房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅詳解

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及涉稅第一篇房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必 須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：一、土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等） 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。三、配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大

2、配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。四、代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他 工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。二、前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊

3、、照明、 綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。四、建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng) 建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。五、配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè) 施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。六、開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接 費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn) 房攤銷等。以上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工

4、成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理 部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而 發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi) 用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和 銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯 銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧， 不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要

5、增加核算的工作量，也 不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算 完全成本。第一節(jié)自營(yíng)開發(fā)工程成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營(yíng)方式， 也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程 中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開發(fā)成本的核算對(duì)象，記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本” 等賬戶的借方和“銀行存款” 、“庫(kù)存材料” 、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本

6、房屋開發(fā)成本 XXX貸：銀行存款 XXX庫(kù)存材料 XXX應(yīng)付工資 XXX如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶， 用來核算和歸集自營(yíng)工程費(fèi)用， 并按工程施工成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬 進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、 建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)， 每一工程幾乎都有它的獨(dú) 特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采 用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)， 也由于必須在指定的地點(diǎn)建造， 以致它們的地形、 地質(zhì)、 水文等自然條件和交通、 材料資源等社

7、會(huì)條件不同， 在建造時(shí)， 往往也需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、 施工組織等作適當(dāng)改變。 工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)， 在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡 是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用， 應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本； 凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由 有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有 關(guān)工程成本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對(duì)象。工程成本核算的對(duì)象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工

8、程進(jìn)度計(jì)劃的對(duì)象。根據(jù)單位工程來組 織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時(shí)反映施工活動(dòng)的經(jīng) 濟(jì)效益。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于： （l ）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時(shí)間相接 近的各個(gè)單位工程； （2）在同一工地上施工的幾個(gè)預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分 類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目：1 材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及

9、周轉(zhuǎn)材料的攤 銷和租賃費(fèi)用。2 人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場(chǎng)制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場(chǎng)水平、垂直運(yùn)輸?shù)?輔助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。3 機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工 福利費(fèi)，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔 助設(shè)施費(fèi)， 養(yǎng)路費(fèi)， 牌照稅， 使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)， 以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。4 其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸 費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)

10、交費(fèi)，場(chǎng)地清理費(fèi)等。5 施工間接費(fèi)指施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工 資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保 險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑 物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)。上述材料費(fèi)、 人工費(fèi)、 機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)， 由于直接耗用于工程的施工過程， 叫做直接費(fèi)， 可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的 各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間

11、接 費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。二、材料費(fèi)的核算各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單” 、“退料單”?！耙杨I(lǐng)未用材料清單” 、“大 堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算。 “已領(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng) 存料， 在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤點(diǎn)后填制， 應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算 該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)單位工程共同 耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計(jì) 算其實(shí)際用量。即對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大堆材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)

12、料手續(xù)，月末先計(jì)算定 額耗用量。本月定額耗用量=刀（本月完成工程量X材料消耗定額）再通過盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實(shí)際耗用量=月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量差異數(shù)量=本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量差異分配率=差異數(shù)量十本月定額耗用量X100%然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本：某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量=該工程定額耗用量x（1土差異分配率）某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本=該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量X計(jì)劃單價(jià)施工隊(duì)組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng) 料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)

13、，再填制“退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成 本。對(duì)租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。三、人工費(fèi)的核算 工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng) 工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為 14 ）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。“工程任務(wù)單” 是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知， 也是用以 記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、 計(jì)算獎(jiǎng)金或計(jì)件工資的憑證。 通常于施工前由施工員會(huì)同定額員根據(jù)施工作 業(yè)計(jì)劃和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任 務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量

14、檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā) 的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部 進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計(jì)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施 工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)， 再簽發(fā)給原來的班組， 使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié) 算。對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)， 可根據(jù)按工程項(xiàng)別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工 時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。 所謂施工單位平均工資率， 就是以月份內(nèi)各該施工單位建 筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下：某

15、施工單位平均工資率（元 /時(shí)）=月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）十 月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)）用施工單位平均工資率乘各項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各項(xiàng)工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：各項(xiàng)工程分配的人工資=該項(xiàng)工程耗用工時(shí)X施工單位平均工資率四、機(jī)械使用費(fèi)的核算施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 應(yīng)另行組織核算。 因?yàn)槭褂檬┕C(jī) 械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的。機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：1 人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。2 燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。3 材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材

16、料和擦拭材料等費(fèi)用。4 折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。5 替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電 線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。6 運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工現(xiàn)場(chǎng)和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運(yùn)輸、安裝、 拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)出費(fèi)用由其他施工現(xiàn)場(chǎng)的工程成本負(fù)擔(dān)。7. 輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械 的輔助設(shè)施費(fèi)， 如數(shù)額較大， 可先記入 “待攤費(fèi)用” 賬戶， 然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工期限分次從 “待攤費(fèi)用” 賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械

