房地產(chǎn)模擬題

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題（一） （二） 一、選擇題（每題2分，共20分）1下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的是（ ）  A 房屋出租B 房地產(chǎn)抵押C 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D 土地使用權(quán)出讓 2在土地一級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（ ）。 A 協(xié)議出讓B 招標(biāo)出讓C 拍賣出讓D 投標(biāo)出讓3中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為( )。 A 40年B 60年C 50年D 70年4實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃

2、房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ ） A 租金收繳計(jì)劃完成率B 陳欠租金收繳率 C 欠租戶發(fā)生率D 租金收繳率5我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ ）。 A 4000萬(wàn)元B 3000萬(wàn)元C 2000萬(wàn)元D 2500萬(wàn)元6城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)，具有重要意義，表現(xiàn)在（ ） A 土地經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ) B 土地經(jīng)營(yíng)是提高我國(guó)土地利用效益的核心活動(dòng) C 土地經(jīng)營(yíng)是我國(guó)市場(chǎng)化改革的必不可少的一環(huán) D 土地經(jīng)營(yíng)是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提 E 土地經(jīng)營(yíng)是也是適應(yīng)我國(guó)對(duì)外開放的一項(xiàng)必要的改

3、革措施 F 土地經(jīng)營(yíng)是城市財(cái)政收入的重要來(lái)源7影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ ） A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境B 政治環(huán)境C 法律環(huán)境D 社會(huì)環(huán)境E 自然環(huán)境8房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ ）指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。 A 安全性B 經(jīng)濟(jì)性C 適用性D 可靠性E 可行性9房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ ） A 早期介入B 接管驗(yàn)收C 樓宇入伙 D 物業(yè)綜合管理E 物業(yè)經(jīng)營(yíng)10根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ ） A 國(guó)有土地使用證B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證E 國(guó)有土地規(guī)劃許可證&

4、#160;參考答案答：1-5：CACCC6.ABCDEF7.ABCDE8.ABE9.ABC10.ABCD二、名詞解釋（每題4分，共20分）1房地產(chǎn)開發(fā)2土地開發(fā)3城市土地出讓4土地征用5物業(yè)管理 參考答案答： 1房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。 2土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。 3城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，

5、用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。 4土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。 5物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益三、簡(jiǎn)答題（每題分，共24分）1房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？參考答案答： 房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理（全部

6、答對(duì)給8分，少答一個(gè)階段扣一分）2土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？參考答案答：土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。（2分）協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。（2分）招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。（2分）拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。（2分）3房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？參考答案答： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。（每個(gè)要點(diǎn)給2分）四、論述題（每題18分，共36分）。1房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何

7、通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行籌資？并簡(jiǎn)要談?wù)勚袊?guó)的房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀趨勢(shì)。參考答案答： 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。（6分）房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開發(fā)行的，可以在證券市場(chǎng)上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。（6分）目前，中國(guó)的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期來(lái)發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。（6分）2請(qǐng)論述物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成，并談?wù)勎覈?guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及解決對(duì)策？參考答案答： 物業(yè)

8、管理市場(chǎng)的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面： 市場(chǎng)客體：物業(yè)管理服務(wù)，無(wú)形的 市場(chǎng)主體：需求主體、供給主體 市場(chǎng)環(huán)境：各種交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度 （每個(gè)要點(diǎn)2分，共6分） 我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等 （6分） 我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)解決對(duì)策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)；加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，建立優(yōu)勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實(shí)行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營(yíng)的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對(duì)策 （6分）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題（二） （一）一、選擇題（每題2分，共20分）

9、1我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（ ）。 A 1000萬(wàn)元B 1500萬(wàn)元C 2000萬(wàn)元D 2500萬(wàn)元 2土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（ ）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。 A 協(xié)議出讓B 招標(biāo)出讓C 拍賣出讓D 投標(biāo)出讓 3中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( )。 A 40年B 6

10、0年C 50年D 70年 4收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（ ） A 租金收繳計(jì)劃完成率B 陳欠租金收繳率 C 欠租戶發(fā)生率D 租金收繳率 5已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬(wàn)元，存貨平均余額為500萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ ） A 11B 10C 36D 37 6征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ ） A 土地補(bǔ)償費(fèi)  B 青苗補(bǔ)償費(fèi)  C 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)  D 安置補(bǔ)助費(fèi)  E 新菜地開發(fā)建設(shè)基金  F 耕地占用稅 7房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（ ） A 平淡B 蕭條C 復(fù)

11、蘇D 興旺E 波谷 8一般來(lái)說(shuō)，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（ ） A 直線型組織結(jié)構(gòu)B 職能型組織結(jié)構(gòu)C 直線職能型 D 矩陣型E 事業(yè)部制 9按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（ ） A 單項(xiàng)開發(fā)B 小區(qū)開發(fā)C 成片集中開發(fā) D 土地開發(fā)E 房屋建設(shè) 10 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ ） A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)B 市民收入水平C 貧富差異程度 D 利率E 貸款條件 參考答案答： 1-5:BBCBC6.ABCDEF7.ABCD8.DE9.DE10.ABCDE二、名詞解釋（每題4分，共20分）1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3建設(shè)用地規(guī)劃許可證4建筑容積率

12、60;5租金收繳率 參考答案答： 1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：從廣義上來(lái)講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來(lái)講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。 2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 3建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。 4建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。  5租金收繳率：房地

13、產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。三、簡(jiǎn)答題（每題分，共24分）1房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？參考答案答： 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。（全部答對(duì)給8分，少答一點(diǎn)扣1分）2房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？參考答案答： 在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。 （6分）。 我國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。（2分）3物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？參考答案答： 物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)

14、實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。（4分） 物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。（4分）四、論述題（每題18分，共36分）。1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？參考答案答： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）、進(jìn)度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。 6分 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)

15、的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，則需要增加成本，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。 6分 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。 6分 2房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？參考答案答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來(lái)源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。）及風(fēng)險(xiǎn)管理措施；融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。（6分，少一個(gè)要點(diǎn)扣1分） 確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：