成都師范學院職工宿舍

1、成都師范學院職工宿舍管理規(guī)約（草 案）第一條 目的為維護成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃（電梯樓 A、B、 C、D 幢、多 層一、三、四、六、七、八、九、十、十一、十二、十三幢）內全體業(yè)主的合 法權益， 加強管理建筑區(qū)劃內物業(yè)共有部分和維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、 公共 秩序，建設管理有序、服務規(guī)范、秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的物業(yè)管理 區(qū)域，根據有關法律法規(guī)，經成都師范學院職工宿舍業(yè)主大會會議表決通過， 特制訂本規(guī)約。第二條 物業(yè)基本情況建筑區(qū)劃名稱：成都師范學院職工宿舍；建筑區(qū)劃座落：成都市武侯區(qū)人民南路三 段 24 號； 建筑區(qū)劃構成（見附件一）建筑區(qū)劃所屬物業(yè)類型：住宅類型物業(yè)。第三條 物

2、業(yè)管理模式成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內， 實行由業(yè)主依法選聘物業(yè)服務公司 或其他管理人，依據物業(yè)服務合同對物業(yè)共有部分進行管理、維修、養(yǎng)護，并 維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的物業(yè)管理模式。根據有關法律、 法規(guī)規(guī)定和本規(guī)約及物業(yè)買賣合同約定， 業(yè)主享有以下共 有部分的共有權：（一） 由單幢建筑物的相關業(yè)主共有的部分， 包括該幢建筑物的業(yè)主共有 的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通 道、房屋主體承重結構部位等部位以及該幢建筑物的業(yè)主共有的上下水管道、 落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、 消防設施、郵政信箱、避雷裝置等設備。（

3、二）由建筑區(qū)劃內全體業(yè)主共有的部分，包括全體業(yè)主共有的道路、綠 地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房） 、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備等使用的房屋。第五條 共有部分的管理（一）業(yè)主對共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義 務；（二）物業(yè)服務公司或其他管理人違反物業(yè)服務合同約定， 從履約保證金 中抵扣的違約金，屬于全體業(yè)主所有。第六條 共有部分保險成都師范學院職工宿舍建筑區(qū)劃內物業(yè)共有部分及公眾責任保險， 由全體 業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例大小享有權利、 履行義務， 并由業(yè)主 大會選聘的物業(yè)服務公司或其他管理人代行辦理相關手續(xù)； 并在物業(yè)服

4、務合同 中約定業(yè)主的家庭財產與人身安全的保險由業(yè)主自行辦理。第七條 建筑區(qū)劃的調整對成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃進行調整的， 應當按照相關規(guī)定， 并 經本建筑區(qū)劃內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二 分之一以上的業(yè)主同意； 由成都師范學院職工宿舍業(yè)主委員會向成都市武候區(qū) 房產管理部門提出調整建筑區(qū)劃要求。第八條 業(yè)主的權利與義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照中華人民共和國物權法 、國務院物業(yè)管 理條例、成都市物業(yè)管理條例以及相關法律、法規(guī)、規(guī)章政策及本規(guī)約的 規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。第九條 業(yè)主大會成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內設立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會由成都

5、師范學院職工宿舍建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主組成， 代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管 理活動中的合法權益。業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構；業(yè)主大 會、業(yè)主委員會依法、依本規(guī)約和業(yè)主大會通過的成都師范學院教職工宿舍 業(yè)主大會議事規(guī)則、成都師范學院教職工宿舍業(yè)主委員會工作規(guī)則履職。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主具有約束力；業(yè)主應當遵 守并服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。業(yè)主大會、 業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的， 業(yè)主可以向成都市武候區(qū)房產管理部門或玉林街道辦事處電信路社區(qū)居民委員會投訴、 舉報，由受 理單位依法處理；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益

6、的，受 侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè) 主委員會的組成與任期、 工作經費、 印章管理使用等事項由業(yè)主大會議通過的 成都師范學院教職工宿舍業(yè)主大會議事規(guī)則 、成都師范學院教職工宿舍業(yè) 主委員會工作規(guī)則依法作出約定。第十條 物業(yè)服務公司的選聘、解聘經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以 上的業(yè)主同意， 物業(yè)服務公司或其他管理人的選聘依法采取招投標方式， 并由 業(yè)主大會授權其執(zhí)行機構業(yè)主委員會辦理實施招標活動的相關事宜。業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務公司或其他管理人之前， 對選聘方式、 具體實施 者、物業(yè)服務合