17、使用費(fèi)”賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?. 養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。9. 間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料 費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目； 土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作 施工機(jī)械使用費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫(kù)存材料” 、“低值易耗品” 、“材

18、料成本差異” 、“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)”“銀行存款”、“累計(jì)折舊” 、“待攤費(fèi)用” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “工程施工機(jī)械使用費(fèi)” 賬戶的借方， 作如下分錄入賬：借：工程施工機(jī)械使用費(fèi) 19000貸：庫(kù)存材料1100低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付工資4000應(yīng)付福利費(fèi)560銀行存款2165累計(jì)折舊8000待攤費(fèi)用3000機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算， 對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行； 對(duì)中型機(jī)械一般可按機(jī)械類別進(jìn) 行。至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械， 如打夯機(jī)、 卷?yè)P(yáng)機(jī)、 砂漿機(jī)、 鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)， 可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作

19、臺(tái)班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。各施工 機(jī)械對(duì)各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄，在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工程的工作臺(tái)時(shí)， 就 可通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)X機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)十機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下，對(duì)于各項(xiàng)工程 應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)， 可在月終根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi) 計(jì)劃數(shù)， 求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使

20、用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較， 求得機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比，再將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=刀（該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)X機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）X實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)*刀（機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)X該機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)）現(xiàn)舉例說明它的分配計(jì)算方法如下：（一）先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨 機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中： 0.5 立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 為 20 元，0.4 立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為 8 元。（二）求出各種施工機(jī)械

21、按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)設(shè)例中 :0.5 立方米履帶挖土機(jī)290臺(tái)時(shí)X臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 20元5 800元0.4 立方米混凝土攪拌機(jī)300臺(tái)時(shí)X臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù) 8元2 400元其他施工機(jī)械 11 800 元（三）根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì) 19 000 元（四）計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為19000 元/20000 元 X100 %= 95 %（五）將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如 101 商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為9 000元，則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：9

22、000 元X95 %= 8550 元對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工 程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施工 19 000貸：工程施工機(jī)械使用費(fèi) 19 000對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比例，分配計(jì)入各 項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。五、其他直接費(fèi)的核算工程成本中的 “其他直接費(fèi)” ，是指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)生但不能記入 “材料費(fèi)”、“人工費(fèi)” 和“機(jī) 械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：1 施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采

23、取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施 費(fèi)用；3 因場(chǎng)地狹小等原因而發(fā)生的材料搬運(yùn)費(fèi)；4 土方運(yùn)輸費(fèi)。此外， 還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、 工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、 工程點(diǎn)交費(fèi)、 場(chǎng)地清理費(fèi)等。施工單位在現(xiàn)場(chǎng)耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶的 借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi) 2 000 元，應(yīng) 作：借：工程施工 2 000貸：銀行存款 2 000對(duì)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各項(xiàng)工程的實(shí)際耗 用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分

24、配表，就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運(yùn) 費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工費(fèi)以及工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理費(fèi)、檢驗(yàn) 試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi)，凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的，應(yīng)直接計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的， 應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。六、施工間接費(fèi)用的核算工程成本中除了上文所說的各項(xiàng)直接費(fèi)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直 接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶

25、，然后將它分配計(jì)入 各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：1 管理人員工資指施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。2 職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為 14 ）提取的職工福利費(fèi)。3 折舊費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。4 修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理 費(fèi)。5.工具用具使用費(fèi)指施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消 防用具等的購(gòu)置，攤銷和修理費(fèi)。6.辦公費(fèi)指施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、水電、燒 水和集體取暖用

26、煤等的費(fèi)用。7 差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、外勤補(bǔ)助費(fèi)、市內(nèi)交通和誤餐補(bǔ) 助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工 單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購(gòu)置、攤銷和修理費(fèi)，供職 工保健用的解毒劑、營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲 水的燃料費(fèi)等。9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。發(fā)生的各項(xiàng)施工 間接費(fèi)用，都要自“庫(kù)存材料”

27、、“低值易耗品” 、“材料成本差異” 、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)” 、“銀 行存款”、“現(xiàn)金”、“累計(jì)折舊” 、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。借：施工間接費(fèi)用 21538貸：庫(kù)存材料1900材料成本差異50應(yīng)付工資8500應(yīng)付福利費(fèi)1190銀行存款2900現(xiàn)金298累計(jì)折舊4600待攤費(fèi)用1500低值易耗品600如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、倉(cāng)庫(kù)、辦公室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng) 將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費(fèi)用”賬戶。施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬” ，將發(fā)生的施工 間接費(fèi)用按

