藍湖名邸開盤總結及下階段營銷計劃2

1、藍湖名邸9月銷售總結及下階段營銷方案一 完成銷售任務情況（不含六號樓）完成銷售任務情況（不含六號樓）大定套數3 套簽約套數44 套總銷售套數47 套累積銷售率48 二 去化情況及分析樓號總套數成交套數成交率排名1號樓20套11套5522號樓28套22套7113號樓30套11套3735號樓20套3 套154第一批總推出房源98套（二套樣板房未記），成交47套，成交率為48，由于2號樓房源的減少，目前客戶已經把注意力轉移至1號樓，從成交率來看1號樓已由上周的45%提高到55%，爭取在近階段再拿下3套把成交率提高到70%。樓層總套數成交套數成交率排名1層19套12套6312層20套12套6033層2

2、0套13套6524層20套10套5045層19套0 套0 5從近期樓層去化分析來看，成交都集中在2.3層，唯一一套5樓定的也退了，所以解決5層去化問題是下階段的重中之重。房型推出套數成交套數成交率排名98平方10套2套205105平方10套3套304115平方25套19套761124平方10套6套503130平方23套14套612150平方10套2套206170平方10套1套106從房型去化分析來看，排名1，2，3位的都為3房，其中以115平方去化最快，也正是因為二種二種二房面積較接近于115平方的房型面積，價差不能明顯拉開影響了二房去化速度。目前去除5號樓，3房成交率在62%，2房的成交率只

3、有25%。2房的銷售滯后對于整個銷售進程影響較大。樓號兩邊套數成交套烽成交率中間套數成交套數成交率1號樓10 套4 套4010 套7 套702號樓8 套6 套7520 套16 套803號樓10 套3 套3020 套8 套405號樓10 套1 套1010 套2 套20從邊，中套數去化分析中我們可以看出，當地消費習慣還是以首選中間單元為主，由于當地樓盤并沒有景觀概念加上原來樓房質量也不是很過關，所以客戶對邊套好感度明顯沒有中間單元高，這點在今后的價格制定中，將進行適當調整。三 開盤總結：本案于八月十五日開始接受預定，八月二十九日正式開盤，至今總銷售47套（大定3套，簽約44套），成交率為48，去除

4、5號樓單位后統(tǒng)計結果為成交率56，再去除5層單元的話成交率提高到70。從這個成交率來看本次開盤還是很成功的，也成為了蒼山房地產業(yè)的一個小奇跡。但是成功之余我們也發(fā)現許多問題，特別是傳統(tǒng)銷售模式與當地現有消費習慣摩擦后產生的各種問題。如先交款后交房，喜歡中間單元，沒有閣樓概念，多種多樣的風水學說等等。從這些問題中反映也了蒼山當地現有的消費觀念，也為我們第二批房源上市提供了許多經驗。四 目前問題：1. 廣告宣傳滯后，市場形象及地位還不明確，給客戶“貴已現，優(yōu)未明”的感覺。我們的產品很多方面都是蒼山首次出現（如房型.立面.建材等）而山東人又比較實，都喜歡眼見為實，所以他們都感覺到我們房價不便宜，而對

5、我們產品優(yōu)勢只是半信半疑。2. 從一期產品市場反映來看，100-130M三房最符合當地消費習慣，從目前銷售數據來看我們115-130M的三房銷售率已達67%，如果再去除5層單位的話，銷售率可以達到83%，應該說主力三房產品銷售情況非常不錯。而目前滯銷的主要是兩房（25%）.大三房（15%）這2種戶型以及五層零銷售的問題。3. 6號樓只定不售的情況已經在蒼山造成一定負面影響，已經有多位客戶說我們目前已經全面停工，水泥廠職工正在上訪等等。4. 5層銷售率目前為零，雖然希望建成實物后情況會有所變化，但目前看來還是有一定難度，主要是層高不高.露臺不大較難使客戶形成購買沖動，很難在今后的銷售中擺脫滯后的

6、問題。五 解決方案：1. 廣告全面展開，特別是利用電視.高炮.掛歷.流動廣告車組合出擊。重新制定廣告精神.廣告用語以體現本案特點。2. 兩房銷售現場控制折扣，在客戶成熟的情況下可以適當給于一定折扣促進成交。3大三房盡快完成2套交房標準，以便業(yè)務員現場帶看。4 5層單位以后北面全部做到1.8米，可能的話增加暖氣，露臺盡量做大以增加銷售賣點。5 盡快落實樣板房設計，爭取在10月上旬進場裝修。六 下階段營銷計劃1 10月1日-7日 國慶購房優(yōu)惠酬賓活動活動目的：重點促銷5層及6號樓單位，并做好商鋪銷售的鋪墊工作。必要條件：A.六號樓水泥罐全部清除。 B2號樓外立面完成60%。 C樣板房裝修方案確定。

7、 D商鋪基本方案落實。 E電視廣告加一期DM投放。預計效果：一期去化率達到55%.6號樓大定40%。2. 10月18日-31日（周三）商鋪內部優(yōu)惠認購活動活動目的：鎖定商鋪意向客戶（商鋪開盤價：2518元/M 內部認購價：2188元/M）必要條件：A.西面商鋪基礎工程全面展開，東面原辦公樓基本拆除。 B2號樓立面完成80%。 C樣板房裝修完成30%。 D廣告支持。預計效果：商鋪認購達60%。3 11月8日（周三）商鋪正式簽約 活動目的：鎖定商鋪大定客戶必要條件：A.西面商鋪2層，東面商鋪基礎工程全面展開。 B2號樓立面完成100%，1號樓立面完成50%。 C樣板房裝修完成50%。 D樣板房單元

8、樓道及門廳裝修完成70%。 E廣告支持（07年度臺歷.掛歷準備到位）。 F商鋪取得預售許可證。預計效果：商鋪簽約達60%。4 11月28日（周二）六號樓正式簽約 活動目的：鎖定6號樓大定客戶必要條件：A.6號樓正負零零。 B1號樓立面完成100%。 C樣板房裝修完成90%。 D樣板房單元樓道及門廳裝修完成100%。 EXXX號樓基礎工程全面啟動。預計效果：6號樓簽約達60%。512月1日-31日 看房有禮活動（參觀樣板房送07年掛歷） 活動目的：促進成交.為XXX號樓蓄水。 必要條件：A. 樣板房裝修完成100%。 BXXX號樓正負零零。 C廣告支持。 預計效果：一期簽約率達70%（含6號樓） 607年1月1日 新年