淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則(2010試行)

1、本文格式為Word版，下載可任意編輯淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則(2010試行) 淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則(2021試行)有關(guān)的物業(yè)管理文本，關(guān)于印發(fā)淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則的通知淮住建發(fā)2021215號關(guān)于印發(fā)淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則的通知市區(qū)各有關(guān)單位，各小區(qū)(大廈. 關(guān)于印發(fā)淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則的通知 淮住建發(fā)2021215號 關(guān)于印發(fā)淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金 使用管理細(xì)則的通知 市區(qū)各有關(guān)單位，各小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會： 為加強(qiáng)對本市住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保證市區(qū)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的及時維修和安全使用，現(xiàn)

2、制定淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則(試行)并印發(fā)給你們，希認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 二一年十二月二十七日 淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用管理細(xì)則(試行) 第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng)對本市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金(簡稱維修資金)的管理，保證住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的及時維修和安全使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例和住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(建設(shè)部、財(cái)政部令第165號)及省、市等相關(guān)法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。 第二條 本市市區(qū)內(nèi)的維修資金使用管理適用本細(xì)則。 第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市維修資金使用管理的行政主管部門，淮安市物業(yè)管理中心是

3、維修資金使用管理單位，具體負(fù)責(zé)主城區(qū)(清河區(qū)、清浦區(qū))維修資金使用管理。 第四條維修資金申請單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定和合同約定，按一定比例扣留工程質(zhì)量保證金。工程質(zhì)量保證金應(yīng)存放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專用賬戶上(無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可存放在轄區(qū)街道辦事處的專用賬戶上)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)及企業(yè)法人代表書面承諾：如企業(yè)退出、破產(chǎn)、注銷時，將質(zhì)量保證金全額移交業(yè)主委員會。任何單位和個人不得挪用。 第五條共用設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn)，總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上，正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。涉及產(chǎn)品專業(yè)技術(shù)性能指標(biāo)的可以由相關(guān)行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門依法檢測認(rèn)定。 第

4、二章維修資金使用范圍 第六條 維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 維修資金使用范圍包括： 第七條 住宅共用部位的維修和更新、改造;住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造;法律法規(guī)和規(guī)章等明確應(yīng)該列入使用范圍的項(xiàng)目。 (一)(二) 明細(xì)見附件：淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用主要范圍。 第八條 維修資金使用須經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意(除發(fā)生危及房屋使用安全或公共安全的緊急情況外)，方可使用維修資金。危及房屋使用安全、公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主生活的緊急情況發(fā)生時可不經(jīng)過使用前公示，不

5、需通過二個三分之二以上業(yè)主表決同意等程序，可按緊急情況程序要求直接申請使用維修資金。 第九條發(fā)生危及房屋使用安全、公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主生活的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)(管理單位)應(yīng)當(dāng)立即向業(yè)主委員會書面報(bào)告，并由有資質(zhì)的施工或設(shè)計(jì)單位制定維修方案。書面報(bào)告和維修方案經(jīng)業(yè)主委員會、轄區(qū)街道辦事處同意，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局初審，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局維修資金管理部門審核后，由小區(qū)(大廈)物業(yè)服務(wù)企業(yè)(管理單位)組織維修。維修費(fèi)用直接從受益業(yè)主維修資金賬戶中按建筑面積比例分?jǐn)傊Ц丁?第十條 危及房屋使用安全的緊急情況一般包括： (一)屋面防水損壞嚴(yán)重造成較大面積滲漏的; (二)電梯故障危及人身安全的; (

6、三)高層住宅水泵(水箱、管道等)損壞導(dǎo)致供水中斷的; (四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)或危及業(yè)主安全的; (五)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的; (六)公共安全護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及業(yè)主人身安全的; (七)專用給、排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的; (八)其它必須立即維修的項(xiàng)目。 第十一條發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的物業(yè)管理職能科室或轄區(qū)街道辦可以組織代修，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金賬戶中列支。其涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從售后公有住

7、房維修資金中列支。 相關(guān)部門組織代修的，按照以下程序辦理： (一)組織相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行鑒定并出具鑒定報(bào)告; (二)由社區(qū)居委會或街道辦事處就工程事項(xiàng)出具相關(guān)證明; (三)由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位編制工程預(yù)算并經(jīng)工程造價部門審定; (四)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理職能科室審核同意后，向維修資金管理單位發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知; (五)維修資金管理單位將所需維修資金，按首付款和決算尾款形式分別劃轉(zhuǎn)維修單位，并將工程費(fèi)用分?jǐn)傊料嚓P(guān)業(yè)主明細(xì)帳戶。 第十二條緊急情況維修工程完工后，應(yīng)按本細(xì)則第十八條(四)款規(guī)定組織維修工程竣工驗(yàn)收。工程驗(yàn)收合格后，應(yīng)向業(yè)主公示維修方案、工程決算、審計(jì)報(bào)告、業(yè)主分?jǐn)偯骷?xì)表等

