中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

1、前言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,住房制度的不斷改革,使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)以及熱點(diǎn)。由于它有較強(qiáng)的投資風(fēng)險(xiǎn),而且投資數(shù)額較大,也隨時(shí)面臨著國(guó)家的宏觀調(diào)控制度,最終降低了房地產(chǎn)的利潤(rùn)。因此,我們必須改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,致使房地產(chǎn)的利潤(rùn)得到平衡的發(fā)展。一、房地產(chǎn)稅收策劃的特點(diǎn)及內(nèi)容在房地產(chǎn)的稅收策劃下,有如下一些特點(diǎn),需要我們?nèi)ブ匾暋?、要在符合國(guó)家稅收法律政策及法規(guī)的基本準(zhǔn)則下進(jìn)行稅收策劃。2、要提前做好稅收策劃管理工作。3、要在加大稅收利潤(rùn)的前提下進(jìn)行稅收策劃。另外,我們還要了解稅收策劃的內(nèi)容,主要包括:設(shè)計(jì)稅收策劃的方案以及控制和防范好稅收策劃的風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)成本控制1、成本

2、控制的基本前提要想節(jié)約企業(yè)的成本費(fèi)用,管控人員必須具備良好的職業(yè)道德,不能存在私心,還要具備踏踏實(shí)實(shí)做事的態(tài)度,本著利益至上的原則,好的人品是成本管理的基本前提。2、成本管理的成本意識(shí)在進(jìn)行成本管理時(shí),要考慮其成本的效益,盡可能的去降低資金的投入,根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況來(lái)加強(qiáng)企業(yè)成本控制,該省的時(shí)候就盡可能的去省,寧愿去選擇對(duì)的,也不要去選擇對(duì)的。3、做好成本管理中的業(yè)務(wù)控制在成本業(yè)務(wù)的控制方面,首先要把握好所購(gòu)商品中技術(shù)參數(shù)的要求,然后要對(duì)項(xiàng)目的定額套價(jià)進(jìn)行全面的考慮,達(dá)到完善其市場(chǎng)材料價(jià)格的目的,最后要全面的去考察合作方的實(shí)際情況。另外,我們要對(duì)房地產(chǎn)成本控制的基本環(huán)節(jié)要有所了解,其環(huán)節(jié)主要包括

3、:成本控制下地段的選擇環(huán)節(jié)、成本控制下的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、成本控制下的總包單位確定及材料設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)的環(huán)節(jié)、成本控制下的稅收策劃。（1）成本控制下地段的選擇環(huán)節(jié)。目前,大多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司普遍通過(guò)招標(biāo)的形式來(lái)對(duì)地段進(jìn)行選擇,在這種形式下,老板就只是憑著感覺(jué)來(lái)選擇地段,然后在以感覺(jué)的方式來(lái)確立地價(jià)的空間范圍,太過(guò)于冒險(xiǎn)了。因?yàn)樵诔杀镜目刂葡伦顬殛P(guān)鍵的環(huán)節(jié)就在地段的選擇上,它在成本控制中起著決定性的作用。同時(shí),在選擇地段時(shí),要考慮到很多的因素,包括政策形勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品定位、客戶群體以及開(kāi)發(fā)周期等,然后研究整個(gè)項(xiàng)目的可行率。另外,還可以利用咨詢機(jī)構(gòu),來(lái)悉當(dāng)?shù)厍闆r,進(jìn)而實(shí)施地產(chǎn)開(kāi)發(fā),總結(jié)出一份可行的

4、報(bào)告。結(jié)合報(bào)告的內(nèi)容,對(duì)其進(jìn)行審核、商討及決策。（2）成本控制下的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)工作是中小型房地產(chǎn)公司的薄弱環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)管理存在著這樣一些較為普遍的問(wèn)題:一是對(duì)項(xiàng)目的成本通常不進(jìn)行預(yù)測(cè)設(shè)計(jì),以至于不能很好地去實(shí)施項(xiàng)目投資及控制;二是必須加大設(shè)計(jì)控制管理力度,從而形成與相關(guān)單位之間的對(duì)接資料,才能有效履行設(shè)計(jì)方合同義務(wù)的責(zé)任,才能提高設(shè)計(jì)深度以及工程進(jìn)度效率;三是在實(shí)施審核工作時(shí),不能對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面的審核及優(yōu)化;四是招標(biāo)機(jī)制不是很合理,導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位沒(méi)有優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)合同價(jià)款也不是合理;五是在不清晰、不準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)下,設(shè)計(jì)常常在發(fā)生變更,致使成本控制不能順利進(jìn)行;六是沒(méi)有完善的資源信