7、同的主要內容等在成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃 （電梯樓 A、 B、C、D 幢、多層一、三、四、六、七、八、九、十、十一、十二、十三 幢）內公示三天后，進行業(yè)主書面表決。業(yè)主委員會依法選聘、 解聘物業(yè)服務公司或其他管理人的， 須經專有部分 占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主書面簽 字同意。業(yè)主委員會與其依法選聘的物業(yè)服務公司或其他管理人簽訂物業(yè)服務合 同，應當有業(yè)主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會印章。第十一條 物業(yè)服務費用及其交納、使用、監(jiān)督根據國家計委、建設部 1996 年 2月 9日頒布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理 服務收費暫行辦法，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成

8、本構成包括以下項目： (1) 管理 服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； (2)公共設施、設備日常運行、 維護及 保養(yǎng)費； (3)綠化管理費； (4)清潔衛(wèi)生費(不包括垃圾費) ；(5)保安費； (6)辦 公費； (7) 物業(yè)管理單位固定資產折舊費； (8) 法定稅費。此外，物業(yè)服務費中 還應包括物業(yè)服務公司或其他管理人的利潤。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以 上的業(yè)主同意， 物業(yè)服務收費采取包干制方式， 按業(yè)主專有部分面積大小共同 負擔，并按照物業(yè)服務合同約定足額交納， 接受業(yè)主大會、 業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用的， 從其約定，

9、業(yè)主負連帶 交納責任。業(yè)主委托物業(yè)服務公司或其他管理人提供物業(yè)服務合同約定以外的其他 專項服務、特約服務的，其費用由雙方約定。第十二條 水、電、氣等費用的交納及其設施的維修責任成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內， 業(yè)主應當按照相關規(guī)定和相關供用 合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關費用。物業(yè)服務公司或其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單 位的委托代收前款費用的， 應當公布委托合同， 業(yè)主應當按照相關規(guī)定和相關 供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務公司按時足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述費用。業(yè)主拖欠、拒交上述費 用的，應按本規(guī)

10、約的相關規(guī)定承擔違約責任。水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設施的維修責任，由業(yè)主按照相關規(guī)定承擔； 前款設施屬于業(yè)主專有的，由業(yè)主承擔維修費用；屬于業(yè)主共同所有的，由全 體業(yè)主或者相關業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔維修費用。 第十三條 相鄰關系經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以 上的業(yè)主同意，在物業(yè)使用和維護中，遵守相關法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約 約定及專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以 上業(yè)主同意的決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理 的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光以及設施設備維修、房屋裝 飾裝修、環(huán)

11、境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。第十四條 物業(yè)的使用成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人應當遵守相關法律、 法規(guī)政策規(guī)定和成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃 房屋使用說明書 的約定， 并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：（一）按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業(yè)專有 部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質； 鑒于成都師范學院教職工宿舍建 筑區(qū)劃的物業(yè)特性，嚴禁將住宅改變?yōu)橛绊懫渌麡I(yè)主正常生活和休息的餐飲、 娛樂、辦公、倉儲、旅館等經營性用房；二）進行室內裝飾裝修時，遵守建設部住宅室內裝飾裝修管理辦法和成都市城市房屋裝修結構安全管理規(guī)定的規(guī)定，在工程開工前，應當事先告知物業(yè)服務

12、企業(yè)或其他管理人，并與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協(xié)議； 遵守裝飾裝修的注意事項， 不從事裝飾裝修的禁止行為， 不得影響毗鄰房屋的 使用安全；主動配合物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人依據有關規(guī)定和物業(yè)服務合同 的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查；（三）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。 施工期間應采取有效措施， 減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生 活造成的影響，晚間 18:00 時以后至次日上午 8:00 時以前和節(jié)假日，不得從 事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工；（四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法 權益的，應及時恢復原狀， 造成相鄰業(yè)主財產

13、損失的， 應承擔相應的賠償責任；（五）安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置或預留位置不能安裝的，可按照物業(yè)服務公司或其他管理人指定的位置安裝；（六）合理使用水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等共有設施設備，不擅自拆改相 關管線、設備；（七）使用電梯，應遵守本建筑區(qū)劃內電梯使用管理規(guī)定；（八）停放車輛，應遵守本建筑區(qū)劃內車輛停放有關規(guī)定；（九）法律、法規(guī)政策的其他規(guī)定。第十五條 使用物業(yè)的禁止行為第 8 頁 共 17 頁業(yè)主、使用人在使用物業(yè)中，除應當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得 從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權益的行為：（一）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外