8、，并將公示的資料和照片報(bào)送維修資金管理單位備查。 第十三條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的下列費(fèi)用不得從維修資金中列支： (一)屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位保修責(zé)任范圍的，由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)實(shí)施并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用; (二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; (三)因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用和賠償責(zé)任; (四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用; (五)單個維修項(xiàng)目一次維修費(fèi)用在500元以下(含500元)。 第三章 維修資金使用申請

9、 第十四條 維修資金使用必須符合下列條件： (一)維修資金已足額歸集并繳存專戶銀行，維修項(xiàng)目符合維修資金使用范圍(詳見本細(xì)則第二章);或符合維修資金使用范圍，部分維修資金歸集繳入專戶銀行，未歸集到位部分已明確維修費(fèi)用分?jǐn)偡桨?，并由相關(guān)受益業(yè)主書面承諾籌繳到位期限的(承諾期限：從業(yè)主大會通過使用方案之日或業(yè)主承諾集中公示之日起計(jì)算，不超過45天); (二)房屋共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造的范圍及項(xiàng)目符合本細(xì)則規(guī)定; (三)經(jīng)房屋鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋，或出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修的情形。 第十五條 維修資金使用申請主體和相關(guān)責(zé)任： (一)成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員

10、會受理報(bào)修和申請使用; (二)未成立業(yè)主委員會的由該區(qū)域的管理單位受理報(bào)修和申請使用(須由轄區(qū)街道辦簽章確認(rèn))。 (三)既無業(yè)主委員會也無正規(guī)管理單位的，由所在街道辦事處牽頭(成立房屋維修管理小組)受理報(bào)修和申請使用; (四)原房改已售公房購房款10%部分維修資金，原則上由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)報(bào)修和申請使用或委托管理單位辦理，并簽章確認(rèn)和承諾; (五)本細(xì)則規(guī)定的主體申請人及相關(guān)責(zé)任部門對發(fā)生危及房屋使用安全、公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主生活的緊急情況時，應(yīng)及時啟動緊急情況維修預(yù)案、消除危險(xiǎn)。因拖延、推諉等導(dǎo)致業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，相關(guān)人員應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。 第十六條 維修資金使用審核和確認(rèn)，

11、應(yīng)當(dāng)在依法通過使用方案后，擬實(shí)施的15日前，向轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(維修資金管理單位)報(bào)送以下資料： (一)業(yè)主大會依法通過的使用方案; (二)填報(bào)淮安市房屋住宅專項(xiàng)維修資金使用申請表; (三)維修涉及范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù) 2/3以上業(yè)主書面同意使用維修資金的決定書; (四)按戶分?jǐn)傎M(fèi)用方案、資金不足使用續(xù)籌辦法(包括續(xù)籌到位時間、承諾)、維修合同(協(xié)議)、維修工程審價合同、維修預(yù)算書; (五)上述(一)至(四)項(xiàng)備案資料公示5天(附照片)且無集中反對意見的證明; (六)房屋原產(chǎn)權(quán)單位承諾書(房改房); (七)業(yè)主委員會備案證明和印鑒章(卡)。 第十七條 維修資金使

12、用按以下程序申請： (一)報(bào)修：業(yè)主委員會或其委托管理的物業(yè)管理企業(yè)、管理單位受理業(yè)主報(bào)修，并填寫房屋修繕報(bào)修單。 (二)預(yù)算：接受報(bào)修單位委托修繕施工單位，通過實(shí)地勘查、編制維修方案和工程預(yù)算書。 (三)預(yù)分?jǐn)偅簶I(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管理單位填寫淮安市房屋專項(xiàng)維修資金使用申請表，并報(bào)維修資金管理單位。維修資金管理單位將預(yù)算金額按建筑面積分?jǐn)偟綉?，并打印票?quán)登記表。 (四)業(yè)主確認(rèn)：每戶預(yù)分?jǐn)偳闆r經(jīng)涉及的業(yè)主簽字確認(rèn)。 (五)公示：維修方案、工程預(yù)算及業(yè)主確認(rèn)等情況在小區(qū)出入口或有關(guān)樓道口等醒目位置予以公示(不少于5天)。 (六)申報(bào)：公示無異議后，將填好的淮安市房屋住宅專項(xiàng)維修資

13、金使用申請表和預(yù)算書及公示材料等報(bào)送維修資金管理單位審核。 第四章 維修資金使用審核和分?jǐn)?第十八條維修資金使用審核由維修資金管理部門按以下程序辦理： (一)受理申請，接受淮安市房屋專項(xiàng)維修資金使用申請表及相關(guān)資料;并核對維修項(xiàng)目涉及業(yè)主的維修資金帳戶余額; (二)安排相關(guān)人員到現(xiàn)場勘查確認(rèn)：維修項(xiàng)目是否符合使用范圍、工程量是否與申報(bào)材料相符等，填寫維修資金申請使用現(xiàn)場查勘表。并依據(jù)淮安市房屋專項(xiàng)維修資金使用申請表和現(xiàn)場勘查情況，由經(jīng)辦人在淮安市房屋維修資金使用審核表上出具初審意見; (三)審核批準(zhǔn)并撥付首批資金(原則上不超過申請金額的30%); (四)督促維修工程竣工驗(yàn)收。維修工程竣工驗(yàn)收由