28、明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。每月終了，應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定額比較，以考核 施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況， 施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝工程之間的分配， 可按照各項(xiàng)工程的 施工間接費(fèi)用定額 （即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的百分比， 建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比， 水電安裝工程、 設(shè)備安裝工程按人工費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用X該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額十刀】各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額在實(shí)際核算工作中， 對(duì)于施工

29、間接費(fèi)用的分配， 往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì)按施 工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整， 即將上列算式改為：某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額X本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用十刀各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額如某施工單位在 1998 年 7 月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用 20 538 元，各項(xiàng)工程在 7 月份內(nèi)發(fā)生的 直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：101 商品房建筑工程直接費(fèi) 141 000 元施工間接費(fèi)用定

30、額為直接費(fèi)的 6%102 商品房建筑工程直接費(fèi) 126 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6151 出租房建筑工程直接費(fèi) 59 000 元施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6則各項(xiàng)工程在 7 月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：101 商品房建筑工程：141000 元X6% X20538 元+（141000 元X6%+126000 元X6%+59000 元X6%）=8460 元 X 20538 元 /19560 元=8460 元X105 %= 8883 元102 商品房建筑工程：126000 元 X6% X20538 元 + 19560 元=7560 元 X105% = 7938 元151 出租房建筑工程

31、：59000 X6% X20538 元 + 19560 元=3540 元 X105% = 3717 元對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：借：工程施工 20 538貸：施工間接費(fèi)用 20 538七、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié) 為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本， 會(huì)計(jì)部門在接到施工部門的開工報(bào)告后， 即要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對(duì)象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè) “工程施工成本明細(xì)分類賬” ，用以記錄各項(xiàng) 工程的成本。同時(shí)不論工程施工期限的長(zhǎng)短，都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明 細(xì)分

32、類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用分配表等記入。對(duì)于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā) 生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的借方 :借：開發(fā)成本 XXX貸：工程施工 XXX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工程成本核算程序歸納如下：1 根據(jù)開工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；2 按工程成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；3 分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和施工間接費(fèi)；4 計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本；5 根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成

33、本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。第二節(jié) 發(fā)包開發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。 對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請(qǐng)施工企業(yè)議 標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同 承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。 承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工 程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具 備以下主要內(nèi)容：（I）工程名稱和地點(diǎn)；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3

34、 ）開、竣工日期；（4 ）工程質(zhì)量、 保修期及保修條件； （ 5 ）工程造價(jià)； （ 6 ）工程價(jià)款的支付、結(jié)算及交工驗(yàn)收辦法；（ 7）設(shè)計(jì)文件和技術(shù)資料提供日期； （ 8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場(chǎng)期限； （ 9）雙方相互協(xié)作事項(xiàng)和違約責(zé)任等。開發(fā) 企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程價(jià)款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主 要有如下三種。1按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算。因?yàn)榻ㄖ惭b工程等雖具有個(gè)體 性的特

35、點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項(xiàng)工程構(gòu)成的。每一個(gè)分部分項(xiàng)工程，都有一定的施 工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計(jì)量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國(guó)家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預(yù) 算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部 分項(xiàng)工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價(jià)等計(jì)算的工程造價(jià)， 就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。 如果招標(biāo) 出包工程，工程標(biāo)價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)算。在具體做法上，各個(gè)地區(qū)也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃 所列的工作量一半預(yù)付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成

36、工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整 計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。2 分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施 工計(jì)劃工作量預(yù)付， 于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款 后進(jìn)行結(jié)算。3 竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12 個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作 量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算

37、。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過承包工程合同價(jià)值的 95 。 結(jié)算雙方可以在 5 的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行， 候工程竣工驗(yàn)收后清算。 但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、 結(jié)構(gòu)件時(shí)， 發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè) 的要求， 在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款， 于后期 以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為 4 個(gè)月、材料費(fèi)比重占

38、工程造價(jià) 75 的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25 。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的 50 時(shí)，就可將超過發(fā)包工程價(jià)值 50 部分的工程價(jià)款的 50，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值25 （ 50 X50 ）的 全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨 時(shí)采購(gòu)，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、 工程款的核算， 應(yīng)在“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)

39、的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付 給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料 款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方， “應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”賬 戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。 支付工程款時(shí)， 記入“應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為 600 000 元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款 150 000 元，

40、則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 150 000貸；銀行存款 150 0009 月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即 35 000 元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款35 000貸：銀行存款 35 00010 月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9 月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為 75 000 元，減去應(yīng)扣 回預(yù)付備料款 18 000 元。月中預(yù)付工程款 35 000 元，尚應(yīng)支付工程款 22 000 元（75 000 元一 18 000 無一 35 000 元），應(yīng)作：借：開發(fā)成本 75 000貸：預(yù)付賬款預(yù)付承包單位款 5