14、門窗、 陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格） 、設計用途、功能和布局等；（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；（三）占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服 務用房、自行車房（棚）以及屬于業(yè)主共有的停車場（庫）等共有部分。（四）損壞或擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排 水、排污、消防等共有設施設備；（五）違法搭建建筑物、構筑物；（六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；（七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質或超負重等物品 和排放有毒、有害、危險物質及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞 綠地等；（八）踐踏、

15、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；（九）影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂 涂、設立廣告牌等；（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音；（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結構 （多層除外），不按指定位置安裝空調外機且不進行滴水處理；第 8 頁 共 17 頁十二）使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸煙、張貼、涂畫或損傷內壁；（十三）危害公共利益、侵害他人合法權益或其他不道德的行為；（十四）業(yè)主將規(guī)劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業(yè) 專有部分轉賣或租賃后兩周內不向物業(yè)服務公司或其他管理人登記備案的行 為。（十

16、五）業(yè)主將規(guī)劃管理部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用物業(yè) 專有部分租賃后不遵守成都市人民政府令第 140 號成都市房屋租賃管理辦 法的行為。（十六）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。第十六條 物業(yè)的維修養(yǎng)護業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權益；（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時， 業(yè)主或物業(yè) 服務公司或其他管理人應事先告知相關業(yè)主， 相關業(yè)主應給予必要配合； 相關 業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應負責維修并承擔賠償責任；（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須 向物業(yè)服務企

17、公司或其他管理人提出申請， 經書面同意后方可實施， 并在約定 期限內恢復原狀；造成損失的，應當賠償；（四）業(yè)主、使用人在使用物業(yè)中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，業(yè)主、使用人應當及時應急維修；業(yè)主、使用人不履行或 者無法履行應急維修義務， 且需進入物業(yè)專有部位應急維修的， 物業(yè)服務公司 或其他管理人可在通知公安機關、 社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會三名以上委 員到場見證下實施應急維修，維修發(fā)生的費用由責任人承擔；（五）當物業(yè)服務公司或其他管理人對物業(yè)共有部分維修養(yǎng)護時， 相關業(yè) 主應予以配合；有造成本物業(yè)共有部分或其他業(yè)主房屋及附屬設施設備損壞 的，由造成損壞的責任人承擔賠償

18、責任；（六）成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和 保修范圍內出現(xiàn)非使用不當?shù)馁|量問題或使用功能障礙，由建設單位負責解 決。建設單位不履行保修義務的， 業(yè)主委員會可以按照 成都市物業(yè)管理條例 等相關規(guī)定提出申請， 經成都市武候區(qū)房產管理部門核實后， 由業(yè)主委員會或 者電信路社區(qū)居民委員會組織維修， 其費用按照相關規(guī)定從建設單位依法交存 于專戶管理銀行保修金分戶中墊支。建設單位拒絕維修或者拖延維修的， 業(yè)主可以自行或者委托他人維修， 維 修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。第十七條 物業(yè)專項維修資金的使用范圍和續(xù)籌根據 2007 年 03 月 22 日成房發(fā) 200

19、456 號成都市城市住房專項維修資 金管理暫行辦法實施細則的通知，專項維修資金的用途，是指專項用于物業(yè) 保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造。第 13 頁 共 17 頁共用部位，是指一幢房屋內部，由整幢房屋的業(yè)主、使用人共用的房屋主體承重結構（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、外墻面、 門廳、樓梯間、走廊通道和水泵間、 電表間、電梯間、電話分線間、 電梯機房、 傳達室、內天井、與房屋主體相連的地下結構、底樓架空層和其他在使用上、 功能上為整幢建筑服務的部位等。共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域或者單幢房屋內，由業(yè)主、使用人共用 的上下水管道、落水管、照明燈具

20、、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置、電梯、 供配電設施設備、消防及安全監(jiān)控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道 路、路燈、雨污水管道、化糞池、垃圾箱（房） 、窨井、非經營性停車場所和 有關共用設施設備使用的房屋等。成都師范學院教職工宿舍業(yè)主委員會建立成都師范學院教職工宿舍建筑 區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的專項維修資金， 專項用于在國家規(guī)定的保修期限 和保修范圍內外物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造。專項維修資金的建立，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決 策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。專項維修資金的收繳由成都師范學院教職工宿舍業(yè)主委員會根據“成房發(fā) 200456 號成都市