14、維修資金使用申請主體邀請轄區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、街道辦、工程監(jiān)理單位、維修施工單位、業(yè)主代表、物管單位(管理單位)、決算審計(jì)單位等參加，并形成竣工驗(yàn)收報(bào)告; (五)依據(jù)申請主體委托的專業(yè)審價單位所出具的審計(jì)報(bào)告，按規(guī)定結(jié)算并撥付尾款(工程決算審計(jì)費(fèi)用列入維修工程預(yù)算項(xiàng)目); (六)做好資金分?jǐn)倶I(yè)主帳戶、核算記帳、資料歸檔工作。 第十九條 經(jīng)工程造價咨詢機(jī)構(gòu)審計(jì)確認(rèn)的維修工程決算費(fèi)用總額不超過經(jīng)業(yè)主首次簽字確認(rèn)的維修預(yù)算費(fèi)用總額15%或1.5萬元的，不需要再重新申報(bào)和相關(guān)業(yè)主簽字確認(rèn)。超過15%或1.5萬元(含15%和1.5萬)的，則必須重新申報(bào)及經(jīng)相關(guān)業(yè)主再簽字確認(rèn)。 第二十條 住宅共用部位、共

15、用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由管理部門按照業(yè)主擁有住宅建筑面積的比例在其維修資金帳戶中按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?(二)售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分?jǐn)?。?/p>

16、個樓幢的費(fèi)用，按照該樓幢全體業(yè)主交存維修資金總額與公有住房售房單位交存維修資金總額的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè);其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)按照本條第(二)款的原則進(jìn)行分?jǐn)偂?第五章 附 則 第二十一條 本細(xì)則中有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)管理、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等名詞用語的含義，中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法(建設(shè)部、財(cái)政部令第165號)、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、淮安市物業(yè)管

17、理實(shí)施細(xì)則已有規(guī)定，從其規(guī)定。 第二十二條 本細(xì)則由淮安市物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)解釋。 第二十三條 本細(xì)則自2021年元月1日起試行。本市轄區(qū)內(nèi)的縣可參照試行。 淮安市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金使用主要范圍 一、住宅共用部位的維修和更新、改造 (一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的; (二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕; (三)地下室出現(xiàn)滲漏、積水的; (四)樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值的; (五)建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變的; (六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)較大面積開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落

18、、污染的; (七)公用區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護(hù)墻、院門等出現(xiàn)破損的; (八)公共區(qū)域門窗普遍破損的。 二、住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造主要項(xiàng)目范圍包括： (一)電梯 電梯設(shè)備下列部件出現(xiàn)磨損、損壞，應(yīng)進(jìn)行維修和更新、改造： 1、曳引機(jī)。2、制動器。3、電動機(jī)。4、導(dǎo)向輪、曳引輪。5、鋼絲繩。6、限速系統(tǒng)。7、控制柜。8、選層系統(tǒng)。9、操縱盤與顯示系統(tǒng)。10、層、轎門系統(tǒng)。11、導(dǎo)靴。12、導(dǎo)軌。13、對重。14、安全裝置。15、控制電纜及井道配線。16、緩沖器。17、轎廂。 (二)中央空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)設(shè)備下列部件出現(xiàn)磨損、損壞，應(yīng)進(jìn)行維修和更新、改造： 1、空調(diào)壓縮機(jī)部

19、分 (1)活塞式壓縮機(jī)：更換內(nèi)部大件; (2)離心式壓縮機(jī)：更換電動機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉等。 (3)螺旋式壓縮機(jī)：更換內(nèi)部大件。 2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、直徑150以上(含直徑150)管道、閥、過濾器、修換電機(jī)繞組、絕緣等。 3、冷凝器：更換閥門、管道。 4、蒸發(fā)器：更換閥門、殼管、盤管。 5、膨脹閥：更換。 6、控制系統(tǒng)：更換主控板。 7、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓控制器、冷卻外殼及通風(fēng)機(jī)等。 8、風(fēng)機(jī)盤道：更換風(fēng)機(jī)、盤管。 9、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動機(jī)、表冷器、控制箱。 10、雙效溴化鋰吸收式機(jī)組：更換各類泵及電機(jī)、修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U形管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。 11、通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。 (三)強(qiáng)電系統(tǒng) 電氣工程設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)下列情況時，應(yīng)進(jìn)行維修和更新、改造(強(qiáng)電設(shè)備必須產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有)： 1、高壓柜：更換各類柜體、儀表、修換斷路器、隔離開關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖等; 2、變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片等; 3、低壓電器：電動機(jī)整體更換(5kw以上)，轉(zhuǎn)子、定子繞組修換(10kw以上)，更