5、息庫(kù),限制了優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇等。設(shè)計(jì)成本控制是選擇地段重要成本控制環(huán)節(jié),它的決定性通常在70%80%之間。而實(shí)行限額設(shè)計(jì)又是整個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的重點(diǎn),在實(shí)施時(shí),我們需要簽訂限額設(shè)計(jì)合同。要在貫穿工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段（包括可行性研究階段、初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段）的前提下進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。另外,在實(shí)行限額設(shè)計(jì)的過(guò)程中,要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理投資,能為整個(gè)項(xiàng)目投資帶來(lái)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)效益。其次,在簽訂限額設(shè)計(jì)合同時(shí),保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、降低設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)隨意性、最大化降低成本質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司應(yīng)該采取必要的手段,同時(shí)也是甲方獲取利益的保障。（3）成本控制下的總包單位確定及材料設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)的環(huán)節(jié)。為了確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、

6、進(jìn)度及安全文明,并且能使合同成本控制得到有利地保障,就必須要有一個(gè)好的施工單位。當(dāng)前,中小型房地產(chǎn)公司在選擇施工單位時(shí),在進(jìn)入確認(rèn)環(huán)節(jié)時(shí),會(huì)存在以下類似問(wèn)題:往往只考察建筑公司的信用問(wèn)題,不考察施工團(tuán)隊(duì)。結(jié)果在組織施工時(shí),施工團(tuán)隊(duì)就出現(xiàn)了一些嚴(yán)重的問(wèn)題,比如施工管理水平差、沒(méi)有過(guò)硬的施工技術(shù)、協(xié)調(diào)配合能力不好等。因此,在成本控制下,選擇好總包單位是尤為重要的,在此要嚴(yán)格對(duì)施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察。另外,在對(duì)材料設(shè)備進(jìn)行招標(biāo)和投標(biāo)時(shí),對(duì)材料設(shè)備價(jià)款要做到有效地控制,從而達(dá)到節(jié)約成本的目的。當(dāng)前,中小型房地產(chǎn)公司都會(huì)出現(xiàn)這樣一些問(wèn)題:采購(gòu)招投標(biāo)制度不夠完善,存在著不規(guī)范招標(biāo)工作以及不清晰程序,關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制

7、沒(méi)有落到實(shí)處,招標(biāo)工作存在舞弊行為是由于招標(biāo)環(huán)節(jié)中存在了不同程度的問(wèn)題,嚴(yán)重時(shí)會(huì)發(fā)生串標(biāo)和圍標(biāo)等一些問(wèn)題,成本的控制工作也就不能順利的進(jìn)行。要想控制好材料設(shè)備招投標(biāo)工作,就要把握好兩個(gè)最重要的環(huán)節(jié):對(duì)入圍單位的確立以及對(duì)該單位的評(píng)估和定標(biāo)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往不重視入圍對(duì)象的選擇和確定工作,開(kāi)標(biāo)后不符合投標(biāo)單位要求的現(xiàn)象十分普遍,由于時(shí)間的原因,在確定中標(biāo)單位時(shí)十分地草率,以至于房地產(chǎn)企業(yè)不能很好的去控制成本。（4）稅收籌劃方面的成本控制。在實(shí)施稅收策劃時(shí),要盡可能的去避免偷稅的現(xiàn)象發(fā)生,要采用有效地手段去避稅,做好納稅籌劃的相關(guān)工作。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作目標(biāo)就是合理的去節(jié)約稅收。有以下三個(gè)方面

8、是中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視的問(wèn)題:一是不實(shí)施稅收籌劃;二是有稅收籌劃,落實(shí)的不夠到位;三是有些企業(yè)出現(xiàn)了偷稅現(xiàn)象。另外,在實(shí)施稅收策劃時(shí),既要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃,也要處理好稅收業(yè)務(wù)下的每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。4、成本管控保障在有效的成本控制下,我們要盡可能的去完善內(nèi)部控制制度。另外,我們要對(duì)成本管理和控制結(jié)果進(jìn)行績(jī)效考核。此外,為了使成本管理和控制能夠順利進(jìn)行,我們需要制定相關(guān)的績(jī)效考核制度。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略曹悅蓮北京國(guó)華置業(yè)有限公司 北京 100025【摘 要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷地發(fā)展,我國(guó)中小型房地產(chǎn)也日益蓬勃了起來(lái),在強(qiáng)大地競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下,要想獲得很好的生存,就必須改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,其

