組成；小區(qū)規(guī)劃、景觀及戶型設(shè)計均好，得房率高達(dá)95%以上，一期已售完。后湖華庭開發(fā)商：武漢后湖物業(yè)地處金橋大道后湖鄉(xiāng)人民政府旁均價：2400元/平方米物管：0.8元/平方米 交房：2004年5月小區(qū)由6棟多層（6樓）組成，間距23米，目前小區(qū)只剩2套一樓，面積為139平方米的三房二廳，價格2420元/平方米 綠色新都開發(fā)商：武漢宏宇實(shí)業(yè)有限公司地處漢口后湖金橋大道占地400余畝均價：2400元/平方米一期銷售完畢，二期正排號。武漢金地太陽城開發(fā)商：武漢市金地/洪華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地

28、址：武漢光谷關(guān)山一路占地13.43公頃，總建筑面積22萬平方米，總套數(shù)1446套，均價2950元/平方米，容積率1.45車位比率2：1，物業(yè)費(fèi)0.6元/平方米武漢保利花園開發(fā)商：保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：武漢光谷洪山區(qū)關(guān)山一路74號建筑面積43萬平方米，價格2200元2400元/平方米，名稱位置開發(fā)單位規(guī)模戶型售價物管費(fèi)備注東湖林語武漢市武昌東湖路368號武漢典藏置業(yè)有限公司開80畝，共24棟低層公寓組成容積率1.25每百戶77個車位二房98.12三房127.65、139.65、143.93四房168.2938005100元/，均價4500元/1元/銷售情況良好，準(zhǔn)現(xiàn)房植貝眾多，環(huán)境

29、優(yōu)美東湖旁藍(lán)灣俊園武昌臨江（長江）大道75號武漢建工富強(qiáng)置業(yè)有限公司占地180畝，建筑面積22萬，共1200戶兩房95.61104.13、三房132、147、152、1552400元4500元/平方米，均價3150元/平方米1.2元/銷售二期，環(huán)境良好，一期尚有30%65部奧的斯電梯臨長江麗江城較差樓盤武昌區(qū)臨江大道六十號武漢常陽集團(tuán)、三緣置業(yè)有限公司開發(fā)占地4萬，建面8.3萬，規(guī)劃多層住戶650戶二房102.9、110.96、三房137.99、143.962300元/平方米至2650元/平方米，均價2400元/平方米0.6元/平方米圍合型分布，銷售一般。車庫7.5萬至9萬/個臨長江天源城新澳

30、園武昌中北路（內(nèi)環(huán)線）108號武漢道博物業(yè)發(fā)展有公占地150畝，近2000多住戶小高層12層及14層三房137.96、140.15、158.152586元/2906元/，層差不大1元/銷售良好，車位8、9萬，可辦產(chǎn)權(quán)。商鋪未發(fā)售，價格在4000元/平方米左右尚隆地球村武漢市武昌中山路353號武漢星王城市綜合開發(fā)有限公司占地141畝，由22棟多層和7棟小高層組成三房120.51、134.75、136.39、四房182多層2220至2680元/平方米，高層均價2700元/平方米，最高價3300元/平方米（一次性付款98折）多層0.6元/，小高層1元/銷售三期，位置無優(yōu)勢，銷售很好注：開發(fā)建設(shè)單位也

31、需維繳存維修基金,2002年每平方米繳存標(biāo)準(zhǔn)為：（1）磚混10元、（2）無電梯框架12元、（3）有電梯框架30元名稱位置開發(fā)單位規(guī)模戶型售價物管費(fèi)備注時尚歐洲武昌徐東路（內(nèi)環(huán)線）徐東平價商場旁武漢市徐東房地產(chǎn)開發(fā)公司綠化率41%，總建筑面積12.51萬,由七座16層建筑組成主力戶型為150平方米的三房，小戶型較少平層價位從3178元4098元/，復(fù)式最高價5248元/0.8 元/平方米地段好,商業(yè)環(huán)境好，銷售不錯,三菱電梯都市經(jīng)典天梨大道徐東路段（內(nèi)環(huán)線）武漢三鎮(zhèn)實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積460平方米，建筑面積45平方米，其中一期占地198畝,建筑面積22萬平方米,由7棟15層以下條式建

32、筑及8棟18層蝶式建筑組成,容積率1.97,建筑密度16.6%,綠化率58%,停車位900個,總戶數(shù)1443戶.兩房96.52、三房120。63、132、四房159、170一期起價2700元/，均價3000元/，二期未正式發(fā)售，均價3500元/，最高價4300元/13層1元/，3樓以上1.3元/地段好、綠化率高,沿沙湖,親水住宅城市花園較差樓盤彭劉楊路與解放路交界處湖北新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期共八棟，住戶112戶，建筑面積16000平方米,多層住宅三房121.77平方米、146.57平方米、156.97平方米。2375元/2780元/0.5元/車庫28個，綠化率低，配套不完善，點(diǎn)式多層結(jié)構(gòu)金色港灣武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)三角湖畔(漢口)新港房地產(chǎn)開發(fā)（武漢）有限公司占地700畝，共3000多住戶,多層,聯(lián)排及別墅聯(lián)排面積264.16多層1968元至2100元/，小高層1898元至2408元/，聯(lián)排別墅2888元至2588元/，島上單棟別墅在6800元7800元/多層0.8