41、3 000應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款22 000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 22 000貸：銀行存款 22 000第三節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用。 這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用， 但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù) 擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”帳 戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，

42、開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：l 工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。2. 福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14 ）提取的職工福利費(fèi)。3 折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折 舊費(fèi)。4 修理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修 理費(fèi)。5 辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書 報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6 水電費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

43、 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、攤銷和修理 費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲 水的燃料等。8. 周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9 利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息 支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息， 應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10 其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中， 可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)等

44、變 動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就 單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說， 則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)， 即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增 加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨 之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生 的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)” 、“累計(jì)折舊” 、“遞延資產(chǎn)” 、“銀行存款” “周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作

45、如下分錄入賬：借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600貸：應(yīng)付工資 8 000累計(jì)折舊10 000遞延資產(chǎn)3 500銀行存款8 480周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷10 500必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開 發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類 賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用 的分配方法， 企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特

46、點(diǎn)自行確定。 不論土地開發(fā)、 房屋開發(fā)、 配套設(shè)施和代建工程， 均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配， 對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和 不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本， 均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。 這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi) 用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可 僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo) 準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工 程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的

47、開發(fā)間接費(fèi)=月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本X本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用十應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在 1998 年 5 月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 元， 應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：101商品房50 000102商品房120 000151出租房75 000181周轉(zhuǎn)房70 000201大配套設(shè)施商店80 000301商品性土地125 000合計(jì)520 000根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi):101商品房：50000 元X41600 元+520000 元=50 000 元X

48、8% = 4 000 元102商品房：120 000 元X8% = 9 600 元151出租房：75 000 元X8%= 6 000 元181周轉(zhuǎn)房：70 000 元X8%= 5 600 元201大配套設(shè)施：80 000 元X8%= 6 400 元301商品性土地：125 000 元X8%= 10 000 元根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5 - 10所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表:開發(fā)間接費(fèi)用分配表2000年5月單位：元開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi)101商品房50 0004 000102商品房120 0009 600151出租房75 0006 000181周轉(zhuǎn)房70 0005 600201

49、大配套設(shè)施80 0006 400301商品性土地125 00010 000合計(jì)520 00041 600根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算 對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級(jí)賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬 戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本25200開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本6400開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本10 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用41 600第四節(jié) 土地開發(fā)成本的核算、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商 是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，

50、其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其 費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、 出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的 “開發(fā)成本土地開 發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā) 各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān) 對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè) 開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過“開 發(fā)成本土地開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占

51、 地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土 地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象， 在“開發(fā)成本土 地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié) 轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn) 入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”帳戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。二、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集， 又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)， 對(duì)需要單獨(dú)核算土地開

52、發(fā)成 本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象：1 對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象；2 對(duì)開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。二）土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的 清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管 線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全 相同的。

53、 企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目， 設(shè)置土地開發(fā)項(xiàng)目的成本項(xiàng) 目。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng)目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可 不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)； （2 ）前期工程費(fèi)； （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （4）開發(fā)間接費(fèi)。 其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費(fèi)、 耕地占用 稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。但對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并 沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)

54、列入批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指土地開發(fā)項(xiàng)目前 期工程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi) 等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括道路、供水、供電、供氣、排污、 排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。土地開發(fā)項(xiàng)目 如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，用以核算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā) 成本的配套設(shè)施費(fèi)。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在 “開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土

55、地開發(fā) 成本”賬戶進(jìn)行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開發(fā)成本， 對(duì)土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項(xiàng)目的類別， 分別設(shè)置 “商品性土地開發(fā)成本” 和“自用土地開發(fā)成本” 兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前 期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本” 、“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款” 、“應(yīng)付 賬款應(yīng)付工程款” 等賬戶的貸方。 發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用， 應(yīng)先在 “開發(fā)間接費(fèi)用” 賬戶進(jìn)行核算， 于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)， 分配計(jì)入有關(guān)開

56、發(fā)成本核算對(duì)象。 應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間 接費(fèi)，應(yīng)記入“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下；如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出：301 351商品性土地自用土地支付征地拆遷費(fèi)78 000元72 000元支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款20 000元18 000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25 000元18 000元分配開發(fā)間接費(fèi)10 000元合計(jì)133 000元108 000元?jiǎng)t在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 78 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 72 000貸；銀行存款 150 000用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000貸：銀行存款 38 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 25 000開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 18 000貸；應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 43 000 分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000貸：開發(fā)間接