21、城市住房專項維修資金管理暫行辦法實施細則的通知” 和成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施在國家規(guī)定的保 修期限外的使用情況制定收繳方案， 收繳方案公示三天后， 經專有部分占建筑 物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主簽字同意， 由業(yè) 第 11 頁 共 17 頁主在收繳方案規(guī)定的期限內向成都師范學院教職工宿舍業(yè)主委員繳存。成都師范學院教職工宿舍建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施在國家規(guī)定的 保修期限外出現(xiàn)的問題或使用功能障礙且維修費用在五千元以上 （含五千元）， 由業(yè)主委員會三名以上委員到場見證下， 簽字認定后， 指派由業(yè)主委員會選聘 的物業(yè)服務公司或其他管理人組織實施維

22、修， 維修發(fā)生的費用在專項維修資金 內列支。第十八條 物業(yè)維修、更新、改造的實施建筑物及其附屬設施共有部分的維修、更新、改造在五千元以下（不含五 千元）符合下述情形之一的，由物業(yè)服務公司或其他管理人直接組織實施，費 用在專項維修資金內列支。（一）屬規(guī)定的急修項目（如水管爆管、漏水、停電、電路燃燒等） ；（二）物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；（三）經安全鑒定機構鑒定的危險建筑物及其附屬設施；（四）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關技術標準規(guī)定必須維修建筑物及其附屬設施 的情形；（五）物業(yè)維修、更新、改造費用。第十九條 業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務業(yè)主應當向物業(yè)服務公司或其他管理人以及業(yè)主委員會提

23、供聯(lián)系地址、 通 訊方式。第二十條 違反物業(yè)使用禁止行為的處置業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的，其 他業(yè)主、 使用人可以向電信路社區(qū)居民委員會或業(yè)主委員會報告， 由電信路社 區(qū)居民委員會或業(yè)主委員會依法查處； 受侵害的相關業(yè)主可以依法向人民法院 提起訴訟。第二十一條 相關工作的配合業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人應當積極配合公安機關、街道辦事 處、社區(qū)居民委員會等相關部門、 單位做好本建筑區(qū)劃內計劃生育、 流動人口、 犬只管理等工作；對于相關部門進入本建筑區(qū)劃內監(jiān)督檢查、行政執(zhí)法的，業(yè) 主委員會委員、業(yè)主、使用人、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人不得阻撓。 第二十二條 未

24、按規(guī)定交納物業(yè)服務費用或專項維修資金的責任業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）或專項維修資金的，業(yè) 主委員會應當督促其限期交付；業(yè)主逾期仍不交納的，業(yè)主委員會、服務企業(yè) 或其他管理人可以在本建筑區(qū)劃內公布物業(yè)服務費用 （物業(yè)服務資金） 或專項 維修資金收交情況， 并注明欠交費用的業(yè)主房門號； 仍不交納的， 業(yè)主委員會、 物業(yè)服務公司或其他管理人可以依法：（一）向成都仲裁委員會申請仲裁；（二）向人民法院提起訴訟。第二十三條 授予物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的權利全體業(yè)主同意在物業(yè)服務中，授予物業(yè)服務公司或其他管理人以下權利：（一）根據有關法律法規(guī)、 本規(guī)約和物業(yè)服務合同， 制定必要的規(guī)章制度

25、，并督促業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行；（二）采取批評、 規(guī)勸、警告等方式制止業(yè)主、 使用人違反本規(guī)約的行為；對業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的行為，物業(yè)服務公司制止后，業(yè)主、使用人拒不 改正的，物業(yè)服務公司或其他管理人可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人員、施工工具、裝修材料等進入本建筑區(qū)劃； 2、可對業(yè)主、使用人進行一定金額的處罰。第二十四條 違反規(guī)約的責任業(yè)主、使用人違反本規(guī)約規(guī)定，侵害他人合法權益的，業(yè)主委員會、物業(yè) 服務企業(yè)或其他管理人有權要求其改正；業(yè)主、使用人拒不改正的，應承擔以 下違約責任， 并由業(yè)主委員會在本建筑區(qū)劃內公布該業(yè)主、 使用人的姓名及違 約事實：（一）向全體業(yè)主或相應業(yè)主支付違約金；（二）損害