9、中包括加強(qiáng)企業(yè)稅收策劃的特點(diǎn)及內(nèi)容、成本控制及財(cái)務(wù)管理等?！娟P(guān)鍵詞】中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略稅收策劃成本控制財(cái)務(wù)管理（下轉(zhuǎn)第176頁(yè)）三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理1、財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)一是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈及投資周期都很長(zhǎng),資金投入量較大,同時(shí)存在著許多的中間環(huán)節(jié),增加了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和難度性。二是不確定的經(jīng)營(yíng)管理方式為企業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn),因此,我們?cè)谶M(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí),要提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息,將財(cái)務(wù)管理工作真正的納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中,以達(dá)到降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。三是合理有效地處理好各財(cái)務(wù)方之間的關(guān)系,要明白只要有一方的財(cái)務(wù)關(guān)系處理的不夠協(xié)調(diào),就會(huì)使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中受到損失,導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作變得更為復(fù)

10、雜。2、財(cái)務(wù)成本管理存在的問(wèn)題由于企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視,使得財(cái)務(wù)管理的方式及方法較為落后,僅僅局限于記賬和算賬,對(duì)財(cái)務(wù)成本的預(yù)測(cè)與決策、控制和分析方面做得還不夠到位;又加上財(cái)務(wù)管理的制度不太明確,缺乏合理的發(fā)展目標(biāo),只注重投資項(xiàng)目的短期效益,只在盲目的進(jìn)行財(cái)務(wù)工作,不太善于分析,降低了其操作效果;另外,在投資決策上,不能將整個(gè)市場(chǎng)作為導(dǎo)向,只在一味的進(jìn)行主觀的判斷,使得投資決策顯得不夠科學(xué),對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的分析還不夠徹底,在研究時(shí),只注重單個(gè)項(xiàng)目的控制,不能很好的去把握不同的項(xiàng)目;其次,在運(yùn)營(yíng)資金的管理上還有待改善,目前,房地產(chǎn)企業(yè)資金很難得到回收,銷售的積極性不夠強(qiáng),為了使資金能夠盡快的收回,

11、產(chǎn)品能夠很好的銷售出去,在提供購(gòu)房擔(dān)保時(shí)不能做到慎重考慮,若出現(xiàn)不能及時(shí)償還銀行貸款的現(xiàn)象時(shí),企業(yè)自身就必須承擔(dān)起墊付款的責(zé)任,使企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)受到嚴(yán)重的阻礙;最后,在成本管理體系不夠完善的情況進(jìn)行成本管理控制,使企業(yè)的實(shí)際成本不能在預(yù)測(cè)的范圍內(nèi)順利的進(jìn)行。3、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理措施首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理決策者和執(zhí)行者的管理意識(shí),并建立健全的財(cái)務(wù)管理制度,注重項(xiàng)目管理投資以及運(yùn)營(yíng)資金的管理,然后加強(qiáng)和改善財(cái)務(wù)成本控制管理的措施。結(jié)語(yǔ):綜上訴述,通過(guò)改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,使得房地產(chǎn)的管理水平獲得了有效地提高,同時(shí)也增加了企業(yè)的現(xiàn)金流量,減少了企業(yè)成本的支出,讓中小型房地產(chǎn)能夠持續(xù)的發(fā)展下去。參考文獻(xiàn)1

12、劉淑云.基于價(jià)值鏈管理的中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇研究J. 科技創(chuàng)業(yè)月刊,2011(10.2王根興,余茂輝.宏觀調(diào)控新政下房地產(chǎn)中小企業(yè)融資策略J.中外企業(yè)家,2011(12.3朱遠(yuǎn).合肥中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策研究D.合肥工業(yè)大學(xué),2010.對(duì)于膽敢以身試法的一定要用法律的武器予以嚴(yán)懲。這樣才能使人人心存對(duì)法律的敬畏,自我約束、持續(xù)改進(jìn),才能站在正確的立場(chǎng)對(duì)煤礦進(jìn)行服務(wù)和監(jiān)管,煤礦企業(yè)也才會(huì)心存對(duì)監(jiān)管的敬畏,才能真正做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。2. 3 責(zé)任主體之二再來(lái)看看責(zé)任主體的第二方面:煤礦企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人、有關(guān)主管人員。主要是煤礦的所有者和管理人員,本著“誰(shuí)投資,誰(shuí)受益”;“誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)責(zé)”

13、的原則,一旦出現(xiàn)事故,企業(yè)擁有人就象車輛的駕駛員、所有者,必須負(fù)主要責(zé)任。對(duì)煤礦及其主體負(fù)責(zé)人的行政責(zé)任追究采用行政處罰的方式實(shí)施;構(gòu)成犯罪的,依照刑法關(guān)于安全生產(chǎn)犯罪的規(guī)定處以刑罰。只有從重從嚴(yán)進(jìn)行追責(zé),業(yè)主和管理人員才不敢胡作非為、唯利是圖,才不敢違章指揮。安安全全生產(chǎn),最大受益人是企業(yè)所有者,出現(xiàn)安全事故所有者理應(yīng)是最大責(zé)任人,更不應(yīng)有替罪羊代其承擔(dān)責(zé)任。我國(guó)在特殊的發(fā)展時(shí)期出現(xiàn)的煤老板對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)做出了一定的貢獻(xiàn),他們自身也得到了豐厚的回報(bào),并且資源是國(guó)家的,是不可再生的,他們對(duì)企業(yè)的安全生產(chǎn)負(fù)有義不容辭的責(zé)任。2. 4 責(zé)任主體之三煤礦的從業(yè)人員,這是弱勢(shì)群體,是煤礦的直接生產(chǎn)者,是

14、煤礦利潤(rùn)價(jià)值的創(chuàng)造者,不論什么事故他們是直接受害者,大部份時(shí)候也是直接責(zé)任人。很多時(shí)候他們當(dāng)中的一個(gè)就是使車輛肇事的駕駛員,因?yàn)樗粋€(gè)人的原因,牽連了井下所有的人,直接最先受到傷害的往往也是他。違章指揮、違章作業(yè)、違反勞動(dòng)紀(jì)律是最主要的表現(xiàn)形式。一旦發(fā)生事故,他是直接責(zé)任者,我們往往也追究不著他的責(zé)任了,因?yàn)樗言谑鹿手兴劳?他自己也是最大的受害者。所以在勞動(dòng)生產(chǎn)中必須做到“不傷害自己、不傷害別人、不被別人傷害”,嚴(yán)格按行業(yè)要求作業(yè)。對(duì)在事故中沒(méi)有受到傷害的直接責(zé)任人必須嚴(yán)格按規(guī)定給予處罰,構(gòu)成犯罪的,依照刑法關(guān)于安全生產(chǎn)犯罪的規(guī)定處以刑罰。事故發(fā)生后,必須按照“四不放過(guò)原則”進(jìn)行處理,使人們

15、受到必要的警示教育。2. 5 責(zé)任主體之四最后是安全生產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和安全生產(chǎn)中介服務(wù)人員。在以往的責(zé)任事故中,沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)哪些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和安全生產(chǎn)中介服務(wù)人員受到過(guò)責(zé)任追究,這是我們國(guó)家體制和法律法規(guī)的弊端 。安全生產(chǎn)法規(guī)定:“依法設(shè)立的為安全生產(chǎn)提供技術(shù)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu),依照法律、行政法規(guī)和職業(yè)準(zhǔn)則,接受生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的委托為其安全生產(chǎn)工作提供技術(shù)服務(wù)”。從事煤礦安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)認(rèn)證、檢測(cè)檢驗(yàn)、咨詢服務(wù)等工作的中介機(jī)構(gòu)及其安全生產(chǎn)的專業(yè)工程人員,必須具有執(zhí)業(yè)資質(zhì)才能依法為煤礦生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位提供服務(wù)。我們現(xiàn)在的評(píng)價(jià)認(rèn)證、檢測(cè)檢驗(yàn)、咨詢服務(wù)等部份工作已成了以收費(fèi)為主的走過(guò)程項(xiàng)目。如果中介機(jī)構(gòu)及其工作人員對(duì)其承擔(dān)的安全評(píng)價(jià)、認(rèn)證、檢測(cè)、檢驗(yàn)事項(xiàng)出具虛假證明,視其情節(jié)輕重,必須追究行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任,只有這樣,才能正行業(yè)之風(fēng)。3、總結(jié)安全發(fā)展是科學(xué)發(fā)展觀的重要組成部分。科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本,安全發(fā)展的本質(zhì)要求就是保護(hù)勞動(dòng)者的健康和生命安全以及財(cái)產(chǎn)的安全。安全生產(chǎn)是一個(gè)永